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牛刀：地王頻出將誘發經濟崩潰

北京朝陽區廣渠路大郊亭西北建筑面積達28萬平方米土地的廣渠路15號，經過多輪競價，終以40.6億元的價格被中化旗下方興地產公司摘得，以此折算出來的樓面地價為 14500元/平米。該地塊刷新了北京公開出讓土地的最高總價記錄。潘石屹、張欣夫婦也到拍賣現場，卻折戟而歸。萬科、安聯、華遠、遠洋、中信、保利、惠民、華潤、金融街也對這塊用地虎視眈眈。

我覺得沒有必要大肆炒作這塊地王，無論拍得多高，其實都與民生無關。廣渠路15號居住及公共服務設施項目用地占地面積約為15.59萬平方米，綜合、商業建筑面積約為7.21萬平方米，總規劃建筑面積28萬平方米。該宗地起始價16.47億元，自6月16日開始接受競價以來，收到過10次報價，最高報價26億元。6月30日16時40分，廣渠路15號地正式開始現場競價，起拍價定為26.12億元，歷時45分鐘，經過97輪激烈競拍，中化方興投資管理有限公司最終以40.6億元競得該地使用權，成為2009年京城的“新地王”。

了解中化方興就應該知道，這是一家典型的央企，承擔過許多與政府規劃有關的項目開發，大多是寫字樓等商業物業，很少開發住宅項目。從中化方興這么瘋狂的高價拿地的情況看，只有一種可能，那就是迫切需要進入資本市場，而不是考慮這個項目本身的盈利前景。也就是說，中化方興是為了公司上市來進行資本運作的，所以，他考察這塊地的價值并不是從樓市本身的前景來分析，也就是說，未來樓市好不好不在他考察之列，而是不是能夠順利實行IPO則是這塊地的價值點。

如果是正常開發，從周邊的商業物業及住宅價格來看，大約住宅只能實現50億的銷售收入，商業部分能實現20億的銷售收入，央企的運營成本和銷售成本比民企要高出3%至5%，70多億的銷售，地價成本占56%，加上建安成本運營成本，根本就沒有贏利的空間。所以，中化方興的企圖只有一點，那就是直奔資本市場。現在IPO已經放開，作為央企，一直是證監會給與大力支持與輔助的，但基本前提是本身要有足夠大的資產規模和能夠講出故事來的盈利前景。

所以，放開房地產企業的IPO是很可怕的一件事。中國的房地產企業大多本身不持有物業，唯一能夠打包上市的資產是土地，而獲取土地的資金來源主要是銀行貸款，再用銀行貸款買下來的土地進行上市，其杠桿效應簡直是無窮大，泡沫也是無窮大。更重要的是，刺激房地產企業不顧一切爭搶地塊，實質上破壞了市場運行的基本法則，供求關系格局被徹底打破，至于最后房子能不能賣出去，反而并不重要，因為風險都在銀行和投資人身上。

從這塊地王的誕生，我們可以看出，只要中國的房地產開發模式不改變，只要放開房地產企業的IPO，未來的地王會層出不窮，不斷刷新紀錄，大量的資金會流進房地產市場，而中國經濟的大崩潰極有可能發生在地王的歡呼聲中。

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