今年以來，樓市持續低迷。進入5月以后，行情更是急轉直下。國家統計局數據顯示，5月70個大中城市中，環比房價下降的達35個，7月這一數據猛增至64個。在房價下跌的同時，地方政府紛紛出手救市。從6月26日內蒙古自治區呼和浩特市正式放開限購至今，實行限購的40多個地級以上城市中，37個已松綁。雖整體成效不顯著，但也給了房地產市場一定信心。

　　對于未來房價，消費者怎么看？

　　近日，中國青年報社會調查中心對27840人進行的一項調查顯示，74.4%的受訪者看跌未來房價，87.3%的受訪者表示不能承受目前房價。

　　受訪者中，平均年收入在2萬以下的占57.4%，2萬~3萬的占12.8%，3萬~5萬的占13.4%，6萬~10萬的占7.5%，10萬以上的占9.0%。

　　對于未來房價走勢，74.4%受訪者看跌

　　去年，剛剛工作一年的王可在家人的支持下，在長沙買了一套47平方米的小房子。對于這樣的住房條件，王可并不滿意。為了將來結婚成家，他計劃在長沙再買套大的，但首套房限制讓他感到很麻煩。

　　8月6日，長沙市住建委對外宣稱正式解除樓市限購令，長沙房價也出現下降。但是對于未來長沙房價的走勢，王可并不樂觀：“長沙房價本來就不高，下降的空間很小。而且現在地價、原材料價格、建筑工人的工資都在上漲，房價不可能一直下降。”

　　對于樓市，很多人的看法，可能和在天津市工作的張力趨同——地方政府用這么大的力度“救市”，那說明房子銷售壓力大，房價還有很大的空間繼續下跌。“如果購房者繼續觀望，那開發商沒辦法，價格肯定還會繼續降。等到降到一定的程度再買，可能會更值得。”

　　調查顯示，對于未來的房價走勢，僅15.0%的受訪者看漲，74.4%的受訪者看跌。

　　比起之前房價受經濟波動和國家政策限制而下降的現象，此輪房價下跌原因有所不同。

　　近日，曾任中國國際金融公司首席經濟學家的哈繼銘，在接受媒體采訪時指出，現在房地產供應量比較大，在建面積約48億平方米，按照目前城鎮化進程，從全國來看夠8年消化。

　　在北京大學國家發展研究院7月舉行的“CMRC中國經濟觀察”的報告會上，中國社會科學院金融重點實驗室主任劉煜輝(微博)指出，地產調整可能要持續2~3年。財稅改革將在未來2-3年完成，這意味著經濟會降低對地產和土地財政的依賴。

　　天津大學經濟學院副院長叢屹(微博)告訴記者，影響今年房價下降的主要因素有三方面：一，市場預期改變。2012年以前，開發商、房地產行業和消費者對房價總體看漲，2013年下半年開始出現市場悲觀情緒，到今年上半年，市場預期實際是看跌的。“市場預期的改變是對當下房地產市場影響最大的因素，投資也會因此減少”;二，宏觀政策改變。從去年下半年開始，政策轉入緊平衡調結構，銀行對房地產的信貸轉向謹慎和風險防控;三，全國房地產市場出現了結構分化特征，而且越來越明顯。二三線城市由于開發過剩，庫存過大，需求方面尤其是投機性需求回落，去庫存非常艱難。

　　叢屹同時指出，房價暴跌不太可能。一方面，目前一線城市房價難出現大幅下跌。另一方面，從2011年以后，現在房地產市場調控最核心的目標是維穩。對于投機型的需求，國家在壓制，但是對于滿足中低收入者住房需求，保障房的建設等方面還在大力支持和推動，這屬于結構調整的范疇。

　　63.7%受訪者表示有購房需求但尚無購房能力

　　調查顯示，主要出于自住目的購房的受訪者占60.8%，比例最高;其次是出于改善居住條件購房的受訪者，占11.5%;再次是出于投資目的的購房者，為11.2%;還有11.5%的受訪者表示無購房需求。

　　具體分析發現，打算在“北上廣深一線城市”、“省會和發達地級市”、“地級市等三線城市”、“城鎮等四線城市”購房的受訪者，分別占6.5%、13.1%、25.2%、18.8%。

　　在海口市工作但戶口在瓊海市的馬女士告訴記者，由于孩子已經到了上學的年齡，恰巧近日海口市放寬了省內戶籍“購房入戶”政策，她打算出手購房，這樣等她的兒子升初中的時候就是海口戶口了，申請學校更加方便。

　　雖然剛性需求還占很大比例，但是本次調查顯示，僅有9.0%的受訪者明確近期打算購房，63.7%的受訪者表示雖有購房需求但尚無購房能力，有需求有能力但還在觀望的受訪者占5.3%。

　　87.3%受訪者直言難以承受目前房價

　　張力說，雖然天津的房價在下降，但是基本上都在一萬元以上，對普通打工階層來說，還是很有壓力的。

　　當前，地方松綁限購影響有限。濟南、呼和浩特、杭州等部分庫存嚴重或上半年樓市萎靡的城市成交量短期內有所上升，廈門等城市尚未出現明顯反應。

　　本次調查顯示，房價下跌是受訪者購房的最大驅動力，71.4%的受訪者會在房價下跌的時候購房;其次是資金，17.5%的受訪者表示會在資金充足時購房;選擇在房價上漲時購房的受訪者占10.5%;選擇在有住房需要的時候購房的受訪者占6.5%;選擇在銀行貸款條件寬松時購房的受訪者占5.5%。

　　叢屹指出，房地產市場不等同于一般市場，房地產不等同于大白菜。接下來的政策調整，一方面，信貸的管理應該堅持，保持指導性;另一方面，土地供應應該加強比例和結構性的調整，抑制投機、投資性需求，多滿足中低端收入者的住房需求。（來源：中國青年報）

　　附相關新聞

　　長三角多地擬更大尺度救市 杭州醞釀對購房者補貼3萬

　　2014-09-04 來源：華夏時報等

　　核心提示： 降低購房落戶門檻、購房可獲最高3萬元購房補貼，杭州余杭區這份正在“醞釀中”的政策，救市力度已相當可觀。

　　今年樓市的重災區杭州，正在醞釀新一輪救市行動。

　　降低購房落戶門檻、購房可獲最高3萬元購房補貼，杭州余杭區這份正在“醞釀中”的政策，救市力度已相當可觀。余杭區建設局9月2日向記者證實，這一攬子措施并未正式發布，但目前的確正在調研相關政策的可行性。

　　此外，同樣位于長三角的寧波、無錫等城市也頻頻調整樓市政策，8月底寧波、無錫紛紛對此前部分放松限購的政策作出調整，兩地限購政策全面取消。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，對地方來說，首次救市的效果應該不會很明顯。在解除限購后，很多地方政府極有可能仿效杭州新一輪救市的手法，出臺購房補貼或減免稅費這樣帶有“刺激性”的政策。

　　救市尺度越來越大

　　據網上所傳的杭州救市文件，自8月1日至2015年1月31日在余杭區范圍內購買房產，并符合補貼標準的，在取得房屋所有權證后，將給予購房款總額1.3%的購房補貼，單套房最高可獲得3萬元的補貼。

　　此外，余杭區將購房落戶的面積標準由之前的80平方米降低至60平方米，并將降低二套房公積金貸款首付的比例。在余杭區購買第二套住房，現有住房面積低于140平方米以下的，可以申請第二套住房公積金貸款，貸款首付款比例不低于60%。

　　“我們并沒有接到區政府正式通知，但如果真按照這一內容執行，那這次購房補貼、降低落戶標準的力度確實比較大。”杭州景瑞地產一位高層向記者表示。

　　9月2日，余杭區建設局向記者證實，網上所傳文件的內容，的確和余杭區正在進行的調研相吻合。

　　“正式文件還沒有出，只能說是草案或意見稿。但可以確定的是，相關政策確實正在醞釀中。”余杭區建設局房產市場管理科工作人員告訴記者，這份基本成形的文件最終將報批杭州市政府通過后，才會正式公布。但何時能出臺，目前并沒有時間表。

　　加上這次醞釀中的購房補貼政策，這已經是杭州在一個多月的時間里第三次出手救市。

　　7月29日，杭州對主城區140平方米及以上取消限購，余杭、蕭山兩區全面取消限購。一個月之后的8月29日，杭州市全面取消限購。杭州余杭區的這一次出手，距之前的全面取消限購還不到一周時間。

　　“與前兩次相比，此次政府救市的意圖更加明顯，救市的力度也明顯大于前兩次。”杭州一家房產機構的高管向記者指出，和限購松綁相比，余杭出臺購房補貼和降低購房落戶標準的措施，幾乎可以算得上是“刺激性的政策”。

　　“加上公積金政策，現在地方政府有權調整的政策內容，余杭基本上都調整到了。從這個角度看，余杭這次醞釀救市的力度是相當大的。”浙報傳媒[5.88% 資金 研報]地產研究院院長丁建剛表示。

　　松綁效應不佳

　　除了杭州之外，寧波、無錫等長三角城市也紛紛開始了第二輪救市。

　　寧波則在7月30日對限購第一次松綁后，也對限購全面“解禁”。8月29日寧波市住建委宣布，自8月30日起購買寧波市海曙、江東、江北三區90平方米以下的商品房，不再需要提供家庭住房狀況查詢記錄。這意味著寧波通過兩次松綁，完全退出了住房限購政策。

　　在寧波宣布全面解除限購令的同一天，無錫也對限購進行了二次松綁。在原先取消90平方米以上住房限購的基礎上，無錫自8月30日起，取消對90平方米以下的住宅限購令。

　　不過，江浙多位業內人士告訴記者，從目前來看，限購松綁或取消，對樓市的拉動作用非常有限。

　　寧波一位開發商告訴記者，近期寧波的成交量的確有所上升，但其實是前幾個月線下積累交易的成果。

　　“很多樓盤此前已經與開發商簽訂了線下合約，但并沒有在房管部門備案。限購解除后，這部分交易才在房管局備案登記。而這部分在幾個月前成交的房子，短期內集中簽約，看上去像是限購的利好直接引起的。”上述開發商說。

　　“現在所謂的‘松綁效應’，是一種誤解。集中成交，是對之前松綁預期的兌現。因為這一利好已經用盡，而沒有限貸放開的支持，無錫、杭州很快再次回冷。”中國指數研究院南京分院總經理曹旭東說。

　　杭州雙贏置業總經理章惠芳表示，正因為限購作用有限，所以杭州胎動腹中的“購房補貼”等刺激性政策，正是很多城市想要做的。

　　“下一步對樓市起扭轉作用的關鍵點，在于能否放開限貸。”陳晟在接受記者采訪時表示，各地陸續退出限購令后，已經在政策層面撕開了一個口子。但這對扭轉樓市走向，并不能起到決定性作用。

　　世邦魏理仕研究部資深董事謝晨認為，當下真正對樓市產生制約的是認房又認貸的政策。因為對消化庫存更有力的部分，來源于改善型需求。而這部分需求需要銀行的信貸支持，信貸不給力，松綁限購其實只完成了對需求一半的釋放。

　　庫存壓力大 蘭州全面松綁限購

　　作者：林小昭 來源: 第一財經日報 時間 : 2014-09-04

　　從昨日起，購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網簽備案和房屋交易時，不再核查現有住房情況。這也意味著蘭州實施了四年多的限購全面松綁。

　　一

　　方面是地方政府頻頻“救市”，一方面是開發商降價出貨加快。近期以來樓市成交也略有起色。

　　蘭州住房保障和房地產管理局3日宣布，從昨日起，購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網簽備案和房屋交易時，不再核查現有住房情況。這也意味著蘭州實施了四年多的限購全面松綁。

　　蘭州房價環比下跌

　　2010年7月7日，蘭州市人民政府印發了《關于堅決遏制房價過快上漲的實施意見》，其中就明確提出了“外地人在蘭州只能購買一套房”“本地家庭購房也不得超過兩套”的“限購令”。

　　同年11月5日，蘭州市政府常務會議通過的《關于進一步調控房價的意見》中，又調整為“本地居民家庭(指近郊四區居民家庭)、非本地居民家庭在本市購買住房均不得超過一套”，同時限定年齡未滿18周歲的居民不得在本市買房。

　　今年以來，蘭州樓市面臨著較大的庫存壓力。根據上海易居房地產研究院發布的7月35城庫存報告，蘭州在今年7月份的商品住宅庫存為521萬平方米，環比下跌了3%。不過庫存去化周期反而上升了，為26.8個月，比6月份足足增加了6個月，庫存壓力相當明顯。

　　中國指數研究院發布的8月百城房價報告顯示，8月蘭州房價為每平方米7335元，環比下跌0.39%。

　　各地救市不斷

　　近一周來，地方政府救市的腳步仍在繼續。8月28日，杭州、西安和貴陽宣布全面解除限購，其中杭州和西安均屬于二度松綁限購。?？趧t進一步放寬了本省籍居民購房入戶的條件，實行梯度“購房入戶”，本省居民最低購買60平方米的新建商品房即可最多申請2人入戶，在短短的三個月內三度救市。

　　9月1日，青島市新聞辦發布消息，9月1日起，青島市放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策。這也意味著青島限購全面解除。

　　根據《第一財經日報》記者統計，在2010年以來采取限購的46個城市中，目前仍未放開限購的城市只剩8個，包括北、上、廣、深四個一線城市和三亞、珠海、南京、西寧4個二三線城市。預計到第四季度，將只剩下4個一線城市繼續堅守限購。

　　地方救市盡管不會改變房價走勢，但對成交量仍有一定的微刺激。

　　據中原地產監測的全國40個重點城市數據，8月前24日新建住宅成交面積較7月同期上升8.1%。分城市看，各線城市成交均有所回升，一線、二線及三四線城市分別上升10.3%、12.7%、5%。

　　上海易居房地產研究院監測數據顯示，8月份，該院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1372萬平方米，環比增長4.9%。30個城市中，有17個城市的成交量出現了環比增長。

　　“8月份成交的起色，說明在地方政府的救市下，部分壓抑的購房需求開始得到釋放。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對本報記者分析稱，在政府救市同時，房企降價促銷的力度比較大，很多購房者開始以抄底的心態介入市場，進而帶動成交量的上升。

　　中原地產首席市場分析師張大偉分析，盡管地方救市有一定作用，但8月樓市成交稍有起色，更多的與開發商降價走量有關。持續半年多的市場蕭條后，整體企業資金壓力極大，房企以價換量明顯增加。隨著“金九銀十”的到來，市場供應將進一步增加，在限貸政策尚難放松的情況下，加大價格調整力度以實現出貨或將成為多數房企的選擇。

　　嚴躍進預計，9月份作為傳統的銷售旺季，房企的推盤力度勢必加大。隨著地方救市力度的加大，購房者觀望情緒將淡化，積極入市的情緒會強化。為了迎合此類購房需求以及加快去庫存的速度，房企的降價促銷力度仍會加大?？紤]到供求雙方的策略調整，預計9月份的成交將比8月出現明顯反彈，“金九”有望迎來一波小高峰。

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