房地產(chǎn)泡沫邏輯

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繼2006～2007年的那一輪房地產(chǎn)泡沫之后，當(dāng)前國(guó)內(nèi)一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又以令人瞠目結(jié)舌的房?jī)r(jià)新高，制造了更為可觀的資本泡沫。
人們還記得2007年10月之后，深圳房?jī)r(jià)整體下跌超過30%的那場(chǎng)泡沫蒸發(fā)，大批炒房客淪為“裸泳者”，樓市震蕩令人心悸。
如今，深圳又成為新一輪泡沫的領(lǐng)跑者。今年9月，深圳新房成交均價(jià)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的20940元/平方米，較深圳官方公布的2月份10770元/平方米的低點(diǎn)，上漲94%，7個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)幾近翻番。
上海、南寧、長(zhǎng)春等一些大中城市不甘落后，房?jī)r(jià)同樣創(chuàng)出新高。各大城市傳來的信息表明，迅速躥升的房?jī)r(jià)有可能脫離了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，對(duì)此須保持高度警惕，并采取積極的應(yīng)對(duì)之策。
當(dāng)前中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍處于回暖恢復(fù)期，尚未完全擺脫國(guó)際金融危機(jī)的影響。新一輪房地產(chǎn)泡沫，從外部環(huán)境來看，在很大程度上可被視為這一場(chǎng)金融危機(jī)之“賜”。中國(guó)這個(gè)“世界工廠”一旦失去足夠的外需支撐，其內(nèi)部資本必然要另?yè)裢緩剑@時(shí)，房地產(chǎn)又一次成為熱錢的獵物，境外炒家也隨風(fēng)而至。
壟斷行業(yè)及上市公司，以一擲千金之勢(shì)，制造著一個(gè)又一個(gè)“地王”，將“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”的故事演繹至極，其背后是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大尷尬：當(dāng)這個(gè)國(guó)家已擁有足夠的金融資本，無須像十多年前那樣苦求外資相助的時(shí)候，它是否有能力把錢用到安全的地方？
以中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的發(fā)展階段來看，房地產(chǎn)業(yè)在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，仍擁有巨大增長(zhǎng)空間。國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是靠投機(jī)拉動(dòng)的。住房雖具有資本屬性，但它更是人民大眾遮風(fēng)避雨、安身立命的場(chǎng)所，一個(gè)文明的社會(huì)必須為公民最為基本的住房需求提供“免于匱乏的自由”。在這方面，發(fā)達(dá)國(guó)家已探索出一條金融政策路徑：將保障性住房設(shè)計(jì)成一個(gè)能夠大規(guī)模吸納流動(dòng)性，并提供穩(wěn)定回報(bào)的中長(zhǎng)期投資品。這個(gè)思路必須進(jìn)入決策者的視野。
《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》在2007年已經(jīng)提出了，這項(xiàng)工作的現(xiàn)狀，正如近日全國(guó)人大常委會(huì)的報(bào)告描述的那樣——今年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國(guó)共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%，落實(shí)困難。截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，可能難以完成今年的建設(shè)計(jì)劃。
這邊廂，商品房市場(chǎng)“高燒”；那邊廂，保障房建設(shè)之乏力。這表明，中國(guó)還需要更多智慧，將人民大眾的住房需求，化作推動(dòng)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展與社會(huì)和諧的真實(shí)動(dòng)力。□（文/王軍）

房?jī)r(jià)逆勢(shì)飆升玄機(jī)

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“2007年大家口袋還有些錢的時(shí)候，北京、上海、深圳等標(biāo)桿性城市的房?jī)r(jià)漲過萬元大關(guān)，2009年金融危機(jī)下很多人沒錢了，房?jī)r(jià)反而要漲破2萬元，這不能不讓人感覺有些黑色幽默”

文/《瞭望》新聞周刊記者
彭勇孫曉勝鄧華寧李美娟

脫離經(jīng)濟(jì)基本面之嫌
深圳國(guó)土房管部門的數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳新房成交均價(jià)為18830元/平方米，環(huán)比上漲約24%，而深圳房?jī)r(jià)此前的歷史最高峰是2007年10月的17350元/平方米。這意味著，目前深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)超過2007年房?jī)r(jià)巔峰水平。
據(jù)易居中國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了18502元/平方米，創(chuàng)出了歷史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交價(jià)格達(dá)到18126元/平方米，同比上漲14.6%。
同時(shí)，國(guó)內(nèi)一些二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格也迭創(chuàng)新高。據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)管理和住房保障局統(tǒng)計(jì)，今年1～7月，長(zhǎng)春商品住宅成交均價(jià)3590元/平方米，同比上漲13.3%，同樣創(chuàng)歷史新高。南寧市房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月，南寧新建商品房成交均價(jià)為4500元/平方米，也創(chuàng)出歷史新高。
而北京、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)經(jīng)過今年以來的幾輪飆升，目前也處于非常高的位置，離歷史最高峰僅僅一步之遙。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)，今年7月廣州全市十區(qū)一手住宅成交均價(jià)漲至10004元/平方米。地產(chǎn)界人士認(rèn)為，廣州未來樓價(jià)很有可能突破2007年11000元/平方米的房?jī)r(jià)最高峰。
深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平等專家認(rèn)為，這些城市的房?jī)r(jià)有脫離經(jīng)濟(jì)基本面之嫌。首先，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)還處于復(fù)蘇階段，并未全面回暖，上半年GDP增長(zhǎng)7.1%，而房?jī)r(jià)的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)過熱勢(shì)頭。比如，與今年1月的房?jī)r(jià)相比，8月深圳房?jī)r(jià)上漲64.3%，而現(xiàn)在深圳的出口、制造業(yè)等都很困難，沒有從危機(jī)中擺脫出來，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很難支撐其如此高漲的樓市。
其次，這些房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高的城市，成交量普遍出現(xiàn)較大幅度萎縮。數(shù)據(jù)顯示，8月深圳新房成交套數(shù)、面積分別為4114套、38.6萬平方米，環(huán)比分別下降了約20%和25%，延續(xù)了今年5月以來的下滑走勢(shì)。8月，深圳市福田區(qū)更是出現(xiàn)了破天荒的15天零成交。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為16015套，環(huán)比降6%，期房住宅簽約套數(shù)為11817套，環(huán)比降8%。成交量的萎縮表明購(gòu)房者開始認(rèn)為房?jī)r(jià)過高，陷入觀望。
豪宅熱銷推高房?jī)r(jià)
據(jù)本刊記者了解，這些城市房?jī)r(jià)之所以能在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍在爬坡的時(shí)候創(chuàng)出歷史新高，一個(gè)重要原因就是近期豪宅市場(chǎng)的火爆。
數(shù)據(jù)顯示，8月10日至16日這一周，深圳市新房成交均價(jià)達(dá)到了21682元/平方米，首度突破2萬元大關(guān)。其中，東部華僑城天麓、純水岸七期和幸福里雅居的成交量占6成以上，這些樓盤項(xiàng)目都是高端豪宅，如純水岸、幸福里開盤均價(jià)4萬多元/平方米，天麓別墅均價(jià)超過8萬元/平方米。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京別墅銷售量正進(jìn)入熱銷階段。盡管7月并非傳統(tǒng)的銷售旺季，但在今年7月，北京市別墅銷售套數(shù)為719套，比6月份大幅上漲72.42%；成交面積為25.06萬平方米，比6月份上漲71.06%；成交總金額達(dá)39.85億，環(huán)比上升62.45%。
本刊記者采訪中獲悉，這些高檔樓盤在銷售過程中無一例外打出的是“投資牌”，即所謂的“稀缺性”帶來的投資價(jià)值是主要賣點(diǎn)。
深圳一家公司的行銷總監(jiān)蔣先生近期正在準(zhǔn)備買房，在深圳看了不少樓盤，他告訴本刊記者，很多深圳的私營(yíng)老板最近都在買房，一是因?yàn)槭芙鹑谖C(jī)影響工廠生意不好做，手上的資金無處可去；另外，出于防御通脹的目的，這些私營(yíng)企業(yè)主都希望買房能夠保值增值，他們把房子當(dāng)作國(guó)外名車、名表、黃金珠寶一類的奢侈品來收藏，開發(fā)商也就看準(zhǔn)了這種需求，此時(shí)推出大量豪宅項(xiàng)目發(fā)售。
對(duì)于當(dāng)前由投資支撐的市場(chǎng)形勢(shì)，受訪的業(yè)內(nèi)專家均表憂慮。深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，未來貨幣政策有變向可能，一旦貨幣政策從緊，大批投資者手中的房子可能以比預(yù)期低的價(jià)格沖向市場(chǎng)，高位買房的購(gòu)房者將會(huì)面臨財(cái)富的損失，同時(shí)銀行會(huì)積累巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
中原地產(chǎn)深圳總經(jīng)理李耀智分析，目前深圳樓市投資比例已經(jīng)接近30%，一旦這個(gè)比例超過50%，市場(chǎng)就非常危險(xiǎn)。他認(rèn)為，如果未來每月二手房的成交量繼續(xù)下跌的話，就可能出現(xiàn)有價(jià)無市的局面，市場(chǎng)各方會(huì)再次發(fā)生2008年那樣的博弈。
國(guó)企大規(guī)模制造“地王”
在房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲之時(shí)，江蘇、江西的多位基層國(guó)土部門干部向本刊記者反映，近期多個(gè)城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國(guó)企制造新“地王”現(xiàn)象，地價(jià)紛紛超過2007年的歷史最高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價(jià)新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，在未來多年內(nèi)還會(huì)因自身成本過高而不斷刷新房?jī)r(jià)紀(jì)錄，應(yīng)引起足夠重視。
“近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區(qū)打算拿出2塊地，但是現(xiàn)在有多家國(guó)企來爭(zhēng)。今年南京市已經(jīng)進(jìn)行的幾次土地拍賣中，國(guó)企抬價(jià)的現(xiàn)象很普遍，搶地?fù)尩孟癔偭艘粯印保暇┦衅挚趨^(qū)國(guó)土局一位不愿透露姓名的干部告訴本刊記者。
這名干部說，“業(yè)內(nèi)流傳國(guó)家4萬億投資計(jì)劃中，有2萬億經(jīng)過國(guó)企下屬的房地產(chǎn)公司流入了土地市場(chǎng)。一些國(guó)企拿地不計(jì)成本，今年拍出的新‘地王’可能會(huì)導(dǎo)致未來5～8年內(nèi)房?jī)r(jià)成本居高不下。民營(yíng)企業(yè)經(jīng)過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實(shí)國(guó)土部門并不希望土地價(jià)格越高越好，那樣只會(huì)拖累一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”
這名干部向本刊記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”——
9月8日，南京市河西新城區(qū)金沙江地塊拍出了15.92億的“天價(jià)”，其樓面地價(jià)高達(dá)7553元/平方米，雙雙創(chuàng)下今年住宅類用地的新高，該區(qū)今年一季度有的住宅售價(jià)還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產(chǎn)是由中國(guó)保利集團(tuán)控股下的一家大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，自7月份以來已經(jīng)斥資63億元在全國(guó)5個(gè)城市拿地，9月8日是該企業(yè)進(jìn)入南京的“揭幕戰(zhàn)”。
9月16日舉行的南京國(guó)土拍賣會(huì)上，江寧區(qū)九龍湖區(qū)域誕生了新“地王”，央企中冶置業(yè)經(jīng)過66輪爭(zhēng)奪，斥資3.42億拿下了一幅地塊，樓面地價(jià)達(dá)到3910元/平方米，比萬科2007年拿下同區(qū)域一幅“地王”的價(jià)格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價(jià)。業(yè)內(nèi)人士估算，項(xiàng)目建成后的成本會(huì)超過7000元/平方米。
新一輪房地股融資擴(kuò)張
華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員張馳飛說，今年的土地市場(chǎng)像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”、“上海地王”、“深圳地王”、“廣州地王”……一路刷新歷史紀(jì)錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。他向本刊記者舉例——
6月30日，中化方興以40.6億元競(jìng)得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億奪下了上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國(guó)地王”稱號(hào)。這比兩周前華潤(rùn)置地35億在嘉定剛剛創(chuàng)造的地王價(jià)整整翻了一倍。
同樣在9月10日，兩家國(guó)企招商地產(chǎn)和深圳華僑城聯(lián)手，以5.3億總價(jià)拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價(jià)為1.89萬元/平方米成交，刷新紀(jì)錄，成為深圳新“地王”。
國(guó)企四處購(gòu)地、一擲億金的同時(shí)，引發(fā)上市房地產(chǎn)企業(yè)快速跟進(jìn)，股市上出現(xiàn)新一輪融資擴(kuò)張。張馳飛介紹，保利地產(chǎn)近期融資78億元，金地集團(tuán)也完成股市融資40億，萬科112億增發(fā)計(jì)劃剛剛通過股東大會(huì)，綠城也有相應(yīng)融資計(jì)劃。9月22日，民企再度創(chuàng)造“地王”，杭州綠城集團(tuán)首次進(jìn)軍蘇州，便以61億的天價(jià)拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個(gè)地塊。其中以36億的總價(jià)拍得6號(hào)地塊，樓面價(jià)28057元/平方米，預(yù)計(jì)該地樓盤價(jià)格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。
“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”
南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現(xiàn)在每一宗地都有7～8家競(jìng)爭(zhēng)，“南昌市沒有有意地抬高地價(jià)，但是開發(fā)企業(yè)的行為確實(shí)缺乏自律。不斷涌現(xiàn)新‘地王’對(duì)行業(yè)并不是什么好事”。2007年南昌市出現(xiàn)了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價(jià)只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發(fā)商寧愿損失訂金，因?yàn)槌惺懿涣烁甙旱耐恋爻杀尽?BR>錢友庚認(rèn)為，今年許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢(shì)是難以維持的，這也表明市場(chǎng)沒有進(jìn)入健康的循環(huán)。“地王”頻出不是好現(xiàn)象，有的比周邊房?jī)r(jià)還要高，除了制造房?jī)r(jià)上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的損害很大。
他認(rèn)為，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有潛規(guī)則在內(nèi)。國(guó)有企業(yè)不怕地價(jià)高，因?yàn)橘Y產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項(xiàng)目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應(yīng)的業(yè)績(jī)來維持股價(jià)，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價(jià)格去追逐更多的土地。房地產(chǎn)上市公司進(jìn)入一種“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”的惡性循環(huán)。“國(guó)企現(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價(jià)和房?jī)r(jià)高企帶來的巨大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)最終要金融機(jī)構(gòu)和股民承擔(dān)，最終埋單的是老百姓。”
住房租售比超過400倍
中國(guó)工商銀行資產(chǎn)管理部研究員張興勝說，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比是發(fā)達(dá)國(guó)家的3～6倍，住房租售比（每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值）超過400倍，而國(guó)際上公認(rèn)的正常范圍為200～300倍。目前，上海市已有13家樓盤銷售價(jià)格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價(jià)格達(dá)到3萬元/平方米以上的項(xiàng)目比比皆是。這些都反映出房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。
江蘇銀監(jiān)局局長(zhǎng)于學(xué)軍認(rèn)為，比泡沫本身更嚴(yán)重的，是我國(guó)缺少抑制泡沫膨脹的有效機(jī)制和社會(huì)動(dòng)力。抑制房地產(chǎn)泡沫主要依靠政府對(duì)市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)的抑制，新加坡、英國(guó)、瑞典等國(guó)均有卓有成效的措施抑制房?jī)r(jià)。我國(guó)一些地方片面理解“增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”的政策，鼓勵(lì)居民直接進(jìn)行住房投資，將房地產(chǎn)作為社會(huì)投機(jī)工具使用，推高房?jī)r(jià)遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產(chǎn)泡沫就一直缺少出臺(tái)相關(guān)政策的社會(huì)動(dòng)力，導(dǎo)致1993年、2006～2007年、2009年出現(xiàn)周期性的房地產(chǎn)泡沫。
專家們表示，資產(chǎn)泡沫總會(huì)破裂的，世界各國(guó)概莫能外。從美國(guó)發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)泡沫和房地產(chǎn)泡沫情況看，泡沫持續(xù)的時(shí)間往往比人們預(yù)想的要長(zhǎng)，但泡沫破裂的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人們的預(yù)期。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟(jì)還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對(duì)中國(guó)而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會(huì)預(yù)期改變，泡沫隨時(shí)可能破裂，將動(dòng)搖市場(chǎng)信心，居民財(cái)富損失和金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)損失都會(huì)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
觸動(dòng)貧富差距敏感神經(jīng)
這些城市房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高，引來普通百姓一片怨言。深圳網(wǎng)友“查博士”說：“面對(duì)如此高的房?jī)r(jià)，你將做何感想呢？是不是有被這座城市拋棄的感覺？那么多高樓大廈與你有什么相干呢？”
濟(jì)南市民魏毅東說：“2007年大家口袋還有些錢的時(shí)候，北京、上海、深圳等標(biāo)桿性城市的房?jī)r(jià)漲過萬元大關(guān)，2009年金融危機(jī)下很多人沒錢了，房?jī)r(jià)反而要漲破2萬元，這不能不讓人感覺有些黑色幽默。”
中國(guó)人民大學(xué)土地管理系博士生導(dǎo)師林增杰說，房?jī)r(jià)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下創(chuàng)出歷史新高，顯示樓市泡沫在增加。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，今年前幾個(gè)月我國(guó)經(jīng)濟(jì)“三駕馬車”中的出口仍然是負(fù)增長(zhǎng)，CPI仍然下降，居民收入也沒有得到太大改善。目前主要是因?yàn)闃鞘型顿Y炒作的風(fēng)潮非常濃厚，這不可能支撐太久。
專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)這種逆勢(shì)創(chuàng)新高的走勢(shì)，必然會(huì)對(duì)民生的改善產(chǎn)生較大擠壓，這可能會(huì)進(jìn)一步觸動(dòng)貧富差距這根敏感神經(jīng)。特別是近期豪宅熱銷、炫富式的廣告、動(dòng)輒幾萬元的售價(jià)、富裕階層一次幾千萬的出手，可能會(huì)造成社會(huì)弱勢(shì)群體的反彈，這種動(dòng)向尤其值得特別關(guān)注。
專家認(rèn)為，從目前的情況看，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)二套房貸的監(jiān)管，防止銀行呆賬壞賬增加；同時(shí)，應(yīng)該在全國(guó)范圍加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓，打擊投機(jī)炒作風(fēng)潮，加大保障性住房建設(shè)力度，增加維穩(wěn)工作針對(duì)性，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)揮保增長(zhǎng)作用的同時(shí)，著力改善民生，切實(shí)維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。□

被越炒越大的貧富差距

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一定意義上講，“炒房”者與那些偏離主業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)“淘金”的大企業(yè)相比，沒有本質(zhì)的區(qū)別

文/《瞭望》新聞周刊記者
任會(huì)斌鄧華寧李美娟

本刊記者近日在北京、上海、南京、南昌等地調(diào)研了解到，今年二季度以來，一些城市房?jī)r(jià)“跳躍式”上漲，數(shù)月間漲幅超過高峰期的2007年。業(yè)內(nèi)人士反映，本輪房?jī)r(jià)上漲中，一些銀行濫用優(yōu)惠政策，捆綁購(gòu)房者獲利，多房產(chǎn)者資產(chǎn)大幅增值，但須謹(jǐn)防房?jī)r(jià)上漲帶來新的貧富差距。
東中部城市差距擴(kuò)大
本刊記者采訪了解到，2000年前后，我國(guó)東部與中西部城市房地產(chǎn)紛紛開始市場(chǎng)化改革，2002年至2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。在這個(gè)過程中，東部城市的房?jī)r(jià)上漲速度高于中西部城市。
南京與南昌分別作為東中部城市，2002年兩市普通商品住宅均價(jià)都在1000～2000元/平方米之間。到2009年，據(jù)兩市房管部門統(tǒng)計(jì)，南京市住宅銷售均價(jià)接近7000元/平方米，南昌市的住宅銷售均價(jià)為4200元/平方米，差距明顯拉大。
本刊記者走訪了兩市多個(gè)城區(qū)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際房?jī)r(jià)的差距比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要大得多。南京市“河西新城區(qū)”與南昌市的“紅谷灘區(qū)”都是政府重點(diǎn)開發(fā)的新區(qū)。目前“河西新城區(qū)”的房?jī)r(jià)平均達(dá)到1.5萬元/平方米，“紅谷灘區(qū)”的住宅價(jià)格為5000元/平方米，相差一萬元。在兩市中心城區(qū)，南京市多個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)達(dá)到3萬元/平方米，南昌市最高價(jià)在1萬元/平方米，相差兩萬元。
“房?jī)r(jià)快速上漲的東部城市，對(duì)資本的集聚效應(yīng)大于中西部的城市。因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得快，房產(chǎn)保值增值屬性被放大了，中部城市高收入階層往往選擇到東部去買房，最有錢的去上海買房，其次就去杭州、南京等城市買房。另一方面，金融資本也向東部城市傾斜，這也造成了東部與中部城市貧富差距的拉大。”南昌市土地交易中心主任錢友庚說。
購(gòu)買力出現(xiàn)四個(gè)層次
本刊調(diào)查了南京、南昌兩市多個(gè)商品住宅項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者的購(gòu)買力差距大。
上海綠地集團(tuán)南昌事業(yè)部綜合辦主任虞伯樂說，公司今年6月份推出“中央廣場(chǎng)”項(xiàng)目108套高檔住宅，單套面積在230～330平方米之間，均價(jià)l.11元/平方米，單套最便宜也要250萬元。不料2個(gè)月內(nèi)銷售一空，有7成購(gòu)房者是現(xiàn)金一次性支付。而公司推出的另一個(gè)中檔房小戶型項(xiàng)目，均價(jià)僅4000元/平方米，單套的總價(jià)不過十幾萬元，有7成購(gòu)房者是靠貸款買房。
南京市“頤和南園”項(xiàng)目銷售處李祥說：“我做樓盤銷售已有8年多，感覺購(gòu)房者的差距越拉越大。新開盤的二期項(xiàng)目，有一購(gòu)房者一次拿600多萬元現(xiàn)金買了兩套別墅，另有一購(gòu)房者買了5套公寓。有實(shí)力的壟斷行業(yè)從業(yè)者購(gòu)買高檔房的多。中檔房主要是普通百姓和年輕人在購(gòu)買。”
“如果從房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力上來劃分，可以說有四個(gè)層次。”南昌市房管局長(zhǎng)周光華說，在購(gòu)買力頂端的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和明星，買一套上千萬元的別墅連價(jià)都不問。各地富人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買高檔房吃差價(jià)，就像“割韭菜”一樣，割了一茬又長(zhǎng)出一茬。第二個(gè)層次是一些帶壟斷性質(zhì)的高收入行業(yè)，一些人手上有好幾套房子。第三個(gè)層次是普通老百姓，靠全家湊錢及銀行貸款買房。第四個(gè)層次是城市里的最低收入階層、打工者和進(jìn)城農(nóng)民。他們根本買不起商品房，只能購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房和拆遷復(fù)建房，或者其他住房。
交通銀行研究發(fā)展部高級(jí)分析師唐建偉說：“現(xiàn)在高收入階層的購(gòu)買力越來越強(qiáng)大，現(xiàn)金買房的比重在增加，不僅拉高了整體房?jī)r(jià)，也迫使中低收入階層很難買到像樣的房子。”
據(jù)央行公布的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，2007年我國(guó)房產(chǎn)銷售規(guī)模為2.96萬億元，當(dāng)年新增購(gòu)房貸款為7622億元。如果按平均3成首付計(jì)算，貸款買房的總房款是1.092萬億元，扣除少數(shù)公積金貸款外，則2007年有6成的購(gòu)房款是現(xiàn)金支付。到了2009年一季度，在5558.6億元的房產(chǎn)銷售規(guī)模中，新增按揭貸款為1149億元，銀行貸款僅占銷售額的l/4，現(xiàn)金買房的比例從2007年的6成提高到了2009年一季度的7.5成左右。
“鉆了適度寬松貨幣政策的空子”
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士反映，今年以來，地方相關(guān)部門與金融機(jī)構(gòu)為促進(jìn)交易而執(zhí)行的二套房政策過于寬松，“二成首付、90平方米以下交易零成本、高檔房返還契稅”等優(yōu)惠政策，促使二套房購(gòu)買比例大幅增加。有房者可以套取住房公積金、通過抵押貸款來投資和投機(jī)，而銀行的錢大多數(shù)是老百姓的存款。隨著房?jī)r(jià)快速上漲，有房者資產(chǎn)快速升值，中低收入階層距離高價(jià)房越來越遠(yuǎn)。
南京市房管局局長(zhǎng)陸春林說，“目前，南京、常州等多個(gè)城市的住房公積金存貸比達(dá)到了100%，有的甚至從銀行貸款注入公積金蓄水池。公積金貸款原本是為自住性初次置業(yè)者提供的，而現(xiàn)在的公積金貸款者中，二次置業(yè)比重很大，其中有3～4成是超標(biāo)準(zhǔn)的二次置業(yè)，這實(shí)際是套取公積金的行為。對(duì)于有房者來說，房子越多，越容易從銀行貸款，催生出了買房游戲。現(xiàn)在是需要房子的人買不起，不需要房子的人手里有多套房。”
據(jù)南京規(guī)模較大的房屋中介“我愛我家”公司統(tǒng)計(jì)，目前購(gòu)買第二套以上住房的消費(fèi)者占60%，剛性需求僅占30%。這家公司經(jīng)理舒莉莉說，二套房過度寬松的政策導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)很大。根據(jù)南京奧體板塊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1～8月，這里78%的購(gòu)房者都有銀行貸款，套均貸款高達(dá)73萬元，且逐月上升。目前南京市64%的購(gòu)房者需要貸款買房，套均貸款54.3萬元。
本刊記者9月初咨詢中信銀行南京分行、建設(shè)銀行南昌分行、招商銀行洪都支行等多家銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，銀行之間為搶奪客戶依然暗中執(zhí)行首付二成、利率7折的貸款政策。銀行內(nèi)部普遍認(rèn)為購(gòu)買二套以上住房者比初次置業(yè)更加保險(xiǎn)。
“本輪房?jī)r(jià)猛漲，很大程度上是銀行與開發(fā)商合謀的結(jié)果。開發(fā)商鉆了適度寬松貨幣政策的空子，制造房?jī)r(jià)將大漲的市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，銀行通過二成首付、一成首付甚至‘零首付’，將原本不具備買房能力的人提前2～3年拉入購(gòu)房隊(duì)伍，造成市場(chǎng)需求短期內(nèi)強(qiáng)勁爆發(fā)，同時(shí)囤積房源制造供不應(yīng)求假象，拉動(dòng)房?jī)r(jià)‘跳躍式’上漲。”一位知情人士說，“銀行并沒有把主要精力投入到服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面，而是不遺余力為房地產(chǎn)輸送流動(dòng)性，銀行不僅從房貸中獲得高額回報(bào)，也套牢了大批‘房奴’在今后30年為其打工。應(yīng)當(dāng)警惕銀行業(yè)‘金融道德墮落現(xiàn)象’。”
他們?yōu)槭裁闯捶?BR>上海綠地集團(tuán)南昌事業(yè)部綜合辦主任虞伯樂說，從政府部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2008年上海市人均可支配收入2.67萬元，而今年8月上海商品住宅平均銷售價(jià)格已經(jīng)突破l.8萬元/平方米，普通老百姓無論如何是買不起的。
工商銀行江蘇省分行公司業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理李錦彪說，目前東部的房?jī)r(jià)似乎和供求關(guān)系脫離了，不是按照現(xiàn)在收入水平來定價(jià)，而是按照未來收入水平和對(duì)城市的總體評(píng)價(jià)來定價(jià)，商品住宅似乎偏離了生活必需品的屬性，越來越偏向高檔奢侈品。
四處奔走的“炒房團(tuán)”，被認(rèn)為是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的推手之一。部分“炒房”者近日接受本刊記者采訪時(shí)說，目前我國(guó)人多地少、城市化加速的國(guó)情，決定了住房是稀缺資源。在無物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種支出，以及低存款利率、高通脹預(yù)期、投資渠道少等背景下，“炒房”現(xiàn)象必然產(chǎn)生，短期內(nèi)也難以消除。
記者在內(nèi)蒙古、山東等地了解到，近年來節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，已讓部分人形成了房?jī)r(jià)“只漲不跌”、“買房只賺不賠”的心理。
依托豐富的煤炭、油氣等資源，“十五”以來內(nèi)蒙古鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，民間積蓄了大量資金。由于當(dāng)?shù)赝顿Y房產(chǎn)的居民較多，加上買房時(shí)為增強(qiáng)談判能力、增添談判砝碼，往往親戚朋友結(jié)伴行動(dòng)，遂由此有了“鄂爾多斯炒房團(tuán)”一說。
鄂爾多斯市東勝區(qū)的常住居民目前不足50萬人，但據(jù)鄂爾多斯市房產(chǎn)管理局等部門掌握的情況，東勝區(qū)近70%的常住居民家庭有兩套或多套住房，其中異地購(gòu)房的居民為數(shù)不少。近幾年來，北京、山東、海南等地的開發(fā)商時(shí)常到東勝區(qū)推介項(xiàng)目，有些甚至專門設(shè)立了辦事處。
“現(xiàn)在存款利率低，出現(xiàn)通貨膨脹的可能又大，錢哪能捏在手上。”鄂爾多斯市東勝區(qū)居民郝女士說，她投資房產(chǎn)，看重的就是近幾年來房?jī)r(jià)“只漲不跌”、房產(chǎn)能“保值增值”。
本刊記者了解到，郝女士一家三口人，現(xiàn)已在內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)、呼和浩特市和山東威海市購(gòu)置住宅六套、商鋪一處。其中，東勝區(qū)有住宅四套，面積分別為88平方米、132平方米、150平方米、218平方米；呼和浩特市有120平方米的住宅一套，另有一處300平方米的商鋪；在威海市有“海景房”一套，面積68平方米。近期，她還萌生了在北京買房的念頭。
“這幾年生活用品貴了多少？如果錢捏著不放，得縮水多少？”據(jù)郝女士介紹，除去一套回遷房，其他房產(chǎn)都是她近五年內(nèi)買的，住宅購(gòu)買價(jià)格從每平方米2000元至4500多元不等，商鋪買價(jià)為每平方米9800元。目前除了那套“海景房”價(jià)格沒怎么漲外，其他房產(chǎn)每平方米少則漲了近1000元，多的已漲了近3000元。
低廉的“捂房”成本
鄂爾多斯市有15年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的劉先生，是一位獲利豐厚的房產(chǎn)投資者。2005年，他以每平方米6000元的價(jià)格，在北京市朝陽區(qū)立水橋附近購(gòu)買了一棟面積近5000平方米的商用樓。目前，這棟樓每平方米價(jià)格至少翻了一番，這還沒算改造成賓館后每年可觀的房費(fèi)收入。然而，與這棟樓巨額的增值相比，維護(hù)這處房產(chǎn)所需的投入?yún)s很低，只有水電費(fèi)、取暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等日常開支。
鄂爾多斯市東勝區(qū)一位不愿公布姓名的居民告訴本刊記者，2004年以來，她家陸續(xù)在東勝區(qū)、呼和浩特市買了5套住宅，面積小的為116平方米，最大的為156平方米，買價(jià)從每平方米1700多元至4500元不等。目前，增值最大的一套每平方米已漲了近2000元，這幾套房子每年的養(yǎng)護(hù)費(fèi)僅1萬多元。
一些房產(chǎn)投資者分析說，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)、低廉的“捂房”成本，加上規(guī)范、調(diào)控房產(chǎn)投資的政策規(guī)定較少，為“炒房”者留下了足夠大的操作空間。如果國(guó)家以家庭為單位，對(duì)投資性住房開征物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，“捂房”成本會(huì)成倍提高，“炒房”賺差價(jià)的難度也將驟然增大，“炒房”現(xiàn)象也就會(huì)大幅減少。
近年來，呼和浩特市銷售的商品房中，有10%～20%左右為外地人所購(gòu)；包頭市銷售的商品房中，約有27%為外地人購(gòu)買；在山東省日照市，外地人所購(gòu)房產(chǎn)已占當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售量的40%左右。一些人異地買房的目的，就是獲利。
日照市房地產(chǎn)交易中心主任范洪、內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍等人分析說，當(dāng)前，部分社會(huì)階層積累了一定的財(cái)力，有很強(qiáng)的資金保值增值愿望。與此同時(shí)，在我國(guó)，安全、開放、收益好、門檻低的投資渠道卻很少，在一些人眼中，價(jià)格不斷上揚(yáng)的房產(chǎn)顯然最具投資價(jià)值。
他們認(rèn)為，大部分房產(chǎn)投資者并不是富商巨賈，主要是有些閑錢的城鄉(xiāng)中產(chǎn)階層。這些“炒房”者的資金量，大多在幾十萬元至幾百萬元之間，資金超過千萬元的很少，因此大多夠不上其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資門檻。加上國(guó)際金融危機(jī)影響下眾多行業(yè)不景氣，“炒房”也就成了一種“無奈”的選擇。一定意義上講，“炒房”者與那些偏離主業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)“淘金”的大企業(yè)相比，沒有本質(zhì)的區(qū)別。□

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