易憲容：穩定房價也就是政府對房價做了隱性擔保

        如果政府的房地產宏觀調控是要穩定房價，那么，這其中則是對房地產市場的價格作了一個隱性擔保，即只能是上漲而不下跌。

　　當我們把住房當作一種投資品時，如果政府對住房的價格進行隱性擔保，那么投資者就會奮不顧身地進入房地產市場。

易憲容

　　10月份，中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，北京以10.7%的漲幅名列首位(新華社11月13日)。

　　據悉，對于今年以來的房地產市場調控，國務院認為效果不佳，如少數城市住房價格上漲過快；結構調整的任務還十分艱巨；房地產市場秩序仍需進一步規范。

　　今年以來宏觀調控，盡管銀行信貸一直處于不斷收縮的過程，但這并沒有對房地產業投資增長有多少影響，反之，房地產業的國內銀行信貸增長還在表現為迅速擴張的趨勢，其增長高于2005年一倍以上；還有，為了規避國內銀行信貸收縮的風險，國內房地產業融資渠道正通過引入外資打破國內銀行信貸收縮限制，從而使得今年國內房地產市場利用外資的比重成幾倍的增長。也就是說，禁止外資進入的171號文件還沒有真正在地方得以落實。而大量的外國資金涌入國內房地產市場，不僅會弱化宏觀調控對房地產市場的效果，而且會增強人民幣升值預期。同時，定金及預收款負增長說明了個人住房開始理性化，民眾購房消費與投資的欲望減弱。

　　這些現象就如不少人在主張的，房地產宏觀調控就是讓國內房價上漲，如果讓房價下跌，那么就是宏觀調控失敗，就會引起我們社會經濟災難。對于這樣的言論我是不敢茍同的。我相信推動國內房價上漲應該不是中央房地產政策調控的目標。但是，這里有一個問題必須明白。即如果政府的房地產宏觀調控是要穩定房價，那么，這其中則是對房地產市場的價格作了一個隱性擔保，即只能是上漲而不下跌。

　　如果是這樣一個邏輯，那么國內房地產市場價格是很難向下調整的。因為，在市場經濟中，房價的變化應該由市場供求關系來決定而不是由政府的政策來穩定。政府的政策要穩定市場某個行業產品的價格，其實就是政府用自己的信用在對這個市場產品的價格擔保。因為以政策的方式來穩定價格，會使得市場參與人認為該產品的價格只能夠在這樣的穩定價格之內，如果低于這樣的穩定價格，那么政府就一定會出手救之。這幾年國內房地產市場的房價越是調控越是上漲，其中的原因有很多，但其中一原因與政府這樣的隱性擔保有關。特別是當我們把住房當作一種投資品時，如果政府對住房的價格進行隱性擔保，那么投資者就會奮不顧身地進入房地產市場。特別是當投資者可以利用銀行金融杠桿的時候，投資者進入房地產市場更是會沒有風險。因為，投資者進入這樣的市場，賺了錢是自己的，如果虧損了，有政府來為擔保，其損失會讓國家來承擔。

　　同時，當政府的政策對房地產市場的價格作隱性擔保時，不僅會讓大量的國內投資者紛紛進入房地產市場，國內一些大城市一個人購買幾套房子多的是，讓國內銀行更是看好房地產業，讓大量的信貸資金進入國內房地產市場，而且會讓外國的投資者也紛紛進入或準備進入國內的房地產市場。

　　外國人在中國炒作房地產，本來早些時候禁止外資進入國內房地產的171號文件規定得清清楚楚，但是還是規定歸規定，國外資金仍然通過各種方式進入國內的房地產市場。因為，對外國投資者來說，他們進入國內的房地產市場不僅看到了購買人民幣資產獲得人民幣升值之利，也看到國內房地產市場由政府隱性擔保，進入這樣的市場沒有多少風險。這就是外國大量的資金進入國內房地產市場的原因所在，也是目前不少外國基金正在炒作國內房地產市場的原因所在。

　　總之，今年房地產宏觀調控之后，國內不少地方的房價越是調控越是快速上漲，其中的原因可能有不少，但政府的政策對國內房地產市場價格的隱性擔保是不可忽視的因素。作為投資的住房，如果其價格是在政策的擔保之下求穩定，那么其價格只能是上漲而不會上下波動了！

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