最近有學者提出二次房改，后被住建部否定。住建部的態(tài)度并不出人意外。中國房價的畸高，主要是因為中外利益集團的操控。這個利益集團包括了中央政府某些部門和幾乎全體地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、權(quán)貴和富人、外國投機者、媒體以及某些無良學者。外國投機者背后有美國政府的影子，主要是美國利用美元債務(wù)，從中國吸血，而中國巨額美元資產(chǎn)在國內(nèi)沒有相應的實物商品供給，只能催高實物資產(chǎn)價格。這個利益集團從中國畸高的房價中不當分肥，改變了中國社會的分配結(jié)構(gòu)和比例，剝奪和攫取弱勢群體甚至中產(chǎn)階級的積累的、當期的和預支的財富，造成了房地產(chǎn)業(yè)泡沫吹大而真正的需求者無房可住的嚴重社會危機[1]。面對這么強大的利益集團，如果中央政府真的是執(zhí)政為民或者有起碼的行政倫理，就必須要對中國現(xiàn)行房地產(chǎn)政策實行重大而必要的調(diào)整，說是二次房改也沒什么不對。

　　學者已經(jīng)提出的二次房改的具體方案，包含有可貴的合理因素，但如果就其基本思路和操作性來看，也似有可商榷之處。根據(jù)其倡導者李明先生的概括，他們的“二次房改”是建立“三三制住房制度”，即“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”。李明先生這個“二次房改”的創(chuàng)新之處，是在已有的面對城鎮(zhèn)低收入群體的保障性住房和面對城鎮(zhèn)高收入群體的商品房的供給外，提出了面對城鎮(zhèn)中等收入群體的準市場化的平價住房即公共住房和公共租賃住房的供給。

　　我說其有可商榷之處，主要有二：

　　第一，現(xiàn)有的政府保障性住房的供給，其實際結(jié)果令人完全不能滿意。今年10月28日，全國人大財政經(jīng)濟委員會主任委員石秀詩代表全國人大常委會專題調(diào)研組，向全國人大常委會所作的關(guān)于部分重大公共投資項目實施情況的報告指出，今年國家下達的保障性住房建設(shè)計劃，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%;地方配套1183億元，占70.6%，落實困難。截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，可能難以完成今年的建設(shè)計劃[2]。

　　這個報告說得還比較客氣，其實不是“可能”完不成年度建設(shè)計劃，而是“肯定”完不成年度計劃。這就是所謂“保障性住房無保障”。為什么?是因為地方政府不愿掏這個錢。本來房地產(chǎn)高價就是地方政府的利益所在，你現(xiàn)在讓它把落袋的錢再掏出來，“白白”花在毫無經(jīng)濟效益的保障性住房建設(shè)上，豈非虎口掏食?掏一點，做個樣子也就算了，要真干，那地方政府何苦把地賣得那么貴?一只手把錢收進來再用另一只手把錢花在弱勢群體身上，雖然也有各種環(huán)節(jié)上雁過拔毛的明暗好處，但不符合地方政府的利益最大化原則。就連富裕的深圳市和廣州市都只不過完成了保障性住房計劃的不到1/10和1/4略強，說明不是政府沒錢，而是不愿意干[3]。

　　第二，所謂“平價住房”的建立，操作上困難很大。其實現(xiàn)在已經(jīng)有諸如此類的住房供給如“兩限房”(限地價、限房價)，但是執(zhí)行的效果并不好。原因一是城鎮(zhèn)中等收入群體的確定困難;二是平價住房的退出困難(即中等收入家庭在收入變化后如何退出這種帶有福利屬性的住房，以保障社會的公平);三是地方政府的積極性不高(其原因同于保障性住房供給);四是使得中國住房供給體系過于繁雜，加大了執(zhí)行成本且易產(chǎn)生混亂與漏洞。

　　在中國二次房改必須進行的這一認識前提下，我也提出一個二次房改的新方案，這個方案其實2004年我已經(jīng)提出[4]，現(xiàn)在不過加以微調(diào)再度提出。這個方案可以用一句話來概括：以行政手段為主，市場手段為輔，在中國實行住宅的限制性消費與供給。具體內(nèi)容是：以行政手段對住宅需求進行必要控制：一、數(shù)量限制，中國的公民，每人只能在國內(nèi)擁有最多一套住房，或者一個家庭，最多只能擁有兩套住房;二、面積限制，每套住宅最大不能超過200平方米;三、消費主體資格限制，即對于外國籍機構(gòu)和人士，要嚴格住宅(也包括商業(yè)地產(chǎn))的購買;四、對于已經(jīng)擁有多套住宅而又不愿在規(guī)定期限內(nèi)出售的業(yè)主，向其第2套以上住宅開征物業(yè)稅;五、取消經(jīng)濟適用房、兩限房，只保留廉租房這一種保障性住房，以適應城鎮(zhèn)低收入家庭需求;六、在以上行政措施的基礎(chǔ)上，放開住宅市場價格。

　　這個方案的目的是：通過控制住宅的投資性需求，取消住宅的投機性需求，保障住宅的真實消費性需求，實現(xiàn)其供需的普惠化;以真實的市場價格，合理住宅供給，保證房地產(chǎn)業(yè)健康而持續(xù)的發(fā)展。

　　大體估計，實行這一方案，可以使當前的房價下降30～50%(依城市而不同)，而這正是許多專家提出的中國房價的合理價位，即使得一套住房價格達到與城鎮(zhèn)居民家庭年收入的1：6左右的合理區(qū)間。

　　這一房改還會帶來其他的效益，如居民居住地與戶口的統(tǒng)一，既便于人口管理，也會加大人口的合理流動，從而優(yōu)化城市化進程。

　　這個方案體現(xiàn)了以下幾個原則：保障社會公平正義，服從中國國情特色，兼顧各方合法利益，便于實際運行操作。

　　任何房改都要突出住宅的福利性特質(zhì)。我們常說“衣食住行”，居者有其屋(無論是買是租，但都要消費得起)，是一個自然人的基本生存與生活需求，是一個社會的最基本的公平正義的體現(xiàn)，也是一個政府的最基本的職責。中國城鎮(zhèn)住房制度從福利供給轉(zhuǎn)向商品化后，我們看到由利益集團與變形的市場(即投資和投機性需求占據(jù)了住宅需求的主體，北京三環(huán)內(nèi)住宅買賣成了富人的游戲)共同操控房地產(chǎn)供給，出現(xiàn)了多么大的混亂，弄到今天普通勞動者甚至中產(chǎn)階級要想得到一套起碼的住房居然難過了計劃經(jīng)濟時代。雖然已經(jīng)太晚，不過中國政府總算明白，住房是一個人民的基本的、特殊的生活需求品，而非完全的商品;保證老百姓生活基本需求品的供給，如果不能完全依賴市場的手段，就要用行政加市場的手段。但是，認識到這一點并不等于能夠做到這一點。能否做到從認識到實踐的巨大跨越，是對政府性質(zhì)與能力的重大考驗。而從實際效果看，可惜得很，我們的政府大概迄今還不能說及格。

　　人多、地少、城市化進程，是任何房改政策甚至法律都要考慮到的中國國情特色。中國雖然國土廣闊，但是適合人類居住的面積并不與龐大的人口相應，土地是中國一個相對稀缺的資源，在城市是絕對稀缺的資源。這從另一個方面表明中國根本不能在房地產(chǎn)方面實行完全的市場化。而中國的城市化進程，加大了城鎮(zhèn)的人地矛盾。據(jù)國家權(quán)威部門發(fā)布的報告，中國的城市化率在2004年已經(jīng)達到41.7%，按人口來說，已經(jīng)達到5.2億多。如果這5億多人按1.5億個家庭計算，就需要1.5億套住房。中國的城市化大體要進行到2030年，在未來20年，中國還要約有3～4億人口城鎮(zhèn)化，這就需要大約1億套住宅來滿足城鎮(zhèn)人口的增加。在保障基本農(nóng)田面積紅線不得突破的情況下，城鎮(zhèn)住宅用地必然會越來越緊張。在這種背景下，中國人顯然不能普遍通過美國的別墅式住宅來實現(xiàn)居住需求，也不能普遍像俄羅斯居民那樣有城市和郊區(qū)兩套住房;而政府就是要在保障居民的基本居住需求的同時，限制住宅的奢侈性需求、投資性和投機性需求。

　　從后者來看，不但中國有錢人在房市瘋狂投機，中國某些城市居民在房市投資，而且由于中國人民幣幣值的起伏，特別是美國某些機構(gòu)利用印鈔機形成的“美元紙”，在中國房地產(chǎn)市場進行低成本的劫掠，造成近年來巨額國際熱錢頻繁出入中國的房地產(chǎn)市場。央行報告，2004年前11個月，涌入上海房地產(chǎn)市場的境外資金總量占當年上海房地產(chǎn)開發(fā)總投資的12.7%，境外、外地人士已占到上海購房者的近20%，其中又有13%是被購買5套以上房屋的境外機構(gòu)和個人買走，境外機構(gòu)最多累計購買房屋127套，境外個人最多累計購買房屋115套。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2005年1至3月，海外基金在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資金額已經(jīng)相當于2004年全年的投資量。在國際金融危機爆發(fā)前，國際機構(gòu)和個人在中國房地產(chǎn)市場攫取暴利后退場，讓中國民間財富損失慘重。當前經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，這些國際熱錢又有卷土重來之勢，而今年中國房市的高漲背后就有外國資金的影子。因此，要保障中國住宅需求和供給的平衡穩(wěn)定，就必須限制外國機構(gòu)和個人來華購置房地產(chǎn)。對于在中國工作的外籍人士，要嚴格住宅的購買。這也沒什么不好意思的。世界上只有一個中國，中國只能這樣。中國政府不能在自己人民還沒照顧好的時候，就去考慮外國人的利益。“量中華之物力，結(jié)與國之歡心”，只能是晚清慈禧太后干的事。

　　實行二次房改，既要大刀闊斧，以滿足居民住房需求為第一考量，又要適當照顧相關(guān)方合法合理利益的損失，包括歷史因素造成的現(xiàn)狀。實行這一改革，真正有居住需求的居民的利益得到最大限度的保障是無疑問的，而利益可能受損者包括以下幾方：地方政府，銀行，住房投機者，以及以目前高房價購得住房的真正的住房需求者。對于其受損利益，如果是合法的或合理的，可采取以下措施補償：

　　一、地方政府的收入損失。造成地方政府土地財政，不賣地、不高價賣地日子不好過的原因之一是中央與地方財政收入分配比例不合理。現(xiàn)在的問題是中央拿得多，負擔得少，地方政府負擔重而收入少。這也是一種不公平。因此在二次房改中應相應調(diào)整中央政府和地方政府的財政收入分成比例。在中央政府和地方政府都要緊縮行政開支和減少三公消費的前提下，中央政府要做出讓步，不讓步意味著不想解決問題。當然從另一個角度講，即使這種調(diào)整不能一次到位或不及時到位，即使土地出讓價格下降，土地收入仍然是地方政府收入的重要來源。在未來二三十年內(nèi)，基于上述的中國城市化進程的原因，中國住宅需求是剛性的，持續(xù)的，穩(wěn)定的。有責任的政府考慮的是不要透支這種需求下的真實購買力，而以一種合理的方式可持續(xù)地獲得土地收益。另外中央政府還可以通過其他方式對地方政府進行財政支持，這在下面會提到。

　　二、銀行的損失。說中國高房價綁架中國政府，主要說的是中國高房價綁架了中國商業(yè)銀行，而后者大多還是國有或國資控股的。銀行在房價下跌后可能會遇到部分房貸不能收回，從而造成一定的壞帳損失。對這一問題，一方面要看到這是銀行咎由自取，銀行一方面大量印票子，今年前9個月竟然放出7萬多億的貸款，另一方面熱烈地支持房地產(chǎn)回升，打斷了房地產(chǎn)市場的正常調(diào)整過程，不能謹慎、依規(guī)放貸，如降低首付比例和給居民二套以上購房放貸，現(xiàn)在有損失，自然應當自行承擔。同時，商業(yè)銀行應當能預見到房改政策必然調(diào)整，自然也要承擔政策調(diào)整后的風險。另外，中國商業(yè)銀行靠壟斷經(jīng)營，已經(jīng)暴得大利，成為上市公司中最盈利的企業(yè)，有點房貸壞帳，應當能承受得起。當然，到底這種壞帳有多少，是否會影響到銀行的基本安全，筆者沒有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，難以測算。如果可能發(fā)生后一種情況，可由中央財政給予一定的資金補償。其實即使發(fā)生后一種情況，算總帳，中央政府由此給銀行一定的補償(雖然這是我們老百姓不愿意的)，比起來要搞經(jīng)濟適用房和兩限房的政府補貼，恐怕也不會多花錢。這時我們也有另一種解決問題的思路：中央政府不與地方政府進行財政收入分配比例的太大調(diào)整，而是將本來應當調(diào)整給地方政府的財政收入的這筆錢或其中的一部分，用來進行銀行的損失補償，但由于不再要求地方政府建經(jīng)濟適用房和兩限房，實際上是減輕了地方政府的支出負擔。同樣是花錢，不同的花法，效果會截然不同。

　　三、個人投資或投機者的損失。從根本上說，個人住宅投資投機者的損失應當由個人負擔，因為既然是投資或投機，就有風險，包括政策風險。個人投機者特別是某些富人，是造成當前高房價的共犯。不過為了社會穩(wěn)定，可以將二次房改的實施規(guī)定一個過渡期，比如二至三年，使得房價不至于一下子暴跌，給這些投資或投機者一個退出的時間。從另一方面講，由于規(guī)定了一個家庭可以有兩套住房，實際上也保證了普通投資者正常投資的利益，包括出租的收益。一個家庭可以有兩套住房，保留了住房一定的商品化特點，也為有租房需求的居民提供了方便，不過那時的租金肯定會下降了。這有利于居民的流動

　　四、真正有住房需求而買了當下高價房的消費者的損失。對于這一部分人的損失，由于主要是政府職責不到位造成，應當由政府給予一定補償。如何補償，應當補償多少錢，可以由專家進行專門的研討與測算。

　　那么這個二次房改方案的操作性如何呢?從技術(shù)上講，應當問題不大。由于信息化社會的實現(xiàn)，現(xiàn)在公安、銀行等眾多行業(yè)和學歷、執(zhí)業(yè)資格等眾多事項都可以通過網(wǎng)絡(luò)進行全國范圍的公民基本信息的查詢與管理，那么推廣到住宅供給與消費管理上，自然是可以的。

　　有一個可能的結(jié)果倒是應當事先考慮并應預加防范的，那就是此舉可能引起的腐敗。政府又增加了權(quán)力，可能會搞權(quán)錢交易。這種可能的腐敗，需要從制度上預先加以防范。政府中的住房與建設(shè)部門做為此項工作的主管部門，一方面要將住宅規(guī)劃、建設(shè)、消費、產(chǎn)權(quán)確定和轉(zhuǎn)移等事項統(tǒng)一管起來，同時也要有一個部門對它進行規(guī)范的監(jiān)督。我也在此建議中國政府應當把住宅業(yè)做為一個特殊行業(yè)，把相關(guān)事業(yè)如住宅公基金、住宅銀行、住宅合作社、住宅土地管理、廉租房建設(shè)、住宅租售市場等等統(tǒng)一起來，形成專業(yè)的發(fā)展與管理。當然，這里既有政府管的部分，也有市場管的部分，也有政府與市場相結(jié)合的部分。

　　二次房改，針對的是高房價引起的社會不公和危機，而觸及的是強大的利益集團。從這點講，能否實施，如何實施，并不很樂觀。但有一點很清楚，不痛不癢的小改小革解決不了問題，要想真管用，必須大刀闊斧，釜底抽薪。否則，房地產(chǎn)泡沫遲早要破裂，那樣損失更大。

　　[1]雖然地方政府公然抬高土地價格的現(xiàn)象背后也有中央政府和地方政府財政收入和支出結(jié)構(gòu)不合理的因素，但從總體講，如果政府能夠壓縮行政開支并治理三公消費，各級政府的錢都是夠花的。中國政府已經(jīng)是世界上最有錢的政府，政府的財政收入占國民財富的比例也是世界上最高的。因此，迫切依賴土地收入造成房價畸高的政府因素主要還是自利而非其他。

　　[2]鄒聲文、周婷玉：保障性住房建設(shè)進度緩慢，至8月底完成率不足1/4。新華網(wǎng)10月28日。

　　[3]詳見安卓：全國保障性住房進展緩慢 問責落實尚未明晰。第一財經(jīng)日報，2009-11-06

　　[4]詳見王霄：抑制房價需釜底抽薪(2004)，釜底抽薪：抑制房價需徹底轉(zhuǎn)變我國住宅政策思路(2005)。多家網(wǎng)站登載。

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