鄒濤:中國(guó)樓市再次面臨暴漲暴跌

本文為7月13日《鄒濤房產(chǎn)信托理財(cái)俱樂(lè)部www.zoutao.com 》會(huì)員內(nèi)部交流研討會(huì)發(fā)言材料。

     [核心觀點(diǎn)]：市場(chǎng)有一個(gè)永恒的規(guī)律：漲就預(yù)示著跌的開(kāi)始。2009年上半年的樓市與股市的大幅上漲已經(jīng)清楚地告訴我們一個(gè)真實(shí)的現(xiàn)狀：至少有50%的信貸資金已經(jīng)通過(guò)各種渠道堂而皇之的進(jìn)入了股市與樓市并迅速將其推高。政府玩火，百姓遭殃，資產(chǎn)膨脹，中國(guó)房市面臨暴漲暴跌已不可避免。為了讓老百姓"買(mǎi)得起房",政府對(duì)個(gè)人購(gòu)房者采取了降低首付，延長(zhǎng)貸款年限至30年、減免部分稅費(fèi)的模式來(lái)增加老百姓的“購(gòu)買(mǎi)能力”這一治標(biāo)不治本的自毀式方法。筆者深感憂慮，這無(wú)疑是類(lèi)似美國(guó)次級(jí)貸的翻版，將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和民眾帶來(lái)更為嚴(yán)重的災(zāi)難。而2009年原本可以讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸健康發(fā)展的良機(jī)因金融危機(jī)原因在決策者采取的非常寬松的貨幣政策下被再一次徹底錯(cuò)失.中國(guó)樓市被政府再一次玩火。

    2008年底，我個(gè)人曾建議一些有能力買(mǎi)房的市民可以考慮根據(jù)自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況選購(gòu)自住房。時(shí)至今日，很多市民問(wèn)我，現(xiàn)在買(mǎi)不買(mǎi)房，我個(gè)人的建議是：如果你現(xiàn)在手上有房，倒是該考慮高賣(mài)的時(shí)候。

   早在1998年7月3日，“國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”公布實(shí)施，以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革從此拉開(kāi)大幕。文件的一個(gè)最基本也是最重要的核心，就是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”。整個(gè)23號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)：“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”。按照23號(hào)文新給出的住房供應(yīng)體系，城市80%以上的家庭應(yīng)該是由政府向他們供應(yīng)政策保障房，而不是開(kāi)發(fā)商搞的商品房。但就在“十五”計(jì)劃才執(zhí)行到一半、中國(guó)市民的住房水平離“初步小康”(人均30平米)還差一大截之時(shí)，2003年8月12日，由建設(shè)部起草的“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知”(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)18號(hào)文)出臺(tái)了。在這份文件里，經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”被改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。

   根據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年至2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元。而到了全面實(shí)施“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”的18號(hào)文的第一年—2004年，每平方米的房?jī)r(jià)就比上年暴漲了352元。在房改10年后的今天，老百姓不僅很難聽(tīng)到要把“讓老百姓買(mǎi)得起房”的口號(hào)，作為住房政策的“根本目標(biāo)和出發(fā)點(diǎn)”的基本承諾，而且住房模式和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際導(dǎo)向的結(jié)果，使中國(guó)的高房?jī)r(jià)和住房問(wèn)題，成為公認(rèn)的城市社會(huì)中“最大的民生問(wèn)題”。一項(xiàng)本意是要為民造福的“改革”，在歷經(jīng)了“十年抗戰(zhàn)”后，竟然成了制造社會(huì)不公的“非和諧因素”，可以說(shuō)，數(shù)以?xún)|計(jì)的城市居民從住房要靠“公家買(mǎi)單”到走向市場(chǎng)自己買(mǎi)房，國(guó)家和政府提供的以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，既是他們接受住房改革的基礎(chǔ)和條件，也是政府推行城鎮(zhèn)住房制度改革時(shí)對(duì)城市居民所作的基本承諾，是新房改的“政策底線”。

誰(shuí)令中國(guó)房市暴漲暴跌

    但到了2003年，一些地方急著想通過(guò)抬高房?jī)r(jià)來(lái)提高GDP和為城市的形象工程增加“資本”。甚至早在18號(hào)文件之前，大部分城市的經(jīng)濟(jì)適用房就已經(jīng)“失蹤”。2003年發(fā)布的“房改新政”(18號(hào)文)在把房地產(chǎn)業(yè)作為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的同時(shí)，各地房?jī)r(jià)開(kāi)始逐年瘋狂上漲，投機(jī)炒做行為日益嚴(yán)重，一直到2007年9月，在社會(huì)各方強(qiáng)烈的民意呼吁下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整，其中包括推行政策保障房，提高個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套房首付至40%等金融政策，房?jī)r(jià)開(kāi)始應(yīng)聲下降，深圳樓市暴跌，樓價(jià)泡沫一度擠去30%，此后，抑制了房?jī)r(jià)的瘋狂上漲,一直到2008年底。

   然而，到了2009年，為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的影響，自2008年政府推出了大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激政策。今年1-6月份，國(guó)家的信貸資金就已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)億之巨。在短時(shí)間里投資和貸款增速過(guò)快帶來(lái)的嚴(yán)重流動(dòng)性過(guò)剩，已經(jīng)為一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)超級(jí)資產(chǎn)泡沫的滋生和膨脹提供溫床。果然隨之而來(lái)的是，在國(guó)家降低了購(gòu)房的首付要求至20%，甚至把房地產(chǎn)商的項(xiàng)目資本金從35降低至20%后，各大銀行基本上取消了第二套房的貸款限制，各地久違了“地王”再次開(kāi)始頻頻出現(xiàn)，房?jī)r(jià)又開(kāi)始連續(xù)暴漲，原本可以讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸健康發(fā)展的良機(jī)因金融危機(jī)原因在決策者采取的非常寬松的貨幣政策下被再一次徹底錯(cuò)失.中國(guó)樓市被政府再一次玩火。

 
    事實(shí)上中央的本意是把巨額的貨幣信貸注入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)而不是直接流到股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，而現(xiàn)實(shí)呢？2009年上半年的樓市與股市的大幅上漲已經(jīng)告訴我們一個(gè)活生生的事例：至少有50%的資金已經(jīng)通過(guò)各種渠道堂而皇之里進(jìn)入了股市與樓市并迅速將其推高。筆者認(rèn)為，只要貨幣信貸總量寬松，即便是信貸主要是發(fā)放給投資或生產(chǎn)項(xiàng)目的，本著資本逐利的原則，這些信貸資金最終依然也會(huì)通過(guò)多種渠道(如融資、工資、利潤(rùn)、分紅等)滲透到股市和房市。從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，2009年投資、新開(kāi)工項(xiàng)目投資、銀行信貸、貨幣供應(yīng)量M2、股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)等關(guān)鍵指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到十多年來(lái)最強(qiáng)的，甚至堪比1992~1994年“超級(jí)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱”時(shí)期。這些指標(biāo)表明，當(dāng)前的投資和貨幣增速都已經(jīng)達(dá)到十多年來(lái)罕見(jiàn)的水平，而國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的上升速度和幅度已經(jīng)相當(dāng)驚人。這預(yù)示著中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能很快會(huì)步入偏熱和過(guò)熱的區(qū)域。中國(guó)樓市在接下來(lái)的1~2年里所擔(dān)心的根本不是過(guò)冷的問(wèn)題，而是偏熱或過(guò)熱的問(wèn)題。在如此長(zhǎng)時(shí)間的高度寬松的流動(dòng)性環(huán)境下，房地產(chǎn)價(jià)格膨脹的預(yù)期將很難控制，而房地產(chǎn)泡沫的再度膨脹幾乎不可避免，而且從泡沫持續(xù)的時(shí)間和規(guī)模來(lái)講都很可能超過(guò)2007年。

防范當(dāng)前樓市暴漲暴跌

   在如何做到讓平民百姓買(mǎi)得起房這個(gè)大是大非的問(wèn)題上，政策保障房依然得不到有效的落實(shí)。為了讓老百姓"買(mǎi)得起房",政府對(duì)個(gè)人購(gòu)房者采取了降低首付，延長(zhǎng)貸款年限至30年、減免部分稅費(fèi)的模式來(lái)增加老百姓的“購(gòu)買(mǎi)能力”這一治標(biāo)不治本的自毀式方法。筆者深感憂慮，這無(wú)疑是類(lèi)似美國(guó)次級(jí)貸的翻版，將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和民眾帶來(lái)更為嚴(yán)重的災(zāi)難。新一輪的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，催生大量資產(chǎn)泡沫，而且因這一政策所催生的大量資產(chǎn)泡沫的規(guī)模似乎還在繼續(xù)增加。

　　我們很快會(huì)看到，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)、銀行、家庭和政府部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表造成損害，并對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成難以估計(jì)的負(fù)面影響。可以預(yù)期的是，未來(lái)中央銀行為避免大量爛尾工程和銀行壞賬的出現(xiàn)，會(huì)被迫在2010~2011年繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)執(zhí)行寬松的貨幣政策。未雨綢繆，現(xiàn)在到了必須嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸的時(shí)候。筆者認(rèn)為，政府應(yīng)該果斷采取措施，調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以防止房地產(chǎn)泡沫的再度惡性膨脹。具體來(lái)講，我們認(rèn)為可以采取以下措施：

　　第一，嚴(yán)格執(zhí)行二套房的信貸政策，防止金融次貸隱患，限制短期投機(jī)炒作房地產(chǎn)價(jià)格行為。

　　第二，嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新增貸款總規(guī)模，必要時(shí)可重新啟動(dòng)貸款額度管理，房地產(chǎn)業(yè)的總貸款不能超過(guò)國(guó)家所有貸款額的10%。

　　第三，在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)泡沫和炒作苗頭的初期，及時(shí)地向市場(chǎng)釋放一些政策調(diào)控的信號(hào)，比如向銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)、要求各地方政府適度控制投資規(guī)模和節(jié)奏、明確宏觀經(jīng)濟(jì)政策從寬松轉(zhuǎn)向中性、提醒投資者關(guān)注資產(chǎn)泡沫所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、在條件成熟時(shí)及早加息、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲表示關(guān)注等等。這些信號(hào)應(yīng)該可以延緩資產(chǎn)泡沫的膨脹，盡管它們不可能阻止泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)大。

普通老百姓該怎么辦？

   普通老百姓最大的問(wèn)題是追漲殺跌的恐慌.2008年底，我個(gè)人曾建議一些有能力買(mǎi)房的市民可以考慮根據(jù)自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況選購(gòu)自住房。時(shí)至今日，很多市民問(wèn)我，現(xiàn)在買(mǎi)不買(mǎi)房，我個(gè)人的建議是：如果你現(xiàn)在手中有房，正是該考慮高賣(mài)的時(shí)候。考慮到房子變現(xiàn)較慢，周期產(chǎn)，手中持有現(xiàn)金，是有備無(wú)患的選擇，把二分之一的資金可以投入股市靜待增值，一般來(lái)說(shuō)，股市會(huì)先于樓市3-6個(gè)月進(jìn)行調(diào)整。等到股市調(diào)整的時(shí)候，抽出資金，再選購(gòu)自己合適的房產(chǎn),如果有閑置資金,不妨通過(guò)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)做房產(chǎn)信托理財(cái)獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定增值收益避免資產(chǎn)貶值。

   住房和糧食一樣，是生存基本而必須的需求，它們一旦在市場(chǎng)上出現(xiàn)較大的供不應(yīng)求，價(jià)格就會(huì)暴漲到難以控制的地步。但所有的暴漲之后一定會(huì)有暴跌。歷經(jīng)10年房改之后，壓在中國(guó)老百姓身上的新三座大山之一的“住房貴”這一基本民生問(wèn)題依然成為催生中國(guó)社會(huì)不公的嚴(yán)重和諧隱患。而2009年原本可以讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸健康發(fā)展的良機(jī)因金融危機(jī)原因在中國(guó)執(zhí)政者采取的非常寬松的貨幣政策下被再一次徹底錯(cuò)失.中國(guó)樓市被政府再一次玩火。在這一輪即將來(lái)臨的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱過(guò)程中，貨幣信貸增速的過(guò)快增長(zhǎng)所帶來(lái)的流動(dòng)性過(guò)剩，將帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步的惡性膨脹，老百姓再一次遭殃！

   筆者始終堅(jiān)信:綜觀歷史,世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家靠建樓和賣(mài)地成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。發(fā)展高端服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)才是一個(gè)城市，一個(gè)國(guó)家的強(qiáng)國(guó)正道。

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