如何跳出房地產高價的怪圈　　

              一，質疑土地使用權收費               　　

     現在（2010年），沒有人再會說土地在高房價中不起作用了罷！一個在毛澤東時代（包括其慣性延伸時代）的福利分房，轉變成廣大人民無法負重的高價商品房僅用了十來年時間。追查原因，笫一應屬土地使用權的高額收費。這種高收費既不符合法律，也不符合情理，而且還會造成許多不良后果?！　?/p>

     1，不符合革命目的　　

毛主席當年領導全國人民推翻了壓在全國人民頭上的“三座大山”，從蔣家王朝和封建地主手中奪回土地，建立了土地的全民所有制和農民集體所有制。目的是將土地供全民所用和使“耕者有其田”。而決不是讓政府坐收高昂的土地使用費。試想：如果當年共產黨打出要收城市土地使用費的旗號，結果會是怎樣？革命還能成功嗎？現在的政府不應違背革命先列的遺愿?！　?/p>

     2，不符合所有制的社會主義級別　　

我們知道，在多種所有制中，農民集體所有制是初級的，而全民所有制是高級的。而現在高級的反不如低級的。農民還有塊宅基地，解決了生存居住的大問題，而市民卻被剝奪了生存的土地。從平等角度講，市民也應該有一塊宅基地?！　?/p>

     3，不能滿足城市人民生存的最起碼條件　　

      既然我們是中華人民共和國公民，他自然就應該占有一塊土地才能生存。對生存而言，土地是如同空氣、陽光一樣的，并且是第一位的。這是自然形成的，屬于天賦人權，不必要講多少理由的。再說個人占有一塊地（或說國家給個人一塊地），在上面造間房，不僅只是個人生存的需要，也是社會延續的需要。生小孩只是個人事嗎？人民的休息（勞動力恢復）只是個人事嗎？等等。應該說市民擁有一塊土地，為的是在上面造間房子，這是人類生存最起碼條件。政府理應努力保障每個人都享有這種權利，保障每個人的住宅都成為絕對安全的地方。而現在政府卻要高昂收費，起到保護人民的責任了嗎？                        　　

     4，“土地使用權”收費（注意不是收稅）中國歷朝歷代是否有　　

      中國古代雖說是“普天之下，莫非王土”，但這畢竟只是文學語言。農民交地租給地主，地主再交土地稅給衙門（政府），其數額應該有據可查。近代，《民國初年的憲法》、《井崗山土地法》、《1936年中華民國憲法草案》、《1954年毛澤東憲法》、《1982年鄧小平憲法（原版）》基本都列出（文字略有不同）：國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權（注：房屋包括其所屬土地）；公民的住宅不受侵犯；等等。即使是《1982年憲法（經4次修改版—1988-4）》與原版比較，也僅僅是刪除了城市土地不可“出租”兩字，在末尾添加了“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”十六個字，就憑這十六個字就可搞土地“招拍掛”，哄抬租金高到封建地主都望塵莫及的程度，使政府成為中國仍至世界自古至今最大的地主。當年人大代表通過該修正案的時候，政府將此情況及后果向全國人大代表講清楚了沒有？　　

     5，土地使用權高額收費更加重了中國分配的混亂  　　

  我國現行的分配制度，根據《1982年憲法（4次修正版）》規定的是“堅持按勞分配為主體，多種分配方式并重的分配制度”，經過十余年的貫徹執行，國民收入一次分配中勞動性收入僅占42%以下，而且每況愈下；而資產性收入卻節節高升，已經到了喧賓奪主的程度?，F在又添加了土地這塊虛的巨大資產，更加重了資產階級的法碼。如果長期保持資產性收入為主，那不就是資本主義了嗎？因此怎樣能使“堅持按勞分配為主體”得以實現，政府應該權衡土地使用權高額收費能起什么作用？　　

     6，土地使用權收費一收七十年是用了子孫的錢　　

     七十年土地使用權一次性收費這也是很難想象的。以前說窮人，或說無計劃的人“寅吃卯糧”，也只不過是今年吃了明年的糧。就要被別人說話。而現在，收租人算他50歲，25年一代，他已有了孫子，70年還要有3代，是曾孫、灰孫、灰灰孫了。很難想象有人能想出這樣的辦法。不知道后輩會怎樣看我們？　　

     7，政府收費不能等同于全民收費　　

      有些名詞的概念（定義）要分分清，例如國家的概念：第一種，國家是指“某一地域和地域上的人”；第二種是指“國家是階級統治的機關”。“我是中國人，《可愛的中國》，國家所有制”，這里的中國與國家顯然是第一種概念。所以全民所有制與國家所有制是同一概念。而政府不能等同于國家，也不能等同于人民，不能講政府所有制。大烈士方志銘所愛的中國決不是愛當時的政府。而有些人動不動就是代表國家代表人民代表黨，你向他提些意見就是反對國家反對人民反對黨。其實政府就是政府，公務員是人民的公仆。政府不是土地的主人，它無權向人民高額收費。本人好不容易在1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中找到了一句話 “全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”。這樣重要的話在任何一部憲法中都沒有，在許多版本的《條例》中也都省略了這句話?？梢姷讱獠⒉缓茏?。再說“行使所有權”可以理解為要好好為人民服務，不是說就可以向人民高收費?！　?/p>

     8，在城市拆遷中，政府既是土地擁有者，又是土地購買者，又是土地出售者。既是老板，又是中間商，又是買方。它可以任意控制“招拍掛”，與開發商（許多是央企）一起哄抬地價到最大化。政府中的某些人是土地買賣利益的最終最大獲利者（包括正常和非正常收入）。難怪他們會出現罕見的拆遷沖動了。單單是為了GDP，為了政績，恐怕不會這樣起勁吧！　　

     9，由于土地買賣的利益實在太大，得來又實在容易，使地方政府擁有了太多的錢，于是就大發工資，今天造明天拆瞎折騰。例子很多。造成了嚴重的腐敗與浪費。毛主席說“貪污與浪費是最大的犯罪”。以前對浪費也屬犯罪感到有些莫名，現實所見是深有體會了。建議刑法上應具體落實浪費罪?！　?/p>

     10，近年來中國造了許多房子，原本是件好事，使中國開始實現“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，完全可以千古傳為佳話，領袖史書彪名。但不知是那位仁兄出了“土地高收費”的餿主意，弄得全國人民好事多磨，不勝重負，反而怨聲載道。政府也是聲名狼籍，想想又是何必？　　

                  二，高價房帶來的后果　　

    1，高地價讓政府成了最大的地主　　

地方政府歷年來通過“招拍掛”獲得的土地使用權租金：　　

             全國出讓與抵押“土地使用權”情況　　

以上數據的收集本人力不從心，請朋友們協助補充?！　?/p>

僅2009一年，政府從土地使用權出租就得到1.591萬億，相當于13億人口，每人上交1200元，或相當于全國18億畝農田每畝上交880元。此外與土地出租建房配套的各項收費大約還要一倍(有20余個政府部門搭乘該項收費)。而這樣大的費用在毛澤東時代是基本不收取的（卻被認為是“確實沒有意識到土地合理開發的潛在價值”）。　　

     2，高地價高房價促使了物價飛漲和兩極分化　　

  資源有些是值錢的，例如地下的礦藏，它們要經過人的勞動，開采提煉，才有價值。有些資源雖然重要，但是并不值錢，例如陽光空氣土地。因為它們不需要人類勞動，人人都可以拿來用的，是天賦人權。動物界就充分享受著這些權利。而現在，政府通過權力（不是勞動）將天賦的土地變成了政府的金錢，十來年已變出了十幾萬億，并且大部份都是國人付的。在流通領域這就是個大窟窿，需要印鈔機來解決問題；在GDP中這又是個虛數，需要國人的勞動來拉平。政府首先收取了高昂的地租，高地價又促成了高房價，高房價又促成了高房租，羊毛出在羊身上，物價怎么會不漲？　　

人類生存，必需要有居住的房子（包括所占土地），這種居住房只能算為生活資料。而現在政府強行使居住房變作了商品房，商品房作為投資性房產，實際已成為生產資料。少數人可以利用商品房來強取豪奪，而大部份人根本就是“被投資”，白花錢，成為被強取的對象。所以高地價高房價更促進了中國的兩極分化。　　

     3，高房價使國家GDP數據出現了泡沫　　

2010-1-19國家統計局公布2009年全國商品房成交量9.4億平方米，均價4695元/平方米，銷售額4.3995萬億元，這個數字是GDP的1/7。把一些原本不起眼的地皮,一經“招拍掛”立即變成了GDP。這種“增長點”誰尋得出來真是有辦法，還美其名為“支柱產業”。如果毛澤東也采用了這種辦法你還能說他發展慢嗎？毛澤東也用了子孫的錢，現在你還能發財嗎？目前高房價已成了社會嚴重的不穩定因素。要想降下來，GDP怎么辦？簡直一場禍！　　

     4，高房價使中國人民“被富裕”　　

   現在全國城鎮居民6億多，三口之家，約2億戶。每戶建筑面積75平方米（全國城鎮住房有150億平方米），單價4695元（09年全國平均價），這樣該戶的房產價值就達35.2萬元，平均每人11.74萬。據說房產非但不會折舊，還會不斷升值，簡直是越住越新。如果你再買進賣出，還能謀利賺錢。不出數年你就是王大奎買雞蛋的王老板了。　　

    5，高房價使購房人變成了房奴，拖住了國內消費　　

    一套房在滬浙蘇目前價格約100萬，首付30萬，余70萬30年按揭?；鶞试吕?.495%（復利）（基準年利率很行告訴你是0.495*12=5.94%，但實際應該是1.00495¹²-1=6.104415%——中國到處充滿著欺騙），等額本息，先息后本，每月需還貸4167.8元，全年50013.6元，全部（30年）150.0408萬元。如果你們夫妻倆每月收入8000元（不算少吧，白領階層了），則需要把勞動得來的52.1%交給銀行。另外你還得準備1—2%的物業稅，這也不是小數目。房奴們如何再能進一步消費？這個房奴至少還要30年不天亮。因此，有人出主意說高房價能拉動內需，商品房是支柱產業。事實上高房價是兩面刃，它拖住了中國消費的后腿。 　　

    6，高房價使年青一代成了啃老族　　

    這么許多錢買來的還是毛壞房，另外尚要裝修15萬，家電家俱15萬，連同首付30萬，總共60萬。全得靠父母了。不過一代還一代，在計算生存成本時（本人認為的納稅起征點）這筆還是要算進去的?！　?/p>

    7，高房價引起的高拆遷沖擊了中國人的道德底線　　

    城市里的拆遷最多“拆一還一”，吃虧占便宜都不會很大。但是市郊就不同了。因為這里有個土地所有制的改變：集體變政府，這就不太好辦了。幾乎所有地方政府都不愿看到拆遷引發群體事件，反正錢也不是我的，出手非常大方。杭州原郊區，集體農轉非，每戶房子底層150平方米（另加院子），一般假五層，還有假七層，自己住一層，4層可出租，每層6間，設計成單身間，每間都帶廚房和衛生間，月租金400左右，水電汽上還要有些盤剝，每月閉著眼睛一萬以上，自己完全不要勞動，搓搓麻將，開開汽車，好不幸福。上述僅是一般農民，最后一次得些實惠。還有村干部，保管著集體土地的征地款，一天到晚盼改制（私有化）。還有少量“拆遷富翁”，天上掉下個林妹妹，推也推不掉。凡此種種，使“勞動致富”成了一句謊言。真是辛勤勞動一輩子，不如祖宗留下的一間破房子。　　

8，高房價引發社會矛盾不斷　　

人類生存無非是衣食住行，依賴的是陽光空氣土地。這是天賦人權，人人都可享受的東西。但是自從有人“意識到土地合理開發的潛在價值”以后，政府壟斷了土地，促成了高得出奇的高房價。一個物事，當它不值錢時，不會引起大家關注。房產就是這樣，十余年前房產并不值錢，因此家庭和睦，大家謙讓。而現今不同了，勞動一世，不及一間破房。當然會引起重視。為了房產，父子不和，兄弟反目，夫妻離異。奇奇怪怪的惡性案件層出不窮。上述僅是家庭矛盾，而社會矛盾更為嚴重，這十余年的變化，幾乎可以成為中華五千年文明的轉折點?！　?/p>

9，高房價使政府許多政策無法執行　　

  就講房產稅與地界稅吧，此兩稅種自古至今一直有的。并且相當穩定，偷稅漏稅者幾乎沒有。我家還有兩張稅單，其一是房產稅，等級5等，稅額3元2角/半年；另一張是國有土地使用費（1984年是此名字），基地3等，0.3147畝（合210平方米）稅款5元6角6分/半年。而現在呢？此兩稅種還是有的，但是政府根本無法執行，停了二十余年了。為什么不能執行？舉個例子，我家現住的是“房改房”，近60平方米，當初（1994年）重置價是720元/平方，經過折舊、工令、朝向、層數、一次付款等調整，最終以8700元成交。據說現在己升值至至少54萬元。你按哪個基數來收稅？按現價54萬的1%，5400元/年，我的退休工資是多少？要不要吃飯了？再舉個笑話，我的朋友在好地段有些破房子，建筑面積200，占地也有200，按現在的拆遷政策至少值200萬，問如何收稅？多收吧他拿不出，少收吧他不愿意，真是兩難！　　

10，高房價使銀行的貸款風險大大增加　　

   土地拍賣場上，甲乙雙方連襠哄抬，出現了一個個地王，動徹腰纏幾個億。那末開發商真的這么有錢嗎？不見得，銀行會找他們貸款的，只有豬頭三才自己掏錢呢！據中央銀行報告：2009年，全國共完成房地產開發投資3.6萬億元，全國房地產開發到位資金5.7萬億元，2009年年末，全國主要金融機構商業性房地產貸款余額7.3萬億元?？梢娰J款為房地產開發最主要來源。銀行將錢貸給開發商，開發商拿到貸款后要先付土地使用費給國土局（地方財政）。經過這一形式土地變成了政府的錢，變成了GDP，變成了公務員工資。而開發商現在已成債務人，他必須向銀行還貸。而還貸任務的完成最早要到房屋預售后，最終需要“房奴”來買單。從上可見國土局、銀行、開發商的利益鏈。所以商品房銷售一旦發生困難，最著急的倒是政府，他會想方設法促進銷售。開發商是空手套白狼并不著急。銀行倒有風險，在于：一是開發商還不出貸款（房奴不買房，收不進首付）；二是“房奴”買了房但還不出按揭；三是30年按揭時間太長，現在借出的是貨真價實的鈔票，將來收回的可能是手紙一張。美國的次貸危機就是從還不出房貸開始的。最后引發成世界性的金融危機?！　?/p>

                三，  商品房問題是良心問題　　

1，是居住房還是商品房？　　

     在《質疑土地使用權收費》中已說過“對生存而言，土地是如同空氣、陽光一樣的，并且是第一位的”，“個人占有一塊地（或說國家給個人一塊地），不僅只是個人生存的需要，也是社會延續的需要”，“政府理應努力保障每個人都享有這種功能（指民事功能和政治功能—實際是天賦人權），保障每個人的住宅都成為絕對安全的地方”，“從平等角度講，城市市民也應該有一塊宅基地”。這就是說每個中華人民共和國公民都應擁有一些生存的房子，不管是自有的還是租賃的都一樣。房子應是微利的，土地應是劃撥的?！　?/p>

     居住房的意思很清楚，供生存用。本人有意避開保障房、廉租房的名字，是因為居住房是不管富人與窮人，大家都要給塊地，富人造好房子，窮人造窮房子；而保障房、廉租房有些專給窮人的規定，富人要不服氣?！　?/p>

     那末什么是商品房呢？老百姓認為在商品社會里（即使在毛澤東時代），自己化錢買來的東西就是商品。我們買的房子當然就是商品房了。這就大錯特錯上當了！根據法律上的定義，商品房是指“按法律法規及有關規定可以在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類房產?！币簿褪钦f，商品房是可以用作投資，可以借此謀利的一種產業。如同股票一樣。因此商品房只能是少量，而大量的應該是供人們生存的居住房。商品房既然是少量，又與絕大多數人無關，又附帶有投資生財的功能，價格高一些，造得特別高級些，供少數富人享用，也情有可愿。但是近期網上對商品房的解釋可是五花百門，最普遍的忽悠是，“商品房是由具有資格的房地產公司開發建造的房子。”換句話說經濟適用房就是沒有資格的公司造的房子了。目的當然很清楚，就是為了混淆商品房與居住房的區分?；焖~，典型的愚弄欺騙老百姓?！　?/p>

     但是朋友，你現在具備投資房地產的資本了嗎？你僅有的一套住房，即使房價再高你能出售嗎？你晚上住到哪里去呢？所以大部份人化巨資買來的其實只是用作生存的空間，大量錢財都買了些無用功能（所謂投資生財功能）。但是不買又住到哪里去呢，不能真的做露水夫妻吧，做愛也要有一塊私密的地方呀！　　

2，    三十年的土地市場從得民心到失民心　　

        改革開放初期（自定義1978——1988），有外資企業蜂涌進關，出現了許多合資企業與獨資企業。它們自然會占用許多土地。中國政府心想，土地給白用中國不合算，于是就出現了以土地入股、收取土地使用費、出讓土地使用權等試驗，例如對外前哨深圳，在87年底總結了十來年的經驗教訓起草了《深圳特區土地管理條例》。大家認為是對外商的，是為中國好，自然得民心。但是礙于《憲法》第十條第四款中的不得“出租”兩字，成了城市土地有償使用的法律禁區。好在中國的憲法容易修改，82年剛通過的憲法才用了6年，在88年就進行了修正，取消了不得“出租”兩字，后面又加了16個字。因為是對付外國人，自然得到了全國人大代表的通過?！　?/p>

     從88年到98年，城市土地市埸（特區除外）基本還是以劃撥為主，使用期限各不相同，對外商甚致于有短到一二十年的，但對居民住房卻沒有年限——大家也不知道有什么年限。同時除了大量“房改房”外，開始出現商品房。因為沒有土地的“招拍掛”所以房價較便宜。90年代初，在農村出現了土地承包，期限70年不變。這可能是城市土地使用權70年的來歷吧?！　?/p>

1999年1月杭州云裳絲織廠，這可能是內地最早招拍掛的地塊，已統一換算成樓面價（土地成交價/面積/容積率）為2563元。以后，由于土地拍賣市場上甲乙雙方的哄抬，地價變成了天價。再看幾個數據：，2005年4月杭州中國計量學院原校址≥7000元，2007年8月上海南京東路東端66927元，2009年7月北京廣渠路56311元，2009年7月上海青浦趙巷鎮14500元，2009年8月蘇州吳中區B14號地塊7549元，2009年8月18日杭州浙江西子房產24295元，2009年11月蘇州新市路原蘇州技校地塊＞20000元。面對如此高的地價，2009年6月23日國土資源部文件仍稱全國平均地價僅占房價的23％（承認高的可達50％），這可能是對的，因為還有一倍屬于配套費，有20余個部門搭乘這班車。土地、拆遷、配套、房屋、利潤、灰色收入一起促成了高房價，房奴們需要勞動一輩子可能還還不清，這怎么能不失去人心呢？　　

3，    住房私有化一開始就是個錯誤的政策　　

       再拿我本人說例，80年代中起我住在南環新村，單位的房，磚混結構，套內建筑面積59.71平方米，第六層（共七層），二室一廳一廚一衛加陽臺，每月租金3元6角2分，在工資內扣。單位會定期來檢查維修。墻壁粉刷，窗框油漆，根本不用自己操心。這種磚混結構只要適當保養，100年不成問題。如果房子有什么大的問題，只要一只電話，馬上來人。工作調動換了單位，距離遠了感到不便，都可以申請退租，立馬走人。重新換個地方照常生活。隨著時代發展，房子也會發展、更新。這樣的住房制度不知道有什么不好？非要把好好的制度推翻掉?！　?/p>

     現在倒好，化錢買下房子，反而買下一堆麻煩。住的還是這個房，還是這些面積，但事情增加許多。由于缺少維修，十幾年來已經變成危房。最糟糕是人被房子套牢了，動彈不得，成了另一種意義的“房奴”。當時政府是怎么想的，反正不會是以人為本，不會是為人民服務。小的層面是既甩包袱又得房款；大的層面是搞私有化，家家都有了固定資產，人人都成了中產階級，皆大歡喜。這種“被富?！钡暮鲇疲荒苷f是上當?！　?/p>

4，土地與房產混在一起就是想“渾水摸魚”　　

      土地與房產很清禁的兩樣東西。土地歸國家土地管理局管，住房歸住房建設部管。完全可以做到橋歸橋路歸路?，F在房價與地價混在一起統稱為“房價”。這樣整個水就被攪渾了。最受歡迎的一句話“房價可以升值”，想想真是奇怪。房子只會折舊，怎能變新？重置價升高是因為通貨升高的原因，在這里你得不到什么利益。而在這十來年中，政府想方設法要使地皮變成地方財政，變成GDP，變成工資，想方設法滲進灰色收入，促成了極高的地價，又不想讓人知道，最好大家稀里糊涂，于是地價與房價就混在一起了。其實是地價哄漲，卻造成了房價升值的假象?！　?/p>

     5，土地使用權七十年收費是用了子孫的錢　　

  七十年土地使用權一次性收費這也是很難想象的。以前說窮人，或說無計劃的人“寅吃卯糧”，也只不過是今年吃了明年的糧。就要被別人說話。而現在，收租人算他50歲，25年一代，他已有了孫子，70年還要有3代，是曾孫、灰孫、灰灰孫了。很難想象有人能想出這樣的辦法。不知道后輩會怎樣看我們？用子孫的錢我總感到良心上過不去。　　

6，房地產是以房子為主還是以土地為主　　

      中國的房子以前是土木結構，保存時間不長，但是傳世的有幾百年的也有的是。現在新造的房子鋼筋水泥框架結構，遠比土木結構牢固。保存幾百年應該不成問題。根據《54年毛澤東憲法》第十一條 國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權。根據《82年鄧小平憲法（4次修正版）》 第十三條 公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。公民的房產（以前包括房子下的土地）屬于公民的財產權，根據憲法，這種財產權應該得到優先保護。似乎房地產是以房子為主了。因此只要房子不倒（倒了還可重建），房主是可以安心睡覺的?！　?/p>

     但是《82年憲法（4次修正版）》第十三條還拖了一句：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。這句話原則上不錯，但什么是公共利益就較難界定了。這將為以后的瞎折騰埋下了伏筆。而與《82年憲法（4次修正版）》配套的1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，據說規定了“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”。這種話好象太霸道。于是本人近期在網上查閱了該《條例》（查不到原本本文件），未見此條款。但決不是有人造謠或空穴來風。以地為主的可能性極大極大。即使你70年后能保存地上建筑，按照法律，至少你或你的子孫還應該七十年一次地重復交納土地使用權出讓金，還必須滿足“公共利益”的需要。中國還可能有百年建筑嗎？　　　　

7，商品房成本為什么不敢公布　　

       2005年8月福建的一位記者發表了一篇調研報告《房價虛高的數目究竟有多大？》，透露了商品房開發商利潤率約為50％（最低的約為20％，最高的超過90％）。同時該記者還公布了福州市一個較有代表性的中檔樓盤的成本：每平方米建筑面積，地價683元，土建和安裝875元，城市配套建設費486元，開發商的運行成本390元，以上合計2434元。該樓盤的銷售價為3900元／平方米，于是可算出毛利潤率為（3900／2434）－1＝60.23％。雖然數據明確表明地價已占總成本的28％（683／2434），即使以開發商計算的數據也達17.5％（683／3900），但該記者還是說：“地價在房價中的比例并不高，開發商所持的‘地價決定論’站不住腳”。表明了記者的立埸未犯錯誤。后來，政府規定，開發商執行將原來分列（代辦）的配套建設費，拆遷安置費等等統統合并在地價里，弄得更加云里霧里?！　?/p>

該報道在當時及以后的社會上掀起悍然大波，發起了對開發商（實際上包括土地拍買方）的陣陣進攻，要求公布房地產成本的呼聲四起。開發商胸有成竹，有恃無恐。有的甚致叫出“你們再要這樣逼，我真的要公布成本了！”這句話表示了成本的秘密絕對不能公開。事隔五年，至今仍未見有一個開發商敢公布過全部成本細節。實在是很簡單的事，只要把收到的錢是如何分掉的講清楚就可以了。問題是誰敢？但是在這五年中大部份建筑商（開發商的兄弟）又在建筑工地樹起了土建成本的牌牌，例如蘇州南環路的鼎欣城，公示出框剪結構32層、建筑面積115000平方米、總造價17800萬元等，折算成每平方米為1548元。2010年3月南園橋下環城河邊的領秀江南小區工地公布：領秀江南酒店式公寓樓，框架-剪力墻，地下一層、地上14層，建筑面積11100平方米，工程造價1145.5萬元，折算成每平方米僅1032元，施竣工日期2010-3—2011-6。為什么要示威性地公示這些數據？個中原因大部分人都能自明，就如今年全國人大期間，有人就說不愿再當政府的冤大頭?！　?/p>

誰到過拍賣現埸誰都會感覺到甲乙雙方相互哄抬的埸面。因為哄抬地價對甲乙雙方都是有利的。哄抬越高，雙方得利越大。  我們知道商品房的銷售價格大體上包括：土地、拆遷、配套、捐款、房屋、利潤和灰色收入等。開發商的合理利潤應該只是［房屋成本*利潤率］。而現在政府將土地、拆遷、配套、捐款全送給開發商列入成本，開發商就多得了［（土地+拆遷+配套+捐款）*利潤率］這一塊。90年代這一塊的大部分是代辦性質，開發商只有出力沒有好處。現在進入成本，只要去舉舉牌子，哄抬地價翻十倍，政府從地皮的得利就可翻十倍，而開發商從地皮這一塊的利潤也就翻十倍。本人猜想這一塊利潤名義上是開發商的，而實際可能就是灰色收入的來源，而政府和開發商自己都未必能拿到。這也就是不能公布成本的原因，這也就是開發商一講三跳的原因了?！　?/p>

          四，  如何跳出房地產高價怪圈的具體建議

具體建議應該滿足以下幾個方面：一是政府、人民、公務員、開發商都能接受；二是有可持續性，即以后可以逐步改進而不使后任為難；三是有可操作性，不是紙上談兵，最后無法執行而不了了之；四是有群眾性，大家都納稅大家都有話語權。五是光明正大經得起監督和時間考驗。具體建議如下：                            　　

一，第一步給每個公民一份居住房并嚴格區分居住房和投資性房產　　

   只要是中華人民共和國公民（甚致包括需長期在華的外國人）都可以擁有適當數量的居住房和所占土地，居住房的數量與質量隨著時代的進步同樣進步。例如目前城市居民（可分省規定）每人可擁有＜70平方米住房，或每戶可擁有＜200平方米住房（好象多了些，但要有些前瞻性），兩個標準哪個有利選那個，在質量上也可有些規定?！　?/p>

除此以外的房產，例如商業用房（屬生產資料），出租房、買進賣出房等可作為投資性房產。對這幾種房產的政策可以大不相同?！　?/p>

（注意 上述行文并不嚴密，舉例而已）　　

保障房、廉租房等是屬于居住房，但是它明文規定是針對城市低收入又住房困難家庭的?，F在是雷聲大雨點小，能夠住到這種房的人真是鳳毛鱗角，再說實際還帶有低質量、貧民窟的味道。保障房與商品房的比例最多是1比10吧。以往十年，全國造了約80億平方米房子，賣掉了7000萬套商品房住宅。城市1/3家庭住了商品房。難道這些人都是投資需要？房奴們為了生存不得己地化巨款買了這些商品房，他們能夠心甘情愿？30年按揭銀行能這么放心？不怕次貸危機？所以十來年實在是走錯了路，應該倒過來，居住房與商品房的比例為10：1這才正確?！　?/p>

     二，第二步將房產與地產分開　　

       房產與地產在購房時是不分的，統統合在房價里，一筆糊涂帳。而在拆遷時是分得很清的，有房屋重置價（*折舊率），有房屋區位價，還有裝修及附著物價等。明眼人一看就明白，重置價就是房價，而區位價就是地價。所以中國的公務員最是聰明人，這些工作一直是做的。只是要看需要，各個階段說各個階段的話，每階段都要做到利益最大化。我只是建議在設置稅收時兩者一定要分開。再糊在一起將來肯定很難操作。如果能做到分開，這一步非常關鍵，將來就可進可退。　　

三，第三步將可以代辦的項目從房產成本中分離出來　　

    例如可將土地、拆遷、配套（配套中有許多是帶有捐助性質的）等收費從房產成本中分離出來，將來只能代辦而不能謀利。之后，即使再搞“招拍掛“，我相信開發商也不會再去哄抬了，因為抬得越高，房價越高，房子越賣不出，對他們越不利，簡直是搬起石頭砸自己腳；二是拆遷與配套是一次性的支出，不必一直拖在房價里，使后來的稅收造成困難（以前一直拖著，也是一個黑洞）；更重要的是少了［（土地+拆遷+配套）*利潤率］這一塊，房價就可降很大一塊，同時斷了灰色收入的來源，政府也可清廉不少?！　?/p>

    四，確定房產的現值并征收房產稅　　

   經過上述“房產與地產的分開”、“代辦費從房屋成本中的分離”、“一次性支出的劃斷”等措施，剩下的基本上只是房產的價值了。目今房產的價值各地政府都給出個參考數據，請見下表：　　

       蘇州市城鎮房屋基本重置價    城市商報登   2010-5-8　　

    從上表可見2010年高層住宅的重置價大約是1500元/平方，磚混結構一等才866.55元/平方，這與建房工地公布的數據相符合?，F價只需算上折舊即可。自注：以前常用的折舊率是每年2%，50年折完。本人認為每年2%最好理解為復式（相當于銀行的復利）：　　

    房屋現值=房屋重置價*0.98的N次方    N為離開建成的年數　　

例如某房（磚混結構一等）1984年建成,2010年的重置價是866.55元/平方，則現價是866.55*0.98²⁶=866.55*0.5914=512.47元/平方?！　?/p>

（折舊理解成復式的好處是房子到再老也會有殘值，例如該房建成70年時（2054年），該房的殘值是：當時重置價*0.98⁷⁰=重置價*0.2431。同時該種理解具有可持續性；而50年折完就沒有可持續性，有些缺點。）     　　

對居住房征稅稅率應該從輕，例如年1%。這樣我的住房每年應交房產稅為512.47元/平方*66平方*1%=33823*1%=338.23元。如果半年一付的話，每次僅169元，我想群眾完全可以接受。這種群眾性的穩定稅源全國每年可達338.23元/戶*2億戶=676.5億元。大家納稅，大家都有話語權。大家都有監督權。居住房的稅收雖說少了些，但是堤內損失可以堤外補。　　

對經營性投資性房產稅率應該從重：其本身的房產稅率不再是1%，可以提高到3—30%；其房租收入還可實行累進制稅率。例如收取房租的，3000元/月以內20%，3000-6000  30%，6000-10000  40%，10000以上  50%等?！　?/p>

對房屋買賣，從流程到收益都可分別設置重稅。這樣就可以縮小資產性收入的比例?！　?/p>

經過這樣的稅收處理后，商品房的需求將會大大縮小，而居住房的需求將會大大增加。真正解決全國人民的住房問題?！　?/p>

五，確定地產的現值并征收地界稅　　

   近十年來房子下面地皮的價值非?；靵y。同一地段的住房土地，有劃撥的，有01年拍賣價，02年拍賣價……2010年拍賣價。就是同一年份同一地段但不同地塊的拍賣價也肯定不同，實際上是每一次拍賣都是不同。就是同一幢房，樓上樓下所占土地價值己經出現不同。需不需要統一？由誰來統一？怎樣統一？等等?！　?/p>

我們用房屋拆遷前對房屋的評估作個借鑒：　　

       拆遷房價值=區位價+重置價（*折舊）+裝修?！　?/p>

那末區位價與新建房時的地價，與房屋保存時的地價是否相同？　　

如果新建房時的地價（拍賣成交價，或機構定價），分離了拆遷、城建配套等費用后應該是相似的。第一，因為地價本身就不是絕對的，本來屬于天賦人權不要錢的，現在既收了錢，為什么非要70年一收，而不是10年或1年一收？不同的收法地價就不同。都是政府一句話，沒有什么道理的。第二，考慮到房屋越建越高，高低層房屋實際所占地面差距越來越大，會造成新的不公平。于是用建筑面積來代替房屋實際所占面積，并稱之為區位面積，這也是可以接受的。但是現在的天價區位價是哄抬出來的，要有所回歸。因此區位面積、區位價可用定義法，規定：　　

             房屋區位面積=房屋建筑面積　　

            小區區位面積=小區面積*容積率　　

小區區位價=本小區折算樓面價（地價/面積/容積率）=建筑面積的地價　　

      地段（許多小區組成）區位價=許多小區（含綜合因素）的綜合價　　

            征收地產稅（或稱區位稅）=區位價*稅率　　

稅率的決定可采用與房產相同的政策，即居住房從輕，投資房從重?！　?/p>

其實這種辦法又給政府、富人占了便宜。政府占在容積率上，一個小區容積率是2，相當于地皮增加了一倍，地產稅就可多一倍。而富人住房的容積率都很小，例如別墅，建筑面積很小但占地卻很大，而區位面積只等于建筑面積，他交稅只是交了個小頭?！　?/p>

     所以在設計稅收時建筑面積與實際占地面積都要考慮。富人老占窮人便宜總說不過去?！　?/p>

     我們再看看區位價的實際數據：　　

     2010年蘇州市市區房屋區位價和房地產市場價格 　　

                                                              城市商報登6-24　　

            平江區P  金閶區J   滄浪區 C　　

      從上表可見，重置價已打了折舊，并且所有區位都一樣（可能是舉個例子，實際拆遷時會分別對待的）。地價最高可達房價的39300/420=93.57倍（P1磚混結構的商業用房），最低也達4900/420=11.67倍（J6地段磚混住宅）。這只是拆遷時的房價地價，購新房時最少還要翻一翻。這說明買房子已不是在買房子，而是在買地皮買地段了。觀前地區（P1）租個店面開爿面館，200平方米，賣價至少1600萬，若是租，房租至少100萬/年，每天得2800元，都是為房東做了。好在羊毛出在羊身上，最后都要吃客買單。地價帶高了物價多少？　　

 以上關于重置價（對新房就是新建價）和區位價的概念完全可以搬到新建房來。事實上這些工作政府都已做過，住宅區位價（也就是通常所說的地價）可由政府通過專門機構與聽證會來決定。對于居住房的房價應該實報實銷，大致就是現在的重置價。對于居住房的地價，政府應該以劃撥或低價處理。對于城市配套建設與拆遷費用應該從現在的地價中分出來，回歸它的應有名份，也是實報實銷，但只能作一次性處理。不能一直拖在房子里，還要上稅，不合情理?！罢信膾臁睅в写ê逄У牧盂E，且價格混亂，不宜作為納稅基準?！　?/p>

居住房與投資房納稅基準相同（同一地區同一區位價）但稅率不同。這種區位價非但用于拆遷，還可應用于新建房的成本中。　　

地價的征稅也應實行居住房從輕投資房從重的政策。　　

     六，已建與在建的商品房怎么辦？　　

      這是個難題，需要政府化大決心。一是將商品房按居住房（經適房）來處理，以前也有過這樣的政策。各方利益再嚴格合算，只要能堵住灰色利益，合理利益完全能夠得到保障，群眾也能接受；二是將“招拍掛”中獲得的土地的巨大利益回吐一些作為居住房價的補助，有些“接富濟貧”的味道?？傊咕幼》颗c商品房的比例控制在一合適的范圍（例如10：1左右），注意居住房也可以是高質量的?！　?/p>

                      五，  結束語　　

      直到現在為止，我們從宏觀上看：　　

     一，居住房（不管是自有還是公租）的剛性需求更加高漲，如何保障每年1000萬農轉城的住房和城市改善住房，政府不是無事可做?！　?/p>

     二，不管是造居住房還是高檔商品房，照樣要用鋼鐵、水泥、各種物材，照樣會拉動上下游行業的發展。照樣會解決許多人的就業。房地產作為支柱產業的地位并沒有變化。不能因為降低了些房價，減少了些利潤，少拿了些子孫錢，甚致只要是堵塞了灰色收入的來源，就認為是要不造房了，中國經濟要去房地產化了，就要倒退了?！　?/p>

     三，那個白領家庭每月收入8000元，需要還沒名堂的房貸4167.8元，其他消費只能捉襟見肘30年。還是回歸本來面目，去掉那些病態成本，減少還貸，讓他們有富裕的錢來購買其他產品，帶動全面經濟發展。哪種方法好？  　　

     我們再從微觀上看；　　

     本人的建議，對哪一方也沒有造成大的損失：政府照樣拿國有土地使用費；配套部門照樣拿配套費；開發商照樣拿他的那塊利潤；拆遷戶照樣拿賠嘗款；公務員照樣拿工資。而恢復了房地產價格的本來面貌，恢復了（當然有改進）停了二十多年的房地產稅源，這是一種群眾性的、穩定的支柱稅源，何樂不為？     　　

      本人害怕的是，我們的領導繼續聽取那些“王明式精英”的餿點子，繼續不給城市群眾居住房，繼續土地的“招拍掛”，繼續迫使群眾買商品房。繼續以商品房的高價為基準設計“物業稅”，恢復高價的房地產稅。  　　

     如果真的這樣，那末中國無論是政治、經濟、文化、道德都將走進死胡同了?！　?/p>

     社會問題歸根到底是分配問題，目前高價的房地產在分配領域中已經占了大頭，不得不引起大家的關注。　　

     另外，特別是社會問題不能引向極端，千萬要防止物極必反，千萬不要因房地產問題引發社會的不安。   2010-7-5　　

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