任志強跟本不用發(fā)愁第二套房的首付新政策，房價還會漲的 

邋遢道人   2007-09-29  

看到憋屈網(wǎng)友轉(zhuǎn)貼了房產(chǎn)大亨任志強的文章，任總批評政府現(xiàn)在提高第二套住房首付比例，說這屬于“寧要社會主義的草，不要資本主義的苗”的延續(xù)，屬于“寧可以讓大多數(shù)人買不起房，也不能讓少數(shù)人多買房”的政策，是“腳痛醫(yī)腳”，飲鴆止渴。任總顯然非常生氣。貧道以為，任總其實沒有看懂政府在做什么，為什么這么做，以后要吃虧的。

政府提高第二套住房的首付比例，并不僅僅是為了限制富人買房子，而是為了國家安全，是為了今后出臺真正能限制房產(chǎn)泡沫的時候，讓銀行損失小一些，出現(xiàn)的金融危機控制起來有把握一些。至于富人買房還是窮人買房，估計他們根本沒考慮。

中國房產(chǎn)市場是否有泡沫？多數(shù)專家和房產(chǎn)老板都說有，但是離出問題還早呢。況且很多年前就有人說房產(chǎn)有泡沫，說來說去，結(jié)果房價有漲了幾倍，也沒見出什么問題，凈是瞎詐唬！于是專家們更加得意。他們的理由是，中國的房價現(xiàn)在比香港、比臺北低得多，比美國、英國的房價也低，因此，還有空間可以長。估計很多政府官員也相信這些，因此還沒什么警覺。

貧道早就發(fā)現(xiàn)，這些所謂專家本來就是富人的“托”，中國房價目前的飛漲，原因是中國房產(chǎn)市場在2005年前后已經(jīng)進入賭博市場經(jīng)濟狀態(tài)，也就是與股票、期貨、匯市一樣，是按照“買漲不買跌”的規(guī)則進行的，不是按照“賤買貴賣”的一般市場規(guī)則走的。70％的新房買主是為了保值和投資，不是為了“改善住房環(huán)境”，這還可以從新房基本沒有人住可以看出來，貧道前一個帖子對此進行了論述。有錢人現(xiàn)在基本都有3套以上住房，而且很多房子干脆買在外地，包括北京、上海或者旅游地，這樣的情況連美國的富人也很少見，貧道周圍的一些朋友、同事就是這樣。

個人擁有的小額資金，保值和投資最合適的就是買房子。買股票漲跌幅度太大，玩期貨、匯市要有專業(yè)知識和時間，而買房子最簡單。房子由于連著地產(chǎn)，屬于不可再生資源（起碼位置是不可再生的），長線一定是漲。而且買股票又不分紅，自己也不愿意做股東，因此除了賭博賺錢沒別的好處。而房產(chǎn)起碼可以住，還可以出租有收入。買商品囤積居奇，要發(fā)生儲存、過期的費用，而房子這些問題就小。加上中國人的置產(chǎn)概念往往就是買房子，因此中國一些依靠黑色和灰色收入發(fā)點小財?shù)娜耍鶗I很多房子。買了不一定就是為了馬上賣，而是一種心理滿足，覺得自己的資產(chǎn)是安全的，什么時候需要錢了就賣掉。貧道有一天與一個鄰居聊天，他竟然在三亞、?？凇⒅楹?、鄭州、大連、上海等地?fù)碛锌傆?000平米的房產(chǎn)，現(xiàn)在總價值達到1500萬以上，而他算了一下買這些房子總計花了不到500萬，這些房子他一套也沒賣，因為他也不需要錢。

因此，中國的“大多數(shù)人買不起房”的根本原因，是“少數(shù)人多買房”造成的，這個道理其實任總自己也知道，少數(shù)人現(xiàn)在還擁有幾十億存款，每年房產(chǎn)也就一、兩億，而中國保值投資的產(chǎn)品不多，他們都去買房子了，房子價格自然會讓“大多數(shù)人買不起房”。加上很多境外資金也會跟進，因此房價上漲空間還很大。

按照中國統(tǒng)計年鑒計算，中國目前城鎮(zhèn)居民中中等偏上收入群體的收入增長幅度，小于房價增長速度，也就是說城鎮(zhèn)人中除了高收入的20％人，如果現(xiàn)在買不起房子，今后更加買不起。

目前中國人均住房已經(jīng)達到中等發(fā)達國家水平，已經(jīng)遠高于香港、臺灣、新加坡、韓國等國家，而且還在飛快接近發(fā)達國家。中國不缺少房子，現(xiàn)在就夠了，只是因為目前的規(guī)則，造成“縱有廣廈千萬間，難蔽天下寒士盡歡顏”的局面（貧道以前有個帖子就是這個題目）。

說中國的房價現(xiàn)在沒有美國高，沒有香港高，那是按匯率計算的，不是按購買力評價法計算，也沒有比較按照本幣計算的人均收入和平均房價。美國人均GDP是4萬多美元，美國房價大約為1500～3000美元一平米（指獨立別墅型住宅，樓房要低得多），也就是平均一個人的GDP一年可買13－26平米房子。中國人均GDP為1.6萬元，房價大約為3000元一平米，一年只能買5平米左右，這還是樓房與獨立住宅的差別。香港房價是內(nèi)地的三四倍，但香港人均收入是內(nèi)地的10多倍，因此內(nèi)地房價實際是香港的兩三倍。雖然中國也會有境外資金進來買房子，但這都是為了炒房。因此，要衡量中國房產(chǎn)市場有沒有泡沫，泡沫大不大，以上數(shù)字才說明問題。

關(guān)于為什么中國房價會成為這個樣子，一是因為中國缺少比較多的保值產(chǎn)品，而富人們收入增長太快，貧富差距太大，另一個就是中國政府一直采取鼓勵房價上漲的政策，也就是一直在出臺提高房產(chǎn)成本的措施，而沒有采取增加買房成本和風(fēng)險的措施，比如開征財產(chǎn)稅。貧道前一個帖子把這個道理說清楚了，有興趣的可以看。簡單道理是西方國家房產(chǎn)交易市場的規(guī)律與中國一樣，也有成為賭博市場的趨勢，但由于他們還有一個相反控制閥，也就是財產(chǎn)稅，房子越多越值錢，稅率越高，因此很難成為保值和投資市場。中國沒有相反控制閥，而且政策還是促進房價，自然中國房價沖到拐點的時間短。

其實任總不用擔(dān)心，因為現(xiàn)在富人買房基本是為了保值，很少有富人貸款買房子的，都是一手清。政府這樣做，會讓一些本不富裕的人不要參合到這里。第二套房子提高首付，只會限制住很少人，現(xiàn)在炒房的主體是不可能限制的。而本不富裕的人，也就是所謂“次級信用”等級的人，他們只要不參合到這里，房價暴跌的時候金融風(fēng)險就小些。政府的這個政策一點不會影響房價上漲，任總不用擔(dān)心，還繼續(xù)囤積土地和房子，等著房價漲吧。
 

任志強：提高第二套房首付是飲鳩止渴 

現(xiàn)在提起“文革”似乎是已成為了歷史，經(jīng)歷了“文革”摧殘的一代并不愿去回憶那些令人痛苦的歲月，尤其是這些錯誤來自于一個曾被中國人尊敬并為之驕傲的偉人。于是正確的反抗也無法讓他們成為“英雄”。更重要的是人們并不愿打碎曾在心中建立起來的“神圣”。改革開放又讓新一代的人進入了日新月異的時代，他們在追求新的生活，更不顧去了解那些連老一輩都不愿提起的事情了。這段歲月漸漸的在后人的記憶中淡忘了。

但“寧要社會主義的草，不要資本主義的苗”的思想?yún)s從來沒有被遺忘，不斷的與小平同志改革的“貓論”產(chǎn)生沖突，并時不時的占據(jù)了上風(fēng)，讓改革的道路在爭論中彎彎曲曲的更加艱難。

當(dāng)時的農(nóng)民不過是養(yǎng)了幾只雞、喂了幾頭豬，并用雞蛋與豬肉到集市上去換些急需的日用品或換點零錢貼補家用，卻成了被禁止的行為，成了要被鏟除的“資本主義的苗”。最簡單的理由是還有人養(yǎng)不起雞、喂不起豬，為了社會主義和諧和防止出現(xiàn)以養(yǎng)雞致富的資產(chǎn)階級寧可大家都窮也不能讓一部分人先富起來。結(jié)果是大家真的就都一貧如洗，這個世界就只剩下了“社會主義的草”了。一窮二白成了社會主義的代名詞。

小平告訴我們的則是貧窮不是社會主義，讓一部分人先富起來才能最終實現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。農(nóng)民有些人養(yǎng)了雞，有些人喂了豬，可能會先富起來，可能會拉大貧富之間的差距，并不等于是資本主義，而不允許一部分人先富起來的結(jié)果則必然是整個社會的貧窮。改革前的過去和改革后的發(fā)展已經(jīng)用事實告訴了人們這個無法用任何理由來顛覆的道理。

遺憾的是今天中國的房地產(chǎn)中頻頻出現(xiàn)的調(diào)控措施卻恰恰正在遵循著“寧可以讓大多數(shù)人買不起房，也不能讓少數(shù)人多買房”的旨意。為不讓少數(shù)人養(yǎng)幾只雞、喂幾頭豬、買幾間房，在拼命的四面圍剿，設(shè)置重重障礙、增加各種稅費、提高市場的交易成本、實施堅決有力的打擊與抑制，唯恐天下不亂。寄希望于能在打擊少數(shù)人不養(yǎng)雞、不喂豬的情況下，讓另外一些本就養(yǎng)不起雞、喂不起豬的人能擁有雞蛋和豬肉。結(jié)果卻不但沒有讓肉價與房價跌下來，反而讓更多的人養(yǎng)不起雞、買不起房，也反而給了那些有能力養(yǎng)雞、喂豬的人創(chuàng)造了更寬松的投資機會，更少競爭的發(fā)財機會。

為了怕有人炒房，于是增加了二手房交易的各種稅費與門檻，豈不知歷史上和世界各國都在鼓勵人們進行適度的梯次消費。富起來的中國人也不再是幾代人存幾輩子的錢才能永久性的一次到位，只購買一次住房的情況了。一個家庭一生中購買多次住房逐步的改善與提高生活質(zhì)量早已成為了現(xiàn)實。正是因有從租到購、從舊到新、從小到大隨著家庭人口結(jié)構(gòu)、工作位置和收入與消費能力的不斷梯次升級的過程，才需要國家從政策上鼓勵與支持形成多次梯次換購的行為。

沒有人賣二手房，又如何讓人能從舊到新的換購呢？沒有人買，又如何讓人能用賣掉舊房的錢去換新房呢？難道一定要讓人們空著舊房再另存一筆錢去買新房？難道一定要讓本就買不起新房的人也買不起舊房嗎？難道讓連購買二手房都要貸款和有困難的家庭非得去買新房嗎？沒有了二手房交易的流通等于斷了梯次消費的后路，也扼殺了市場。

養(yǎng)雞可以生蛋發(fā)點小財，買房可能有升值也會增加收入，但都變成了“資本主義的苗”，于是倍受打擊與虐待。有人說住房是生活的必需品、是“政治”，因此要政府調(diào)控、打擊與抑制炒房。但雞蛋與豬肉又何嘗不是這種這種“社會主義的草”的政治呢？食品不更是生活必需品中的重中之重嗎？否則又何須控制糧價與肉價呢？糧價、肉價與低收入家庭密切聯(lián)系，但不管是一手房還是二手房房價都與低收入家庭無關(guān)（低收入家庭要靠政府來買單保障）。唯一的解釋就只能剩下怕民眾在養(yǎng)雞或購房中“發(fā)財”了，怕因此而生長出資本主義的苗。

改革的初期為闖物價關(guān)，也曾有過多種的爭論，但最終是放開市場的供給性生產(chǎn)，任由“資本主義的苗”大力發(fā)展，才最終讓物價以供不應(yīng)求的物以稀為貴轉(zhuǎn)為了供過于求的競爭和競爭中的物價合理化。而增加二手房交易稅費之后的市場現(xiàn)實證明，除了國家能從民眾的交易中多撈一把稅收之外，既沒有限制住交易的行為，也沒有限制住交易的價格，反而讓真正的消費者在增加實際的支出與負(fù)擔(dān)。讓那些本來還可以靠收入形成梯次消費的民眾，不得不在交易稅費推動房價上漲中，放棄或放緩升級的步伐，屈居于求其次了。

為什么要限制或打擊民眾購買第二套住房呢？也是頗讓人費解之論。

當(dāng)國家不提供住房時，沒有了民眾的第二套住房又怎么會有租賃性市場呢？沒有租賃性市場又怎么會有梯次消費的路徑呢？

當(dāng)國家沒有強制性要求提供全部精裝修房并實施預(yù)售制度時，民眾住房的升級換代，又怎么能是不先預(yù)購第二套住房再在新房入住后處理第一套住房呢？是先有雞還是先有蛋的問題沒弄清楚，還是假裝糊涂而故意讓人們只能一次性的購買自認(rèn)為居住到位的住房，而不能形成梯次的消費習(xí)慣。逼著民眾超前消費的只愿購新房，且第一次購房就要買大戶型。

即使是只為了個人消費去購買第二套住房又如何呢？難道中國人在生活逐漸富起來的過程中不可以擁有第二套住房的消費行為嗎？難道國家不應(yīng)支持和鼓勵民眾的消費行為嗎？難道擁有兩套住房的抵押貸款比首次購房的風(fēng)險更高嗎？同樣只剩下一種解釋就是怕民眾通過住房消費而獲利，并用這種獲利改善生活條件。須知：中國的法律并沒有禁止過這種合法的獲利行為。

有些人將這種鏟除“資本主義的苗”的行政措施解釋為防止房價的上升。如果不從供求關(guān)系的經(jīng)濟必然規(guī)律上解決問題，而試圖用限制需求去平衡供求關(guān)系、阻止房價上漲，已被事實證明是徒勞的，其結(jié)果是推動房價的上漲。

中國政府發(fā)展市場化的改革，難道不是因為曾在福利分房的道路上碰得頭破血流才不得已而為之嗎？中國政府發(fā)展市場化的目標(biāo)難道不是為了讓民眾能充分的利用市場的機制而更好的改善住房的條件嗎？難道在消費或投資的同時利用增值獲取收益不是市場經(jīng)濟的必然規(guī)律嗎？

鏟除“資本主義的苗”的同時，只能嚴(yán)重的打擊普通的消費者。針對于少數(shù)人獲利的政策，不但沒有起到這種抑制作用，反而加重了所有人的購房負(fù)擔(dān)，讓更多的人只能剩下“社會主義的草”。

投資性需求是根據(jù)投資獲利來計算成本的負(fù)擔(dān)能力的。這種投資成本的增加是在獲利時被增值收益或租賃收益消化的，是一種可以向第三方轉(zhuǎn)移的成本（如同二手房交易所增加的稅費成本是在向后來的消費者轉(zhuǎn)移并推高房價一樣）。這種成本的轉(zhuǎn)移同樣會推高轉(zhuǎn)讓價格和租賃價格，并不能起到抑制投資的作用。

消費者的成本增加則是無法向第三方或市場轉(zhuǎn)移的成本。這種成本近期只能由消費者用現(xiàn)實收入支付（遠期也會同樣有增值收益）。但也許成本的增加讓他們無法承擔(dān)時，只能退出靠收入解決購買的行列，退而求其次而租。這樣反而會推動租賃需求的增加，并讓投資購房者的隊伍加大，讓投資租賃的收益增加，吸引更多的人進行投資，并將這種投資通過租賃轉(zhuǎn)換為消費（對彼是投資，對租賃者是消費，投資只能通過增值和租賃消費轉(zhuǎn)換成收益。不等于投資與消費無關(guān)，投資只不過是消費的前提條件）。

任何國家都必須對國民的住房問題承擔(dān)責(zé)任，這種責(zé)任包括供給建設(shè)居住房屋的用地，包括資金的支持與稅收的減免，包括社會住房保障體系，也包括市場化的選擇。無論如何至少應(yīng)讓每個家庭擁有一套設(shè)施配套的成套住宅。

中國目前存在的問題是無論這幾年的房地產(chǎn)投資有多少的增長，都未能實現(xiàn)我國政府1996年向聯(lián)合國提交的報告中在2000年應(yīng)實現(xiàn)的目標(biāo)。至少今天不管是城市還是農(nóng)村都無法滿足這種最基本的成套住宅。那么又讓這些城市居民不管是買還是租又住在哪里呢。在限制城市建設(shè)用地供給和耕地18億畝紅線的政策中唯獨不限制農(nóng)村宅基地的發(fā)展。因此宅基地的總面積超過了城市建成區(qū)總量的四倍多，同時城市還要為“農(nóng)民工”進城提供長期甚至永久性住房。根子也許正在于兩種不同土地性質(zhì)的政策上。

將幾乎所有政策的板子都打在了城市建設(shè)者與消費者的身上，并不能解決中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。即使中國同時建立了住房保障制度也只能減輕需求對市場的部分壓力，因為能進入保障體系的家庭本來就不應(yīng)進入和不屬于市場的范疇。試圖用降低房價來讓更多的人靠市場解決住房問題，那么就與現(xiàn)行的政策和打壓背道而馳。這些提高交易稅費和進入門檻的做法都只能讓更多的民眾知難而退，延緩他們的改善時機，并不能有利于改善他們的住房條件。只為投資者打開了取得更高租賃或增值收益的大門，他們可以坐等那些遲早要進入市場的家庭最后來買單。

要推行市場經(jīng)濟就必須遵守市場經(jīng)濟的規(guī)律，就像人類不可能違背自然界的規(guī)律一樣，不可能靠人力將黑夜變成白天，將白天變成黑夜。而市場經(jīng)濟中無法劃清哪些是“資本主義的苗”，哪些是“社會主義的草”。階級斗爭只在政治的統(tǒng)治上體現(xiàn)，并不能在商品上體現(xiàn)階級的屬性，否則豈不是又要回到姓資姓社的老路上去了。

經(jīng)濟管理的部門有可能有不同的管控目標(biāo)，但不管各自部門的目標(biāo)是否一致都不能否定市場經(jīng)濟的大目標(biāo)，不能否定讓中國人富起來的根本利益。

如果所有出臺的調(diào)控政策只是為了解決腳痛治腳的問題，并由此而嚴(yán)重的損害了中國經(jīng)濟長遠發(fā)展的大前題和讓民眾共同分享改革成果和市場化帶來的益處，那么這個政策一定會是失敗的政策。

絕不能讓政策使中國進入了只剩下“社會主義的草”的一條死路上。

很遺憾小平先生遠行了，最令人不能接受的就是小平先生開創(chuàng)的中國經(jīng)濟市場化改革的大好局面在一步步的被計劃經(jīng)濟的精神和“一大二公”的觀念蠶食了。

因為房價上漲還有人買不起房，因此要限制一部分人購買第二套住房，那么是否因為鐵礦石在漲價，中國就不生產(chǎn)和使用鋼了；是否因為還有人買不起私人汽車就不發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)了；是否因為中國的企業(yè)借貸有壞賬就停止銀行的貸款業(yè)務(wù)，將銀行的信貸風(fēng)險都轉(zhuǎn)移給消費者。這與部分農(nóng)民養(yǎng)雞喂豬有可能產(chǎn)生資本主義的道理如出一轍，沒有任何邏輯上的差別。

證券交易稅費的上漲并沒有熄滅股市的烈火，提高首付與增加交易稅費同樣是飲鳩止渴的自殘。當(dāng)中國經(jīng)濟被這些違背市場經(jīng)濟規(guī)律的亂刀砍得遍體鱗傷時，并不會給尚在發(fā)展中的民眾帶來更多的幸福。
 

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