替任志強說幾句話——中國房地產市場研究誤區　　

這些年來，高房價成為所有城市人關心的問題，大量文章把矛頭指向黑心的房地產商和地方政府。任志強成為所有黑心商人的代表，任志強“語錄”到處被批判。很多研究房地產市場的學者扮演了群眾利益的捍衛者，他們不斷討伐房地產商，不斷討伐地方政府，聲稱是房地產商過于貪婪造成房價過高，地方政府貪圖土地出讓金造成地價上升，造成房價持續上升。直至今天，很多學者還是以聲稱“我是從來沒有低過頭的，我覺得開發商還沒有敢把我作為辯論對手的”為樂趣，以大聲斥責房地產商“貪得無厭”為己任。而偏偏中國還有個討人嫌的任志強，就是與專家們對著干，你說他一句，他一定回兩句。于是，關于房產市場的研究變成了一場大戲，似乎所謂問題都是個人利益、團體利益和個人品質造成的。　　

但是，既然大家選擇了市場經濟體系，就不能用譴責某些盈利機構以利益至上作為批判武器，批評政府拍賣土地恨低不恨高沒有良心。貧道看這場戲時間也長了，一直就此敲點邊鼓，說問題并不在此。但知音甚少，大家還是以看戲為樂，以痛罵開發商為快。　　

于是，貧道今天從為開發商和市縣政府辯護開始，對中國房產市場做一個分析。　　

貧道在兩年前烏有之鄉做的一個講座中就提出，房價上漲的原因一不在開發商，二不在市縣政府。開發商和地方政府都是按規則行事，行為規范都符合身份要求。　　

為什么這樣說？道理很簡單，市場經濟中，價格高低取決于供求關系。供給量大于需求，價格就下降。需求大于供給，價格就上升。房價高是有人買成這樣的，開發商選擇最高點定價也是符合做生意原則的。明明5000元一平米能賣出去，你非要他4500元賣，他當然不愿意。沒有人這樣要求一個賣水果：“可憐可憐老百姓吧，你的蘋果定價太高了，我吃不起了。”因此，也不能要求房產商這樣。你買不起與買家沒關系。這就是為什么任志強說房子是給富人蓋的——他無非說了實話而已。再貴也有人買，而且是越貴越有人買，這才是房產商不斷漲房價的原因。　　

土地市場是房產市場的上一級市場，但也是市場，也是供求關系決定的。無非房產市場買家是居民，賣家是房產商。土地市場買家是開發商，賣家是政府罷了。政府標價高，開發商覺得成本支持不住不去買，地價就會下去。尤其是05年以后，土地是拍賣出來的，價格完全是市場決定的。你總不能要求政府誰出價低土地給誰吧。　　

有人說開發商與政府勾結。開發商與政府勾結的基本規則是，開放商通過向政府官員行賄，以低于市場價買下土地。也就是說，勾結只能降低地價，從而降低成本，使開發商有降價空間而已，并不可能促進房價上漲。　　

貧道這樣一說，很多人會覺得貧道怎么一反常態，為老板們說起話了。貧道并不隱瞞，自己就是老板，而且公司也做房地產，以前還做過市長。貧道這樣說，既不是為自己辯護，也不是為開發商和地方政府辯護。貧道的意思是：匹夫無罪，懷玉其罪。不是開發商和政府官員個人品質不好、道德敗壞、沒有良心，是制度不好，是這個體制造成有人有能力而且愿意不管多高房價他都買，而且越漲越買。要罵只能罵這個住宅市場化，而且這個市場運行的規則有缺陷。因此，那些鼓吹住宅市場化，設計這種房產市場制度的，鼓吹這種制度的，阻擋修正這種市場制度缺陷的人，是真正該對前幾年房價飛漲負責，對今天房價居高不下，房市低迷影響經濟增長負責。如果大家一直把注意力集中在任志強身上，其實是放過了“元兇”。確實，任志強有點無賴勁兒，不斷發表點氣人的話，引起大家注意。假如任志強不是真的無賴，而是配合“元兇”把注意力轉移到他身上，那么這家伙確實該罵。如果不是，那么傻的就不是任志強，而是我們自己了。　　

那么，房價過高是不是中國富人們造成的呢？可以說是，也可以說不是。說是，是因為中國自九十年代后期開始拉大貧富差距，既形成一個龐大的低收入群體，也形成一個高收入群體，兩個群體收入差距過大，形成兩個支付能力的市場。本文不探討為什么形成這樣的局面以及怎么改變，因為這樣扯遠了。貧道只是指出，正是這個群體收入過高，有非常強的買幾套房子的能力，才會支撐高房價。說不是，是因為全世界都沒有中國這種一家買幾套房子的情況。現在城鎮收入水平高的，也就是占城鎮人口40%左右，人數在2億左右， 7千萬戶的群體，都已經擁有2套以上的住房，擁有3套以上房子的也不在少數。大多數這類家庭都有一套以上“空住房”（買了但沒打算住的房子）。說不是，是因為西方一樣有富裕階層，但西方很少擁有自己不住、同時不出租的房子。中國富裕群體這樣買房子是一種病態，因此責任很難說在他們。　　

那么，究竟是誰之過呢？可以把責任歸結為住宅市場化，沒有市場化，不可能出現這樣問題。貧道這里先不從這個角度探討，因為我們已經選擇了市場化。其次，西方住宅一樣市場化了，但西方為什么沒出這樣問題呢？或者說西方也有房地產泡沫，也房價飛漲過，但怎么沒出現中國這樣情況呢？貧道先按市場規律角度說，中國房價為什么這么古怪。　　

大多數商品都有兩種市場形式。一種是在一般商品市場中以其使用價值存在，一種是在賭博市場中作賭具存在。一般商品市場大家都熟悉，但一個正常商品變成賭具就可能想不通。其實，市場經濟中很多商品都曾經被做過賭具。所謂賭具，就是整個買賣過程不是為了商品的使用價值，而是為了在漲價時候賣掉。一般商業也有這個特點，但商業流通的最終要到消費者手中。但股票、期貨、外匯在多數情況下就不是這樣，買了打算擁有會被嘲笑為“炒股炒成了股東”。除此之外，很多有限供給商品也能做賭具。比如改革初沈陽君子蘭炒到十幾萬一盆，2007年杭州蘭花最高以180萬出售，17世紀初荷蘭著名的郁金香瘋狂，最高一個花球炒6700荷蘭盾，可以買一座豪宅。一旦某種商品作為賭具買賣，其基本特點是買漲殺跌，也就是只要價格在漲就會買，因為預期要漲賣了就合算。而只要大家在買價格自然會漲，于是越買越漲，越漲越買，可以推向極高程度。　　

前一段，中國住房就具備賭具特征。首先，2005年后新開樓盤的空住率（賣了的樓盤住戶長期不居住，不裝修的比例）逐漸增高。到2007年，新售完的樓盤空房率一般達到50%以上，一些邊遠樓盤空住率達到90%。2006年，北京、杭州外地人買的新售房占銷售額的50%以上，加上本地買了不住的，高達70%的新售房成為空住房。因此，購買不是為了消費符合賭場第一個要求。買房不是為了住房時為了什么呢？為了“保值”，或者說是一種儲蓄。房子一年漲40-50%，比存款合算多了。大多數購買第二和第三套住房的人基本是把房子做儲蓄品了。因此，只要房價漲就會買，正是他們買才會漲。這又形成賭場的第二個標志。　　

因此，大量人買房的目的是為了投資或儲蓄保值是房價持續高漲的主要原因。這種情況下，房價漲多高都會有人買，因為只要房價在漲就說明購買是合算的。貧道一個朋友從90年代末在海南做生意，習慣就是賺了錢就買房子，說買了一定比存款強。有一天我倆在三亞算了算，他在大連、上海、珠海、鄭州、海口、三亞總計擁有住房11套，總計3000平米。還有幾百平米的商業用房。現在價值數千萬，而當時買下來只用了幾百萬。　　

如果看到中國房市已經變成賭場，就知道為什么富裕群體為什么會在房價那么高時還不斷進入并繼續推高房價了。因此，這很難說是他們的錯，錯在中國很輕易的培育了一個把房子做賭具的市場。　　

是不是市場經濟一定會把房市搞成賭博市場呢？不見得。西方房市雖然有泡沫，也能夠買房子來保值，但是西方家庭如果有錢了買大房子，主要還是要自己住，不會囤積大量住房，對其他人的生活影響很小。西方也有投資房產的，但都是為了出租。因此，西方沒有用以做賭具的房子。原因很簡單，西方有財產稅。財產稅主要是征收房屋稅，越大的房子、越豪華的房子稅率越高。如果買了不住也不出租的所謂“空住房”，稅率更高。貧道在2006年就在強壇上列舉了西方各國關于房產稅的資料。西方等于在房產市場實行了類似中國儲蓄利息稅一樣。地方政府財政收入30-70%來自這個稅種，是地方收入的大頭。買了房不住，不出租，等于白給政府繳稅。因此，西方住房是很難做儲蓄品的。房價漲幅大于儲蓄利息時，你想買房做儲蓄品，必須考慮財產稅稅率。也就是只有房價漲幅比交易稅加存款利率加房產稅稅率明顯高時才能買。由于這個稅率是可以變動的，大家都炒房，政府就提高稅率，一下子大家就傻了。這時想賣也來不及了，因為房價跌了。因此，西方沒人敢冒這個險。西方所謂投資房產，是買下房子用以出租。　　

中國房產市場沒有反向調節機制，因此漲時誰也沒辦法。其實，早在2006年很多人就提出應該增加房產稅，記得07年全國人大會議上，國家前稅務局副局長還專門出來說，不必要設立這個稅種，說沒有調節作用。連瞎子都知道只要沒有反向調節力量，房價就是個正反饋走向。而且吳敬璉等所有主流經濟學家都喊叫應該鼓勵投資房產。因此，對房價上漲這么高，除了中央政府制定政策的人要負責任外，這些精英們也是罪魁禍首。因為他們把持著主流輿論，如果他們能夠像貧道這樣看得清楚并呼吁政府修正政策，問題本可以避免的。　　

貧道在2007年就說房市到了崩潰前夕，并在講座和帖子上警告大家，甚至勸身邊的人并在網上說最好的決策是現在把房子賣了租房子住，等跌了買兩套。為什么？因為除了房價已經奇高以外，主要是供給量開始快速增長，同時銷售率開始下降。2003年至2005年新開工住宅面積年增長12.2%，2006年增長16.7%，2007年增長22.3%，而且上半年就接近2006年全年開工量。同時，房價增幅乘以供給量增幅，遠遠高于中國富裕階層收入增長幅度，因此，儲蓄房市會開始萎縮。而賭博市場中，只要賭具價格不增就會降，只要降就是“殺跌”。　　

2008年上半年房市開始萎縮，開始政府還不當回事。但下半年就知道這玩意兒太厲害了。由于房市萎縮，鋼鐵、有色、水泥、家電等在10月份產量開始兩位數下降，水泥也是負增長。中央著急了，開始還想通過鐵路和高速投資做替代，后來發現不起都少作用。鐵路和高速全部投資用鋼材量不過數千萬噸，而我國粗鋼產量已經達到5億噸，杯水車薪。于是，中央開始加入地方政府的隊伍，開始救起樓市來了。　　

于是，專家們又一輪批判開發商的言論開始了，網上全部注意的都是任志強最近又說了什么荒唐話，而且嘲笑和批評地方政府救房市是胡鬧。大家都成為解決房地產市場的英雄，但大家是白費勁。因為罵得再起勁兒，也不能不讓開發商不注重利潤和生存，沒有人能改變開發商的行為方式，何況人家完全按市場規則做事的。　　

其實，問題還是老問題，一是打算把房市做成消費品市場還是賭場，二是市場是否具備反向調節力量問題。　　

貧道在上個帖子上說，政府又一次政策錯配。政策錯配來自錯誤判斷，錯誤判斷來自對對象認識不清。對象是個賭場，非要按一般市場看，自然判斷不準。以為只要給消費者點優惠他們就買，出自于是消費市場的判斷。取消第二套房子按揭限制，是判斷房市主要是投資市場而不是儲蓄市場。結果空置率下去了點，空住率上升了點，房市的儲蓄性質一點沒變。房價不升不降，房市不溫不火，除了專家們在忽悠預測，別的什么都不會出現。　　

所有國家買新房的人，最主要的都是需要建立新家的年輕人。發財了買個大房子的有，但不是主要消費群體。中國這個市場真不算小。中國每年畢業800萬左右大專和中專畢業生，其中90%留在各城市，總計不少于4000萬25-32歲的人在城市工作和生活。其中大部分人父母家不在本市。他們才是真正需要新房的人。這些人的收入水平也是除了老板和官員外最高的群體，也是就業和收入相對穩定的群體。在任何一個大城市的“城中村”，這類人像虱子一樣成疙瘩的聚集著，很少有人能買起一套小房子。他們的收入在各城市大約都離買起房子差一截子。一般來講，各地房價如果為現在價格的一半，這些人多數會在家庭支持下購買房子。　　

因此，就中國目前房市來講，如果房價繼續漲，一定會啟動銷售。如果房價大幅度降，也會啟動銷售。只有這種不溫不火的房價，無論如何也啟動不了銷售。　　

對此不能負責的還是地方政府和開發商。地方政府不能沒有財政收入，開發商不能選擇自殺。該負責的還是中央政府的政策錯誤。　　

貧道在上一個帖子中說：“如果政府想救住房市場，那么在房市交易量萎縮，房價下降情況下，政府采取隔岸觀火，房產商會因流動性枯竭而選擇大幅降價以求生存。即使賠本也不得不賣。這樣，到年底會有一半以上房地產商破產，房價會跌40%。政府如果再火上澆油，對已售房開征房產稅，會促使大量儲蓄房擁有者將空住房投入市場，一手房價格繼續受壓，最終有可能下降50%，探到住房市場的高線。這樣，雖然房地產商破產了，一些中產階級損失了，但房價這時會探底到真正需要住房的群體。這個群體數量非常大，包括這些年來留城大專畢業生和青年技工，以及在城市已經就業的農民工。總數需求不會小于2000萬套（2003年以來畢業大專和中專留城畢業生不小于4000萬），是2007年開工面積的2倍。這時，房地產交易量上升，房價一樣被限制（因為有房產稅或財產稅），最終黑色、有色、水泥、建材、家具、家電的銷售都會上去。最主要的是，當空住房變成實在的住房，才恢復為真正的GDP。　　

但是，政府選擇了信貸支持房地產商以維持其生命，使房價趨穩。政府放開第二套房按揭，使選擇購房投資者條件充裕，增加了銷售量，也使房價趨穩。問題在于，在經濟蕭條時期，無論用什么政策，都難以使房價恢復上漲局面。而房價只要不明顯上漲，就不會回到原來的儲蓄-投資市場中，銷售量照樣上不去。　　

也就是說，房價上漲銷售量會上去，房價大幅度下跌銷售量也會上去。中央政府本來關心的不應該是房價，而是銷售量。要么采取飲鴆止渴手段放開外資進來購房，讓房價上升以恢復儲蓄-投資市場；要么采取逼迫房地產商破產，開征房產稅，讓房價大幅下滑。房價與房市的關系就是這個道理，難道還有別的解釋嗎？但政府的政策是讓房價‘趨穩’。只要房價趨穩，就不會有大的交易量。”　　

房地產商破產，房價大幅下跌，受損的是銀行和富裕群體。值得擔心的是，銀行是否會因此出問題。目前房地產商貸款和住房按揭余額總計4.5萬億，其中大約60%是按揭余額。房價下跌一半，房地產商破產后未售房屋和土地價值也會減低一半，銀行會損失大約1萬億。對于這個危險，只要政府心中有數，制定相應破產處理政策，難關不是不能過去。而且房產稅、貸款額度都是可以微調的手段，可以根據情況及時調整。最主要的是，這個問題是沒有解的，只要房價高于“住房市場價格”，中國房產市場會始終不溫不火。　　

還有一點，貧道早在兩年多前也說過。中國地方政府從“土地出讓金”上實現50%財政收入，是從增量上實現收入。西方地方政府從“財產稅”上實現50%的財政收入，是從存量上實現收入。從增量上受，一旦房市低迷，沒人買地，地方政府就斷頓。從存量上收，旱澇保收。從增量上收，等于政府預支未來，造成現在解決問題的手段捉襟見肘，就是預埋“美國金融危機”的中國版地雷。同時，從增量上收，總有個頂。從存量上收，無窮無盡。　　

總的來說，中國房市問題，是中國選擇市場經濟后，沒有注意到房市是個特殊市場，是有一定金融、投資性質的市場，很容易變成賭博市場。因此，這種市場必須有政府反向調節的手段。政府在精英們忽悠下，沒有制定相應手段，才使中國房市出現了嚴重問題。這是問題的根本，不是房地產商和地方政府出了毛病。　　

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