“房產新政”向何處去？　　

趙 磊　　

（西南財經大學《財經科學》編輯部）　　

地球人已不再懷疑，無論房地產泡沫膨脹多大，最終命運只有一個：爆炸。走向這個命運的途徑有兩個：一是自我爆炸，二是人為戳爆。其實，“人為”的初衷并不是要“戳爆”，而只是想“放點氣”。問題是，泡沫并不是“乖乖女”，調控難度相當大：力量小了沒反應，力量大了就爆炸。從歷史經驗看，還沒有哪個市場經濟國家，成功地給泡沫“放了點氣”的。所以，現代經濟學干脆警告：讓泡沫自己爆炸吧，別去招它惹它！　　

然而，中國政府終于忍無可忍了。《國發2010-10號文件》的出臺，被人們稱為“房產新政”，其基本內容是“差別利率”加“提高首付”，發力點直指需求。葉檀說：新政“相當于單獨對房地產市場加息”——這個比喻是準確的。新政目的何在？新政效果如何？新政今后將走向何方？本人就這三個問題，談談自己的看法。　　

一、新政的目的　　

 “目的”者，意志也；“意志”者，主觀意愿也。雖然這個世界從來都不缺乏“心想事成”的牛人，間或還會誕生個把能夠“境由心生”的思想者，但是，我們評價一個人的“主觀意愿”，并不是聽他“說什么”，而是看他“做什么”。否則，單憑文強在臺上慷慨激昂作的反腐報告，我們就該給他送N個“廉政楷模”的大匾了。　　

那么，“目的”或“意志”是由什么決定的呢？是由“立場”決定的！按照馬克思主義的說法：一個人的立場，取決于他賴以生存的階級關系——這叫做“屁股決定腦袋”；而一個政府的立場，則取決于它賴以生存的經濟基礎——這就是“經濟基礎決定上層建筑”。　　

按官方的說法（國發2010-10號文件），新政的目的，是要“堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題”。我并不懷疑這個目的是“真誠”和“善良”的，但我很清楚，新政并不能擺脫“經濟基礎決定上層建筑”這個法則的支配。如果說，“新政”屬于上層建筑，那么，制約它的經濟基礎又是什么呢？　　

今天我國社會的經濟基礎到底是什么？這是一個地球人都知道的問題，我就不多說了。至于這個經濟基礎在理論上如何表述，倒是一個頗讓人為難的問題。官方的表述——“以公有制為主體的多種所有制并存”，雖然具有“政治正確性”，卻過于“形而上”了。　　

反復斟酌后，我認為，用“資本關系”這個關鍵詞來概括，比較符合這種經濟基礎的性質。我知道，這個表述既不“特色”，也不“經典”。但“人在組織，身不由己”，為了與官方表述的距離保持合法限度——屁股決定腦袋嘛，只好這樣啦。　　

不論新政的目的在文件上是如何聲明的，新政的目的在現實中都必然被“資本關系”所左右。從本質上看，新政并不是要“終結資本的統治”，而是為了維護資本關系穩定所作出的“讓步政策”，也就是說，給泡沫“放點氣”。這個“讓步政策”以維護“資本關系”為出發點，其目標所指，既不會改變資本關系的基本格局，也不能有損于資本的根本利益。　　

二、新政的效果　　

短期效果：各地成交量普遍下降，但成交價有漲有跌，觀望氣氛濃厚。人們普遍用八個字來形容目前的狀況：觀望、迷茫、徘徊、混沌。應當說，短期效果已經顯現。　　

長期效果：還有待進一步觀察。綜合理論與經驗兩方面的因素考慮，未來房價的走勢有以下六種可能性：　　

第一，巋然不動：房地產一旦成為炒做對象，其價格不漲就跌，短期有可能“橫盤”徘徊，但隨著成交量的進一步萎縮，長期維持巋然不動的局面不太可能。　　

第二，逆勢上漲：這種情形存在于個別樓市之中，但就全國來看，面對強勁的壓力，逆勢上漲不僅不可理喻，而且在經驗上也很難得到支持。　　

第三，崩盤：房價跌破50%以上，導致崩盤，開發商和資本家肯定要排著隊跳樓。即使房價沒有跌破成本價，且不說零利潤有悖于資本追求剩余價值的規律，一旦崩盤殃及銀行，可能引發金融危機，政府能袖手旁觀嗎？　　

第四，微利時代：房價跌至成本以上的微利水平，并大致穩定在相當于實體經濟的平均利潤率上，也就是說，投資房地產與投資方便面所獲得的利潤率是一樣的。這種情形，老百姓當然會奔走相告，開發商好象也沒有理由拒絕接受，似乎是一個“雙贏”的結果。但是且慢：資本并不是“知足長樂”的莊子，資本決不會滿足于“方便面”的利潤率。在剩余價值規律的作用下，在實體經濟嚴重過剩的背景下，過剩資本一定會用腳投票，從房地產中逃出，涌進證券市場，最終吹大股市泡沫。　　

第五，報復性反彈：“微利時代”并不是長治久安的太平光景，在實體經濟產能嚴重過剩的背景下，過剩資本重返房地產，只是一個時間問題——股市泡沫也稀釋不了資本重返房地產的決心。因為，房地產泡沫雖然也屬于虛擬經濟范疇，但與股市泡沫相比，前者畢竟要“實體”一些，加之住房是人們的“基本需求”，從投資的安全性考慮，房地產成為炒作對象的理由更為充分。因此，一旦資本出逃打破樓市的供求均衡，新一輪的“炒房熱”死灰復燃，也就指日可待了。　　

第六，波浪前進：一旦房價跌到微利水平，新政見好就收；在這之后，房價的“報復性反彈”將不會有任何懸念。這種“反彈”的必然性在于：在沒有找到更為有利可圖的“項目”之前，資本一定會糾結于房地產，通過制造泡沫來創造利潤。可以預期的是，一旦房價上漲再次危及“資本關系”的穩定，政府或將再次打壓樓市。這種情形循環往復，形成波浪式推進；而每一次“報復”，都總會使房價的下一個波峰高于上一個波峰。

三、政策走向　　

新政的效果將決定政府的下一步選擇。新政既然是以維護“資本關系”為出發點的，那么，新政的效果，就必然以不損害資本的根本利益為底線。以此判斷，未來政策將在以下范圍作出選擇：　　

——“巋然不動”或“逆勢上漲”，這種情形短期或存在于個別樓市，若長期如此，就不能排除政府將再次加大政策力度了。不過，就全國樓市的整體變化情況來看，政府再次加大政策打擊力度，可能性并不大。　　

——“崩盤”的情形一旦發生，政府不會坐視不管，一定會出面救市。雖然有人斷言樓市已經“崩盤”，但以目前開發商的抗打擊實力來看，“崩盤”之說未免言過其實。至少半年之內，政府出面“救市”的動力為零。　　

——“微利時代”不可持續，因為在實體經濟過剩與虛擬經濟泡沫的二元結構下，“微利”很難“時代”。隨著“炒房熱”的死灰復燃，即使本輪新政能夠全身而退，政府也會再次面臨“放”還是“收”的兩難選擇。不過在短暫的間歇期內，政府多半會“順其自然”，無為而治。　　

——“報復性反彈”是最讓政府丟面子的，但也是最有可能發生的情形。這實在沒有什么法子可想，既然是市場經濟嘛，除了總是“慢半拍”的被動跟進之外，政府很難主動自覺地做點什么了。　　

——“波浪前進”，很可能是政府“不得不”接受的次優選擇。因為不論是“自覺”還是“被迫”，應對“報復性反彈”的宿命，基本上鎖定了政府未來的政策取向。對于建立在“資本關系”之上的政府來說，這已經是盡力而為了，所以，直到樓市積累的泡沫最終引爆一場經濟危機，我估計未來政策很難再有什么大的出息。　　

四、補充三點　　

（1）“人民公敵”任志強最近預言：“用不了多長時間，房價還會象前一次一樣，出現‘報復性反彈’”。于是有人說，這是“開發商謝幕前一聲刺耳的高音而已”。任志強的話，很有點胡漢三老爺的自信，太刺耳了，但的確是實情。因為主導當今社會經濟趨勢的，不是“公平”和“正義”之類的動人口號，而是冷冰冰的資本意志——盡管這終究是暫時的。　　

（2）牛刀同志說：樓市新政后，“從此，中國住宅的民生化趨勢確立，未來的中國社會不可能再產生房價暴漲的情況，無論多少年。”這話很可愛，但實在是天真的可以。我想和牛刀打個賭：別說“無論多少年”，就三年之內吧，我斷定“炒房熱”必將死灰復燃。　　

（3）房產業內人士楊少鋒說：“股市、樓市不景氣，信貸資金才能真正進入實體經濟”。好像實體經濟被冷落的原因，在于虛擬經濟太火爆了。這是一個誤導了很多人的說法。其實，信貸資金之所以拒絕進入實體經濟，根源在于實體經濟已經無利可圖！資本不是雷鋒叔叔，即使股市、樓市被“不景氣”了，過剩資本也決不會敲鑼打鼓地進入實體經濟，去做無利可圖的傻事。為什么實體經濟無利可圖？因為產能嚴重過剩嘛；為什么嚴重過剩？因為兩極分化嘛。所以，與其眼巴巴地盼著信貸資金進入實體經濟，不如在緩解“兩極分化”上做點實事。這才是正道，這才能讓信貸資金真正進入實體經濟。　　

（　2010-4-29　）　　

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