原載：天涯社區

“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了”
　　 ——索羅斯。
中國房地產市場能被延長多久呢？

一、對當前中國房地產市場基本事實的重述
　　
　　當前的房地產市場，可以說是最熱鬧的，也是最復雜的，亂象橫生，亂語橫飛，謊言紛紛，趁亂打劫，政策不明，前途未卜，可以說，整個一混沌“亂局”。但如果不被這些亂象所迷，不被謊言所惑，撥云見日，就可以看到一些無法改變、無法輕易掩蓋的基本事實，認清這些基本事實，也許有助于我們對形勢的判斷，和對未來的看法。就我所看到的基本事實，有幾個倒是可以一提，隨便拉扯拉扯，湊足十個如下。
　　
　　其一，金融危機背景下，中國經濟增長失速，中國宏觀經濟遇到了麻煩，房地產投資增速隨之大幅下滑。國家啟動了數萬億的龐大投資計劃，主要投向是“鐵公基”，房地產拉動經濟的火車頭地位受到了冷遇；
　　
　　其二，全國主要城市商品住宅存量相當大，即使從現在開始，新上市增量完全停止，一些城市的存量商品房也足夠2—3年的消化量（具體是哪些城市，不需多說，google里一搜便知）；
　　
　　其三，07年全國開發商拿地數量為歷年最多，根據一般的開發建設周期，這些土地會集中在09年上市。如果算上故意延遲開發和放慢推盤速度，這部分增量新房會在2009—2010年間逐步釋放出來（部分爛尾項目除外）；
　　
　　其四，對普通消費者而言，默默承受了多年高房價的折磨，很多人已經到了承受的心理界限。如今形勢發生了逆轉，大多數人遂認為09年并非購房好時機。據央行的調查顯示，全國居民購房意愿降至2000年以來的最低點，說明市場觀望氣氛仍然濃厚；
　　
　　其五，對投資（投機）者而言，由于預期資產價格下跌，短期來看，已經失去投資意義，投機者也缺乏短期的炒作機會，于是紛紛離場，或者準備清貨。回想07年時，各地有關“炒房團”的新聞曾經鋪天蓋地，如今一年之后，此類新聞幾近銷聲匿跡，從這個變化里也可窺見端倪；
　　
　　其六，對之前東跑西竄、到處興風作浪的外資力量而言，它們已經敏感地預感到了風險正在逼近。09年以來，京滬等地不斷傳來外資大手筆拋盤的消息，這和07年前的大手筆吃進正好相反。原因很簡單，有人“見好就收”，有人忙著“止損”，有人受驚“逃離”是非之地，外資基金不大干傻事，應該都是深思熟慮的明智之舉；
　　
　　其七，一邊是媒體嘴里交易量的大幅上升，一邊卻不斷聽到各地的央行提醒，房地產消費貸款（即住房按揭）新增量在下降。買房子的多了，借銀行錢的卻少了。如今的買房人應該是所謂的“剛需”為主，剛需們基本就是窮人為主，竊以為，窮人買房應該不會全額付現金吧。這個事實也可以戳穿很多地方在交易量上造假的謊言；
　　
　　其八，二套房貸款都說要放開，溫家寶在政府報告中也說了要“比照執行”。但底下的商業銀行卻還猶猶豫豫，遮遮掩掩，以前爭相放貸的熱情哪里去了呢？原因也很簡單，銀行家也不傻，當真實的市場風險上升時，它們的放貸熱情會降低，貸款就會變得越發困難，畢竟銀行行長不想因為按揭壞賬增加而被撤職，銀監會也不想因為全國壞賬失控而背上失職失察之罪。這就是市場調節的力量，并非行政命令所能完全決定的；
　　
　　其九，政府保障房的建設雖然沒有太多錢，但事關民心工程，中央已經喊出了9000億的三年計劃，下頭各地政府再怎么搪塞應付，還是動起來了，而且京滬等大城市動作幅度也不小。估計2009—2011年會有大量政府保障房（經適、廉租）上市，這將讓很多剛性需求消費人群離開商品房市場，轉而投奔保障房；
　　
　　其十，再看看我們周邊的世界，全球資產價格泡沫已經破裂，美國、歐洲（尤其是之前幾年瘋漲的英國）的房地產市場相繼進入了長期調整的下行周期。如果中國經濟與世界經濟“脫鉤”的奇談怪論可以歇息的話，那中國市場無疑也會步美國和歐洲的后塵。

　　二、對房地產市場形勢和走勢的基本判斷
　　
　　這不是一篇嚴肅地分析數據、嚴密地論證觀點的文章，因此我不想羅列房地產市場的大量數據，來說明問題，以上所說的幾條基本事實，沒有復雜的大道理，估計人人都能看懂。如果有人想找其背后的數據，Google就能提供快捷的答案，不用我啰嗦。
　　
　　所以，一個最基本的判斷是：中國的房地產市場經歷了近10年（1998——2007）的高速增長和繁榮后，和當前的中國宏觀經濟一樣，進入了一個調整周期。不管人們愿不愿意看到，愿不愿意承認，有峰必有谷，有高潮的興奮，也必有低潮的痛苦，房地產市場正在迎來它的波谷段。如果我們公認2007年底到達了頂峰，那么自08年中期以來，它正在緩步走向一段“下坡路”。
　　
　　至于調整的周期，有長有短，因各國具體情況的差異而不同，因經濟發展所處的階段也不盡相同。準確地預言何時走出低谷，不是算命先生就是無知無畏的經濟學家，或者別有用心的跳梁小丑。但有一點我們應該清楚的是，經濟周期的調整不是我們玩的“過山車”游戲，上一個高潮的回味還沒過去，下一個就來了。這將是一個較長期的過程，也必將是一個痛苦的過程。沒有低潮的痛苦，沒有力量的積蓄，怎么會迎來下一個高潮呢。
　　
　　所謂的“波谷段”，就是緩慢發展（在成熟的或相對飽和的市場，常常表現為倒退）的時期。對房地產行業來講，主要的表現無非是行業投資縮減、市場供應減少，預期惡化，交易不活躍，價格下跌，銀行壞賬上升，等等。當然，這些表現不會一塊來，也不會同時出現，它們有內在的邏輯關系，有其先后順序和因果鏈條。
　　
　　因為中國的房價畸形，所以我們常常只關注房價的漲跌變化，而忽視了其他因素的變化，只關注房價，我們不僅看不到全局，還會被單純的價格現象所迷惑。所謂“一葉障目，不見泰山”，陷入了無謂的價格論戰和多空對罵。其實，比房價指標更重要的，是其他各項因素，房價則更多地是其他因素互相作用的后果，它是個很滯后的指標。
　　
　　順帶說一下另一個問題。還有不少人，認為股票和房產都是主要的資產，往往就將其等同看待。當經濟周期下行時，“擠泡沫”效應出現，股市的表現常常是應聲大跌，那么作為主要資產的房市呢，似乎也應該同步大跌，這實在是個重大誤解。
　　
　　股票和房產雖然都是重要的資產，都會在經濟上行周期內價格上升，都在相繼出現價格泡沫，但二者的價格形成機理不同。股票價格主要取決于宏觀經濟走勢，取決于對企業未來贏利前景的預判，是由市場的“普遍預期”決定的，所以它是宏觀經濟的“先行指標”。經濟未好，它就先漲起來了，經濟未差，它自個先玩“跳水”了。房產價格則不同，雖受預期影響，但并非市場預期所能決定，它是由市場供求形勢決定的，是供求形勢發生變化的表現和結果，所以它是宏觀經濟的“滯后指標”。經濟形勢好轉了，它未必立馬就昂頭上漲，經濟形勢變差了，它也未必就亦步亦趨，跟著跳水，因為它的背后有復雜的市場變化和傳導過程。總而言之，股票和房產可以一起炒，但兩者的價格變化卻完全不同。
　　
　　明白了這一點，我們也就很容易搞明白，為什么08年下半年宏觀經濟走勢開始轉向了，僅僅幾個月的時間上證綜指就跌去了70%，但樓市卻反反復復，羞羞答答，到如今連個痛痛快快打九折的都沒有。不是沒反應，而是反應遲。

三、“量升價漲”的現象與“去庫存化”的本質
　　
　　再回頭來看最近兩個月的樓市現象，成交量上升，價格局部小反彈。有很多人表示不理解，他們的疑問是——在行業大調整的周期中，為何還會“量升價漲”的現象呢？這難道不是與市場規律相悖么，難道是有人在操縱著市場？我的回答是，這一點都不用奇怪，有這樣的現象就對了，因為市場本來就應該是這樣的。確實有太多人（如貪官與奸商）天天想著去操縱市場，操縱交易價格，但市場的力量很生猛，并不是這么好操縱的。一旦大勢形成，它很難在短期內受外力的作用而轉向。
　　
　　試想，在股市炒作中，大莊家可以拉升或者打壓個股，可以操縱個股的價格，使之劇烈震蕩，但有誰見過莊家可曾連續數日地拉升過大盤和指數？樓市道理亦同，一個樓盤可以采取多種價格策略影響售價，一個區域可以被投機者集中炒高，但有誰可以決定一個城市、一個地區的價格走勢呢？
　　
　　要說清楚這個問題，我們先要明白一點，房地產為何會進入調整周期？
　　
　　在經濟上行周期中，房地產行業投資十分活躍，新開工量很大，這導致供應量不斷增大，存貨量也在不斷增加。但因為全社會的貨幣供應量也大，信貸增長也快，消費者的口袋很充實，且牛市中大家普遍看好后市，一個個滿懷發財憧憬，信心十足，導致總需求也很旺盛，形成了“供需兩旺、價格上漲”的雙贏局面。這種情況下，投資和投機活動活躍，行業周轉率高，不會產生很大的庫存量。一旦經濟周期轉向下行，市場普遍預期看跌，資金避險需求上升，原來活躍在市場中的投資者和投機者就會迅速遁形，真實消費者跟著觀望，導致消費急劇萎縮。而行業總產能已經被拉到高位上去了，供應量保持了強大的慣性，難以馬上減少，供應大而需求變小，總庫存量就一下子上去了，供求平衡形勢就被打破了。
　　
　　在這種情況下，想要重歸平衡，只能消化掉多年積累下來的“庫存”，同時逐步縮減行業總投資，以減少產能和新增供應，使之與真實的消費規模相適應。這個過程，我們就稱之為“去庫存化”，或者就做“行業再平衡”過程，簡單地說，出現了整個行業的“周期性調整”。
　　
　　由此可見，房地產市場“去庫存化”的過程就是樓市成交量從低位起步、不斷放大的過程，只有成交量放大了，才會減少總庫存量，才有可能完成“去庫存化”這個調整過程，才會重新平衡供求比例，重新啟動正常的行業投資，重新回到健康發展的軌道上來。
　　
　　所以說，“去庫存化”乃是行業調整的唯一方式和必經之途。那怎么完成“去庫存化”呢？很簡單，那些庫存大同時資金緊的企業大搞促銷，主動或被動地降價，吸引消費者去購買，就可以達到“去庫存”的目的。我們08年底以來看到的就是這么個過程，促銷和降價，成交量當然會隨之放大，不然的話，巨量的庫存不消化，新增供應不敢上市，整個行業不敢增加投資，房地產行業是沒法走出低迷期的。所以說，交易價格下跌后，成交量的小幅上升，乃是行業調整過程中的必然現象，也是完成調整的唯一手段。
　　
　　而且，這種調整不可能一蹴而就，而是要經過多輪次的“梯級”小幅調整，最終才能回歸正道。其間，我們將會看到多次“降價波”，成交量會有多次的小幅上升，直到把多余的庫存完全消化為止。
　　
　　當然，如何看待樓市的“降價”，也要區分開兩種情況。
　　
　　一種是“被動降價”，主要是那些庫存大而實力小的中小型開發企業，它們降價主要是為了資金快速流動，回籠資金，以在危機中求得生存；另一種是“主動降價”，這一般都是實力雄厚的大企業，其降價不僅僅是為了回籠資金，更多地是為了在寒冷的冬天里積蓄能量，在困難情形下給競爭對手以直接打擊，最終依靠自己的實力擊垮對手，實現在調整中進行“行業洗牌”的目的。它們不單是在“求生存”，更多地是在“謀發展”。這一類的企業典型如萬科，通過這一波大規模降價促銷，不僅賺取了大量的現金（據08年報，萬科手握現金高達200億元），還把全國市場占有率提高了1個百分點。

四、“價格反彈”不同于“大勢反轉”
　　
　　那么，還有個問題是，在成交量上升過程中，為何會有局部的“價格反彈”呢？這也是很正常的現象。主要原因有二：
　　
　　其一，價格下跌了，部分缺乏耐心的消費者就會進場（這被開發商稱之為“解放軍”），部分投資者也會按捺不住，抓住機會重新進場投資（這主要是自作聰明的所謂“樓市抄底者”），于是成交量就會上升，如果上升的幅度夠大，速度也夠快，就會暫時改變局部供求，導致價格回漲，這是簡單的道理。實際上，在工業制造領域，這一點最為明顯。如在鋼鐵領域，鋼材這幾年經歷了多次“去庫存化”的現象，每次鋼廠下調出廠價格清理庫存，庫存量降低之后，都伴隨著鋼價的暫時性上漲。
　　
　　其二，大部分開發商降價都是形勢所迫，企業家不是雷鋒，誰都不想放棄高利潤，只要有一點點有利時機，都會被抓住和利用，再通過媒體輿論進行放大宣傳，以迷惑信息嚴重不對稱的消費者，趁機漲價，大撈一把。這也是當前局部地區、個別板塊和樓盤漲價的重要原因。是有人在興風作浪，有人在為這種技術性回調大力“鼓與呼”。
　　
　　但我們要冷靜認識到的是，這種價格“反彈”的本質，是樓市成交量的放大在市場價格上的正常反映，而不是總體形勢發生了“反轉”。而且，這種所謂的“反彈”，有時候更是利益方放出來的“迷魂槍”、“煙幕彈”，很有迷惑作用，消費者要跳出現象看其本質才行，不然很容易著了別人的道。
　　
　　在這里也要“含淚奉勸”（此余大師語，吾不敢掠美也）那些輕易相信媒體喉舌的同志們，在聽取媒體的積極勸告、相應喉舌的大力號召之前，先想想它們的立場，想想喉舌們到底是誰的“傳聲筒”，想想媒體們到底是誰的“輿論陣地”和“表演舞臺”，想想它們的衣食父母都是誰，它們是在宣傳和貫徹哪些人的意志和意圖。如果想明白了這些，也許再去讀報紙、看電視的時候，態度就會超然許多了，也會更多一些自己的獨立判斷。
五、對樓市調整過程的一個形象解釋
　　
　　總結一下吧，近一兩個月中，國內樓市的諸多現象，看似紛亂，其實正常，正是在詮釋一個正常調整過程中的規律。這個規律如果寫成一個鏈條，那就是：
　　
　　宏觀經濟下行——市場預期大變——交易急劇萎縮——價格開始下跌——
　　成交量觸底反彈——交易階段性活躍——價格小幅反彈——
　　成交量再次萎縮——價格繼續下跌——成交量再次放大——
　　交易又現活躍——價格再次小幅反彈——成交量再次萎縮…………，
　　直到最后，成交量到了一定的高位，市場交易基本恢復得和正常狀態差不多了，交易價格也基本回歸了市場平均價格，這一波調整周期也就基本完成了。
　　
　　可見，此過程是個多次循環的“梯級過程”，其間有多次重復，市場成交量在多次反復中逐級上升，重歸正常；交易價格在多次反復中逐級下跌，最終回歸理性。上升中有下跌，下跌之中亦有上升，這才是辯證法，才是復雜事物的本來面貌。如果一路直跌，或者一路躥升，沒有任何反復，那才是違背市場規律。任何希望這種簡單運動出現的人，不是愿望上的善良，就是認識上的幼稚。
　　
　　對這個復雜的過程，舉個形象一點的例子，也許有助于理解。如同一個乒乓球在一段樓梯上的下跌過程，下面有一段一段的樓梯踏步，乒乓球在下跌中，每遇到一級樓梯，它就會反彈一下，以抵消其高位積蓄的勢能，每一次反彈都是對其勢能的消解，也讓它逐步從較高位置降至較低位置。經過多級樓梯的多次反彈、多次抵消之后，乒乓球勢能耗盡，才能安全地著地。
　　
　　很明顯，這里說的“樓梯踏步”，就是樓市中的梯級“價格平臺”，事實上，在每一個既定價位上，都有一批消費者和投機者在那里等著，一旦到了這個價位，他們就會入市交易，使萎縮的交易量迎來回升，也讓下跌中的價格得到需求的支撐。對市場中的理性交易者來講，每一個“現實中的”交易價格都是“理性的”（rational price），也就是說，對交易者而言，都是合理的價格。乒乓球本身積蓄的“勢能”，當然就是指房地產市場積累的“總庫存”，“勢能”消解了，乒乓球就安全了，多余的庫存出清了，市場供求重歸平衡，樓市也就回歸健康軌道了。所以，樓市價格下跌中的多級支撐，就像乒乓球下落中的多級臺階，是導致調整過程較長的直接因素，也是逐步放大市場交易量的原因。

　　六、對當前普遍關心的幾個問題的回答
　　
　　按照以上所闡釋的市場規律和調整過程，我們也就基本可以理清脈絡了，甚至可以在現有事實的基礎上，進而做一些簡單的市場推測，對普遍關心的幾個問題，嘗試著做些回答。
　　
　　比如一，樓市交易量見底了嗎？回答是：已經見底了。08年下半年，內外部經濟形勢突變，樓市交易量突然急劇下跌，幾座特大城市（如京滬穗深等）甚至同比大幅跌去了50%以上，這是在最高交易價位下、需求面發生恐懼性萎縮的直接后果。那種極端情況很難同時再現了，因此可以說，如此巨大的跌幅也很難再現了，我們基本可以認為，交易量在08年底的時候見底了。
　　
　　比如二，樓市價格見底了嗎？回答是：基本沒有。應該說，中國房地產已經進入宏觀調整周期，真正的調整才開始不久，剛剛經歷了第一波價格下跌，所以迎來了09年初的成交量上升，但價格也跟著回漲。所以，以后的價格波動可能還會持續幾次。另外，不同地域、城市的情況不同，進度不同，跌幅也不同。總體來看，目前說樓市價格見底，為時尚早。
　　
　　比如三，目前成交量上升的趨勢會持續嗎？回答是：會在較長時期內持續，但不是一路上升，其間會有階段性的下跌和萎縮。在一個以“去庫存化”為主要目標的調整周期里，成交量從暴跌之后逐步回升，再回歸到正常狀態，這是一個總體趨勢，而且也只能是這種趨勢。但目前的成交量上升主要是觸底之后的回彈，是去年底以來“降價效應”的顯現，并不排除未來兩、三個月后重新萎縮。
　　
　　比如四，目前樓市價格回漲的趨勢能持續下去嗎？這是否說明了樓市已經“反轉”？回答是：不能持續，更不能說明形勢發生了“反轉”。樓市調整的實質就是對嚴重失衡的供求關系的“再平衡”過程，是完成“去庫存化”的過程，這也同時會發生兩個伴生結果，一個是處于頂點的交易價格逐步回落到正常，一個是暴跌到低位的交易量逐步回升到往常。這是一枚硬幣的兩個面。但需要注意的是，樓市價格的回漲雖然無法持續下去，但并不代表這種現象不會再次發生，相反，隨著交易量的上升，回漲現象可能再次發生，而且局部區域在炒作氣氛下還可能出現較大的回漲幅度。
　　
　　比如五，樓市這樣的現象，還要折騰多久才算完？回答是：很難說清還要折騰多久，但鑒于中國的特殊國情（利益集團勾結、貧富差距過大、市場信息嚴重不對稱、城市化的巨大慣性、土地財政依賴性、老百姓太善良容易上當受騙、消費者心理和習慣，等等，茲不贅述，可另文說），這個過程不會太短，保守估計兩年的時間是需要。如果08年也算是一年的話，那么09年無疑應該在這個過程中。如果08年下半年起算的話，那么要到2010年的夏天，也許才能折騰完。如果市場再悲觀些，某些地區、某些城市，可能要折騰得更久一點。
　　
　　比如六，如果樓市要折騰，主要是怎么個折騰法？回答是：這個有很多方面，錯綜復雜，漲跌互現，不然就不叫“折騰”了。在價格上，肯定是“拉鋸戰”，賣不動了就下跌，賣得動了就回漲，但總的趨勢是“斷續性下跌”。在交易量上，肯定也是玩“躲貓貓”，價格下降會引出部分需求，價格回漲又會打擊需求，再去尋求其它需求，總體的趨勢是“斷續性上升”。在買賣雙方之間，將是心理戰和游擊戰，消費需求時隱時現，推盤速度有快有慢。在地方政府和開發商集團之間，矛盾會繼續凸顯，你說我暴利，我說你貪婪，相互指責會越來越多，政府的態度也會游走在買賣雙方之間。在中央和地方之間，因為對樓市的態度不同，利益考慮出發點不同，將會出現更多的政策博弈，往大點說，有可能因為這一波房地產行業的調整，影響到目前的國家稅收分配體系，進而動搖實行了15年之久的“分稅制”，當然，這是后話了，打住。
　　
　　如果羅列問題，可能后面還有一長串，還是及時打住吧，話說多了，可能又會成為別人眼里的算命先生了。

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