“房價降一半是國家災難”論是學術恐怖言論

湘水之鶴

來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_545811bb0100d9su.html

最近,在社科院的二位學者曹建海、牛鳳瑞就牛鳳瑞本人所主持的城市發展與環境研究中心發布的《房地產藍皮書》所表述的觀點展開針鋒相對的辯論時，曾擔任過中國社科院研究生院常務副院長的鄒東濤以一個看似調解人的角色出面加入論戰，但實際上卻是為牛鳳瑞助陣，并批評曹建海是“用民粹主義說話”，還妄加推斷說：“如果突然房地產價格降一半，是國家的災難。”
聽罷鄒前副院長的言論，我心里確實暗暗吃驚，我不知道到底誰是民粹主義，是不是真是民粹主義？我想到經濟學家趙曉的“買房就是愛國”的觀點，想到北師大董藩的“反對房地產復興就是反人類”的言論，我覺得這里面都有著一個共同特點，那就是：逃避別人的觀點，不與對方就論點、論據進行正面的直接交鋒，而是直接把自己的觀點包裝上一個堅硬而漂亮的外殼來擲向對方，試圖使對手無法接招，從而沉重地打擊對方，同時也起到迷惑聽眾的作用。看看趙曉的觀點：你不買房，那你就不愛國。不愛國，萬民痛恨，你承受得了嗎？聽聽董藩的觀點：反對房地產復興，那你就是反人類。反人類，你不想活了？你如果要生存，就要離開這個被人類主宰的地球；再仔細想想鄒前副院長的觀點，他的說話更令人無法接招：房價下跌國家就會有災難，如果房價下跌一半國家就會有大災難。你要反對房價上漲就是反對國家經濟振興，反對國家應對金融危機的政府決策！你看看，話是一環扣一環，理是一句接一句，并且這些人頭上又頂著教授、學者、院長、博士之類的高帽，又供職于大學、權威機構或是決策機構里吃著皇糧國祿，普通老百姓不是被暈倒就是被嚇死，哪還有勇氣去與之與駁斥。其實,依我看，以鄒前副院長為代表的這樣一些專家學者的言論，其實已不是單純的學術討論，而是一種學術恐怖言論了。
學術恐怖言論有幾個明顯特點。
第一個特點就是無理也想鬧三份。從鄒前副院長關于批判曹建海的言辭中，我們可以看到，鄒東濤其實并不了解房地產行業，尤其是不了解中國的房地產行業。經過近年來的激烈爭論,普通民眾都基本認識到,中國的房地產行業需求主要是住居性需求、投資性需求、投機性需求這三個需求。只有住居性需求由居民的有效購買力決定，衡量依據就是居民的房價收入比。在目前中國的房價水平上，我國房地產的有效需求早已不足，已完全不足以支撐目前的高房價;投資性需求實際上由無風險收益率所決定的,如果租賃收益低于銀行存款的實際利率水平的話，房地產是沒有投資價值的。從目前全國的房屋租金水平來看，我國大多數城市的房地產早已沒有投資價值；投機性需求是由投機收益率所決定的，投資收益率決定于從銀行貸款得來的借貸資金成本和房價的上漲空間。在目前，我國銀行的資金的借貸成本是較低的,同時,由于我國社會信用體系缺失，銀行監管不到位，使得投機者可以從銀行借來大量廉價資金進行投機炒作，從而推動房價高速上漲，使投機者攫取了巨額的利潤。中國房地產的初級階段主要是住居性需求為主導的，因而從分析房價收入比來分析房價是否合理是有依據的，也是科學的。但發展到中期階段后，投資性需求開始潛入，分析銀行的借貸資金成本也是可行的。但進入房地產發展的晚期階段后，只有分析金融政策才是可行的，因為只有金融政策才能決定投機性需求的規模大小，才能決定房價上漲的速度。也只有進入晚期，房地產才是最危險的。環視中國目前龐大的經濟學家群體,我們可以看到,中國至少在目前為止還沒有產生真正的房地產專家。因為，到目前，還沒有哪個專家，能從這三種需求入手對房地產進行全面分析，并判斷出房地產的價格走勢。曹建海較多地從住居性需求去分析房地產的需求，雖有不甚完善之處，但還是基本認識到中國房地產發展中所存在的問題和危害程度，唯一遺憾之處就是沒有從金融政策上對房地產的房價走勢的影響去做判斷。除此之外，還有哪個專家對房地產的研究能超過曹建海的研究成果呢？董藩完全是一個喪失學者良知的人，趙曉基本上是特殊利益階層的代言人，他們談到房地產基本上是胡言亂語。而鄒東濤雖然立場不甚明確，但完全沒有從一個正確視角去分析中國高房價的成因，反而為高房價去辯護，天真地認為要維護“市場”決定的高房價，反對政府去干預。他就象一個庸醫一樣，不問你是什么讓你生病了，只要開藥就行。這樣開出的藥有效用嗎？不死人就萬幸了。不懂裝懂，或是干脆無理也鬧三份，博得一個露臉機會，這是當代中國房地產領域許多學者的共性，也是學術恐怖言論的第一個特點。
第二個特點就是無知妄想，假想并不存在的必然結果來恐嚇決策層。董藩有許多的恐怖言論，最近最流行的就是他的未婚同居推高房價論。許多網友曾經問：未婚同居是西方人的古董，為什么西方并不因未婚同居現象推高房價呢？其實，這些人屢發恐怖言論，暴露了他們一是心態浮燥，沒有認真地去研究房地產，因而無法去正確地認識到房地產的客觀發展規律，二是他們屁股決定腦袋，站在房地產這個特殊利益階層的角度去觀察問題，而不能從全局角度去研究房地產問題，三是他們學術膚淺，沒有掌握一個正確的分析研究房地產的正確方法，甚至于滿足于獲取一些公開的數據，從而想當然地或是一廂情愿地去推演出一些并不存在的必然的結果。以鄒東濤的“房價降一半是國家災難”的言論來看，我們可以來看看鄒前副院長的結論是多么的荒唐和不堪一擊。以一個簡單的經濟學原理分析來看，房價下降，可以產生多重影響。第一個是對消費者預期的多重影響。在房地產的三種需求當中，房價下降影響最深的應該是投機性需求，這種以在房價上漲過程中博取投機收益為目的的需求將在房價下降過程中完全消失。其次是影響投資性需求，由于投資性需求當中也會隱含部分投機的要素在里面，因而投資性需求也將在房價下降過程中減退。最后影響的是住居性的需求。如果是有效的住居性需求（也即房地產開發商言必說的剛性需求）的話，房價下降會擴大需求的。從目前房地產的發展形勢來看，我們可以看出，投機性需求完全消失，投資性需求基本停止，而有效的住居性需求不足，是目前決定房地產銷售萎靡、價格下降的根本原因；第二個影響是房價下降是否能擴大成交量。由前面分析可以看出，房價下降過程中，只有有效的住居性需求才是剛性需求。但是，剛性需求是多層次的，是與居民的收入結構相匹配的。我國的基尼系數早已超過世界公認的警戒線，說明我國居民的收入結構極不合理，少數富人掌握著國家的絕大多數財富，因此，房價下降，首先是要先滿足少數富人的剛性需求，然后才是滿足部分中產階層的剛性需求。最后才是廣大工薪階層的需求。由于我國的少數富人的剛性需求早已滿足，部分中產階層的剛性需求滿足困難，廣大工薪階層基本無力滿足，因此，目前，我國房地產的需求與供給之間存在一個巨大的豁口，無法對接。如果房價在這個豁口內部緩慢下降，是不會帶來成交量的實質擴大的。這好象剛剛處于下降階段的股票一樣，價跌量不增，這是一個基本常態。要填充這個供需豁口，需要房價大幅度地下降。只有房價大幅度地下降，才能滿足剛性需求，才能有效地擴大銷售量；第三個影響是房價下降是否將帶來災難性影響。房價下降將對三個方面產生重要影響。第一個影響是將對銀行的按揭貸款的資產質量產生重大影響。如果房價跌破了按揭貸款數目，是否會帶來銀行的不良資產，其實這也是一個復雜的問題。如果是單純的投機性需求的話，如果房價跌破按揭貸款的數目，投機者會選擇棄房，因此，銀行產生不良資產；如果是投資性需求的話，投資者必須將住房的裝修成本考慮在內，房價跌破按揭貸款數目，他不一定棄房，因此不一定會產生銀行不良資產；如果是住居性需求的話，購房者必須將裝修成本、搬遷成本、下一次住房的選擇成本、新環境的適應成本考慮在內，如果房價不是極大地低于按揭貸款的數目的話，住居性需求的消費者是不會棄房的，更是不可能產生銀行不良資產。另外，如果我們考慮前幾年銀行發放的按揭貸款都是以住居性需求為主的話，并且隨著還款數目的增多而貸款成數較大地下降，銀行更不可能產生大面積的不良資產。同時，房價下降帶來的影響也是多元性。由上面分析，房價下降可能對銀行帶來不良資產（但并不會對銀行產生大面積的不良資產），但房價下降處于供需豁口之間時，并不會帶來成交量的放大。只有房價下降到供需能有效地進行對接時，成交量才能快速擴大，此時，才能真正地起到刺激消費的目的，才能對下游產業帶來多方面的帶動作用，才能對中國經濟擺脫金融危機的影響產生積極的推動作用。相反，倒是房價繼續上漲只有一個唯一的結果：房價上漲只能帶動投機性需求的增長，只能使房地產的需求更加薄弱，對銀行將產生災難性后果，對國家經濟發展的帶動作用減弱到極點。綜合幾個方面的影響，房價下跌不可怕，并不會帶來令人恐怖的后果，反倒是高房價不能帶動有效需求才是真正的可怕，試圖維持高房價才是犯罪！以“房價下降一半是國家災難”論來搞危言聳聽，一是說明這些人犯了無知妄想癥，二是說明這些人有一個陰暗目的：就是以此來恐嚇決策層，阻止短期內不利于房地產發展但長期有利于中國經濟發展的政策出臺。
第三個特點就是暗藏私心，蠅營狗茍。失卻正直學者的良心和正義，完全是金錢至上主義。屁股決定腦袋，大凡發布恐怖言論的學者多是跟在房地產開發商或是房地產特殊利益集團后面，蠅營狗茍，追求私利的人。這些人大多出賣自己作為一個學者應有的良知、公正、智慧，從而換取房地產開發商的一些利益，其逐臭之態甚是可惡，其媚態之形甚至是可憎，其張狂之言甚是使人憤怒。正常人只要看看董藩在房地產開發商舉行的各種論壇上的丑惡表演，足以使你喪失一切對學者的美好印象。
第四個特點是峨冠博帶，顢頇兇惡。大凡能發表恐怖言論的人，大都與其有一定的地位或是影響有關。試想，你沒有話語權，沒有學界的影響力，房地產開發商付重金找你來，你的言論如何能產生恐怖的震憾效果呢？你看看，趙曉是教授兼博導，董藩是教授并自詡為博導，鄒東濤還曾是中國社科院的副院長。這些人帽子夠高，名頭夠響。房地產開發商花重金請來，就會產生預期的“效果”。這些人也顢頇兇惡得很，費盡心思，或是指鹿為馬，或是暗渡陳倉，或是李代桃僵，發表一些極具震憾效果的言論，將自身的影響發揮到最大化，以滿足主子的要求，爭取下一次邀約。
這些相繼發表恐怖言論的經濟學界人士,都一一拜倒在金錢的石榴裙下，既是學術界的悲哀,也是體制的悲哀,更是中國經濟發展的悲哀,值得我們深刻反思！

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