中國房地產究竟是怎么回事　　

——烏有之鄉(xiāng)記者對邋遢道人關于房市的采訪錄　　

2010年4月12日，烏有之鄉(xiāng)記者對邋遢道人就中國房地產問題進行了采訪。邋遢道人對目前關于中國房地產問題的各種說法進行了評判，認為目前無論政府、媒體還是主流學者或非主流學者都錯誤評估了中國房地產市場的真實性質，對房價為什么暴漲和怎樣抑制暴漲的議論也沒說到位。他認為中國房市的根本問題在房市早已經與股市、匯市和期貨一樣，具備了賭博或者虛擬經濟性質。用傳統(tǒng)市場經濟理論是無法進行評判的。認為雖然大家都害怕房產稅，但惟有房產稅的開征才能有效抑制房價上漲。他認為泡沫早晚會破，但有調控手段條件下的破裂比沒有調控手段破裂總要好些。　　

下面是采訪實錄：　　

記者：看到你寫的“三亞樓市瘋狂親歷記”，很生動。最近網上流行一篇中國房市崩盤時間表，很多專家對此有截然相反的意見。有的認為中國與日本1990年前后情況很相似，預測2012年前就會崩盤；有點人為雖然目前存在泡沫，但離崩盤還很遠；比較樂觀的認為中國房地產還很健康。你是怎么看待這個問題呢？　　

邋遢道人：首先，說目前中國房地產很健康的人基本不是用腦袋說話的，是用屁股說話的。我的意思是這些人屬于既得利益團體，既得利益這句話他們自己經常用以批評別人，但他們卻實實在在符合這個標準。他們需要粉飾太平，而且又一直是媒體追捧的對象，影響比較大。這些人要么是房地產老板或房地產公司的什么研究機構，要么是官員或與房地產公司有聯(lián)系的所謂學者。前些年，他們的主要理由是中國人購房是“剛性需求”，現(xiàn)在依然是求大于供，因此房價還會漲。這次他們最主要的理由是日本當年城市化率已經達到77%，中國還不到50%，正處于城市化階段，住房需求還很旺盛，因此房市很健康。前幾天看到中央二臺關于這個問題的訪談中，一個清華大學的所謂專家就強調這些，而且還說現(xiàn)在說要崩盤的議論完全是情緒化，或者利用群眾的情緒。　　

記者：咱們拋開立場不說，這些解釋有什么不對嗎？比如，究竟我國是不是確實處于城市化高速發(fā)展階段，是不是房市還是求大于供，是不是住房是剛性需求呢？　　

邋遢道人：說我國處于城市化高速發(fā)展階段當然是對的。中國城鎮(zhèn)人口比例從1995年的29%上升到去年的46.6%，如果從1985年算基本翻一番，而且這個趨勢還會加快。但這并不代表住房需求旺盛。你可能覺得，既然大量農民，尤其是年輕農民進城，住房需求當然很旺盛，當然呈現(xiàn)剛性。估計一般人也都這么看。但是，經濟學上的所謂需求并不是指欲望，而是指有支付能力的欲望。意思是說，想買買不起不算需求，有錢不想買也不算需求。所謂不算，就是在市場上不成為需求量計算的內容。因此，中國房市的買方究竟是誰，有多少人是需要分析的。　　

我國城鎮(zhèn)人口6.2億多，其中城鎮(zhèn)戶籍人口并沒那么多。應該只一半左右。城鎮(zhèn)人口增長這么快，一方面是很多農村撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)后形成所謂“自理口糧”居民，一方面是大量農民進城做生意或找到相對穩(wěn)定的工作的所謂“藍印戶口”。其中很大一部分是大中專畢業(yè)的農村青年留居城鎮(zhèn)。資料說小城鎮(zhèn)中有非農戶口的只有43%。大城市的暫住人口或藍印戶口大約占城鎮(zhèn)人口的40%，因此，我國約有一半所謂城鎮(zhèn)人口并不是完全意義上的城鎮(zhèn)人口。這是我國特殊戶籍政策造成的，但這也形成很重要的經濟背景，對觀察數據有很大校正作用。　　

自理口糧和藍印戶口人員中，除了少數做生意或成為白領的外，多數收入都很低，基本是租房子住的。他們包括他們的父母都沒享受單位分房和集資建房等。以前很多人算的什么“自有房比例”都是用戶籍人口算的。如果基數是城鎮(zhèn)人口，中國城鎮(zhèn)自有房比例應該不足一半。這批人的收入水平在2006年后就基本不具備買房能力了。另外就是有戶口的城鎮(zhèn)居民，這些人本來基本都有房子。如果說有欲望，要么是原來住房條件非常差的人，要么是要結婚的年輕人。　　

那么，我國有多少人屬于有住房需求的居民呢？2007年我國城鎮(zhèn)20%的中等收入群體人均收入1.2萬元，每戶平均2.88人，家庭年總收入3.456萬元。這個時期房價平均4000元左右。一套80平米兩居室房子32萬元，房價收入比為9.25。收入再高一級20%居民家庭房價收入比為7.1，再高一級10%居民收入比為5.5。從國際情況看，對房價收入比超過6的群體來說購房壓力就很大了。因此，城鎮(zhèn)居民中偏上20%居民購房已經勉強，剩余60%的群體完全沒有購房需求。因此，中國真正有購房需求的城鎮(zhèn)居民只有25-30%，也就是5000多萬家庭構成城鎮(zhèn)住房的需求市場。　　

去年，我國商品房銷售9.37億平米，其中住宅大約8.5億平米。對5000萬戶需求者來說，戶均17平米。或者有17%的居民買了90平米的房子，或者全部需求者花5.3年再買一套房子。　　

也就是說從結構上分析，中國真正的房地產市場就是城鎮(zhèn)中5000萬戶居民的市場，他們是有支付能力的需求者。在現(xiàn)在的房價面前，70%以上的城鎮(zhèn)居民并不屬于有購房需求的群體。因此，用城市化和剛性需求來談房價和房市，基本不符合市場實際情況。　　

記者：好像還沒人把城市人口按收入等級分來分析房價收入比的。這種分析方法合理嗎？另外，買不起房的人為什么不能算做需求呢？是不是經濟學關于需求的概念太死板了呢？　　

邋遢道人：房價收入比沒什么深奧的地方，很簡單，但又很實際。也就是一個家庭如果買一套房時，需要多長時間的積累才夠。而且最主要的，這個數本來就是對具體家庭來說的，與平均值無關。世界上3-6的房價收入比，按日常生活算算就能體會。比如前面算的中等偏上20%群體住房收入比是7.1。這些家庭人均可支配收入為年16386元，平均每家人口是2.74人。也就是每年4.49萬的總收入。相對32萬一套的房子，房價收入比為7.13。也就是全家不吃不喝不買任何東西也要7.13年還完。但是這個家庭肯定要花錢的。按年鑒數據，這類家庭每年食品、服裝、看病、交通通訊、小孩上學、買點雜物等費用人均要花2.87萬元，這是不得不花的錢。這就占可支配收入的63.9%，也就是剩下1.62萬元是可以用來買房的錢。那么32萬元的房子就要20年才能還完。因此，房價收入比是6的話基本接近極限。7.1的比值只可能有部分家庭敢于買房。而收入越低，生活必須花費比例越高，中間20%群體按這個方法算，要整整30年。這還沒按按揭來算。因此，房價收入比是個很具體的數值，只能按不同收入等級分別計算。　　

關于為什么不能把想買買不起的群體從市場供求關系中剔除出去，道路也很簡單。比如，吃鮑魚的市場有多大？估計任何一個開鮑魚海參館的老板都不是按全市人口計算的，而是算得很小。市場消費品也是這樣。只要有替代性的市場，都要算價格收入比的。比如，肉類供應緊張不緊張，不是看肉類供應量，而是看多少人吃得起。解放前中國人均肉類產量只有6斤，供應緊張不緊張？不緊張，肉鋪里各種肉掛得琳瑯滿目，吆喝著賣還賣不完。1978年中國人均肉類產量18斤，但是我們感覺肉不夠吃，求大于供。為什么會這樣？因為解放前雖然肉產量低，但是吃肉的人少得可憐。河南農村地主富農家也就是過年或婚喪嫁娶才吃。大量農民根本不要想。而1978年，豬肉8毛一斤，羊肉5毛一斤。農村人均收入134元，城鎮(zhèn)343元。一年吃10斤肉不過花7、8元錢。由于大部分人都吃得起，這才供應緊張。現(xiàn)在的房市就像鮑魚市場或者解放前的肉類市場。市場經濟的優(yōu)點就是，別說我價格賣高了，你有不買的自由。但市場經濟又是不講理的，因為你并不是不想買而是買不起，豬肉市場里根本沒把你計算在內，你失去了成為豬肉市場里一員的自由。　　

記者：那你的意思是現(xiàn)在房市是供大于求嗎？可一般供大于求的市場價格趨向降低，怎么會越漲越高呢？你不覺得你的分析有矛盾嗎？　　

邋遢道人：你這種看法也是一般人，甚至很多所謂經濟學專家的看法。也就是把市場經濟看做一個規(guī)則：價格隨著供求關系波動。需求大于供給，價格就漲。但價格高就有超額利潤，大量資本會進入這個市場，于是供給增加，供求平衡價格趨穩(wěn)，多數情況下由于資本進入過多產生供大于求使價格下降。這樣形成周期性波動。從系統(tǒng)論角度看，這叫負反饋系統(tǒng)。負反饋系統(tǒng)的特性就是每當曲線上升就會有促使曲線下降的因素在加強，并最終導致曲線趨于下降。反之也是如此，于是曲線呈周期性波動。　　

但是，市場經濟真就是這樣嗎？不完全是。一般商品交易是這樣，但市場經濟經常會發(fā)育出以錢生錢的形態(tài)，這時交易物品本身使用價值已經不重要，只被作為生錢的籌碼。比如股市、匯市、期貨等。前幾年一個笑話說四大傻：炒股變成股東，炒房變成房東。股民買賣股票，完全是以錢生錢，股票就是個籌碼而已。籌碼不僅是股票期貨外匯這些，包括一個時期供給有限的住房、土地、石油甚至郁金香、君子蘭等都可以成為籌碼。這種市場形態(tài)有人叫做金融經濟，有人叫做虛擬經濟，有人叫做賭博經濟。這種市場曲線運行特征就與一般商品市場完全不同。　　

咱就直接說房市。目前中國人都知道，買房的人主要是為了保值增值，也就是一種投資。我在2007年第一次在烏有之鄉(xiāng)做講座就是這個題目，說現(xiàn)在房市已經不能按傳統(tǒng)市場經濟角度看了，現(xiàn)在的房市是個賭場，會買漲殺跌。我不喜歡預測，預測比較難。我喜歡容易點的，就是描述現(xiàn)狀，說現(xiàn)在什么東西是什么性質，實際運行情況是怎么樣的。　　

現(xiàn)在大家都認識到了房市實際就是類似股市的投資市場了。那么，房市的價格運行規(guī)則是什么呢？與供求有關沒有呢？沒有，或者很少。我經常說這樣一個道理：房價為什么漲？因為房價“正在”漲。正在漲，就使有投資意愿的人——注意，這些人必須是買得起的人——預期房價還會漲，于是就買進。而很多人買進就促使房價繼續(xù)漲，與這些人預期一樣。周而復始，房價就這么漲起來了。所謂投資市場都有這樣特點，產品或者叫籌碼產出投資周期長，供應量不會暴增。土地是按計劃增加的，地多了房地產商還會囤積，供給量增加與有興趣進入這個投資市場的人的增加相比，通常是后者大。供給量增加不起什么作用。石油能被炒，因為石油使用量太大，新增產油能力周期長而且影響小。股票、期貨、外匯也是這樣。如果證監(jiān)會每天新上市1個億股票，恐怕股市再沒人炒了。看到很多人在說增加土地供給可以抑制房價，顯然是不懂虛擬經濟的特點。由于虛擬經濟或者叫賭博經濟沒有隨著曲線上升或下降時的制衡因素，因此是買漲殺跌。也可以這樣說，只有供給量受限制的東西才會被炒，也可以說凡是被炒的東西供求關系對價格影響很小。　　

記者：那總該有個量的概念，你覺得中國的住房是多了還是不夠？　　

邋遢道人：很難講。如果按一定收入水平一般達到的人均居住面積算，中國住宅是多了。如果按有真實居住需要來看，住房還太少。因為中國是不住房的拼命買房，沒房住的買不起房。　　

一般來說，住房面積多還是少與人均收入水平關系很大。人均住房面積與人均GDP關系很大。世界上不同收入等級的人均住房情況是這樣的。　　

低收入 國家 ：1149國際元；8平米以下　　　　　　

中低收入國家：4911國際元；17.6平米　　　　　　

中等收入國家：5952國際元；20.1平米　　　　　　

中高收入國家：11868國際元；29.1平米　　　　　　

高收入國家 ： 36100國際元：46.6平米　　　　

　 　中國人均收入為5730國際元，大致接近中等收入國家水平，只要達到人均20平米就不算低。2009年9月國家統(tǒng)計局公布說2008年我國農村人均住房達到32.4平米，城鎮(zhèn)達到30.0平米。2009年，全國城鎮(zhèn)住宅銷售9億平米，城市人均1.33平米。如果農村人均增加0.6平米，那么2009年全國人均住房面積應該是32.33平米。也就是說，中國人均住房比同等收入國家居民多出61.7%。關鍵還在于2009年的施工面積還有32億平米，新購置3億多平米。把2009年的這些項目開發(fā)完，就能增加50億平米面積。兩三年后城市人均達到40平米左右，不僅超過比中國收入高一倍多的中高收入國家，甚至接近了發(fā)達國家。也就是說，中國現(xiàn)在人均住房面積應該是人均GDP翻兩番后才應該達到的居住水平。我們還可以換個角度看。目前2008年中國城鎮(zhèn)居民住房總計180億平米，2009年增加9億平米，如果把在建的房子開發(fā)完，總計可達到220億平米。按一般國家發(fā)展規(guī)律，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)應該人均20平米。那么城鎮(zhèn)這些房子可供11.5億人居住。換句話說，中國即使城市化率達到83%，現(xiàn)在建成和在建的房子也夠了。如果把開發(fā)商已經購置的土地也開發(fā)完，這些房子夠中國城市化率達到100%。中國房地產開發(fā)速度大大高于經濟發(fā)展水平是非常明顯的事情。不知道為什么發(fā)改委和建設部從來不算這個帳。　　

可感覺中國房子還根本不夠。所謂城市化擴張，主要是大量農村年輕人進城。這在全世界都一樣。而大量準備結婚和結過婚的年輕人根本沒希望買房子。買房的人一般早就有一套以上的房子了。　　

記者：很多專家都說其他國家年輕人也買不起房子，也都是租的。因此可以通過政府提供廉租房解決這個問題。你怎么看？　　

邋遢道人：現(xiàn)在就是這樣，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，說話也是瞻前不顧后。其他國家確實剛工作的年輕人是買不起房子的，租房子住。但是專家就是不說后面半句話：其他國家的年輕人工作一段時間后就買房子了。算算賬就知道了，中國現(xiàn)在大多數年輕人就算到退休也買不起房子的。尤其是上海、北京、深圳、杭州等大量每平方米售價超過1萬元的城市。這些城市大部分三四十歲的人年收入也不過3萬元，兩口6萬元，扣除60%的基本消費，剩下2.4萬元。一套兩居室，遠一點的房子也要80-100萬元。他們到退休也還不起帳的。農村到城市的年輕人和打工者，一輩子買不起房子是明擺著的事情。說話只說半句，吞掉后半句不說，比趙本山還會忽悠嘛。　　

而且現(xiàn)在租房子并不容易。大多數買幾套房子的人并不出租房子。尤其是新房基本不出租的。一對年輕夫婦要在市區(qū)租房子結婚，最重要的是什么？要裝修得像點樣子吧。做不到。買新家電新家具也做不到。因為市區(qū)內房子租期都很短，一般是一年，而且不準你動房子。這讓這些人感覺像湊合一樣。湊合幾年可以，可明擺著是要湊合一輩子的。電視劇蝸居里寫得很真實。現(xiàn)在可長期出租的房子是什么房子呢？主要是城中村或棚戶區(qū)的舊房。所謂城中村和棚戶區(qū)改造，無非是地方政府于開發(fā)商勾結起來賺錢而已。這種改造不僅侵害了原房主利益，而且把這些年輕人越來越向遠郊驅趕。就算鄭州這樣的城市，多數年輕人被趕到外環(huán)以外。用google地圖搜一下就知道這類村子了：樓高一般在七八層，樓間距基本在　1米　以內，而且多數是三面是房子。一間房20平米左右，廁所廚房都在房子里。沒人愿意在這樣的房子里結婚的。　　

記者：現(xiàn)在很多城市在蓋廉租房和經濟適用房，這就可以解決問題了吧。　　

邋遢道人：只要這些年輕人大部分到老也買不起一套房子，廉租房也不是解決辦法。目前6億多城鎮(zhèn)人口中，起碼有2億是從農村來的年輕人，包括大中專畢業(yè)生。這些人都買不起房子。假如2人結婚生個孩子，需要70平米左右的兩居室房子。那么總計就需要70億平米。這時候中國城市就怪得很了。2009年底189億平米加上在建的31億平米和數億平米已征土地，再加上廉租房70億平米，總計會達到300億平米以上的住宅。城鎮(zhèn)人口還是6.2億，人均住房竟然達到48平米，超過多數發(fā)達國家。無論政府用廉租房還是用經濟適用房來解決目前的問題，都會讓中國出現(xiàn)這個結果。不知道提出通過廉租房和經濟房解決中國住房問題的人算過這筆賬沒有。　　

記者：房價這么漲，多數人都意識到不是好事，包括中央政府。中央也出臺了很多政策，但是房價為什么抑制不住呢？　　

邋遢道人：記得2007年第一次在烏有之鄉(xiāng)做講座，主持人介紹完以后說：政府對房價上漲也很關心，最近出臺了很多政策抑制房價。主持人說完后貧道糾正說，政府從來沒有出臺過抑制房價的政策，出臺的都是促進房價的政策。今天再糾正你一次，政府基本沒有出臺過抑制房價的政策。　　

記者：你這樣說有點過分了吧。記得2005年政府就出臺了個“國八條”，06年又出臺了“國六條”，都是穩(wěn)定房價的。現(xiàn)在就不用說了。怎么能說政府基本沒有出臺過抑制房價政策呢？　　

邋遢道人：國八條和國六條，主要政策都是限制開發(fā)商的。限制房地產貸款、開征土地增值稅、限制別墅項目、規(guī)定90平米以下住房比例。這些政策的作用主要是抬高開發(fā)商經營成本，削減開發(fā)商利潤的，怎么會對房價起抑制作用？房地產市場中，開發(fā)商是賣方，買房者是買方。限制開發(fā)商貸款會增加開發(fā)商資金成本，或者減少房屋供給能力，開征土地增值稅只能減少開發(fā)商利潤。開發(fā)商成本提高了，利潤空間壓縮了，供給能力減少了，只會提高房價，怎么會抑制房價？因為房價高不高，取決于買方。某個價位沒人買了，價位就停滯甚至下降。不是開發(fā)商想買多少價就買多高價的。這是很清楚的道理，不知道為什么大家都罵開發(fā)商把價格提高了。商人就是賺錢，成本高了，利潤空間小了，降價余地就小。因此這些政策只能起到讓房價不下跌的作用。而限制90平米以上房子建設更沒用。因為到2006年多數買房的人已經不是為了自住而是為了保值，適時出手。90平米以下住房出手時一定比90平米以上房子容易。這個道理誰都知道。銀行在判斷房屋抵押時，別墅只按估價50%放貸，越小放貸比例越高。因此，增加90平米以下住房等于為炒房人提供了一個更加合適的籌碼而已。這只能為房市變賭場更加方便。結果，05到06年兩次出臺政策，房價照樣在07年上漲15%左右，比06年漲幅翻了一番還多。　　

記者：那么政府哪些政策起到抑制房價作用了呢？　　

邋遢道人：只能說　2007年9月27日　，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，俗稱359號文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同時提高10%。起到了抑制房價作用。此前在上半年屢次加息，限制貸款規(guī)模都沒起作用。因為收緊供應方資金不起作用，收緊買方資金鏈才起作用。同時我們可以看到，2009年放開二套房政策，房價一下子就上去了。　　

記者：最近政策又恢復限制第二套房貸款政策，并且不給第三套房貸款了，房價為什么還在漲呢？　　

邋遢道人：你注意一下2009年放貸總額和銷售總額的關系就知道了，2009年新增個人購房貸款總量占商品房銷售總額的比例只有34%左右，也就是說一次性付款購房的比例約為66%左右。也就是4.4萬億住宅銷售中近3萬億是居民自己出錢買的。那么，會不會這些人沒錢繼續(xù)買了呢？2009年城鄉(xiāng)居民存款不僅沒有因買房而減少，反而增加了19.5%，增加了4.3萬億。我們都知道，增加的部分絕大多數是少數有錢人，也就是買得起房子那些人的。實際情況也是這樣，有錢人買房很少大批貸款的，基本是自己的存款。只有邊緣部分人才貸款。2008年限制第二套房貸款，打擊的對象是所謂溫州炒房團。但現(xiàn)在房產投資額最大的部分早已不是專門從事炒房的資金，而是一般富人群體。因此，這樣的打擊會比2007年年底的力度小得多。因此房價并沒有下降。　　

記者：不少學者認為貨幣發(fā)行量與房產房價上漲有很大關聯(lián)程度。你怎么看？是不是應該控制信貸增長來解決這個問題？　　

邋遢道人：M2增長過快顯然與房價上漲有直接關系。沒那么多錢怎么去炒高房價？指出貨幣發(fā)行曲線與房價曲線高度相關并不困難。但是，從控制貨幣入手控制房價并不是個很好思路。原因很簡單。首先，我國貨幣發(fā)行量并不是認為能控制的。每年新增加數千億美元外匯儲備，就要對應發(fā)行數萬億人民幣。只要中國不放開資本項下外匯自由兌換這條政策，M2就不斷增加。其次，金融政策是個宏觀政策，并不只對房地產一個行業(yè)。如果經濟處于衰退狀態(tài)，金融就不能收緊。2008年就是個例子，信貸收緊幾個月就不得不放開了。把金融政策作為控制房價的基本手段，會因為宏觀經濟形勢而不得不放棄。因此，雖然貨幣政策與房價關系很大，但并不是好用的。　　

記者：那么你認為究竟怎樣房價才不這么漲？　　

邋遢道人：我覺房價不漲不是要討論的問題。因為即使房價現(xiàn)在不漲了，高房價帶來的社會和經濟問題已經無法解決了。大部分城鎮(zhèn)年輕人在這個價位上一輩子也買不起房子，這個問題早晚要出事的。需要討論的是用什么手段才能使房價下來，而且不傷筋動骨。　　

記者：那你覺得呢？　　

邋遢道人：關于如何控制房價問題，我在最早議論房市問題時就提出了，就是開征房產稅。道理很簡單，抑制房價就是抑制購房者的投資保值需求。購房者為什么選擇買房來保值或投資？因為房價漲幅通常大于存款或國庫券等比較安全保值項目的利率。房價每年漲10%，長期儲蓄只有4%，當然買房合算。而且只要房價在張，就沒有任何因素是抑制買房者做這樣判斷的因素存在。也就是說，這是個正反饋狀態(tài)，越買房價越漲，越漲越要去買。只有加入一個相反因素才能抵消。加上一個相反因素，就成了負反饋系統(tǒng)。比如，預期房價漲10%，存款利率4%，房產稅就可以定到3%，使利潤空間只有3%。這么低的空間是很難作為預期盈利條件的。由于還有交易稅和增值稅，實際是賠錢的。關鍵在于，房產稅率是可調的。今年房價漲得高，稅率可以調高。明白告訴炒房人你們會賠的，就不會有人去炒。而房產稅一旦開征，即使房價降也要征收的。某年房價漲幅為零，但房產稅1.5%，對一套100萬的房子來說就要繳1.5萬的稅。有了多余的房子不僅不賺錢而且賠錢，誰還會囤積房子？抓緊時間賣了才是正事兒！發(fā)達國家全都有這個稅種，只有中國沒有。　　

記者：早就有人提出這個政策，尤其最近傳說上海和重慶要試行。反對意見好像很強烈。認為國家把地買了掙了一筆錢，再收房產稅不合情理法理。　　

邋遢道人：不合法理？香港有沒有房產稅？有。香港土地是誰的？全部是國有的，賣的錢都歸政府了。香港的做法不合法理？至于情理，那看怎么說的。如果房價這么漲早晚經濟要崩盤，全國人都遭殃，那開征房產稅避免崩盤就合情理。　　

記者：很多人認為這是一頭牛身上剝兩層皮。　　

邋遢道人：如果認為政府征稅是剝自己的皮，那么推翻政府不要他就行了，一層皮也不該剝。但政府收稅不是剝皮，是公共需要。中國稅收中不重？很多人認為重，其實不重。中國財政收入占GDP比重只有20%，而多數發(fā)達國家高達40%。中國財政存在的問題是，財政支出中用于福利支出比重太低，只有10%，而那些國家達到30-40%甚至更高。也就是說，中國二次分配力度太小，造成目前貧富分化日益嚴重。中國要解決貧富分化問題，必須大幅增加二次分配力度。但20%比重的財政收入無論如何是完成不了這個任務的。如果提高到30%，拿出40%做福利支出，也就和西方國家水平相當。這個錢從哪里來？只能從財產存量里來。　　

西方國家就是從富人身上剝兩次皮，用到窮人身上的。美國納稅的人只占人口的一半，也就是高收入的一半人納稅低收入的一半人不納稅。而且這個稅率還是累進制的，收入越高納稅越多。西方國家都是這樣。稅還分兩部分，一部分是資產增量，也就是今年你收入中拿走，收入越多拿走越多。一部分是從存量上拿走，財產越多拿走越多。美國富人雖然不滿意，但也沒辦法。　　

征收房產稅，就是從存量資產上征稅。這個稅種西方早就有了。開始根本不是為了抑制房價，但最終起到這個作用。中國無非是缺了這塊，因此造成房價止不住地漲，最后不得不實行，讓人覺得是臨時措施。從資產存量上征稅，資產越多稅率越高，在西方都是天經地義的事情，怎么到了一個社會主義國家反而行不通了呢？　　

而且還有一點很重要，就是目前地方政府財政主要收入來源是土地出讓金。這是很危險的事情。土地出讓金是房地產開發(fā)增量上來的。也就是房地產發(fā)展，稅收就增加。但房地產低迷了怎么辦呢？而且房地產總有基本停滯的時候，地方政府怎么活呢？西方國家地方收入的大頭也來自地產，但人家是從存量，也就是房產稅上獲得的，旱澇保收。依賴增量生活就會朝不保夕。貧道很早就發(fā)愁，房地產泡沫一破，地方政府拿啥發(fā)工資呢？開征房產稅收入歸地方。土地出讓金收入全部歸中央財政，用以福利支出。國有土地嘛，怎么成地方政府的了呢？　　

記者：很多人擔心一般老百姓會因此吃虧。還有人覺得會有人作弊，也有人說這樣會引起很多人假離婚，形成社會問題。　　

邋遢道人：這些問題其實都不是問題。首先，財產稅的征收辦法早就很成熟了，西方征收了幾百年。美國50%的人一點稅也不交，就說明是可以做到不影響窮人生活的。中國能做不到一半多有自住房的人不交房產稅？肯定能做到。影響生活的一定是富人，包括所謂中產階級。至于作弊，肯定會有。但是經驗告訴我們，只要有相關懲罰政策，大部分人是不敢的。而且作弊的人會越來越少。個人與政府斗恐怕成功幾率不大。假離婚也會有，但不會多。為什么呢？因為很多人早就想離婚，假離婚結果成真的了，于是其他人一定會被嚇唬住的。只要報紙上不斷曝光這些例子，看誰假離婚。實際上，這都是精英集團嚇唬人的，他們都清楚沒多大問題。　　

記者：但是反對意見似乎占主流，幾乎沒看到過支持意見的。　　

邋遢道人：你觀察的很對，甚至一些所謂左翼學者也反對，起碼沒幾個提出或者支持的。原因很簡單，媒體是他們控制的，他們的聲音隨便就成為主流聲音。這不奇怪。奇怪的倒是左翼學者也沒人支持。我覺得，主要原因是很少人能從虛擬經濟、賭博經濟角度看待當前房地產市場，都還停留在一般市場經濟的概念中。如果從我說的角度看，怎么推論也只有開征房產稅這條路。　　

記者：你講的房產成為投資品，成為賭博籌碼，歷史上有類似例子嗎？是不是僅僅是個理論呢？　　

邋遢道人：當然有例子。市場經濟發(fā)育到后期，主體經濟進入虛擬經濟或賭博經濟是必然的。中國古代是典型的市場經濟，包括土地在內所有生產資料和生活資料都可以自由買賣，西方土地允許買賣是17世紀以后的事情。土地雖然是農業(yè)時期基本生產資料，但由于土地存在供給增加慢的特點，也能成為虛擬經濟的籌碼。　　

史料記載，中國每次王朝初年，土地荒蕪，價格很低。由于經濟破敗，糧價很高。一畝地1兩銀子，一百斤糧食要幾兩銀子。如果你花10兩銀子買10畝地出租給佃戶，按平均300斤畝產，四六分成，可得2400斤糧食，折合好幾十兩銀子，賺大發(fā)了。但是這時候土地比較平均，自耕農占主體，你買不到多少地，但地價就買高了。隨著經濟恢復，時間長了，小農會不斷破產。這時地價4、5兩一畝。糧價大約穩(wěn)定在100斤0.5-1兩。這時如果你花50兩銀子買10畝地，2400斤租子折合十幾兩銀子，年回報20%多，也很合算（當時的資金利息一般在20%左右）。但是我們會看到，到王朝中期，地價會漲到20兩，30兩一畝。這時如果你花300兩銀子收獲價值十幾兩的租子，年回報只有5%了。按理說就不太合算。但是，地價還會漲，到王朝中后期會漲到50兩，甚至100兩一畝。如果60兩一畝，600兩投資收獲十幾兩租子，投資回報只有0.25%。那么為什么地主商人照樣熱心兼并和買賣土地呢？算算帳就知道了。地價從1兩一畝一百多年翻到60兩一畝，每年就有3-4個百分點的升幅。加上地租，還是合算的長期投資。尤其是中國是個自然災害頻繁國家，三年兩災。災年小農破產多，地價低。豐年小農急著買地，地價高。“短期有漲有跌，長期會看漲”，這是什么，分明是股市嘛。于是，中國的土地就像今天的房子一樣，變成了賭場的籌碼。土地就變成了錢生錢的工具。　　

正是把土地這種基本生產資料當賭具來炒，造成土地兼并越來越嚴重，最后產生大批流民，形成王朝更替。西方為什么沒有像中國這樣一兩百年就發(fā)生嚴重動亂呢？因為西方土地是不許買賣的。農奴命再苦，也有碗飯吃。中國動輒幾百萬上千萬農民沒有土地，不造反才怪呢。　　

現(xiàn)在北京房價便宜點的60平米一室一廳要150萬。出租出去，一年房租到不了2萬（再高租不起了）。也就是說投資回報1.3%。150萬的銀行五年定期利息還5萬4呢，怎么還會有人“投資”買房？很簡單，那是房價會漲，靠的是房價翻番賺錢，因此出租都懶得租。　　

當然，住房是生活資料，不像土地。但是住房是必須生活資料，沒房住總是問題。就像前面說的，大部分年輕人一輩子過得不像有個家，難道會覺得有“尊嚴”？有點風吹草動，會不成為社會不穩(wěn)定因素？　　

記者：你能用幾句話總結一下你的觀點嗎？　　

邋遢道人：簡單說，房子具備做虛擬經濟中錢生錢的道具的條件，中國房地產市場已經屬于賭博經濟。由于缺少抑制買方投機房產的因素，因此房價會持續(xù)上漲直至崩潰。唯一的出路就是開征房產稅。　　

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