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牛刀：負首付決定中國房貸風險遠比美國大
易居有個研究院。這個研究院有我很多朋友，盡管平時很少照面，但偶爾還是有機會相聚。這個研究院也就是一個小小的數據庫，卻把自己整的像一個中國房地產商的國家統計局，不斷的發布一些似是而非的數據，不僅誤人，而且誤己。本來也不關我的事，可是這個研究院的一個所長不斷的在博客上調侃我，他那個博客沒有什么影響力，不過就是他整個易居研究院的影響力也不如我一個小小博客，因此，對他的調侃就像一個小孩拍了一下大人的屁股，大人沒有必要甩手給這個小孩一個耳光。
不過，個人的榮辱再大也是小事，而老百姓的事再小也是大事。這個研究院有個部長叫楊紅旭，是個很有正義感也很有才華的小伙子，可是就因為要幫開發商說話，所以把自己弄的人不人鬼不鬼，但要吃這碗飯，也沒辦法。這不，他又代表易居發表觀點說，中國房地產融資安全體系高，不會翻版迪拜危機。
楊紅旭說：我國房地產融資體系的安全性遠高于迪拜。美國次貸危機之所以威力無比，與其房貸門檻過低有關，金融機構出于競爭需要，大量實行了5%、甚至是零首付，導致房價一下跌，便會出現負資產房屋，業主拒絕還按揭后，成為放貸機構的呆壞帳。迪拜10%的首付也好不到哪里去。我國個人房貸首付一般只對首次置業者實行二成，大部分是三成，對于部分投資投機者是四成或以上。理論上講，我國房價只有大跌三成以上，才會有一定量房屋淪為負資產。
楊紅旭不可能不知道，中國房地產的融資體系是風險最大的。2009年元月1日以前，開發商自有資金比例占項目投資的35%，在銀行的杠桿效應是兩倍；而今年，把這個比例放低到20%普通住宅為15%，也就是說把銀行的杠桿效應放大到了5.5倍。而這個5.5倍的杠桿效應曾經導致了海南發展銀行破產。今年G20國家峰會，主題就是去杠桿化。試想想，如果不是銀行的杠桿效應導致巨大的風險，有必要弄個20個國家元首一起來討論去杠桿化嗎？而中國的開發商銀行杠桿效應是全球最高的，你還說銀行安全性最高？
這且不說，就說去香港上市的開發商，誰能給香港的投資人帶來良好的收益？遠的碧桂園，近的龍湖地產，一個個都是拿著中國民眾的土地在境外上市，除了這些土地，他們還有什么資產？而這些土地，最終的權屬是全體民眾。中國證監會現在還有30多家開發商準備IPO，所有的資產也全都是土地。這些土地收益，不去改善民生，不去解決老百姓的住房問題，卻去放大泡沫，哄抬房價，壓榨百姓，還說銀行安全性最高？
盡管如此，中國銀行的最大風險還是房貸風險。因為房價過高，很多人連首付都超出了支付能力，就別談月供了。我想很多人只聽說過低首付、零首付，就像楊紅旭講的，美國許多商業銀行實行的是5%的首府和零首付，而中國的實際情況是，今年買樓的大量的是負的首付。這種負的首付有兩種形態，一種是自己存款不夠借錢付首付，還有一種是自己根本不具備支付能力而讓雙方的父母湊齊首付。在全球，誰聽說過這么普遍的怪異的買樓現象，難道還說銀行的安全性最高？
負首付，不是我創造出來的一個專有名詞，而是2009年中國樓市一種特有的社會現象。所以，中國房貸風險將是即將爆發的支付危機。為什么中央經濟工作會要痛下決心調結構，只有擴大內需才能遏制失業率；只有管理好通脹預期，才能設法降低年輕白領和城市居民的生活成本。否則，惡性通脹爆發的后面，就是房貸的支付危機，其影響不亞于美國的次級貸款。難道還說中國銀行的安全性高？
在負首付的情況下，我們千萬不要忘記中美兩國社會制度不同，社會福利狀況不同。中國住房抵押貸款人承擔的是無限責任，而美國住房抵押貸款人承擔的是有限責任。也就是說，中國住房抵押貸款人在房價下跌時，法院拍賣住房后不足歸還銀行貸款部分，住房抵押貸款人仍然要歸還余下欠款，而美國只能把住房收回。中國住房抵押擔保人財產沒有就什么都沒有了，而美國還有一系列保障。難道還說中國銀行的安全性高？
危機還沒爆發而已，而風險已經無處釋放。這種支付危機，是借貸雙方的。深層問題，我就不在這里表述了，你只要看看建行、工行和中國銀行前不久透露股市融資消息后，包括香港股市、大陸股市為什么會如此強烈的反應，后來只有匯金公司出面才解決問題，就要明白一個道理，這三大銀行已經無款可貸，危機四伏。難道還說中國銀行的安全性高？鬼話。
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牛刀：中經會后中國房價先行步入下降通道
環球時報英文版記者吳萌：這次中央經濟會議出臺的政策提出， 要以擴大內需特別是增加居民消費需求為重點，但實際上，中國居民消費率在世界水平仍然偏低，這是否與高持不下的房價有關？如何扭轉這一局面？
牛刀：擴大內需增強居民消費需求的方向是對的。但是，中國的問題是體制和市場的脫節，供與求關系的錯配，立法和執法的混亂。說到底，是上層建筑已經不適應經濟基礎的發展。
中國居民消費率的偏低，本來與房價沒有關系。在2004年以前，住宅市場還保留福利房微利房的時候，城市居民的消費率也很低，因此，歷史的看，在20年前主要是絕大多數居民確實不富裕，因而沒有能力消費。這么多年來，城市居民慢慢積累一點財富的時候，大家也都不敢消費。主要原因是，中國的社會保障水平極其低下，城市居民必須存一點錢，給自己做一點保障。美國指責中國儲蓄率偏高，影響了全球經濟繁榮，這是不了解中國的國情。
只是這三年高房價是真正影響了消費，因為消費不足導致了產能的大量過剩，又因為產能的大量過剩導致實體經濟全面蕭條，影響了社會就業。這樣，中國經濟就走進了一種惡性循環。要跳出這種惡性循環，唯一的路徑，是擴大內需增強居民消費，應該說不是增強消費需求，中國不缺需求，中國缺少的是消費的可支付能力。
今年10月，中國本外幣存款達到60萬億人民幣，相當于兩年的GDP，其中，城鄉居民存款接近24萬億，相對于整個存款比重來講，比5年前降低了一倍。換一句話來說，城鄉居民的可支付能力相對5年前，也降低了將近一倍。經濟在發展，支付能力在降低，這在歐美等國是無法想象的。究其原因，除了社會保障水平低下以外，就是許多家庭用于住房的開支太大。我曾經做過調查，約有70%的白領家庭月供占收入的50%以上，有的家庭月供占總收入的80%。他們還有什么能力消費呢？
解決的辦法現在來看比較實際的，首先是把年輕白領的婚房納入經濟適用房的統籌之中，把白領家庭的月供比例降低到30%以內，這樣，白領群體的消費能力至少提高了一倍，對內需是一種真正的拉動。當然還有很多辦法，主要就是要提高大家的收入水平，降低生活成本，才有消費市場的擴大，才有實體經濟的振興。
牛刀：我不同意你的這個觀點。把房地產業作為支柱產業本身就是一個錯誤，房地產業也不可能拉動經濟走出低谷。房地產在今年的宏觀經濟中所起的作用只有一個，那就是貨幣的轉移支付。把多印的鈔票變成了房子，衍生了資產泡沫，破壞了經濟的運行法則?，F在的局面應該是很難收拾。
從中央經濟工作會的情況來看，盡管反復表述積極地財政政策、適度寬松的貨幣政策，實際上央行將逐步回收流動性。這種會議不可能對原來的表述作大的更改，關鍵是看他提了什么新的東西，那么，新的東西就是加進了對管理通脹預期的表述。要管理通脹預期，就要回收流動性，不管在什么時間節點上，明年央行肯定是要回收流動性的。
許多專家不懂中國的政策變化是需要一個過渡的，比方說利率優惠和財稅減免，就會出臺新的辦法，對第一套房和普通住宅有可能會繼續減免，對第二套房實際上已經取消減免和優惠了?，F在隔一個二手房的問題，我的分析是不可能繼續減免了。但是，會給第一次置業的家庭一個優惠。從管理通脹預期這個精神出發，明年的房價由空轉走進一個下降的通道?，F在只是不知道，中國社會選擇用什么方式刺破房價泡沫。
環球時報英文版記者吳萌：會議指出，要強化節能減排目標責任制，加強節能減排重點工程建設，開展低碳經濟試點，努力控制溫室氣體排放，加強生態保護和環境治理，加快建設資源節約型、環境友好型社會。這與剛剛開幕的哥本哈根氣候會議主旨不謀而合，偏向低碳經濟對我國宏觀經濟發展的影響？
牛刀：中國走向低碳經濟的成本還很高。目前，全球二氧化碳排量大的國家的排名中，美國第一，中國第二，其次是俄羅斯和日本。在中國的電力企業當中，火力發電還是很重要的發電方式。中國的汽車現在還沒有達到歐3排放標準。如果強行減排，首先是這兩大產業要付出成本。既然中國已經向全球作出承諾，那就要有一個切實可行的計劃，對東方電氣、金風科技、上海汽車等等企業做一個全面的政策扶持，鼓勵新能源、環保產業的發展。除此以外，還要改變大家的觀念，盡量不要開車，有條件的都改乘輕軌。
環球時報英文版記者吳萌：在會議出臺的政策中，有一條是要保持投資適度增長，重點用于完成在建項目，嚴格控制新上項目。這是否對房地產業，尤其是新建樓盤會有不利影響？
牛刀：這兩條政策不是一回事。今年投資增長太快，新上的項目非常多，有很多是過剩的項目，造成了極大的浪費，增大了地方政府的欠債，所以，要保持適度增長。這個和房地產業沒有太大關系。
環球時報英文版記者吳萌：剛剛出現的迪拜房地產泡沫引起了國內外很多學者的關注，并有預測說迪拜的今天將會是中國房地產明天的寫照。您對這一言論的看法？
牛刀：迪拜和中國不一樣，但是對中國過度依賴房地產是一個警告。中國房地產泡沫比迪拜嚴重得多，等到房地產的貨幣轉移支付功能消失，房價泡沫才會破滅。這點和迪拜不一樣。
環球時報英文版記者吳萌：中國城市化進程中城鄉差距越來越大，已經造成了許多社會問題。這次中央經濟工作會議指出，要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務，放寬中小城市和城鎮戶籍限制。這一放寬政策會在一定程度上緩和這一矛盾，但能夠根本解決嗎？其實很多問題都是由于外地人買不起房造成的。要根本解決，需要什么措施？
牛刀：高房價時代，是一個富者越富窮者恒窮的時代，社會財富的調節機制已經失衡，而要解決這個矛盾是需要一場變革，而不是解決一個戶口問題這么簡單。現在有錢還有什么買不到？
環球時報英文版記者吳萌：有房地產專家提出， 中國的房地產泡沫不能一概而論，泡沫僅僅是存在一線城市，比如說北京、上海、杭州、廣州、深圳等等。這一優惠政策如果繼續施行的話會有什么影響？是否會加劇泡沫？
牛刀：優惠政策和泡沫無關。比方說，利率七折優惠，只要設置好政策的邊界，還是能夠惠及一些首次置業人士。泡沫的衍生是貨幣政策的問題，中國的貨幣體制本來就不合理，又犯下了濫發貨幣的通病，已經鑄成了大錯。比方說，我們的M0只有3.57萬億，而M2卻多達54萬億。流通中的貨幣不夠，不應該采取增加M2的方式，而應該設法讓M2流動起來。美國采取的是旅行支票的方式，支票即貨幣，把銀行的儲蓄都流動了起來。中國沒有這種支付手段，儲蓄在銀行是死的。流動性不夠就只有加印鈔票，這樣卻造成了M1的大泛濫。中國現在M1余額達20多萬億，遲早要出事。
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