《環(huán)球時(shí)報(bào)》：“房?jī)r(jià)必漲”是彌天大謊

作者：楊帆（中國政法大學(xué)商學(xué)院教授、世界經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)）

利益集團(tuán)操控房市

2000年以來，中國房地產(chǎn)高潮已持續(xù)10年，這是有經(jīng)濟(jì)根據(jù)的，但住宅價(jià)格上升過高是有問題的。10年來，一線城市大約漲了4－5倍，3年以來一二線城市房?jī)r(jià)翻番。

以我所住小區(qū)為例：2003年“非典”期間，期房每平方米5000元，現(xiàn)房7100元，房地產(chǎn)商已有高額利潤。后3年，我有了新鄰居，他們以每平方米2萬元的價(jià)格從公司手里購得。2010年春節(jié)那次大搶購，標(biāo)價(jià)到3.5萬元。

如果從3.5萬元計(jì)算，這樣的房?jī)r(jià)向下調(diào)整30%——50%都是正常的，一直到居民正常需求涌出為止。各地情況不同，參加搶購的只能認(rèn)賠，和那些以48元搶購中石油股票的股民一樣。

高房?jī)r(jià)的危害首先是剝奪城市中間階層的購房權(quán)，把兩代人40年的積蓄套牢。居民面對(duì)的，就是地方政府、銀行、房地產(chǎn)公司合謀的利益集團(tuán)，通過廣告控制大部分媒體，制造錯(cuò)誤預(yù)期。他們有自己的代表人物，頑固而囂張地到處鼓吹房地產(chǎn)價(jià)格“只漲不跌”，“小跌大漲”。這樣下去，消費(fèi)是起不來的，城市家庭的購買力全部被吸引到住房里面去了。

利益集團(tuán)的吹鼓手們，十幾年來說破了天的唯一理由，就是未來供求關(guān)系緊張——農(nóng)民要進(jìn)城，中國土地少——所以房?jī)r(jià)只漲不跌。這是一個(gè)彌天大謊。

想一想，為什么小股民們那么傻？會(huì)拿48元去買一股中石油股票？是為了將來分紅嗎？不可能的。因?yàn)橛兄{傳可以漲到100元，大家看中的是其增值的收益。為什么大家相信它會(huì)增值而不是貶值？因?yàn)楣┣缶o張，據(jù)說石油60年以后要枯竭。實(shí)際上，石油未來的收益已完全打入上市價(jià)格，你48元買了，30元又補(bǔ)了，一直跌到8元，現(xiàn)在是11元。大家再問那些股評(píng)家，他們又說，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)了新油田，或有了新能源，特別是金融危機(jī)了，所以石油價(jià)格又跌了。翻來覆去，都符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，其實(shí)真正的規(guī)律就是壟斷者在欺騙中小股民。

出口利益集團(tuán)年年說人民幣升值打擊出口，實(shí)際上中國出口和貿(mào)易順差年年增長(zhǎng)，2009年由于國際市場(chǎng)萎縮，中國出口下降16%，卻躍居世界第一，因?yàn)榈聡隹谙陆蹈臁７康禺a(chǎn)利益集團(tuán)所散布的種種反對(duì)控制泡沫經(jīng)濟(jì)的言論，都不足取。何況，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也不能總是依靠房地產(chǎn)。在打擊房地產(chǎn)泡沫的過程中實(shí)現(xiàn)技術(shù)升級(jí)，才是中國可持續(xù)發(fā)展的真正動(dòng)力。

泡沫失控將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰

以迪拜危機(jī)為先導(dǎo)，以希臘危機(jī)為標(biāo)志，國際金融危機(jī)第二波已經(jīng)開始。美國制造“匯率操縱國”，逼中國走當(dāng)年日本的泡沫經(jīng)濟(jì)之路。其實(shí)真正的危險(xiǎn)不在于人民幣小幅度升值，而在于美國成功制造了升值預(yù)期，越不升值，升值預(yù)期越強(qiáng)，而升值預(yù)期是引起房地產(chǎn)泡沫的重要經(jīng)濟(jì)根源。

懂行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)看得出，搶購就是暴跌先兆。1985年第一次日元大幅度升值，房地產(chǎn)炒到天價(jià)，幾年后第二次升值，房地產(chǎn)反而大跌，最后跌了90%。泡沫經(jīng)濟(jì)耽誤日本20年，其國民平均壽命到了84歲，再干什么也干不動(dòng)了。

房地產(chǎn)價(jià)格作為金融資產(chǎn)價(jià)格，與一般商品價(jià)格有本質(zhì)不同，它不是8項(xiàng)成本加利潤加稅收構(gòu)成，而是其未來收入的資本化。把未來每年的預(yù)期收入（房租或股息）分別按年扣除利率貼為現(xiàn)值，再加到一起，就是理論上的資產(chǎn)價(jià)格。所謂“未來供求關(guān)系”，已經(jīng)以收入貼現(xiàn)的形式打入目前資產(chǎn)價(jià)格，而且在金融市場(chǎng)特有的“超前過度調(diào)整”規(guī)律下，早已超高。

如果這次仍舊不能有效地控制房地產(chǎn)泡沫，那么在一定條件下，其崩潰就是必然的。比如，中國宣布人民幣自由兌換，放棄資本項(xiàng)目下的外匯管制；美國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)宣布進(jìn)入加息周期；此時(shí)，不排除國際投行制造人民幣貶值預(yù)期，以鼓動(dòng)資本外逃，進(jìn)一步引起國內(nèi)的搶購和擠兌。

過剩資本向何處去？

在人民幣升值預(yù)期下國際資本大量流入，造成財(cái)富大爆發(fā)，已持續(xù)10年。但人口老齡化速度極快，再過10年寶貴的時(shí)間，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必定減速，國際投機(jī)資本也有流出的時(shí)候，而中國借給美國的外匯，卻不能隨時(shí)抽回。

目前過剩的貨幣財(cái)富有兩條出路，一是納入國家戰(zhàn)略發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，二是以“市場(chǎng)導(dǎo)向”，實(shí)際是利益集團(tuán)壟斷和投機(jī)資本誤導(dǎo)下造成經(jīng)濟(jì)泡沫，在隨后的崩潰中財(cái)富蒸發(fā)煙消云散。屆時(shí)中國成為世界上人口最老化的國家，崛起的機(jī)遇就喪失于經(jīng)濟(jì)泡沫之中了。

這就是目前打擊房地產(chǎn)泡沫的重要意義。像1994年提前引爆北海的房地產(chǎn)泡沫，以5年時(shí)間實(shí)行“軟著陸”，當(dāng)時(shí)爭(zhēng)議也很大，一部分“改革派”經(jīng)濟(jì)學(xué)家打起“發(fā)展是硬任務(wù)”的旗號(hào)，集體批評(píng)政府搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。結(jié)果如何？亞洲金融危機(jī)來了，大家再無爭(zhēng)議。中國提前打掉經(jīng)濟(jì)泡沫和通貨膨脹，消除了經(jīng)濟(jì)失衡，在國際投機(jī)資本沖擊的關(guān)鍵時(shí)刻在香港果斷實(shí)行管制，所以能夠穩(wěn)定自身并進(jìn)一步穩(wěn)定亞洲經(jīng)濟(jì)。中國就是在1998年以后真正在經(jīng)濟(jì)上也成為亞洲核心國家的。

目前中國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已大為增強(qiáng)，但金融風(fēng)險(xiǎn)亦大大增加。國際金融危機(jī)也有可能向中國蔓延。中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)自身失衡，與美國經(jīng)濟(jì)之間也失衡，雖有龐大內(nèi)需潛力，由于國內(nèi)利益集團(tuán)抵制改革，未必就能順利啟動(dòng)。特別危險(xiǎn)的是：中國的利益集團(tuán)已不限于某個(gè)行業(yè)和部門，而是在改革以來有既得利益的總體利益集團(tuán)，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)管理部門和其他許多部門，以及媒體的影響力在不斷加強(qiáng)，他們強(qiáng)烈抵制在理論層面上對(duì)于改革的反思。我們不能不防止國內(nèi)外利益集團(tuán)控制和影響經(jīng)濟(jì)政策，致使金融危機(jī)發(fā)生的可能性。

筆者認(rèn)為，金融政策不能被他們誤導(dǎo)，關(guān)鍵有兩項(xiàng)，一是不能放棄資本項(xiàng)目的外匯管制，二是堅(jiān)決把目前過高的房地產(chǎn)價(jià)格打下來。周一房地產(chǎn)股票大漲，其實(shí)就說明了，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格要跌了。因?yàn)橹挥邢駱拥叵碌覀儾拍軌蝾A(yù)期國家不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。在經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面，財(cái)政政策總是比貨幣政策更加有效，必要的行政和法律干預(yù)也是可以使用的。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)征稅是國際慣例，早晚必要實(shí)行。只要稅率不高，就不會(huì)損害一般居民的利益。

巨大的貨幣財(cái)富是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，形成國際競(jìng)爭(zhēng)力，還是在泡沫經(jīng)濟(jì)中蒸發(fā)，就是目前控制房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)。打擊經(jīng)濟(jì)泡沫及支持泡沫的利益集團(tuán)刻不容緩。

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