“國十五條”樓市調控重拳將變空調？

　　建設部官員解釋關鍵措辭引爆議論，記者多方核實均遭閉門羹
　　
　　“國十五條”樓市沖擊波
　　
　　本報訊　在“國十五條”出臺的這半月時間里，廣州買家在期待著這個被視為最有力度的宏觀調控能重錘落地，把房價的火氣降一降。但在地方細則還沒有敲定時，出臺“國十五條”的中央九部委之一、建設部的相關人士近日放話，引起一種猜測——“硬”調控是不是要“軟”著陸了？
　　
　　業(yè)界普遍理解遭遇顛覆

　　在6月13日由中國房地產協(xié)會主辦的2006年房地產市場形勢和調控政策報告會上，建設部房地產業(yè)司司長沈建忠表示，90平方米套型建筑面積可能成為中小戶型與大戶型的分界線，換算為大家熟悉的建筑面積，相當于建筑面積100－105平方米；“套型建筑面積90平方米以下住房須占到開發(fā)建設總面積的70％以上”是針對一個地區(qū)的總量概念，而非針對單個樓盤，而且具體到地方，各地還有調節(jié)余地。
　　
　　“約為105平方米”不準確

　　針對坊間議論，建設部有關負責人昨日表示，“90平方米的套型建筑面積大約相當于100到105平方米建筑面積”的說法不正確。關于套型建筑面積，《住宅設計規(guī)范》中有明確定義。

　　購房人購買的房屋建筑面積是據《房屋測量規(guī)范》來計算的，與《住宅設計規(guī)范》規(guī)定的套型建筑面積的計算方法不相同，不能簡單對比。如購房人購買的房屋建筑面積，除了分攤本幢樓的公攤共用部位的建筑面積外，還要分攤本幢樓之外、本小區(qū)的公攤面積，如物業(yè)管理用房建筑面積等。
　　
　　建筑面積或不止增15平方米

　　那么兩個概念之間的差距到底是多少？記者向一房地產企業(yè)的總建筑師了解到，對于多層、小高層住宅而言，由于公攤面積比較少，實用率相對較高，如果達到85％－90％，甚至更高，那么每套房子的套型建筑面積與建筑面積一般會相差10－15平方米。但對于高層住宅而言，因為實用率比較低，一般為82％－86％左右，那么每套房子的套型建筑面積與建筑面積一般會相差15－25平方米。這就意味著，高層住宅以90平方米的套型建筑面積作為大戶型與中小戶型的分水嶺，反映到建筑面積上就約為105－115平方米。這樣的面積在目前廣州劃分戶型的慣例中，足以夠得上大戶型了。
　　
　　最新聲音:“這個記者寫錯了！”

　　中國房地產業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會王平在接受本報記者電話采訪時稱，“這個記者寫的消息(關于沈建忠解讀國15條一稿)是錯誤的！”當記者詢問正確的消息又是什么時，他表示現在不便透露，然后稱要開會，就掛斷電話。然后記者向有關部門多位官員核實情況，對方均不對此事發(fā)表看法。

　　據北京某消息人士表示，新的解釋出來后，引起了人大代表以及政協(xié)委員的質問，不少相關部門負責人對此問題三緘其口，不愿出面再解釋。
　　
　　○名詞解釋·套型建筑面積
　　
　　按《住宅設計規(guī)范》，套型建筑面積=套內使用面積÷標準層的使用面積系數，套型是按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。套內使用面積等于套內各功能空間使用面積之和。標準層使用面積系數=標準層使用面積÷標準層建筑面積。業(yè)內人士介紹，一般而言，這個系數在80％－85％左右。

　　規(guī)范對不計入套內使用面積或套型建筑面積的部分也有明確規(guī)定，如規(guī)定陽臺面積應按結構底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內。
　　
　　國十五條規(guī)定
　　
　　(二)明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。

　　(五)為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。
　　
　　■建設部官員解釋
　　
　　對戶型比例達到70％的解釋:

　　沈建忠解釋:“70％的比例是對各地區(qū)一個總量的概念，即各地區(qū)90平方米的中小戶型在開發(fā)建設面積總量上必須達到70％要求，具體到各個樓盤套型建筑面積90平方米以下的戶型占多少，要看各地區(qū)的實施細則。”

　　沈建忠透露，建設部房地產業(yè)司、規(guī)劃司等相關部門已經在擬定90平方米中小戶型的實施細則，將會盡快出臺。
　　
　　對套型面積90平方米的解釋:

　　沈建忠解釋說，根據一般的測算，套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米，也就是說，90平方米的套型建筑面積約等于100到105平方米的建筑面積。
　　
　　●樓市快評

　　炸薯條本就不準備硬到底
　　
　　所謂炸薯條，說的不是“十五條”的諧音，而是剛出爐的時候又硬又脆，但放久了就變軟的東西。

　　當“國十五條”剛出臺的時候，就已經有民間的聲音指出:“國十五條”不能硬政策軟著陸，得出實效要看落實。但隨著沈建忠對90平方米和70％的重新闡釋，這一愿望看來又要落空了。

　　根據沈建忠的解釋，當時引起市場震撼的套型建筑面積90平方米，變成了建筑面積100－105平方米。如果說到了這一步，“國十五條”只是“微軟”，那項目比例70％解釋為地區(qū)總量比例70％，就是“相當”軟了。

　　令人困惑的是，套型建筑面積本不是一個老百姓熟悉的名詞，前有建筑面積，后有套內面積，為什么政府公布的時候要選套型建筑面積？另外，“國十五條”中“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％”，為什么不明確用“新審批、新開工的商品住房總面積”，而要采用“商品住房建設”這一模棱兩可的詞呢。

　　只能得出這樣的結論:薯條本來就不準備硬到底。所以留了很多氣孔受潮。最令人擔心的一個氣孔是:具體到各個樓盤套型建筑面積90平方米以下的戶型占多少，要看各地區(qū)的實施細則。不知“國十五條”又會受哪些“具體問題具體分析”的軟化。
　　
　　■疑問　

　　90平方米面積調控變“軟”

　　近日，建設部房地產產業(yè)司司長沈建忠對房產新政中“90平方米戶型占70％”一條首次透露出官方解釋。盡管還未被最終確定，但卻仿佛給出一個信號:大戶型與中小戶型的分水嶺可能要大于90平方米的建筑面積。

　　根據沈建忠的解釋，90平方米指的是套型建筑面積，那么換用建筑面積表示，大約為100－105平方米。由此看來，這一調控政策在最后要落地的時候，已經比較接近前兩年建設部關于“豪宅與普宅”的分水嶺——120平方米。如果各地還有調節(jié)空間，這個大戶型與中小戶型的分水嶺會不會還要提升？那么，這還算是中小戶型的概念嗎？正在因此而“肉痛”的發(fā)展商還會痛嗎？被視為最有力度的調控還是一場暴風驟雨嗎？
　　
　　70％比例松口，堤壩決口

　　沈建忠的解讀指出，“90平方米及70％”是針對整個地區(qū)的總量而言，該信息在廣州業(yè)界中引起一陣“騷動”，有人稱看到了政策的松動，有人稱這是一個突破口，也是各地方政府制定具體落實細則的一個“參照”。

　　從字面上理解，把整個城市作為一個“大指標”來解釋，也是說得通的。比如在一定時間段內，城市的總建筑面積指標為定量，規(guī)劃部門只要按照地段及需求人群購買需要來安排產品的話，全市的戶型面積90平方米以下單元占總量70％，即可。也就是說，在某些偏遠地區(qū)或適合建造豪宅的項目，完全可以突破“90平方米、70％”這個緊箍咒的，只要全市協(xié)調好便達標。
　　
　　105平方米還是中小戶型

　　從事保險業(yè)的許小姐認為，他們一家三口是換房才考慮至少需要100－105平方米的住房面積，但這個面積范圍的戶型應該不能算是中戶型。因為像這樣的面積，一般都可以做到大三房。在銀行工作的萬小姐認為，若單價為6000元/平方米，那么一套100－105平方米建筑面積的房子就要比之前理解的90平方米建筑面積的房子多支付6萬－9萬元，這已不是符合普通買家的中小戶型和中低價位住房。

　　一位業(yè)界人士對如此設定戶型分水嶺也表示不贊同。他提出，國家兩年前提出的普通住宅與豪宅的分水嶺就是120平方米的建筑面積，如果100－105平方米的中小戶型與120平方米的豪宅起點之間只相差15－20平方米，那100－105平方米還能算是中小戶型嗎？
　　
　　■業(yè)界聲音
　　
　　調控重拳走向科學化

　　廣州業(yè)內人士存在的第一種聲音認為，“國十五條”中殺傷力最大的一記重拳，在相關部分官員的解讀下有了明朗且科學化的方向。

　　發(fā)展商認為，如果是70％是針對單一樓盤的話，將造成千盤一面、產品分類同質化，發(fā)展商不需要也無能對某一地塊的目標人群及產品定位作出細致、準確的判斷，因此會導致規(guī)劃混亂、回退到計劃經濟時代，市場需求與市場供應嚴重脫節(jié)，那么這個政策可能是“瞎指揮”。

　　而70％是針對地區(qū)或城市來說，則有相當的科學性，政府又回位到了“指導”的職能位置上，從一個城市或地區(qū)統(tǒng)一的大局出發(fā)，對城市功能的規(guī)劃有明確的指導，這部分職能其實體現在對地塊容積率的制定上，“國十五條”出臺后，估計這種指導會更細致些，因此“70％針對地區(qū)”是對的，為將來城市建設與可持續(xù)發(fā)展帶來更科學、有序的局面。

　　滿堂紅市場總監(jiān)龍斌表示，按照建筑面積105平方米以下占七成，那么將來70％的住房將屬于中戶型而不是中小戶型，政策的調控作用就不如之前的劇烈，對開發(fā)商的沖擊將會小很多。不過，這會使得房源供應結構平緩過渡，對房地產市場是有利的。

　　廣州光大地產董事副總經理陳洪志認為，沈建忠的解釋可能是擔心條例出臺后對行業(yè)的傷害。廣州德興房地產顧問有限公司董事總經理楊曉軍稱，100－105平方米建成三房過小，建成兩房又太大。而且政策制定最好不要“一刀切”。他比較贊同無論是“90平方米”，還是100－105平方米占70％以上，都應該是針對整個城市而不是某個項目。
　　
　　“對開發(fā)商妥協(xié)讓步”

　　廣州業(yè)界的另外一種聲音稱，若按新解釋的精神來辦，會為相關官員提供了腐敗的機會，比如說在70％是針對地區(qū)總量的情況下，具體到某個樓盤的產品中小戶型比例如何，定位如何取舍，可能會為手握審核權的相關官員的權力在市場上尋租帶來機會。

　　廣州穆迪文化傳播公司董事長、地產專家蓋天佐認為，“國十五條”中提出的“套型建筑面積”概念模糊不清，而沒有用通用的“建筑面積”和“套內面積”，是政策的弊端，也成為開發(fā)商和政府展開博弈的爭論點之一。

　　在談及“套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米”的問題時，蓋天佐表示這是極度不可信的。因為這次政府的政策是很強硬的，政府已表明了調控的決心。這種政府官員的個人言論，沒有正式的文件，不是政策，這種不合適的說法可能被收回。另外，如果這種說法屬實的話，那無疑是政府對開發(fā)商的妥協(xié)讓步，而且是不適合的讓步，說明了開發(fā)商在左右政府的決策，如果這樣的話，相信開發(fā)商還會探尋政策的其他弊端和政府進行博弈以擴大利益面。

　　中原地產項目部副總經理黃韜認為，如果每個地方都有自己的標準或細則的話，可能就等于沒有政策，面面俱到是不行的，一刀切有時候也是一個有效手段，不然很難執(zhí)行。

　　新城市集團董事長曹志偉表示，沒到一個月就改變態(tài)度，顯得太匆忙，不夠專業(yè)，給人“自圓其說”的嫌疑。在中國，像這種政策的出臺，政治意義多于經濟意義。他個人覺得，90平方米還是可以了，比如他們的樓盤，平均戶型面積還不到80平方米，但賣得非常好。

　　■網友評論
　　
　　我學了20年的建筑設計，從來就沒有聽說過什么“套型面積”的專業(yè)術語，可能開發(fā)商有情緒了，要知道110平方米—115平方米的面積是開發(fā)項目最好銷售的。

　　什么建筑面積，套型面積的，老百姓就知道銷售面積，那是要付錢的。少用一些術語！70％的比例擴大為一個地區(qū)，該地區(qū)是省、是市還是縣？

　　這樣的政策根本就沒有操作性！一個地區(qū)總量的70％，那開發(fā)商可以先建30％，那70％留著100年后再建。

　　正如電影《達·芬奇密碼》一樣，中國的房地產市場也充滿懸疑，需要政府、地產商及買房人之間相互推理，以尋找破解之途的偵探故事。
　　

　　■點評

　　莫非這又是開發(fā)商的勝利
　　
　　我覺得有點滑稽，本是嚴肅的國家政策，卻使用了一個連開發(fā)商和老百姓都不明白的什么套型建筑面積，惹得開發(fā)商和老百姓不是虛驚一場就是空喜一場，聽了建設部官員的解釋，咱們才知道原來套型建筑面積是這樣一個東東。

　　這一解釋不要緊，原來鐵定的90平方米現在多出了十幾個平方米，而且同時也具有了模糊的可能。真是難以理解，為什么非得搞個什么套型建筑面積？讓人糊涂的是，建設部昨天又否認這一解釋，搞得我現在連90平方米套型建筑面積約等于多少建筑面積都不知道了。

　　而更讓人糊涂的是，“套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上是對各地區(qū)一個總量的概念，具體到各個樓盤套型建筑面積90平方米以下的戶型占多少，要看各地區(qū)的實施細則。”這一解釋。

　　老百姓都明白上有政策下有對策的道理，建設部官員的解釋，使這一原本很明確的政策，卻變得相當模糊，這一原本很容易執(zhí)行的政策變得很難執(zhí)行。一刀切的政策也許不合理，但執(zhí)行起來比較剛性，不容易出現鉆空子的行為，而上述解釋，明眼人都知道很好鉆空子。這很容易使人聯(lián)想到傳說中的開發(fā)商集體上書事件是真的，莫非這又是開發(fā)商的勝利？

　　胡念飛

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網刊微信公眾號