沒有房地產(chǎn)業(yè)不能救中國嗎

中國青年報

作者:水力

編輯先生:

日前，有學(xué)者高調(diào)宣稱:“所有反對房地產(chǎn)復(fù)興的想法都是危害國家利益”，“沒有房地產(chǎn)業(yè)不能救中國，房地產(chǎn)業(yè)將再次拯救中國”。

網(wǎng)上的朋友們則認(rèn)為這是瞎忽悠。請問:房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中到底應(yīng)該居于什么位置？

讀者 吾愛吾家

政府該不該出手救房市？中國是否亟須制定房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃？在金融海嘯余威未減、世界經(jīng)濟衰退仍未見底、國家出臺一系列擴大內(nèi)需措施的大背景下，近來有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中地位的爭論炒得沸沸揚揚。有人說房地產(chǎn)能夠刺激經(jīng)濟增長，宣稱沒有房地產(chǎn)業(yè)不能救中國、房地產(chǎn)業(yè)將再次拯救中國，有人認(rèn)為這種說法因果倒置，房地產(chǎn)的作用被嚴(yán)重夸大了。這些爭論基本上源于對房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的不同認(rèn)識，也與我國房地產(chǎn)業(yè)的特殊發(fā)展歷程有關(guān)。

一

房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系是一個老話題。1938年2月1日，為幫助美國走出大蕭條的泥潭，著名經(jīng)濟學(xué)家凱恩斯致信美國總統(tǒng)羅斯福，建議增加住房、公用設(shè)施和交通的投資。他寫道，“住房有大量、持續(xù)的潛在需求，這種需求的地理分布廣泛，且住房融資很大程度上與股票交易不相關(guān)，所以目前住房最有助于經(jīng)濟復(fù)興。我建議你把大部分雞蛋都放在這個籃子里，把它放在第一位來關(guān)心，并確保它們盡快孵化出來。”

二戰(zhàn)之后，與我國原先將住房建設(shè)列入非生產(chǎn)性領(lǐng)域類似，許多國家早期也認(rèn)為住房建設(shè)會減少資源在生產(chǎn)性領(lǐng)域的使用，只是為了解決社會和政治問題才需要推動住房建設(shè)。最近幾十年以來，風(fēng)向變了，不少學(xué)者認(rèn)為住房建設(shè)有可能促進(jìn)經(jīng)濟增長，且住房條件的改善在就業(yè)、健康、財富積累和社區(qū)安全等方面有正的外部效應(yīng)。不過，罕有學(xué)者因此提出要對房地產(chǎn)、住房建設(shè)另眼相看。相反，絕大多數(shù)研究認(rèn)為對各個產(chǎn)業(yè)應(yīng)該一視同仁。

研究發(fā)現(xiàn)，住宅投資占GDP的比重與經(jīng)濟發(fā)展水平有著明顯的倒U形關(guān)系:在經(jīng)濟發(fā)展的低水平階段，住宅投資占GDP的比重很低，約為2％；隨著經(jīng)濟發(fā)展，中等發(fā)展水平的國家住宅投資占GDP的比重可增加到8％；到工業(yè)化發(fā)達(dá)階段，住宅投資占GDP的比重平均在3％~5％之間。過去30年來，我國住宅投資逐年增多，2007年住宅投資占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到了10％。在這樣的背景下，通過住宅、房地產(chǎn)投資來推動經(jīng)濟增長，是否還具有可持續(xù)性是值得思考的。在美國由次貸危機引發(fā)的經(jīng)濟衰退背景下，上述凱恩斯的論點重新引起關(guān)注，但不少學(xué)者都認(rèn)為時過境遷，“住房融資很大程度上與股票交易不相關(guān)”等條件已不具備。

二

一些人有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)地位的認(rèn)識還與我國房地產(chǎn)業(yè)的特殊發(fā)展歷程有關(guān)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是改革開放以后重新起步、需要補課的產(chǎn)業(yè)。為推動其發(fā)展，20世紀(jì)80年代以來的研究大多從正面角度評價房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用。作為房地產(chǎn)業(yè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)，建設(shè)部副部長葉如棠在1994年《城市房地產(chǎn)管理法（草案）》的說明中也強調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一”。與此相隨的是，直到上世紀(jì)90年代初，還有不少學(xué)者擔(dān)心隨經(jīng)濟發(fā)展而擴大的住房投資，會使大量資金從工農(nóng)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向住房建設(shè)和維修，加劇工農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁不足和基礎(chǔ)設(shè)施落后的狀況。

重要的轉(zhuǎn)折發(fā)生在1996年前后。為應(yīng)對當(dāng)時的經(jīng)濟不景氣，1996年7月國務(wù)院副總理朱镕基提出發(fā)展住宅建設(shè)有可能形成新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點，年底李鵬總理進(jìn)一步提出“加快普通居民住宅建設(shè)，可以帶動許多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，發(fā)展住宅建設(shè)是形成新的經(jīng)濟增長點的重要方面”。隨后，理論界探討了住宅建設(shè)是否夠得上是新的消費熱點和經(jīng)濟增長點，還討論“為什么只提住宅建設(shè)而不提房地產(chǎn)業(yè)”等問題。1997年3月，建設(shè)部部長侯捷在全國房地產(chǎn)工作座談會上指出，從中央到地方，社會各界對住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的必要性和可能性已由關(guān)注到形成共識。國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人同年4月則專門強調(diào)說，“眾多媒體把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點的宣傳有誤，國家作為新的經(jīng)濟增長點培育的不是房地產(chǎn)這個大概念，而是把經(jīng)濟適用住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟增長點，通過房改，實現(xiàn)住房的商品化來解決新的經(jīng)濟增長點的問題。”

中國的古人說“眾口鑠金，積毀銷骨”。可能正是由于一些媒體的扭曲和放大作用，政策的解讀在從“住宅建設(shè)”擴大為“房地產(chǎn)業(yè)”，“有可能成為新的……”變?yōu)椤皩⒊蔀樾碌摹焙汀笆切碌摹敝螅康禺a(chǎn)業(yè)從“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一”轉(zhuǎn)成了“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，似乎慢慢成了板上釘釘、順手拈來的日常說法。今年的政府工作報告以較大篇幅布置了促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的工作，有的房地產(chǎn)業(yè)界人士甚至認(rèn)為“總理的政府工作報告表明，房地產(chǎn)在拉動產(chǎn)業(yè)振興的地位上不僅僅是一個‘支柱’就可以詮釋得了的，而且居于‘元帥’地位”。

三

除了“支柱”、“元帥”的提法，國內(nèi)類似的提法還有很多，如主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、帶頭產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)、火車頭工業(yè)、后推式火車頭工業(yè)等。這與我國臺灣地區(qū)一直流行的房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的“火車頭產(chǎn)業(yè)”的說法十分相似。

但是，從20世紀(jì)80年代到最近幾年，臺灣學(xué)者的諸多研究均打破了“房地產(chǎn)業(yè)是火車頭產(chǎn)業(yè)”的傳統(tǒng)論點。例如，臺灣國立政治大學(xué)的幾位著名學(xué)者認(rèn)為將房地產(chǎn)稱為火車頭產(chǎn)業(yè)是未經(jīng)學(xué)術(shù)嚴(yán)格定義的說法。他們利用臺灣1971、1976、1981、1986年的投入產(chǎn)出表和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析法，發(fā)現(xiàn)“尚無充分的證據(jù)支持房地產(chǎn)業(yè)具有極大的后向關(guān)聯(lián)效果”。在此基礎(chǔ)上，他們又探討房地產(chǎn)景氣與宏觀經(jīng)濟景氣在時間上的領(lǐng)先或落后關(guān)系，發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟景氣領(lǐng)先房地產(chǎn)景氣。通過以上研究，他們否定了“房地產(chǎn)業(yè)是火車頭產(chǎn)業(yè)”的說法，并指出“政府不必意圖以房地產(chǎn)業(yè)為振興經(jīng)濟的逆循環(huán)政策，而應(yīng)回到市場機制的調(diào)控”、“政府不必為總體經(jīng)濟的不景氣而企圖刺激房地產(chǎn)景氣以為總體經(jīng)濟之復(fù)蘇，亦無須強調(diào)總體經(jīng)濟過熱而打壓房地產(chǎn)景氣”。2008年11月，臺灣“行政院”在與房地產(chǎn)業(yè)者會談后提出了八大救房市措施，亦因缺乏理論和實證基礎(chǔ)為眾多學(xué)者所反對，而放寬貸款以鼓勵購房、以政策支撐房價的措施，也被質(zhì)疑是政府與房地產(chǎn)業(yè)者聯(lián)手，要將購房者財富和銀行資金轉(zhuǎn)移給部分經(jīng)營不良的房地產(chǎn)業(yè)者的做法。

內(nèi)地不少學(xué)者也利用投入產(chǎn)出表研究房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用，大多發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動能力和推動能力均低于平均水平，關(guān)聯(lián)作用非常有限，處在國民經(jīng)濟各部門中倒數(shù)的位置，與通常所說的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強的觀點相悖。

四

作為國民經(jīng)濟行業(yè)分類20個門類中的一種，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。但是，有哪個產(chǎn)業(yè)不重要呢？和其他產(chǎn)業(yè)也會強調(diào)自己的重要性一樣，房地產(chǎn)業(yè)界人士自認(rèn)是支柱、元帥，希望政府另眼相看，也是常情。不過，到目前為止，并無充分的證據(jù)可以證明房地產(chǎn)業(yè)具有很大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、房地產(chǎn)景氣具有領(lǐng)先宏觀經(jīng)濟的特性。

且不談口號式的“沒有房地產(chǎn)業(yè)不能救中國”，也不必著急說用了將來時態(tài)、看似未卜先知的“房地產(chǎn)業(yè)將再次拯救中國”，這種論點的提出者最好先拿出證據(jù)，證明過去什么時候房地產(chǎn)業(yè)救過中國吧！長期以來，“支柱說”、“元帥說”真的都是“說”出來的。另外，就算真是“支柱”、“元帥”，也不必非得整天拿出來顯擺不可。支柱可以有很多根，元帥也可以有好幾個——就像有的大型建筑物，光正面的大理石門柱就有十幾根之多，而我國赫赫有名的十大元帥也是眾所周知的……

所以，吹牛不能吹得太離譜，最好有點根據(jù)，而聽眾當(dāng)然要有自己的判斷，不要輕易就被忽悠了。

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