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在關注房地產走向的人們——包括要買房的、不買房的、已經買過房的和準備賣房子的開發商，以及為開發商代言的專家學者，都在為房價是繼續攀升還是掉頭向下爭論得不可開交時，這種爭論已經沒有什么意義了。因為，房價的走勢已經不再是市場供求關系自發演變的結果，在國際經濟危機的背景下、在宏觀經濟政策已經成為我國經濟的決定性變量的前提下、在房地產事實上已經綁架了銀行的情況下，房價的走勢已經容不得它有任何自由漲落的空間了，它只能是一種選擇，一種政府意圖的選擇。
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王石說得好：房價往何處走，我聽政府的。言外之意有兩層，一是房價的升降開發商都可以承受，自由度很大。二是決定權是政府的政策，政策讓漲我就漲，政策讓落我就落。王石再一次表現出與政府積極配合的姿態。但是在過去的幾個月里，讓王石感到困惑的是：那些和政府唱對臺戲的開發商、那些綁架銀行，叫囂讓銀行先死的開發商大獲全勝了，房價再次在政策的刺激下沖高，已經作好大幅度降價準備的萬科集團白作了功課。王石終于領教了中國經濟政策搖擺的根源：威脅和恐嚇能夠更有效的影響經濟政策，不善此道的王石只能對未來的政策作兩手準備了。
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那么，未來的房地產政策還能有什么選項呢？大致算起來，有三種選擇：一是硬著陸，二是軟著陸，三是不著陸，繼續往上飛。房價如何走，完全取決于政策如何選擇。
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選項一：硬著陸。

所謂硬著陸，就是嚴格限制投資性購房，不僅加大首付比例、實行區別更大的差別利率，而且征收高額房產交易和房產空置稅，使投資性購房比自住性購房至少要多付50﹪的成本，從而將房地產區分為兩個截然不同的市場，一個是自住房地產市場，另一個是投資性房地產市場，二者各司其職、互不干擾、并行不悖，最終使房地產走向健康發展的軌道。

然而，這樣作的結果極有可能在一段時間里使投資性資金迅速撤離樓市，造成一線城市房價下跌30﹪、個別房地產公司破產、一些已售商品房出現斷供的局面，在銀行的房地產貸款中，有可能出現10﹪的呆壞帳，大約為1200～2000億元。通過回收一部分房產，房地產貸款的凈損失可控制在5﹪之內，大約為600～1000億元。及時推行此政策，銀行的損失并不大，是完全可以由各商業銀行自我消化的。但是，此政策會在短期內因投資性資金的暫時撤離，使房地產成交量大幅度下降，從而影響上游產業的復蘇，但這個過程不會太長，房價下跌后，與自住房用戶的購買力逐漸接軌，用不了半年時間，房地產市場的調整就可基本完成，再有半年的時間，健康的、兩個并行的房地產市場就會全面建立起來。屆時，投資性住宅的銷售可恢復到最旺盛時期的50﹪以上，而自住性住宅的銷售卻可比歷史高點再提高50﹪！二者相加，無論是銷售面積還是銷售額，都會超過以往的記錄。

硬著陸的最大成果是：能在較短的時間里完成房地產行業的市場重建和戰略轉型，使開發商明白兩個市場的不同點，將一味追求高檔豪華的房地產發展方向轉變為適當提高土地利用率、降低土地成本、降低公攤率、追求優化設計、提高單位面積的使用性能、將小戶型設計成大宅子、引人節能環保技術……的良性競爭，使房地產行業沿著競爭的軌道不斷提高技術和設計水平，不斷推出高品質、少用地、低耗能、多得房的新產品，讓購房者從房地產的不斷升級和更新換代中體會到新產品的魅力，而不是象過去那樣買一處房子就坐等升值。同時，也只有在房地產行業轉型之后，才能擔負起解決廣大居民基本居住需求為本、改善性和投資性需求為輔的社會職能，這才是中國城市化進程中房地產行業的科學定位！明確這個定位，才能為中國的城市化進程開辟出可持續發展的高效率、少用地、迎合大多數人購買力的房地產之路，而這一切，都取決于浮躁瘋狂的房地產著陸在新的起點上、取決于房地產實現戰略轉型、改變服務的對象并在此基礎上重新確定正確的發展方向。
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當然，硬著陸也必不可免地要付出一些代價，銀行要承受一定的損失，在短期內，經濟增長率可能會減少一個百分點，但在這個世界上還沒有不砸本的買賣，不這樣做，銀行和實體經濟的損失將更大。我們只有在兩害之中選其輕，別無它法。尤其是已經嚴重走偏甚至變形的房地產，讓它恢復健康狀態，不花點本錢、不支出醫藥費斷無可能！
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選項二：軟著陸。

軟著陸就是采用溫和一些的政策，試探性地將房地產與社會購買力對接。它包括：僅采用對第一套房和第二套房區別貸款的政策，而在短期內不采用對投資性購房加大交易稅和征收房產稅的作法，使房價走穩后向下微調，將一線城市房價的下降幅度控制在10﹪以內，避免造成資金的恐慌性撤離，避免出現購房者持幣觀望、成交量急劇下降的情況，如果成交量下降過大，則適當放松二套房貸，用微調手段穩定房價和成交量。

固然，軟著陸可以在一段時期內減少銀行的損失，對上下游產業也不會造成沖擊性影響，它看似一個不錯的解決方案。但是，軟著陸無法表達政策的取向性和確定性、不能有效地消除房地產泡沫，更重要的是：在房價微調的幅度內是無法實現房地產的戰略轉型的，這種政策執行的結果要么是趨向于硬著陸，要么是趨向于不著陸，它本身是不可能為房地產走勢帶來明確的前景。可以說，軟著陸只是一種權宜之計，并不是要真正實現著陸，這種政策的指導思想是對房地產動態的觀望、是對已經畸形變態的房地產是否可以拖延下去的心存僥幸。
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最近幾個月來，政府的房地產“新政”就屬此類，難怪人們對政府的房地產政策有那么多種五花八門的解讀，誰也看不清，誰也說不明政府的意圖究竟是什么，到頭來，似乎只有開發商讀懂了，政府根本沒有讓房地產市場實現戰略轉型的打算，他們看到了讓房地產重新飄起來的機會，用“銀行先死”的狠話威脅和影響政府，他們成功了。

由于希望軟著陸的政府人士并沒有把房地產行業的戰略轉型當作既定目標，而更傾向于試探性的投石問路，幻想著通過政策的微調使房價略微下降后就穩定住局面，找到一個讓銀行不受損失、開發商欣然接受、政府滿意的結果。在房價再次失控后，他們很難從中獲得足夠的的教訓，再次選擇政策微調的可能性非常大了！他們仍然心存這樣的僥幸：讓房地產在基本格局不變的情況下迎來柳暗花明的那一天。
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遺憾的是，上述愿望惟獨沒有考慮房價與大多數人的購買力如何接軌的問題，沒有考慮中國的房價大大超過了人均收入3～6倍的世界公認的正常水平，而這個畸形變態的房地產不從老根上解決問題，它遲早會成為埋藏在中國經濟中的一枚定時炸彈，遲早會引爆一場類似于美國次級貸款那樣的危機。

軟著陸還是硬著陸，看似僅僅是一個政策力度的區別，而本質上卻有天壤之別！我們看到的疑似軟著陸和聽到的關于類似于軟著陸的種種想法，實際上就是不著陸！因為在疑似軟著陸的意圖中根本就不存在房地產戰略轉型的目標！而轉型的問題不解決，房地產將永無寧日，中國經濟將永遠坐在火藥桶上！
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選項三：不著陸。
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所謂不著陸就是這樣一種政策取向和價值判斷：由于中國的城市化進程不可阻擋，在未來20年內還會有3億農村人口轉變為城市人口，就是不考慮人口的自然增長，平均每年也將有1500萬新增城市人口需要住宅，加上原有住宅的自然更新和居民的改善性需求，平均每年將有2000萬人需要住宅，如果將未來20年人均居住面積提高到40㎡，則每年必須有8億㎡的新增住宅才能滿足需要。而8億㎡的住宅假定容積率為2，則需要占用400平方公里的土地，再加上配套設施、生產性設施占用的土地，每年的城市擴容占用土地將達到2000平方公里以上，相當于三個上海市建成區的面積！如果不加限制甚至濫用土地，這個數字完全有可能翻一番！
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方興未艾的城市化進程和我國人均耕地面積的稀缺性構成了尖銳的矛盾，在這個背景之下就形成了房價必漲的預期，無論中國的房價高得多么離譜，某些專家仍然企圖讓人們相信：房價永不停歇地漲下去具有鐵打鋼鑄的理由——土地作為不可再生資源將趨向于枯竭！基于這種判斷，開發商集團所雇傭的文人竭力宣揚第三種政策選項：中國的房地產既不需要硬著陸，也不需要軟著陸，因為它根本就不會著陸，反而會一路飆升、永無止境。因此，國家的相關政策應該是讓房地產不停地飛、護著房價一路走高。

如此之高的房價賣給誰呢？ 素以大炮著稱的那位開發商大言不慚的說：中國的房地產就是賣給富人的，不可能讓所有的人都買得起房。那么中低收入者如何解決居住問題？開發商們認為那不是他們的事情，而是政府的事情。但是當國務院宣布大量增加用于經濟適用房和保障性住房的投資時，開發商們又坐不住了，叫嚷著保障性住房搶走了他們的生意。開發商這個群體從極端自私的立場出發是不可能給出房地產行業的解決方案的，只想自己活得有滋有味，不管別人的死活，開發商根本不具有社會理性，但這并不是最重要的，最重要的是：他們完全不知道正是他們最希望實現的這個方案恰恰是把自己送進墳墓的方案。

不著陸的房地產市場絕對不會永遠飛下去，房價攀升得越高，徹底毀滅的危險系數就越大，最希望房價無限攀升的開發商，實質上正在加速走向自己的滅亡，他們的天真想法和慘酷的現實背道而馳，企圖永遠飛下去的夢幻最終將以摔得粉身碎骨而告終。只所以得出這樣的結論，是由于如下分析：

① 過去30年中國的城市化進程，走了一條高消耗的道路，無論大小城市，都卷人了奢侈使用土地的競賽，興建大量的城市廣場、綠地、寬闊的馬路，一味追求歐美式的城市模式，一些縣級市的10車道馬路上跑著寥若晨星的拖拉機，忽視了土地的使用效率，造成了一定的土地浪費。同時，城市化并沒有為轉移到城市的農民工以合法的身份和容身之地，使大量工作在城市的農民工在其家鄉仍然保留著自己的宅子和承包地。以上兩點是我國城市化進程中存在著最大問題，這些問題不解決，每增加一個上海當量的城市人口，就會占用3～5個上海當量的土地，中國的城市化進程就不可能持續下去。因此，城市化進程本身也面臨著戰略轉型，不轉型的話中國的城市化就會嘎然而止，也就談不上對房地產的旺盛需求了，一旦需求變弱，房價就會失去支撐，永遠上揚的房價就只能是一廂情愿了。

國家正在加強對土地開發和改變用途的監管，城市化進程必須納入高效使用土地的軌道，由于在客觀上城市對土地使用的集約程度成倍提高，只要將長年在城市工作的農民工轉變為城市人口，使他們具有和城市居民同樣的身份，在城市人口增加的同時幾乎等額減少了農村人口，只要規劃合理，城市化不僅不會減少耕地面積，還會使耕地面積有所增加，這種情況已經在新鄉市的新農村建設中得到了證實。這就是今后若干年內我國城市化進程必須探索的一條新路，沿著這條新路，中國的土地資源趨向枯竭的論調就是一個偽命題，房價永遠漲下去的判斷就是別有用心的杜撰。

②無論對政府、購房者、投資者、還是開發商來說，任何一種商品的價格都不可能永無止境地攀升，一旦某種商品形成價格長期趨漲的預期，這個商品就不是一般的商品了，它就會立刻變身于投資獲利的對象，甚至會變成賭博的工具，它的使用價值就無足輕重了。然而，無論是哪一種商品變身為投資獲利的符號還是變身為賭博的籌碼，都只有通過轉手才能漁利，任何一個賭徒和投資人都不可能持有這種商品永不脫手，而轉手獲利所需要的最重要條件就是跟風者眾多，這一特征使任何一種投資品都不可能無限追高，因為在投資品的價位走高的同時，風險也隨之增加，而有支付能力的購買力卻隨之下降，跟從者的數量必然遞減，最后趨向于零，毀滅性的那一天必然到來，這就是普洱茶的軌跡。如果房地產成為社會瘋狂追捧的投資品，也不可能擺脫同樣的命運！房價可以沖高到每平方米3萬元、5萬元甚至10萬元，但是絕對不可能沖高到每平方米100萬元！總有掉鏈子的那一天，將房價炒得越高，它最后的崩潰就越慘。按照開發商的邏輯，讓房價一個勁的漲下去，但那絕對不會是好事情，房地產就會變成普洱茶，最后的結果就是粉身碎骨，連他們自己也死無葬身之地。
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③還有一部分專業的研究者希望找到讓房地產市場永遠保持在高位的另一種解決方案，就是不區分一套房和二套房的相關政策，盡量吸收手有余錢的投資人進入樓市，讓房地產市場永遠保持亢奮狀態，最大限度的吸納社會資金。與此同時，對中低收入家庭可采用政策性補貼的方式解決這部分人的住房需求。這個看似兩全其美的好主意實際上還是一個自毀前程的壞主意。因為讓投資需求毫無顧及的進入房地產市場、而將住房保障完全推給政府，只有在政府完全不會作生意的時候才有可能——政府從土地拍賣市場賺到的錢，根本無法填平完全滿足中低收入者需要的保障性住房的大窟窿，政府會干這種虧本的買賣嗎？

即使政府為了房地產的繁榮干了這筆虧本的買賣，最后的結果仍然是死局！因為當政府用住宅投資市場賺的錢加上凈補貼大規模興建保障性住房時，投資市場的人氣就頓然缺失了，當大部分人都可以通過政府的保障得到住房時，投資市場就只剩下投資客的寥寥身影了，這樣的市場還熱得起來嗎？
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因此，開發商的如意算盤是：既讓投資需求無阻礙地進入樓市，政府又不要大量興建保障性住房，讓保障性住房永遠保持稀缺狀態，他們更希望保障性住房以廉租房為主，住夠五年就必須搬出，這樣的話，在開發商的門外，將永遠擁擠著成群結隊的無房戶，利用投資客的錢和無房戶的人氣和焦急心情，他們就可以任意強奸民意、掠取暴利了！這就是開發商雇傭一些專家學者為房地產描繪的強奸有理、助紂為虐的藍圖！也就是他們向政府舉薦的房地產路線圖！然而，即使是這個傷天害理的路線圖被政府采納了，開發商的如意算盤照樣會落空！

當投資需求成為房地產市場的主角時，房價的確會不斷地沖高，但是上漲是有邊界的，當房地產商品被投資客買去20﹪時，后市肯定極其光明，會有更多的投資客加入進來；當房地產商品被投資客買去40﹪時，房地產市場已經相當火暴，價格將一路走高，一部分自住戶將被關在門外，但投資客還會蜂擁而入；當房地產商品被投資客買去60﹪時，房地產已經瘋狂了，大部分自住戶都不得不黯然離去，而投資者還會往里擠；當房地產商品被投資客買去80﹪時，人們將會看到：夜晚來臨時，在建成的小區里，80﹪的房間都漆黑一團，全國將有超過20億平方米的住宅無人居住！此時的投資客突然會意識到，房地產已經失去了后市，不會有人再接盤了，瘋狂的購買轉瞬之間就會變成瘋狂的出貨，但是為時已晚，大量的閑置房在10年之內都不可能消化完。開發商不僅毀滅了自己，也毀掉了中國經濟，日本的10年經濟衰退將在中國重演。

三個選項，兩種前途，唯有實現房地產的戰略轉型、重建自住和投資兩個不同的房地產市場、讓自住商品房市場與大部分人的購買力接軌、走一條集約用地和可持續發展的城市化道路，中國的房地產才能走出危局。從長期來看，貪婪和自私不僅不會給開發商帶來好運，還會使其自取滅亡，真正聰明的開發商，也應該思忖一下，自己如何實現戰略轉型了！

政府作為擔負著國家責任的機構，擁有著政策制定和選擇的至高權力。但是任何一個政府都不能擔保自己不犯錯誤，在人類歷史上還沒有過從不犯錯誤政府的先例。因此，多方傾聽來自各個渠道的意見，是政府避免犯錯誤的最好途徑。我們欣喜的看到，政府已經將問計于民作為決策程序的重要一環，它將極大地調動民間智慧的積極性，在智慧是最重要的財富的當代社會，政府汲智將大有可為！房地產牽動著國民經濟的全局，將房地產行業納入到健康發展的軌道已經刻不容緩了，而房地產的戰略轉型是關系到這個行業生死存亡的關鍵步驟，是我們必須要作的功課，讓房地產著陸到新的起點上，房地產才能獲得新生。當然，無論是采用較為激烈的手段，還是采用逐步逼近的手段，讓房地產實現市場重建、戰略轉型都是不可放棄的選擇——這就是一個沒有任何背景的獨立研究者的忠告。

（本文作者：深海巖石） 2009-8-7

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