全國各地賣地忙，房產泡沫令人憂　　

蔡金安　　

賣地，賣地，近年來全國各地政府又樂此不疲地開展了賣地競賽，隨之而來的是地方政府財源滾滾，GDP大幅推高，而房價大幅攀升，房產泡沫加大。下面節選一些有關新聞、評論，供大家思考?！　?/p>

一、北京去年賣地凈賺477億 　　

2010年01月26日  人民網　　

“地王”頻出的2009年，讓北京賣地成交額飆升到900多億元。25日，市財政局向市人大代表報告了2009年和2010年的財政狀況。報告提到，北京去年收入為2678.8億元，賣地凈收益為477億元，超收148.6億元。　　

>>報告解讀   “地王”頻現使政府賣地收益大增　　

記者：去年政府賣地，為什么能超收100多個億？　　

市財政局副局長孟景偉：去年下半年以后整個房地產市場回暖，而且是一種“井噴式”的增長，包括供地等方面價格也在不斷地攀升。同時，北京出現了很多地王，導致土地出讓金的收入確實比年初的預算大幅度增加，特別是11月、12月這兩個月的增加比較大?！　?/p>

記者：去年賣地成交額922.7億元，為什么凈收益才477億元？　　

孟景偉：實際上賣地的收入是477億元，有一部分是直接進入國有土地收益基金科目，還有一些農業綜合開發支出，按照政策需要從土地收益中提取?！　?/p>

另外，政府土地儲備的成本也含在里面，開發商的一級開發的成本要扣除后才形成政府收入，會有數字差異?！　?/p>

二、2009年全國賣地進賬1.5萬億 約占全年GDP4.4%　　

2010年1月9日   新京報　　

8日，中國指數研究院發布2009年中國土地出讓金年終盤點報告。報告指出，2009年中國土地出讓金總金額達15000億元。杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市，北京以928億元排名第三。業內人士指出，“地王”頻出成為2009年土地出讓金暴漲的最主要原因，而“賣地”也成為政府財政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出讓金占財政收入比例接近五成?！　?/p>

“地王”頻出成最大推手　　

統計顯示，2009年，中國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，比2008年增加140%，比“瘋狂”的2007年增加49%。其中，杭州（包括余杭、蕭山）土地出讓金高達1054億元，位居全國第一，杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市。北京以928億元排名第三?！　?/p>

一線城市中，上海、北京土地出讓金位于前列。廣州受255億“亞運城地王”影響，土地出讓金同比大幅上漲，位居第五。深圳受土地供應偏緊影響，土地出讓金相對較低，僅有136億，位居23位?！　?/p>

二線城市中，杭州、天津、寧波、武漢等經濟相對活躍的城市土地出讓金位居前列。天津2009年土地交易放量，土地出讓金收入732億，僅次于北京?！　?/p>

部分地方財政過半靠賣地　　

根據國家統計局最新公布的2008年GDP（國民生產總值）31.4萬億元人民幣，2009年GDP增長率預測為8.5%。照此計算，全國的土地出讓金約占2009年GDP的4.4%。　　

業內人士指出，土地出讓金在不少地方政府的財政收入中所占比重相當驚人，不少城市已經占到半數。日前，北京市公布數據顯示，2009年全市地方財政收入2026.8億元。928億土地出讓金占財政收入比重達到了45.8%。還有統計顯示，一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財政收入的60％。　　

“這個比例是非常高的?！敝性禺a華北區總經理李文杰表示，去年各行業中發展最為迅猛的就是房地產行業，由于沒有物業稅等手段來進行調節，政府的財政收入過分依賴房地產行業的土地出讓金，這種經濟結構無疑是不健康的，但是調整也需要合適的時機和有效的方法?！　?/p>

三、2009年杭滬京三城賣地收入超3000億元　　

2010年1月8日  中國新聞網　　

2009年“地王”頻出，地價節節攀升，地方政府賺了個盆滿缽滿。最新數據顯示，2009年杭州、上海、北京三城市奪得去年土地出讓收入的前三名。其中，杭州全年土地收入1200億元，上海收入992.63億元，北京收入922.7億元，總收入高達3115億元，比起2008年的收入1146億元，漲幅高達171.81%?！　?/p>

四、數據顯示今年70個城市土地出讓金收入翻番　　

2009年12月22日  四川在線-華西都市報　　

不懼政策剎車房企瘋搶土地　　開發商：治本之策是增加土地供應　　

盡管國家頻頻發出抑制樓價過快上漲的信號，地產商依然未有“踩剎車”的跡象。17日，在北京競拍的朝陽區東風鄉高井村地塊，引來近20家房地產企業瘋狂追捧。經過121輪競拍，保利地產最終以30.4億元拿下該地塊，是起始價的4倍多。此前一天，廣州出讓6幅3組兩兩捆綁住宅用地，其中一組樓面地價高達3809元/平方米?！　?/p>

中央財經大學財政系主任曾康華教授說，土地出讓金在部分地區接近地方財政收入的一半?！叭绻偌由辖ㄖI和房地產帶來的相關稅費收入和土地為抵押獲取的債務收入等，很多地方政府通過土地運作取得的收入占其財政收入的一半還多。”　　

五、京滬深樓市泡沫程度加劇 房價漲幅超GDP五倍　　

2009年12月14日  中國經濟網　　

美聯物業近日發布的一份關于租售比、投資比例、房價收入比、房價與GDP漲幅的對比數據表明，今年房價暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數全面超上海?！　?/p>

房產租售比北京領跑　　

“房產租售比”是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價的差距。一般而言，國際標準的“房產租售比”為1∶100到1∶200?！　?/p>

據美聯物業北京市場研究部調查顯示，11月來北京的樓市租售比再創記錄首次突破了1∶500，達到了1∶546，部分區域甚至達到了1∶700。而這一比例在2008年基本在1∶400左右，上漲幅度達到了25％。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因為暴漲的房價?！　?/p>

北京11月租賃平均價格維持在2250元左右，環比10月繼續上升，成交量更是繼續上升，而二手房均價則在11月達到了歷史最高，據美聯物業市場研究部統計數據顯示，11月上半月北京二手房平均價格達到了13150元／平方米。而二手房的平均成交總價首次突破120萬，達到了123萬。二手房均價已經比年初的8900上漲了47．8％，部分區域甚至出現了翻番的上漲幅度?！　?/p>

房價漲幅均超GDP5倍　　

北京在2009年商品房均價上漲幅度已經超過60％，而深圳等地也紛紛超過這一漲幅。統一按照上漲幅度已經分別達到了50％以上這一低估的房價漲幅計算：三城市房價的漲幅都超過了GDP的5倍。其中上海超過7倍左右，而北京與深圳在5倍左右。　　

對房地產業的過分依賴，已經為我國經濟埋下隱患。如今，房地產業已經占了GDP的6％，25％的投資也在房地產行業，30多個產業與房地產關系緊密。2009年4萬億的投資有多少進入樓市人們不得而知，但北京、上海等大城市頻繁出現國企地王。社科院的《經濟藍皮書》告知，當前有85％的中國家庭買不起住房。這一切都已經提示現在的樓市已經有泡沫?！　?/p>

六、人民時評：賣地款"日進億金" 誰家歡樂誰家愁　　

2009年12月14日  人民網　　

說房地產成了當今世界最受關注的話題之一，怕任何人也不會懷疑了，特別是迪拜的“房地產神話”成為“房地產泡沫”而引發世界新一輪警惕的當下。一會兒是摩天大樓直插云霄財源滾滾，一會兒是萬丈高樓“轟然倒地”神話破滅，這種“超級蹦迪”真的看得人眼花繚亂，估計當事人更是心驚肉跳。　　

請看這則新聞標題：“上海土地出讓金‘日進2.5億’/滬京杭今年11個月賣地收入分別高達821億、639億、523億”。稱，“今年截止11月23日，全國70個城市土地出讓金收入全部‘金燦燦’，同比超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%”?！　?/p>

地方政府有錢了，地方財政有錢了，這也是人民有錢了，人民當然應高興。這是理論上的，但事實是這樣嗎？非常遺憾的是，結果恰恰相反。其根本原因就在于：地是“瘋”賣了，房價也在瘋漲，漲得一塌糊涂，漲得人心驚肉跳。房價下不來，地賣得再多，與百姓何干？反而是，老百姓的地就這么被賣了，子孫的地就這么100%、108%地以“年增長”級數從老百姓的“資產清單”中消失了。我的意思是，這土地歸根結底是國家的，是公有的，是每一位老百姓的，是公產。但是，老百姓根本不知道誰在賣地，賣地給誰，根本不知道這房價會漲成今天這樣。此其一。其二便是，賣地賣地，賣了那么多地，得了那么多錢，用于百姓多少了，用于百姓以外的其他方面多少了，公布過賬單嗎。其三，老是這么賣地，會不會將子孫的地都賣光了，這種“賣地經濟”何時是個頭，動輒占地方財政收入的“半壁江山”乃至更多，是好事還是壞事，怎么辦？其四，賣地賣出GDP，這樣的GDP“水分”有人去考量過嗎？怎么辦？其五，這種100%、108%的“年增長”速度，看著風光無限，但會不會步早先的“美國房產、日本房產及近期的迪拜房產等“崩盤”的后塵？我們可有防范？　　

說不盡的房地產。讓人又愛又恨的房地產！面對“日進億金”的房地產，真是應了那句老話：“月兒彎彎照九州，幾家歡樂幾家愁”?！　?/p>

七、人民時評：房地產泡沫為我國經濟埋下大患　　

2009年12月12日  人民網　　

日前，諾貝爾經濟學獎獲得者澤爾騰先生來中國講學時表示，中國經濟最大的隱憂是房地產市場存在泡沫。無獨有偶，一家機構對北京、上海、深圳等地的房地產行業進行調查后得出結論，這些大城市的房屋空置率已經遠遠超過10%的國際警戒線?！　?/p>

房地產市場存在泡沫，這是一個不容回避的事實。連續7年來，中國的房價大幅上升，遠遠脫離民眾的購買水平。沒有只漲不跌的股市，樓市亦然。當越來越多的人投入到炒房大軍之中時，房子已經不再是用以居住的場所，而是被有錢人買來賣去的商品。居高不下的房屋空置率就說明了這一事實，在不少地區，這一比例甚至達到了50%以上。　　

對房地產業的過分依賴，為我國經濟埋下隱患。如今，房地產業已經占了GDP的6%，四分之一的投資也在房地產行業，30多個產業與房地產關系緊密，銀行乃至大型企業也紛紛為樓市“背書”……房地產過“熱”，已經很難用理性衡量。與此同時，民眾的收入并沒有相應增加，購房已經成為居民的沉重負擔。調查顯示，一半以上的民眾無力買房?！　?/p>

迪拜世界的風險或許是最好的警示。迪拜政府日前宣布負責國有房地產開發企業迪拜世界的重組，并要求債權人接受延期還款。隨后國際評級機構紛紛下調迪拜相關銀行評級，全球股市出現動蕩。有香港媒體認為，迪拜采取的發展模式，與很多新興市場一樣。政府的投資公司大量舉債開發房地產，興建豪華寫字樓、酒店及住宅，并向外國投資者開放市場，通過提供種種優惠和給予居留權，吸引外國企業及專才進駐，很快便令經濟蓬勃起來。資產價格上升，自然吸引更多游資涌入，把資產泡沫吹得更大。一旦資金鏈斷裂，后果不堪設想?！　?/p>

發展房地產并不是致富捷徑，而是一座建筑在浮沙上的城堡。如果實體經濟不能有效“止血”或者主動“造血”，經濟很難真正“康復”。當世界各國通過增加市場流動性來刺激經濟復蘇時，如果這些增加的流動性不是流入實體經濟而是流入地產、金融及資產市場，那么，說不定第二波通貨膨脹和金融危機還會來?！　?/p>

但愿房地產泡沫就此打住，不要再繼續膨脹下去，否則，泡沫一旦破滅，傷害的不只是尋常百姓，那些炒房者、銀行乃至大型企業都可能面臨“滅頂之災”?！　?/p>

八、中國證券報：不能老拿房地產當支柱　　

2009年12月9日 中國證券報　　

房地產支柱說向來都是圈里人最為津津樂道的話題之一，但今年的中央經濟工作會議公報明確房地產領域政策側重保障房及自主需求，淡化支柱概念。在調整結構大方向確定下，房地產能不能繼續作為支柱產業值得考量，而未來經濟增長更是不能過多依靠房地產行業。　　

去年，中央經濟工作會議曾明確表示“發揮房地產業支柱產業作用”，在這一大方針下，針對行業的優惠政策層出不窮，與充裕的流動性一道催生今年市場的火熱。民生銀行報告認為，每100元的房地產投資大約會為機械設備、金屬產品等行業提供215元的需求，今年上半年房地產對經濟增長的貢獻高達0.8個百分點?？磥?，將房地產稱為支柱產業并不為過?！　?/p>

但實際上，針對房地產支柱說一直存在質疑。首都經濟貿易大學金融學院副院長謝太峰曾在人民日報撰文認為，在土地資源十分有限、糧食安全不可忽視的情況下，將其作為支柱產業并不符合基本國情。解決13億人的吃飯問題始終是我國政府重要課題，18億畝耕地紅線不能突破，而經濟建設和工業化、城市化對土地需求不斷增長，土地資源面臨使用壓力，再將房地產作為支柱產業有所不妥。　　

此外，將房地產作為支柱產業加劇了地方政府短期行為。房地產行業投資規模大、拉動GDP速度快、帶來的經濟利益多，與地方政府要求政績的短期行為特征相吻合，但這有可能催生房地產市場短期畸形繁榮，同時埋下隱患?！　?/p>

依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。房地產投資的主體是住宅投資，經濟學的研究表明，住宅投資占GDP的比重會隨人均GDP的增長而呈“倒U形”變化?！　?/p>

房地產行業產業鏈條長、拉動經濟增長短期效果明顯，但其帶動的多是勞動密集型或生產低附加值產品的行業，尤其是普通的建材行業，對高科技行業的帶動作用并不明顯。此外，地方政府的短視行為讓其將工作重心放在了上馬房地產項目的短期效益工程上，沒有投入人力、物力和財力去發展研發周期長、短期效益不明顯的高科技產業，造成資源錯配和產業結構失衡?！　?/p>

九、時評：遏制高房價關鍵在地方摒棄土地財政　　

2009年12月16日   新華網　　

阻擊社會資金炒房，抑制投機性需求，目前已祭出減少稅費優惠、打擊囤房惜售等手段。而阻止地方政府炒地，則需從根子上消除地方政府的“土地財政”依賴癥?！　?/p>

樓市，無疑當前最熱門也最持久的話題之源。新聞媒體上，三句話不離高房價。無論是電視上《蝸居》的火爆，還是社會上拆遷悲劇的頻發，背后都有高房價的影子?！　?/p>

如今，民眾對高房價的普遍焦慮，已進入了中央政府的視野。近來，國務院罕見地連續對房價問題表態。從總理要求抑制投機性購房，到營業稅優惠取消，再到遏制房價過快上漲，短短幾天內房地產政策取向經過了“三部曲”。(12月15日《經濟參考報》)對樓市敏感的人還注意到，從“抑制”到“遏制”，政策措辭也更加嚴厲。這讓苦于高房價的民眾，似乎又看到了房價下跌的希望?！　?/p>

中央政府的態度表明，對爭論不休的“樓市是否有泡沫”問題，中央已有了基本的判斷，并提出了有針對性的政策措施。不過，就此推斷房價將下跌，還為時過早。　　

而經驗告訴我們，地方政府正是高房價的受益者和主要推手。全國人大財經委副主任賀鏗在接受央視專訪時也指出，房價泡沫的根源主要有兩個:一個是地方政府炒地，一個是社會資金炒房?！　?/p>

阻擊社會資金炒房，抑制投機性需求，目前已祭出減少稅費優惠、打擊囤房惜售等手段。而阻止地方政府炒地，則需從根子上消除地方政府的“土地財政”依賴癥?！　?/p>

問題是，地方政府如何才能有“壯士斷腕”的決心，放棄對土地出讓收入的依賴。　　

地方政府熱衷“賣地”，首先是因為這個見效快、來錢也容易。也有人認為，地方政府熱衷“土地財政”是由于分稅制改革造成財權和事權不對等，使之財源受限。但為什么一些地方一到教育、醫療、保障房建設等民生投入時才喊“缺錢”，而卻不妨礙辦公樓越建越豪華、“三公”消費居高不下?看來，也不是真“缺錢”，而是錢怎么花，花到哪里的問題。　　

所以，最重要的是，地方政府要自覺減少政績工程面子工程，自覺把“三公”消費降下來，把資金擠出來。減少資金的饑渴感，就減少了依賴“土地財政”的沖動。當然，也不排除在適當的時機進一步完善中央和地方的收入分配，使財權和事權更加統一；同時，要充分用好政績考核這個抓手，促使地方轉變發展方式的主動性和自覺性，讓地方財政收入多元化、可持續化。唯有如此，才能慢慢從根子上消除地方政府的“土地財政”依賴癥，才能走出房價“越調越高”的怪圈?！　?/p>

十、感想　　

地方政府熱衷于賣地，是因為此舉既能大幅增加本地政府財政收入，又能提高GDP，使地方官員擁有好政績，且時間短見效快，可謂立竿見影，可是，此舉弊病很多。熱衷于賣地，必然推高低價、房價，加大房產泡沫，一旦泡沫破裂，會產生多米骨牌效應，銀行業等行業會帶來巨大災難。另外，依靠“土地財政”維持城市經濟發展，是一種竭澤而漁的短視行為。土地是有限的稀缺資源，只能越用越少，一旦告急，對國計民生會產生災難性影響。中央和地方政府應采取有效措施，把建設重點放到高科技、農業、輕重工業等行業，這才是健康的長遠之策?！　?/p>

2010.1.26　　

（博客：caijinan.blog.163.com）