專為富人辦房展的思考（二）

今天11月12日專為富人辦的房展在國貿大廈開幕了。（北京晚報11月3日第四版北京新聞欄目，記者李海霞報道：“北京冬季房展會下周四至周日（12----14日）在國貿舉辦。”）房價千萬元，門票100元，老百姓被擋在門外。房價為什么那么高？錢都讓誰摟去了？我把相關資料梳理如下：同一天（11月3日）晚報第16版同時刊登了蘇文洋先生的文章《網民應當監督那些倒賣土地者》，文章引用潘石屹爆料：“中國有很多房地產開發商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，這樣的開發商大概占到三分之一左右”,“九家上市公司囤積土地最高151年，最低20年”。中國中央電視臺節目《經濟半小時》11月2日播放的一輯點名指電盈主席李澤楷旗下盈大，3個月前在北京轉手一幅地皮，大賺約2.35億港元。央視在節目中指出，對于閑置土地處理的相關政策早已出臺，1994年內地推出《城市房地產管理法》，1999年又發布《閑置土地處置辦法》。兩部法規明確 規定，“對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，將無償收回土地使用權”。(2008年1月，國務院再次下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，重申土地閑置滿2年、依法應當無償收回的，堅決無償收回。然而，受處罰企業難覓，內地囤地現象愈演愈烈。上述針對囤地的監管政策一直無法實施，根本原因在于政府與開發商的利益是一致的，“一榮俱榮，一損俱損”，不可能實行。《每日經濟，新聞》11月4日刊登葉檀的文章《可怕的暴利囤地勝過囤黃金》她也給李澤楷算了一筆賬“北京核心城區的工體四號地塊被李澤楷旗下的房地產公司盈科大衍地產公司拿走，按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日，峻工日期為2008年3月31日，合同成為一紙空文，該地塊于今年8月21日被轉讓給瑞安建業。

僅此一項轉讓，盈科大衍賺了多少呢？轉讓價為1.18億美元，當初拍賣價為5.1億人民幣，按照當時的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費用，小超人大概賺了0.5億美元，三年利潤在78%以上。這樣好的買賣，還有誰會不囤地呢？尤其是有增長潛力的地塊。

如果小超人囤金，他的收益又有多少？2006年9月15號的現貨金為每盎司572.35美元，2009年8月21號為953.85美元，盈利381.50美元，盈利為60%左右。也就是說，在中國一線城市核心區域囤地收益好于囤金。”編寫至此，大家看明白了吧，在地方政府﹑銀行﹑開發商合謀摟錢，房價能不高嗎！

我們看看銀行是怎樣變戲法的吧。今年7月7日，王自力同志寫了篇文章：《中國樓市只漲不跌的秘密》。文章以王二麻子為例：“王二麻子表面風光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建筑商墊資的。總之，他就是一個完全的“空手道”。

房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個“內部認購會”。這個內部認購，其實就是王二麻子召集公司內部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者干脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應聘者的“身份證復印件”），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發商囤房”。

并且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內部交易價提高30%。為什么？因為貸款買房要首付兩成啊！舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關銀行人員的“好處費”）=100萬。

就這樣，通過開盤前的內部認購，王二麻子其實已經成功的全部收回了投資，把所有的風險轉給了銀行。”“ 如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。”

“不過，由于已經收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價30%，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了（即每年上漲14%左右）。

什么？萬一房價上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦？笑話，你什么時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低于當年的貸款利息了？

明白了吧！這，就是中國樓市的房價只能上漲不能下跌；并且，房價的上漲幅度還不能低于當年貸款利息的真正原因！！”

結論是：“金融成本”才是房價構成的大頭，至少要占目前房價的50%。”有句話道出了目前中國樓市的實情，“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的。”作者列舉如下案例：“ 李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元。

康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行進行重復抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。

姚康達案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向“姚康達”一人發放房貸7141萬元，用于炒作128套住房。

森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年，北京市華運達房地產開發公司以森豪公寓、太利花園為幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京銀行中關村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元。（請看《京城最大假按揭騙貸案震醒房市》 http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html）

建行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設銀行廣州地區八家支行的住房按揭貸款，發現10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。

曲滬平案：2006年，上海浦東發展銀行陸家嘴支行在已發放貸款中，發現1.26億元個人房產按揭貸款存在抵押不實，貸款代理人為“曲滬平”。其后更查出與曲相關的房貸高達91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產，以回收問題貸款。

同泰案：2006年，北京同泰房地產公司涉嫌利用87份假業主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元。

成都虛構房產騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結成都市房管局工作人員以虛構房產的方式辦理房產證進行騙貸。現已發現的涉案房產證已超過一百多套，涉及金額近二千萬元！而且事態還在進一步發展中。”王自力同志的結論是：“銀行內部人員與開發商其實是狼狽為奸的同伙。參與這項操作的某些銀行內部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓——他們與開發商一起盜取不義之財，將風險轉嫁給國家銀行，而買單的是真實的購房者。一旦真實的購房者無法買下這個巨單，銀行就出現危機。　

這時候，買單的就是全國人民了，國家必須銀行注資，消除爛帳。國家的錢哪里來？印鈔票！結果是什么？通貨膨脹，物價飛漲，老百性的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了，被誰搶了？被國家搶去堵漏了，堵開發商和銀行某些蛀出來的大洞。這個洞如此之大，堵住了也是一個丑陋的疤，而疼的永遠是百姓。

所以我會說——房地產業已經成為相關單位、相關部門團結起來瓜分國家金錢（其實是老百姓的存款）的道具。”

我們再看看地方政府的實際情況吧。“香港文匯報北京新聞中心記者海巖16日電／中國國家發改委財政與金融司司長徐林近日表示，當前中國地方政府負債規模已超過5萬億元人民幣，這是中國官方首次披露地方負債情況。據國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松公布的調查結果，截至今年8月，全國共有3,000家以上的各級政府投融資平臺，其中70%以上為縣區級平臺公司。2008年初，全國各級地方政府投融資平臺的負債總計為1萬多億元，到今年中，迅速上升到5萬億元以上，其中絕大部分來自于銀行貸款。” “中國地方賣地還債，助長樓市泡沫

香港文匯報北京新聞中心記者海巖16日電／當前，內地地方政府負債多以當地未來土地收入作為抵押，一些地方的債務保守估計需要長達數年的地方財政收入才能償還，因此使得地方政府有強烈的動機推高土地價格，從而對房地產泡沫形成顯著的推動作用。”

地方政府賣地還債；銀行貸款吃息；開發商囤地﹑倒地；不斷摧生房地產泡沫。窮百姓一邊涼快去了。只好專為富人辦房展。見微知著，覓豹一斑，一滴水可以透視太陽。美國次貸危機—金融危機—世界經濟危機；中國如不改弦更張，亦步亦趨跟著美國跑，中國式的房貸危機—金融危機—經濟危機—社會動蕩—亡黨裂國---美國來收尸。還有多遠！？值得深思。杜甫詩曰：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。今天中國寒士在哪里？且不說露宿街頭的乞討者。去看看農民工兄弟的住所；再看看新畢業大學生們的和租屋。你就明白擴大內需應該給誰蓋房。“明年的春季房展會還將回歸大眾”這是李海霞報道文章最后的話。我們期待著。

   北京赤子          2009-11-12

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