高房價，使中國在損失數十萬億GDP同時埋下“地雷陣”

　沈曉杰

　　中國的住房政策和房地產市場的導向，似乎又到了一個轉折的關鍵點。2009年全國眾多大中城市房價40—50%的暴漲，不僅使開發商從來沒有像今天這樣被越來越多的民眾視為“人民公敵”，而且也使現有的中國房改政從來沒有人像今天這樣受到社會廣泛的質疑。不僅再次房改的呼聲日盛，而且在此前召開的不少地方兩會上，也紛紛傳出眾多地方政府將“強化政府職能”和“擴大保障房建設”，以減少和改變開發商對房地產市場的壟斷。

　　由官方人民網和用戶量最大的騰訊網進行的一項旨在把“百姓的聲音更好地傳遞”到全國兩會的“最關注的十大熱點調查”，很能說明公眾對當今房市現狀的不滿程度。網民對當前房地產市場的不滿（調控房價和依法拆遷），加起來甚至遠超過中國社會反映最強烈的“反腐倡廉”和“貧富差距”。實際上，公眾的這種不滿，也早已傳導到中國的最高層。去年12月中旬以來國務院下發的一道道調控房市的“令箭”，從某種程度上來說，更像是總理溫家寶將在全國兩會“政府工作報告”中，就房地產市場給公眾“一個說法”拉開序幕。

　　可以說，目前又到了一個中國住房政策博弈的“關鍵點”。在這樣的“敏感期”，平時十分擅長操控媒體輿論，甚至對政府房地產政策經常發揮“決定性影響”開發商集團，當然不會“坐以待斃”。2月4日，常常定位于“地產總理”的北京房地產商任志強，就借著全國工商聯房地產商會下的“研究機構”發布開發商自己的“2009-2010年中國房地產市場報告發布會”之際，再次放出驚人之語：把房地產打下去“GDP就掉下去，GDP掉下去，溫總理比我們還急。”筆者查閱了這次發布會的現場“實錄”，發現任志強所講的“房地產”其實就是“房價一年瘋漲一半左右”的高價房的“房地產”；此外，媒體在報道這次發布會“總策劃”任志強的講話時，“漏掉”了他最重要一段“中心思想”：要保八就不能把GDP打下去，要提高GDP就必須穩住高價房的房地產市場，繼續提高房價。因為“不管政策怎么樣”，如果要GDP高漲，就不能讓房價跌。

　　任志強在這里所說這番話，聽起來與其說是“論述”房價和GDP的關系，還不如說是借助“空中傳話”，給總理溫家寶“敲敲警鐘”：房價跌下來，GDP就難保。為了用“研究成果”來“佐證”房價大漲沒什么了不起，為房價繼續“穩漲”造勢，在這次發布會上，作為發布者的RECIO工作室的“研究人士”，不僅“證明”2009年的房價“漲幅還不是很高”，而且還得出了與去年相比今年房價還將“穩中有升”的結論。RECIO本身的“獨立性”和“研究的水平”如何，筆者早在2006年在新浪財經的專欄中就有論述，無需多言。這里只想讓讀者知道的是，這個掛在主要由私營開發商組成的全國工商聯房地產商會下的“研究機構”，本身也是由任志強等幾個開發商的掏錢“養”起來的。

　　實際上，任志強以及他的RECIO完全沒有必要“煞有其事”的為其觀點進行“理論包裝”。這方面，自稱把家庭財產50%都投入到房地產中的某證券公司“首席分析師”金巖石，話就要說得要直白的多。2月5日，他在成都某“大講堂”上就大膽預測：“在未來5年內房價還將翻番。”他的根據就是：管理層“要使更多人就業，代價必然是高房價”。

　　比較一下任和金的“雷語”，就會發現他們共同的特點及依據，就是認為只有高房價才能支撐房地產市場，才能有GDP和中國經濟的“保增長”，才能有更多人的就業。這樣的觀點，在今天的中國，似乎已成了“定論”，以至于可以用來對國務院總理進行恐嚇式的“告誡”，勸其在出臺新的房改政策之前“三思而行”。

　　但是，把“高房價才能提高GDP”這樣的觀點，作為中國經濟發展“不容質疑”的“定論”（甚至成了“定律”），本身就缺少基本的科學論證。房地產利益鏈上的“官商同盟”把“房價下跌導致經濟下滑”的“理論”灌輸推銷給社會，千方百計使之成為一種“定向”的“慣性思維”，是“屁股指揮腦袋”的特殊利益使然。但這樣的“定論”是真是假，高房價，究竟是中國經濟發展的“功臣”，還是“禍首”，總得有人對它“刨根究底”。否則，“謊言一千遍”，還真有可能成了“真理”。

　　可能有人會舉出一系列數據，“證明”高房價下房地產市場這幾年得到高速發展。但是，如果把它放到整個中國經濟和社會高速發展的“大環境”下，特別是全球單一國家和歷史上規模最大的城市化發展的“大背景”下進行分析研究，得到的結論就完全相反了。

　　眾所周知，自從本世紀開始進入“初步小康”后，住房和汽車就成了當今中國人最主要的兩大消費。這里，我們不妨通過分析和比較汽車（對大眾消費來說，主要是轎車及乘用車）和住房（對居民來說，就是商品住房）這兩者不同的市場發展軌跡，以及不同消費屬性及特點，來深究高房價對經濟發展的功過得失。

　　我們以最近5年（2005年—2009年）全國城鎮商品住房的發展和轎車（及乘用車）市場的發展速度和規模，來做一個客觀公正的比較，看看究竟可以得出什么樣的結論。

　　根據國家統計局公布的中國統計年鑒，2005年，我國城鎮一共銷售了商品住房49587.83萬平方米。而到了2009年，房地產市場每年銷售的商品住房又增長到多少呢？國家統計局上月只公布了“商品住宅銷售面積增長43.9%”。根據國家統計局公布的2008年統計年報上商品住宅銷售面積55886萬平方米計算，2009年全國城鎮房地產市場上的商品住房銷售總面積為80420萬平方米。和2005年相比，我國房地產市場的商品住房年銷售量5年增長了62%。如果不算上2009年由于通脹預期引發的炒房投機猛增的因素，到2008年4年時間，年商品住房的銷售量僅僅增長了12.7%。

　　與此同時，我國的轎車（乘用車）的市場發展又是怎樣的呢？根據中國汽車工業協會提供的統計數據，“2005年中國基本型乘用車(轎車)銷售278.74萬輛”。而到了2009年，工信部提供的“2009年汽車工業經濟運行報告”表明，當年我國乘用車產銷銷售量已高達1033.13萬輛。和5年前的2005年全年的銷售量相比，增長的幅度，高達270%多。

　　同樣是作為中國民眾“小康”后升級換代的兩大消費，為什么轎車及乘用車的市場增幅，比同期房地產市場商品住房銷售的增幅要高出4倍多（如果以2008年做比較，要高出10多倍以上）？是因為這兩大消費品的屬性和特點不同，才造成如此的結果嗎？仔細分析一下，這兩者的消費屬性確實不同，但不同的特點導致的結果應該恰恰相反。

　　和汽車消費相比，住房是生活的基本保障，是人生存的必需品。住房消費水平及居住福利實現的如何，從根本上來說，也反映了居住生存這個基本人權的好壞。住房消費作為“衣食住行“中的重要一環，絕不是可有可無的“彈性消費”，也不是像開發商所講的“魚翅”般的“奢侈品消費”，而是生存必須的剛性需求和剛性消費。而轎車消費則相反，它只是一種改善行走的生活工具。買與不買，危及不了人的基本生存條件和環境。正是這種“可有可無”，使汽車市場呈現極大的“彈性需求”和“彈性消費”特色。

　　按照基本的經濟常識，在經濟發展和生活水平提高創造了消費升級的空間后，剛性需求和消費增長，一定會比彈性需求和消費增長要來得快得多。但為什么在中國這5年的發展中，恰恰出現了相反的情況？是我國城鎮居民原有的住房水平的已經較高，“提升”的空間有限？非也。目前中國城鎮居民真實的住房水平是：人均住房面積只有17—18平方米，僅僅是“全面住房小康標準”的一半。此外；在中國城鎮的所有居民中，無房戶高達四成（見筆者發表在FT中文網上的“中國房市：假話、真相與政策導向”一文）。除此以外，城市化的發展，也使得我國這5年的城鎮人口總量，增加了6000萬人左右。可以說，我國城鎮的住房消費市場“空間極大”。

　　按照國際上房地產市場發展的規律，住宅產業及住房消費有兩個發展的高峰期。一是在人均住房面積達到35平方米（戶均約為100平方米）之前，國民對改善住房有著極高的剛性需求；二是當一個國家和地區的人均收入達到1000－3000美元的區間時，普通居民對改善住房的欲望也將會出現爆發性的增長。2005年至2009年，我國正好處在這兩個住房需求和發展高峰的雙重區間（根據中國統計年鑒：我國“農村人均住房面積”由2001年的25.7平方米提高到2007年的31.6平方米）。但是，盡管有如此大的“發展空間”和難得的住房消費規律性的“雙重高峰”，我國城鎮居民的住房水平基本上一直在人均17—18平方米左右裹足不前，房地產市場商品住房的銷售量也遠遠未達到應有的規模和水平。而與此成鮮明對比的是，同為升級換代、但卻是“彈性需求”的轎車消費的發展，卻出現了超過商品住房幾倍到十幾倍的發展增幅。

　　究竟是什么原因，使住房和汽車這兩大消費市場，“剛性的需求”沒爆發起來，“彈性的消費”反而突飛猛進呢？一個最重要的因素，就是這兩大消費品市場完全不同的“價格杠桿作用”。

　　熟知中國轎車市場價格變化歷史人都知道，這幾年中國的轎車的價格是“一落千丈”。拿最早打入中國市場的桑塔納來說，當年一部售價高達16—18萬元的“普桑”，現在的標價已跌到了七八萬元。而且整個中國的汽車市場都是車型越來越好，價格越來越低。有些高檔的國際品牌的乘用車，幾年時間的售價就下降了近半。可以說，正是由于轎車市場價格的走低及“低價車”的普及，才使得中國的轎車消費呈現持續的超高速發展，一舉拿下世界的銷量第一。

　　但房地產市場的商品住房價，卻在這幾年出現了令人難以置信的暴漲。盡管國家統計局等官方材料顯示，全國商品住宅的平均銷售價格從2005年的每平方米2937上漲到2009年的4600多元，5年“只上漲”了60%左右，但實際上，全國眾多大中城市的房價這五年上漲，一般都在一倍到兩倍甚至更高。如此瘋漲的“高價房”，造成的結果，就是85%的城鎮居民買不起房地產市場提供的商品住房。原本的“剛性需求”和“發展的高峰期”，就這樣被高價房所“消滅”。房市和車市價格上的一升一降，使兩者之間的比價關系也出現了驚人的變化。過去，人們買一部車的價錢，可以到市場上買到好幾套住房。現在，人們只要賣出一套大城市比較體面的住房，就可以買得到十幾、甚至幾十部的普通轎車。

　　從以上的分析和比較中人們不難看出，高房價不僅沒有給GDP的提高帶來住宅產業應有的貢獻，反而由于它大大制約了城鎮居民正常的住房消費，導致房地產對國民經濟發展的“支柱作用”也大大弱化。高房價，究竟是中國經濟發展的功臣還是禍首，到此就一目了然了。

　　但是，有一筆賬還需要我們來細細算算：高房價對國民經濟的破壞作用究竟有多大？我們知道，按照建設小康社會的綱要和要求，到今年我國城鎮居民就應該實現人均住房面積30平方米的“初步住房小康”標準。按照這個發展要求，到2009年底全國城鎮居民的人均住房面積就應該達到29平方米，全國城鎮現有的住房總面積就應該達到180億多平方米。但根據國家統計局和住房建設部的統計資料和對08至09兩年的推算（兩年城鎮新建住宅面積合計以14億平方米計算），到2009年底，全國城鎮的住房總面積僅僅只有113.33億平方米。這比國家制定的“小康住房”要求，少了66.67億平方米。而根據統計和推算，從1999—2009這11年間，全國城鎮住宅新增竣工面積也僅僅達到了67.79億平方米

　　這就告訴我們，由于高房價的制約，全國城鎮供應的新建住房，整整比“住房小康”設想的總量少了一半（如果扣除非市場化供應的住房因素，這個比例還要大得多）。把2005年全國商品住房平均每平方米3000元的價格作為中間價計算，就相當于高房價使中國這些年失去了20萬億元應有的住房消費。這些損失的GDP，已遠遠超過2005年的全國國內生產總值（比當年全國的GDP還高出近2萬億元）。如果算上房地產對其他相關產業的拉動作用，高房價對中國經濟發展規模總量的破壞，至少還要加上一倍以上。

　　其實，說高房價是中國經濟發展的“特大禍首”，還不僅在于它嚴重壓抑了住房消費及中國經濟的正常發展。房價的不斷瘋漲，也使得房地產市場成了投機者和炒房客的最大賭場，中國式的次貸危機“呼之欲出”。此外，高房價導致的兩極分化和貧富不均，也大大拉低了社會的消費率，使得中國的經濟發展形成愈加“坡腳”的結構性缺陷。這些，都為未來的中國經濟發展，埋下了危險的“地雷陣”。

　　問題是，我們今天究竟要做“起雷”的工兵，還是“埋雷”的政客。

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