中央對房價過高的問題非常重視，從2005年開始出臺了一系列的宏觀調控政策嚴格控制房價，措施不可謂不到位，力度不可謂不大。但是房價只是局部增速放緩，并未如公眾所期望的那樣大幅回落。進入2006年以來房價依然在漲，很多心存觀望的購房者感到中央調控政策依然不到位，希望中央能把房價拉下來，另一方面許多房地產業內人士和專家學者卻對中央調控政策提出置疑，認為現有的政策并不能解決實際問題反而對房地產業造成了損害，不利于保障廣大購房者的購買需求，因此房價不僅不會降反而還會漲，這種論調引起公眾的強烈反彈，輿論對此莫衷一是。那么房價真的還要如此漲上去嗎？房價問題的根源究竟何在？最終如何加以解決呢？
俗話說：群眾的眼睛是雪亮的，對于自己的切身利益問題，大家或許會有一時看不到的地方，但是決不會一直錯下去。目前的房價確實已經漲的離譜了，決不應該再這樣漲下去。因為目前的房價已經背離了社會現實，超越了現在的經濟階段，另一方面過高的房價目前已經不僅僅是經濟問題，事實上中央已經把它上升到政治問題的高度上來抓了。古人就有大庇天下寒士具歡顏的胸襟，我們這一屆政府號稱親民政府，如果公民因為房價畸高連基本的居住權都難以保障，如何取信于民？執政為民的理念何從體現？過高的房價必須得到控制！但是房價過高，并且還在攀升問題的形成不是一朝一夕，并且原因極其復雜，這就決定了其化解不可能畢全功于一役，而且問題的解決也要綜合使用政策的、經濟的、法律的、輿論的、科技的等等手段穩步處理。要想準確的對其進行把握，首先要科學的分析房價過高的根源。
房屋也是一種商品，一種商品價格不斷走高基本的原因就是供求不平衡，消費需求得不到滿足，房屋也不例外。但是房屋是一種特殊的商品，它的供求失衡問題是歷史、現實中多種因素交織作用的結果。
先從需求上來分析。首先中國人傳統觀念中很講究安家立業，擁有一套自己的住房是國民的重要人生理想。過去實行單位分房，公眾沒有其他購房渠道只能排隊等待，強大的購房欲望被人為壓制。單位分房的取消加上隨著經濟的發展，公眾消費能力不斷增強，巨大的購買欲望集中釋放肯定難以得到及時紆解，另外龐大的人口基數使得中國年凈增人口兩千多萬，源源不斷的制造著新的消費需求。而住房增長由于受規劃、土地的制約，相對于剛性的消費需求增長緩慢，供需的不平衡使得公眾一邊發牢騷一邊不得不購房。當然有人會說既然供需不平衡為什么還有那么多的空置房？其實其原因也在于供求不平衡，這使的開發商認為未來房屋漲價的受益足以抵消空置帶來的成本、費用以及道德風險。很多私人投資房產很大程度上也基于房屋還會不斷漲價的心理預期。
其次，經濟發展的不平衡導致房屋需求被人為集中，加劇了供需不平衡。人們稍微留意一下就會發現，房價漲幅居前的乃是北京、上海、廣州、深圳這些經濟發達的一線城市，人們很少會聽到有人關心哪個偏僻縣城的房屋漲價問題。究其原因在于我國經濟區域化發展和城市化過程中的決策失誤。由于政府的無所作為，我國建國以來地區經濟差距不僅沒有縮小在改革開放之后還在不斷拉大，這使得人才、資金、項目事實上不斷向東部沿海地區集中，讓北京、上海等大城市的人口規模不斷擴大，人為把東西部的部分房屋消費需求集中到大城市，推動了房價上漲，這種上漲的態勢又進一步刺激了部分投資性購房者的購買需求，共同推動了房價滾動上漲。除了國內的跨區消費者，還有部分港臺和境外的人群對此也起到了一定推波助瀾的作用。
最后還有出于投資、投機心理產生的非自用性購房。由于國內經濟增長事實上的低靡，龐大的企業、居民儲蓄得不到獲利的釋放的空間，部分先知先覺者發現房產可以作為投資的工具得到一定的收益，當這種行為由自發發展到自為時，資金雄厚的炒房團開始浮出水面。炒做的結果是把樓市搞成了投機性的股市，大家開始博傻，樂此不疲的不斷推高房價，不去考慮誰接最后一棒。上海出現貸款數億購買上百套住房的情況為此提供了很好的注腳。當然這里面也有境外投資的作用，但是由于其來源和動機都無法作出公開性分析，而且其最終作用取決于中國經濟的基本面，在此不做討論。
下面再從供給上來分析。首先是好的區位資源有限，大家又把置業安家當做人生大事，再加上那么一點點虛榮，在追逐優質產品過程中自然會形成供不應求。搞房地產的人都知道，做這一行最首要的是地段、其次是地段、最后還是地段。由于區位要素的不可再生性，一個城市內建房的好位置在一定時段內是非常有限的，開發商一旦拿到地就處于絕對壟斷地位。如果購房者出于工作、學習、購物、出行等考慮選定了一套住房，想找到同等的替代位置是很不容易的，跟開發商談價格原本就底氣不足，再加上外來購房者、投資性購房者一摻和，開發商自然有理由噌噌漲價，反正總有人來買。這里面最苦的、最有意見的就是城市拆遷中的老回遷戶。
其次是土地資源有限。即使購房戶退而求其次，從不太滿意的地方尋求住房，他們會發現自已依然要從質次價高的房子中作出選擇。原因很簡單，在既定時段內一個城市中適宜開發為小區的地段是很有限的，在政府壟斷土地一級市場的情況下，政府的壟斷自然轉化為資本的壟斷。一個城市中的大房開商很容易以資金為手段把稀缺的資源集中到自己手里形成行業壟斷，資金實力的差距決定了購房戶合伙建房的理想主義色彩。最終消費者除了從房開商那里拿房，別無選擇。由于一個城市中的大房開商不會太多，就會形成寡頭壟斷的格局，這種格局下大房開商很自然的會達成私下協議進行聯合定價，共同抬高市場房價，西方經濟學在這一點上講的還是對的。這時的房開商就像股市中高度控盤的莊家，為了獲取最大利益自然會通過不斷拉高價格的方式逐步出貨，為了保持控盤，自然就不憚在手里閑置房源，這時他們獲取最大利益的籌碼。所以他們說得其實很清楚：這不是浪費，是資源。是的，是他們榨取廣大群眾最后一滴血汗的資源而不是滿足消費者需求的資源。只要他們的資金鏈沒有問題，這種閑置還會一直持續下去，只要消費者的需求還在支撐他們的信心，只要地方政府、銀行不遺余力的化解著他們的風險，這種閑置不僅不會消除，而且還會進一步擴大。
最后是政府政策的人為壁壘，加劇了這一狀況。按照現有政策，農村戶口的可以到城里買房子，城市戶口的不許到農村買房子，否則就屬于倒賣宅基地。另外農村戶口的人要想取得在一個城市的戶口，擁有一套房子也是條件之一。在城市化進程不斷加速的現狀下，這種戶籍政策的人為分割造成購房群體的單向流動，把很多可以分散到城郊農村的購買力壓縮到城市，排除了農村建設用地入市交易緩解購房壓力的可能，加劇了供給的不足。其實很多人是想到城郊農村買一套房子住的，事實上私下倒賣農村宅基的行為一直存在，政府不允許的一個很重要的又說不出口的理由就是：在這種交易中，地方政府得不到什么好處，因為農村用于建房的建設用地性質是集體所有制，不需要招拍掛，政府就收不到錢。我國在十幾年的時間里還要讓兩億農民進城，不知道還要占用多少耕地，不知道還要讓房開商圈多少錢。
既然問題的根源在于市場供求不平衡，那么問題的解決也要從供需兩個方面入手。要而言之，從需求的角度來說，我們應該疏導、分流、積極滿足合理消費需求；引導、消化正常的投資需求；遏制、打擊不實際的消費需求和投機需求。從供給上來說主要是要擴大供地，房地產問題其實是個偽命題，實質上是個地產問題，只要有錢，房子蓋多少都沒有問題，為什么我們的上一屆政府隨手一比劃就把高速公路搞到了世界第二，印度就不可能做到？關鍵是供地，我們的耕地好占。解決房地產問題還是要從土地上做文章。但是擴大供地決不是擴大耕地的供應，而是要從現有存量上做文章，關鍵是端正我國城市化進程的思路，理順利益關系，真正擺正房地產業在國民經濟中的地位。
住房產業化和教育產業化、醫療產業化都是病急亂投醫的瞎搞，不管現在說的多么天花亂墜，早晚要被釘在社會主義中國的歷史恥辱柱上。一國的經濟實力在于自然資源的儲備、人力資源的技術創新力，以及將上述兩者結合轉化的社會管理能力，房地產根本就不是什么拉動經濟增長的支柱產業，僅僅是發展經濟實力的保障因素，我實在想象不到一幫子白癡坐在華堂美廈中能夠形成什么核心競爭力。以日本經濟、技術實力之強，背上房地產泡沫之后也帶來十幾年經濟的陰跌，以我們的實力一旦房地產泡沫破裂，廣大人民只怕要尸骨無存了，現在強調房地產的重要性是因為國家被房地產業綁架了，準確的說是銀行被房地產業綁架了，沒有辦法不重要了。房地產業被拔高是庸俗發展觀指導下唯GDP論英雄的怪胎。單獨來看，即使是腫瘤也有生命力強、增長迅速的優點，但是放到人體上來看就非要消滅不可，房地產業也是如此。我國在以后的十到十五年是建國以來最危險的時候之一，其危險程度甚至超過抗美援朝和文革，因為現在我們國外沒有強大的盟友，國內人心渙散又沒有毛澤東那樣強有力的領袖，不論某些人如何詆毀，毛主席是在那一個歷史階段半神一樣的人物，是無法超越的歷史高峰，無論是他的功績和失誤都讓人無可企及。現在的太平盛世啊，北宋將亡的時候在時人眼中不也是太平盛世嗎？十幾年前有人做過研究，依照我國的資源承載力，在不發生大的社會動亂的情況下，最多可以養活十六億人。而今國家人口已經達到十四億左右，十年之內就會突破十六億，而當今的人均社會消費量較之十幾年前不知道增加了多少！社會結構比十幾年前不知道脆弱了多少！在這種背景下凝聚人心、保持社會穩定，應對可能發生的災害和動亂至關重要，與此相比，區區房地產業的一點點利益和沸騰的民怨相比較，實在是微不足道的，況且現在房地產業產生利潤的主要途徑是利用壟斷地位對民眾和其他社會部門財富的擠出。精英們不是一向炫耀民主嗎？在利益面前他們罔顧大眾呼聲，對于房地產業的癡迷可真是到了無以復加的地步了。
毫無疑問，目前過高的房價必須得到控制，并且通過低速增長的方式通過一定的時間逐步加以化解。期望房價馬上全面走低的愿望只怕要落空，因為這涉及到金融穩定問題，牽一發而動全身。當然在局部找幾個冥頑不靈的典型“殺掉”打壓一下房價也是可行的。資本的力量太強大了，馬克思說過只要夠高它就敢犯下人世間所有的罪行，有些時候不見一點血某些人是不會清醒的，老話說的好：不見棺材不落淚是也。但是主要的還是要綜合使用經濟的、政策的、法律的、行政的、輿論的手段來解決。粗粗考慮一下有以下措施。
首先是改革土地供應方式。房地產價格中，建安造價、相關規費都是剛性的、可以透明的。彈性最大，最容易產生問題和造成國有資產流失的就是土地。如果現在下個指令：房開土地一律通過計劃劃撥、不允許到銀行貸款，我敢打賭絕大多數開發商都會死的很難看。當然這不可能，因為到時候反對最強烈的可能不是開發商而是地方政府，因為一則某些城市拍賣土地得來的資金已經占到預算內財政資金的一般以上，這筆錢不用列入預算，可以隨意支配，又可以用于各種政績工程的支出，實在是居家必備的良藥。二則，不收這筆錢拿什么迅速改造城市、提高人民居住水平以及利用價格杠桿實現要素資源最憂配置？這幾頂大帽子甩出來實在是比房開商的利字大義凜然的多了。
以上是題外話，總之土地拍賣還會存在，但是這并不意味著由此帶來的地方政府與房開商合謀的局面不能打破。很多事情，體系內不能解決的就要從體系外想辦法。具體來說：
1、改變土地拍賣所得出讓金使用方式。將其中的地方政府收益部分拆分。一少部分比如15%~20%給地方留成，搞城市建設。一點不留怕地方會有種種小動作。其他絕大多數資金上劃省一級財政專戶，為此必須將各地土地儲備中心人員、編制、經費上劃省級管理。上劃的錢主要考慮用于三個方面。一個是充實社會養老金。目前全國養老金帳戶虧空很大，中央負擔不起。養老金省級統籌遲早在全國推行，下一步虧空還是要分到省里。在一省范圍內用土地收益彌補養老金帳戶不足，相信阻力還小一點。況且土地本來就是全民所有，這也算是取之于民、用之于民了。再一個是用于新農村建設。前一階段因為征地傷民造成很大社會問題，現在是還債的時候了。以新農村建設的方式對前一階段大量失地的農村和欠發達農村進行重點投資，可以有效的緩解身社會矛盾。再一個是作為貯備資金留存在各個地方政府在省土地儲備中心開設的專戶里，用于干涉土地市場和化解下一步因房地產市場動蕩帶來的金融風險。由于土地收益上劃，這樣一來地方政府的逐利動力就會小很多。
2、政府介入土地拍賣市場競拍土地建設，優化地塊資源配置。好象有人說過搞房地產就應該分窮人區、富人區，不知道是不是真的，如果是，這可真是蠢豬加瘋狗的言論。依照系統學的理論。一個系統產生后都存在從外界吸取資源保持自穩的特性，直到由于外界不足以支持導致系統崩潰為止。就是說一旦形成窮人區、富人區。只會導致這兩個區進一步的強化，直到導致形成貧富分化的制度安排崩潰為止，對于我們這個社會來說就是社會階層嚴重對立甚至崩潰。要打破這一現象就必須調整現有的以資金實力為導向的制度安排。其實前者的言論也說出了一個事實：部分商家就是惟利是圖、罔顧他人死活，因為“那是政府的事情”，因此必須要由政府重新對土地使用做出安排。劃撥土地建設經濟適用房的政策太不被地方待見，事實上被廢止和扭曲，我們可以試行走拍賣的路子。第一步要求各地政府在編定本市總體土地使用規劃的時候必須明確建設廉租房的地塊位置和面積，原則上不分窮人區、富人區，在優質地段也必須明確部分地段建設廉租房。第二步各地土地儲備中心成立下屬公司撥付資金作為平等市場主體參與土地拍賣，以完成土地使用計劃為目的競拍土地，而后轉交地方政府負責廉租房建設的部門用于廉租房建設。土地價款沖抵每年應付地方政府的土地出讓金地方分成。這樣就可以打破所謂的窮人區、富人區怪圈，減少由此造成的社會階層心理對立，促進社會和諧穩定。由于借助市場手段，也可以穩定廉租房的土地供應，通過這種“摻沙子”的辦法還有一定打壓房價的用處。
3、對農村建設用地實行同地同權，允許城里人到農村買房。我國農村建設用地保有量極大，據國土資源部統計大約為城市建設用地的兩倍以上。但是由于農村普遍民生凋敝，大量建設土地閑置浪費。國家近來在進行社會主義新農村建設的大旗下準備出臺政策逐步放開農村建設用地流轉，但是依然嚴格禁止非農建設用地用于房地產開發。對此我是贊成的，一旦放開農村建設用地搞房地產不免又是一輪圈地運動。但是由此推演出城市人口不得到農村買房，我以為不合適甚至可以說是違法的，難道我國公民沒有自由遷徙權嗎？為了打壓房價我以為可以變通一下。那就是在城郊農村進行舊村改造時，在不突破原舊村建設用地規模以及妥善安排完本村村民后，允許村集體建設部分房屋對外出售，所得收益全部歸村集體所有用于發展本村集體公益事業。事實上現在很多地方事實上就存在利用舊村改造的名義建造商品房對外出售的現象，將其由暗轉明應該更好控制。買賣宅基地不允許，買賣樓房總可以吧。我敢打賭，這項政策一旦出臺，對于城市房價應該是一個比較大的利空。很多普通消費者買房開商的房子是沒有其他選擇，現在多了一項選擇，自然會有一點觀望的心態，對于房開商來說，這就夠了。如果地方政府怕亂了章法，那么干脆全部買下來作為廉租房供應給城市中低收入階層好了，成本便宜的多。
從長遠來看，我國的城市化進程應該是以小城市建設為主的，用地應該考量最大限度的盤活農村建設用地存量，耕地已經太少了。利用政府權力盤剝城郊農民人為將階差收益轉歸城市支持城市化發展的路子已經不能再走了。“國王的歸國王，上帝的歸上帝”，農民的也要歸農民吧，不要等農民自己起來拿才好，畢竟我們的軍隊是由農家子弟為主構成的。下一輪農村建設用地流轉中的收益中央看來主要要放在農村的，但是又提出不搞房地產，因為房地產的收益夠高，怕一開口子大家都拿地去搞房開了而不是發展產業項目。我看這是一種掩耳盜鈴的無能表現。一搞市場經濟，人們的欲望如滔滔黃河之水，不可遏抑，既然知道房地產賺錢，堵是堵不住的，君不見國有土地開發過程中就大量存在以工業名義拿地，而后變更用途搞房地產的現象，農村就免得了嗎？從長計議這一塊免不了放開，不然只會產生各種尋租現象，帶來混亂而已。當然具體設計起來要謹慎，但是我以為讓城郊農民先賣點房子給城里沒問題。政府可以觀察一下為下一步制訂政策做參考，馬上又可以制造一種增加房源供應的空氣打壓房價，何樂而不為呢？
羅哩羅嗦講這些，一定有不當之處，如能為上位者看到，對民生有所裨益。則是本人大幸，因為廣大的貧民兄弟啊，我們原本是一體的，為什么才二十年不見，你我已經陌生了容顏！
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
注：配圖來自網絡無版權標志圖像，侵刪！
聲明：文章僅代表作者個人觀點，不代表本站觀點——烏有之鄉
責任編輯：青木
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
