房產中介扣押房款

是對客戶負責 還是店大欺客

——一個賣房者的親身經歷

    為改善自己的住房條件，我先行以貸款方式購買了一套大一點的住房，同時決定將原來單位分配的公房賣掉以償還貸款。今年3月中旬，我考慮到順馳房產中介是一家全國聯鎖的中介機構，信譽和服務應當很好的，便決定委托這家房產中介機構代理我的房屋產權轉讓業務。半月后，為結婚購買住房的胡先生和唐女士通過順馳中介與我以房屋價格21.2萬元達成協議。自此之后，很多不愉快的事情就發生了，也讓我對中介有了極其惡劣的印象。

    定金歸誰所有？

胡先生和唐女士第一次通過中介與我簽訂房屋交易合同時，他們先支付了二萬元的定金。這兩萬元的定金應由誰持有，我與順馳中介發生了爭議。順馳中介認為自己是中介機構，持有定金可以更好地保障雙方利益不受侵害，同時這也是自己公司的內部規定。我當時正在對新房裝修和購買新家具，資金十分緊張，便堅持要求自己持有定金。

大家知道，從法律方面來講，收取和交納定金是為了保證合同的順利執行，如果買方不履行合同則定金，那么賣方則可以不退還定金；如果賣方不發行合同，則必須雙倍返還定金。如果由作為中介公司的順馳持有定金，那么自己作為賣方毀約了，到時賠償責任由誰負責呢？如果由我負責，我沒有拿定金顯然不合理。如果由中介負責也不太公平，最合理的是由作為賣方的我持有定金。

經過這番爭執，最后順馳還是同意了由我先拿定金，但這就打破了順馳的內部規定，也不知道順馳的財務賬目是如果處理的。我拿了定金，就將自己的房產證等各種房產交易所需的手續交給了順馳中介暫時扣押，并給胡先生和唐女士打了張收條。同時，按著當初的口頭協議，由房屋買賣的買方胡先生和唐女士向順馳支付了全部房款2%的中介費。

房款應當由誰持有？

    一周左右之后，中介公司通知我，胡先生他們將全部房款湊齊了，可以到房產部門直接辦理過戶手續了。4月10日，我們買賣雙方同順馳中介的工作人員一起來到了省直房產交易中心。

買方胡先生對我說，我們能不能同中介公司協商一下，將房款給你，在房產證未辦下來之前，由中介扣押少部分房款，比如一二萬元，你把房子的鑰匙給我，我們就可以盡快裝修了。我一聽，很好啊，那樣我就可以直接將自己貸銀行的款還了，還可以少付一個月的貸款利息。胡先生說，昨天我們就和中介商量了，但中介公司不同意，非要等20個工作日房產證下來，其實我從其它中介公司了解到，辦完過戶一般就把房款給了賣方，買方也可以拿到鑰匙。

我當時就問順馳的工作人員，為什么不行呢？對方回答這是他們的內部規定。我就與他們爭了起來，你們公司的規定憑什么要求我們買賣雙方執行？我們買賣雙方與你們順馳同屬于平等的法律主體，你們不能要求我們服從你們公司的內部規定。

我和順馳的工作人員力爭，告訴他們應當這樣處理買賣雙方與中介三方之間的關系：我作為賣房的人起碼的要求是盡快拿到房款，胡先生和唐小姐作為買房子的人起碼的要求是盡快拿到房子及房產證，而中介公司呢，就是收了中介費后搞好服務，盡可能滿足買賣雙方的要求，沒有理由再獲得其它利益。順馳的工作人員的態度非常堅決，我們已經請示過公司了，沒有辦法，要不就不能辦理過戶，同時一再表白他們是在對客戶雙方負責。

我繼續和他們爭論，中介持有房款是沒有道理的，中介拿了中介費，再占用房款就是一種侵權行為。后來我提出了一個折中的辦法：如果中介公司考慮到要保護買賣交易雙方的利益，可以將房款存在一個指定的銀行，當房產證下來后拿這部分房款產生的利息三方到一家飯店就餐，也用來慶賀三方的合作滿意。中介公司的人員仍然不同意，態度也十分強硬，聲稱“這是他們公司財務規定，絕不可以”。我一聽也生氣了，不能過戶就別過戶，說完轉向身要走。

在海爾工作的胡先生到交易中心外面追上我，請求我還是將協議簽了，因為他的工作非常忙，為買房已經影響了工作，回過頭來又批評中介的服務人員，你們就是這樣為顧客服務的嗎？就是這樣對待客戶的嗎？我考慮到胡先生與唐女士都是剛畢業參加工作不久的大學生，經濟上不太寬裕，又要結婚，想想當初自己多年無錢無房三十歲后才能結婚的經歷，十分同情他們的境遇，便同意了胡先生的請求，將中介公司提供的格式協議合同簽了下來。

合同簽下來之后，順馳的工作人員告訴我，為什么一些房地產中介公司虧損嚴重難以為繼，他們順馳能夠堅持下來，就是因為他們扣押客戶的房款，減輕了自己的財務費用。

房產中介：只有利益，沒有責任？

    五一長假期間，我急忙找來搬家公司，給買方騰空了交易的房屋，同時一天天算計著拿到房款的日子準備還銀行的貸款。順馳中介曾承諾，房產過戶時限為20個工作日。我清楚，20個工作日的時限，中間還要有四個雙休日和五一長假，加起來就是一個月的時間，自己必須要多承擔購買新房貸款一個月的利息過千元。我也明白，自己既然已經簽下了不情愿的協議，就只有等待了，損失雖然存在也只能“打掉牙自己往肚里咽”了。

5月11日下午，我怎么計算也覺得已經過了20個工作日的時限，便請假前往順馳索要剩余房款。順馳的工作人員先是說20個工作日未到，因為五一長假七天沒上班。我覺得七天長假不假，但只有三天和雙休日是法定假期，其余二天屬于倒休，原有的4月29、30日就只有算工作日了。順馳的工作人員一看，對過戶時限便不再強調了，就是轉而說要我的身份證復印件。我說不是已經提供過了，中介人員說，上次的復印件已經報給了房管局，現在是辦理退款的存折用的。我說不用重新辦折子，你們用那個銀行的存折我可以提供，或者辦個活期存款也行。中介人員說，不行，那是我們的內部規定，必須辦理新存折。又是內部規定，沒辦法，現在只有服從他們的內部規定了，否則你就拿不到房款，只好提供身份證復印件了，幸好我的身份證復印件就在身上，便馬上提供了。

有了身份證復印件，我問何時能夠拿到房款，對方答道，下周二。我問為什么。對方回答，每個周二是我們對外放款的時間，這是我們的內部規定。我對中介人員說，你們承諾了20個工作日付款，否則就是違約，你們要承擔法律責任。    回到家里，我這時開始仔細查閱當時簽的合同，其中根本沒有20個工作日的說明，只有要求買賣雙方的條款，沒有制約中介自己的任何內容。比如，在合同的第四條付款約定中，為防止客戶對其無償扣押使用房款提出質疑，專門作了說明各項款項不計利息；在合同的第九條其它項中，為防止客戶與中介打官司，專門規定了“如各種手續交接清楚，本合同自動作廢，并由丙方（即中介公司）收回。真可謂“惡網恢恢，疏而不漏”，如果要與順馳打官司，真是難上加難。什么是霸王條款，我想，這就是吧。再一想，自己的房子還沒有交出去，應與買方胡先生通電話，要求他也要盡快找順馳，否則我拿不到19.2萬元的大部分剩余房款是決不定給買方交鑰匙的，實在不行他就將房子先租出去。出現糾紛的最大輸家還不是自己。

中介公司的權力究竟有多大？

    5月16日周二，是順馳承諾的付款時間，上午9時前后，買賣雙方如約來到了順馳石家莊槐中路分公司。面對前來討要付款的我，中介工作人員又提出了要求我把自己的戶口遷出，以利于胡先生把戶口遷進去。

我想，自己新房的房產證還沒有下來，一個新小區的落戶要有相當長的一個過程，戶口從交易的住房中遷出怕是不容易。中介人員說，我們不管，如果胡先生的戶口落不進去的話我們就不給你付款。我又很生氣，落戶口與你中介公司代理房產過戶有什么關系，你們中介有權力來監督管理嗎？中介的人員回答得很干脆，反正你不將戶口遷出讓胡先生他們落進去，就不會給你房款。

我忽然想到了買賣合同，馬上掏出來仔細查看相關條款，上面有買賣雙方自行辦理水、電、煤氣、有線電視、物業管理及戶口遷移等過戶手續及相關費用交接的條款。既然是自行辦理，關中介何干？中介人員態度依然強硬，不能辦理完買方的戶口落戶就不能給錢。我一想，自行辦理上述的各項的全部過戶不知要過多長時間，那么我的房款怕一時半時拿不到了。因為我這套房子是原單位分配的二手住房，在獲得這個住房的所有權時，根本與原有住戶未就一些事項與自己辦理過戶，仍然以對方的名義交納相關費用。我要與買辦理相關過戶，必須與自己之前的住戶先行交接。自己現在的住房已經到房管部門辦理過戶去了，沒有了房產證如何與前面的住房交接，又如何與買方交接。如果做不到，中介公司就可以不承擔任何義務而占用我的房款，而買方也不能拿到住房鑰匙。

    我感覺自己像是被綁架了，自己自從與中介公司簽訂完了那份合同，一切都要聽從中介的擺布了。如果按照中介的要求一步步來完成，怕是幾個月也拿不到房款，甚至也根本沒法辦到。怎么辦，我想到了消協，便告訴中介人員他要到省消協投訴。中介人員說，你們到我們順馳石家莊市的總公司投訴吧！我說，我沒法再相信你們，我也沒必要到你們的投訴部，我昨天已經給他們打過電話了，至今并沒有回話。

    我來到了省消協，全國受理消費者投訴的十佳先進工作者張忠信接待了我，同時與順馳石家莊公司打了電話，這時中介公司承認房產過戶后的新房產證沒有下來。同時，約定下午四時買賣雙方與中介在消協調解。在消協同志在場的情況下，順馳同意“只有買賣雙方就戶口落戶問題達成協議，順馳將全部房款退還我”。我與胡先生為了各自的利益，同意在胡先生未落戶之前，暫時扣押我一萬元房款。

中介公司收了全部房款2%的4240元的中介費，且占用了自己一個多月的房款，又究竟給他們買賣雙方提供了什么服務呢？只介曾經承諾的20個工作日辦理完全部過戶手續，現在不知什么原因未能辦下來，但中介卻無需承擔任何責任，且可以繼續占用我的房款，買方雖然早已付完了全款但卻在規定的時間內拿不到住房鑰匙。自從簽完合同，我們買賣雙方每次都是一次次跑中介公司，一次次遇到刁難，一次次生氣。如果我今生再要賣房，是否還有勇氣找中介？

中介公司，你的信譽值幾何？

    我對自己通過中介售房的前前后后進行了反思，也逐漸明白了為什么那么多房產交易的雙方最終放棄中介自行辦理過戶。這中間，絕不是簡單的買賣雙方的信用問題，更主要的是中介服務中過多減輕自己的義務或不承擔任何責任，相反卻加大買賣雙方的責任。

就拿順馳中介公司扣押的我的房款來說，這房款是買方胡先生付給我的，其所有權應當歸我所有，而中介公司將近二十萬元的巨款一個多月扣押到自己公司使用而不支付任何費用，有何法律依據？是不是在侵害我的財產權？為了防止客戶提出要求，就專門規定了各項付款不計利息，但是如果客戶要出售有貸款的房屋，使用中介的資金用于墊付原有貸款，那是不光要計息，而且是超出國家幾倍幾十倍的利息，用它的錢不過一周左右，你要付1%的利息，購房貸款的年利息是多少，也不過6-7%。

按順馳集團總裁王學泉去年接受新浪網采訪時的說法，全國截止目前至少在1000家以上，僅石家莊就有40余家。按順馳的經營模式，其每家連鎖店維持正常經營，包括租賃場地、人員工資以及正常開支等各項費用，其每家連鎖店應當每月至少有二萬元以上房屋銷售中介收入（這里暫不考慮其租賃房屋的收入）。按2%的中介費用計算，它每家連鎖店至少每月要占用客戶100萬元的資金。僅石家莊市的近40家連鎖店就要戰勝每月占用客戶資金4000余萬元。如果長期滾動起來，順馳在石家莊的連鎖店可以長期為其提供4000萬元以上的流動資金。有人專業人士估算，順馳在石家莊的聯鎖店可以常年占用客戶的資金在6000萬元以上。順馳在全國的聯鎖店就按1000家計，加起來恐怕要占用客戶數十億的資金。這大量的流動資金卻是用其“霸王條款”從客戶手中獲得的。如果順馳想從銀行獲得，首先提供擔保不說，其利息要付出多少，稍有信貸常識的人一眼便明。貨幣不同于一般物品，其自身隨著時間的推移是要產生價值的，如果存在銀行要產生一定利息收入，如果要從銀行貸款承擔更高的利息費用。這個道理，中介公司明白，你用它的錢和他用你的錢絕不會同等對待。

    順馳作為一家全國知名的房產中介公司，卻讓我受到了極不公正且十分惡劣的服務，其它房產中介公司，又能給我多少信心呢？后來，雖然還有不少小周折，但我終于拿到了本該屬于我的房款，不過已經是買方支付房款40天后，順馳白白使用了19.2萬元的房款40天。對于我來說，損失的或許就是那千元左右的利息，對我來說可能算不了什么，但如果有更多的人被順馳侵害了，那么對順馳來說會獲得多么巨大的利益啊？我想，為了自己的朋友，自己朋友的朋友，為了自己的親戚，自己親戚的親戚，特別是他們中間生活比較困難的那些人不再受中介公司的蒙騙，我還是將自己的遭遇與朋友和親戚們說說一說，講一講。

河北省國資委  習曉思

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