易憲容:上級說我胡說八道 近期不再談房產(chǎn)泡沫
http://www.soufun.com 房地產(chǎn)門戶-搜房 2005年06月14日09:38 每日經(jīng)濟新聞 韓樸魯
■對于目前市場的情況，我有自己的判斷。我是小人物，如果我的看法對，你們可以參考；如果不對，就當(dāng)我沒說。

■有些思想性的東西是調(diào)研不出來的。我看到的材料別人都有，他們?yōu)槭裁醋鞑怀鲞@樣的判斷？

采訪地點臨時作了調(diào)整。在中國社會科學(xué)院的樓下，易憲容說：“不能在單位接受采訪，領(lǐng)導(dǎo)不讓。”他的私人司機開著雪鐵龍轎車，將記者拉到他位于五環(huán)外王府公寓內(nèi)的家中。這是他在北京的第二套住宅，面積大約260平方米。
 
這一天是6月8日，星期三。易憲容通常每周只在這一天來單位辦公，他的身份是中國社科院金融發(fā)展與金融制度研究室主任。近一年來，他深深卷入一場關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否存在嚴重泡沫的爭論中。

記者見到易憲容的前一天，他又在國內(nèi)一家財經(jīng)報紙上發(fā)表了一篇文章，預(yù)測說房價應(yīng)該下跌多少。
6月8日上午，他接受了好幾家媒體的采訪，但也受到了上級領(lǐng)導(dǎo)的警告。“領(lǐng)導(dǎo)問我下跌50%的預(yù)測有什么根據(jù)，說我胡說八道。”易憲容笑瞇瞇地講，“不讓我就房產(chǎn)泡沫問題再發(fā)言，說這樣會影響政策制定。”
 
但他還是在下午接受了記者的采訪，因為他不愿意違背事先的約定。“從明天開始，我短期內(nèi)不會再公開談房產(chǎn)泡沫問題。”易憲容說。

這位年近50的學(xué)者看上去很隨和，時刻面露笑容，你很難把面前這個人和那個動輒語出驚人的經(jīng)濟學(xué)者聯(lián)系起來。
不過，對很多房地產(chǎn)商來說，他太令人頭痛。雖然潘石屹事后作了否認，但圈內(nèi)都在盛傳，這位房產(chǎn)大鱷抱怨說，他最怕兩個學(xué)者：一個是謝國忠，另一個就是易憲容，因為他們是學(xué)界“唱衰”中國樓市最有力的兩位號手。

房地產(chǎn)市場起爭議
2000年，易憲容購買他的第二套住宅時，對中國的房地產(chǎn)市場并沒有太多了解。他對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，始于2001年，不過最初的著眼點是在“中國的二手房市場為什么不發(fā)達”這一問題上。在他看來，癥結(jié)在房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上。
到了2002年，他開始懷疑北京市房產(chǎn)市場存在嚴重的泡沫化趨勢。“晚飯后經(jīng)常和朋友開車出去逛街，看到二環(huán)、三環(huán)……整個北京市到處燈火通明，都在施工，好像是世界上最大的建筑工地。我當(dāng)時就想，房地產(chǎn)市場是否存在過熱問題？”易憲容說。

實際上，早在2002年之前，海內(nèi)外媒體就已經(jīng)開始炒作中國的“房產(chǎn)泡沫”問題，一些學(xué)者也對中國房產(chǎn)市場發(fā)出警告。這些都被易憲容看在眼里，“我和一些銀行的朋友談，他們也表示正密切關(guān)注整個房產(chǎn)市場。”

除了私下的議論，央行也正式公開表態(tài)，要用信貸政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，讓火熱的房地產(chǎn)業(yè)適度降溫。建設(shè)部也發(fā)文稱，要采取各種措施嚴防房產(chǎn)泡沫的形成。
2002年底，由國家計委經(jīng)濟研究所推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》稱，持續(xù)多年的房地產(chǎn)繁榮景象即將開始變化，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。而在此之前，當(dāng)時的國務(wù)院總理朱镕基多次指出，要高度警惕中國房地產(chǎn)泡沫化的危機，他的這種擔(dān)憂也出現(xiàn)在2003年的政府工作報告內(nèi)。
不過，有關(guān)房產(chǎn)泡沫的論述在那時就有爭議。例如，當(dāng)央行和建設(shè)部點名指出某直轄市可能存在房產(chǎn)過熱問題時，該市統(tǒng)計局局長曾公開表示，那里的房地產(chǎn)市場運行情況總體是良好的、健康的。
雖然反對的聲音一直高分貝地存在，央行還是在2003年6月13日下發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件)。該通知對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力提出新的要求，有媒體稱它為“10年來央行出臺的最嚴厲的一個措施”。
但中央政府防范房產(chǎn)泡沫的舉措并沒有得到有力貫徹，2003年發(fā)生的SARS疫情也暫時轉(zhuǎn)移了政府的注意力。
“SARS過后，地方政府提出種種口號，要大力發(fā)展房地產(chǎn)市場，把SARS期間的損失補回來。”易憲容說，“那時房地產(chǎn)市場的熱度，比SARS前還要嚴重。”
SARS過后，國務(wù)院、央行和國土資源部先后出臺多個規(guī)定和通知，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。到2004年4月28日，國務(wù)院又下發(fā)緊急通知，要求全國半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開展土地市場治理整頓。
 
建設(shè)部官員找他談話

此后，易憲容開始不斷在大眾媒體上發(fā)表文章稱，整個經(jīng)濟過熱的根源在房產(chǎn)過熱，要采取措施預(yù)防房產(chǎn)泡沫膨脹。

他的一系列文章引起了建設(shè)部有關(guān)官員的注意，據(jù)易憲容介紹，他曾被叫到建設(shè)部和兩位官員面談了很久。“他們讓我寫文章再正面一點，讓我多研究點東西再作判斷。”

易憲容說，“我當(dāng)時講，對于目前市場的情況，我有自己的判斷。我是小人物，如果我的看法對，你們可以參考；如果不對，就當(dāng)我沒說。”

和建設(shè)部官員面談之后，易憲容仍然堅持原來的觀點，并繼續(xù)在大眾媒體上發(fā)表有關(guān)“房產(chǎn)泡沫”的文章。

2004年7月，易憲容發(fā)表觀點稱：如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國內(nèi)各銀行。

還有，拆遷和房價過高，是當(dāng)前社會除了腐敗以外，民眾最不滿意的主要問題。如果這些房地產(chǎn)問題處理不好，可能成為今后社會動蕩的根源。
 
這篇題為《謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》的文章還稱，“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國大陸經(jīng)濟。”

雖然事先預(yù)感到這篇文章會引起一定反響，但發(fā)表后各方反應(yīng)之激烈，還是超出了他意料。他的這篇文章迅速流傳，被業(yè)界認為是掀起新一輪房地產(chǎn)泡沫討論的“點火之作”。
此后，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠又提出“中國地產(chǎn)泡沫即將破裂”的觀點，使房地產(chǎn)泡沫問題成為全國討論的熱門話題。

建設(shè)部開始出面反擊。由建設(shè)部政策研究中心主任陳淮博士牽頭的一個課題組，很快起草了一份題為《怎樣認識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》的報告。

這份報告明顯是針對上述“唱衰”觀點而來，報告認為：判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實需求。目前的住宅需求仍然真實，在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。

該報告的結(jié)論是，中國地產(chǎn)泡沫論并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機仍在可控范圍內(nèi)。

房地產(chǎn)大佬任志強、潘石屹等人也公開表態(tài)，反擊“泡沫論”。涇渭分明的兩派，圍繞著中國房產(chǎn)市場展開了激烈的爭論。

一直覺得自己的判斷對時至今日，回憶起去年的這場爭議，易憲容并不掩飾自己的得意之情。

2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(“國八條”)，提出了抑制房價過快上漲的8條措施；5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等7部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(“新八條”)，其中包含利用稅收調(diào)節(jié)房產(chǎn)二次銷售的舉措。在易憲容看來，這些措施的出臺，表明他關(guān)于房產(chǎn)泡沫的判斷獲得了中央政府的認可。

在圍繞“房產(chǎn)泡沫”問題展開的爭論中，因為沒有就房產(chǎn)市場進行學(xué)術(shù)性調(diào)研，他時常遭遇批評。“他們問我，泡沫論斷的依據(jù)在哪里？有沒有進行過調(diào)研？”易憲容并不把這些批評放在心上，他很明顯不重視調(diào)研。

當(dāng)記者問他，如果就中國房產(chǎn)市場問題發(fā)言前先進行調(diào)研會不會更好呢？他的回答卻是調(diào)研存在著哪些局限，“讓我調(diào)查，我怎么能調(diào)查清楚？”再接下來，他會說，他的時間和精力都很有限，而且“有些思想性的東西是調(diào)研不出來的。”顯然，他不覺得沒做調(diào)研有何遺憾。

易憲容認為，有很多公開的數(shù)據(jù)和資訊，可以讓他作出自己的判斷，而他對自己的判斷能力頗為自負。“我一直都覺得我的判斷對，沒有一刻懷疑過。我看到的材料別人都有，他們?yōu)槭裁醋鞑怀鲞@樣的判斷？”

“不僅僅是對房產(chǎn)泡沫的判斷，我的一系列判斷都被證明是正確的。”他還進一步舉例說，“我對中國股市的判斷，對去年央行加息的判斷，都沒有錯。”
對于最近出臺的“新八條”，易憲容給予積極的肯定，但他同時認為，如果不從利率和銀行信貸入手，很難達到預(yù)定的目標。

他還在媒體上發(fā)表文章稱：“房價應(yīng)該下跌，否則，國內(nèi)房地產(chǎn)價格要得到穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資過熱要得到抑制，根本不可能。”這使他遭遇了新一輪的反駁。

這種爭議還在繼續(xù)。

posted on 2005年06月15日 2:13 AM

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