美國聯(lián)邦住房管理局局長卡羅爾·加蘭特27日致信國會說，該機構需財政部提供17億美元援助。這是該機構79年歷史上首次申請援助資金，而“以房養(yǎng)老”項目是最主要的損失來源。
信中說，聯(lián)邦住房管理局將在9月30日從財政部獲得所需資金。按照美國法律，該機構的援助申請不需要美國國會批準。
這筆援助資金將用于補充聯(lián)邦住房管理局的保險基金，該基金現(xiàn)有約300億美元流動資產，但需要更多準備金應對未來30年的預期損失。美國法律規(guī)定，美國聯(lián)邦住房管理局在扣除承保貸款的預計損失后，需保有相當于抵押貸款擔保總額2%的保險準備金，但自2009年起該機構的準備金比重就一直在2%以下。
該機構解釋說，2007年至2009年次貸危機期間提供的抵押貸款擔保是導致保險準備金不足的主要原因，特別是“以房養(yǎng)老”項目讓該機構損失50億美元。
“以房養(yǎng)老”項目在美國被稱作“房產凈值轉換貸款”或“反向抵押貸款”。美國62歲以上老人可以通過這個項目將房產抵押給銀行從而獲得養(yǎng)老貸款。美國聯(lián)邦住房管理局為美國90%的“反向抵押貸款”提供擔保。由于美國房價在次貸危機期間大幅下跌，許多“以房養(yǎng)老”的房產價值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，而美國聯(lián)邦住房管理局作為項目擔保人，則需使用保險基金彌補銀行損失。
美國聯(lián)邦住房管理局隸屬于美國住房和城市發(fā)展部，與美國抵押貸款融資巨頭房利美和房地美(“兩房”)類似，對抵押貸款提供擔保服務，但并不發(fā)放或持有抵押貸款。由于“兩房”在次貸危機中遭遇重創(chuàng)，美國聯(lián)邦住房管理局的市場份額迅速增加。目前，該機構為美國約15%的住房抵押貸款提供擔保，擔保總額達1.1萬億美元，而2007年其市場份額僅為4%。
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美國“以房養(yǎng)老”：人沒走錢花完了
來源：紅色文化網(wǎng) 作者：冷哲
還記得當年趙本山有個小品，一人說：“你知道這世上最痛苦的事情是什么嗎?就是人死了，錢還沒花完。”另一個人說：“你知道這世上更痛苦的事情是什么嗎?就是人還沒死，錢就花完了。”
眼下引發(fā)熱議的“以房養(yǎng)老”話題，恰好落入了這兩句話之中。
以房養(yǎng)老，或者逆向按揭，說白了就是由房屋所有者把房子作抵押，從銀行(或其他金融機構)換得分期付款的貸款。所以，這就好像銀行給老人定期發(fā)養(yǎng)老金一樣。具體形式，在不同的國家和金融企業(yè)都各有不同。
美國由于強調個人奮斗和自由競爭，所以是低福利國家，長期沒有有效的養(yǎng)老政策，主要是靠民眾自己儲蓄和金融機構提供的一些養(yǎng)老投資方案。后來逐漸出現(xiàn)了諸如401K、403B、401A等不同的政府主導的養(yǎng)老儲蓄方案。現(xiàn)在這些儲蓄方案已經成為美國社會養(yǎng)老的主流。但這并不代表這些儲蓄方案能夠滿足老年人所有的需求。比如，受眾最廣的401K方案中，每年存入的金額是有上限的。2013年這個上限是1.75萬美元。因此，單純利用這些養(yǎng)老方案，最終的養(yǎng)老金收入并不高。而且，并不是所有人都有機會或資格加入這些儲蓄方案。因此，美國政府和商業(yè)機構還提供了其他的養(yǎng)老方案。逆向按揭就是其中之一。
目前美國主流的逆向按揭(99%左右)是由美國住房與城市發(fā)展部創(chuàng)造并監(jiān)管的養(yǎng)老模式，正式名稱是住房資產轉換按揭(Home Equity Conversion Mortgage)。這種按揭，本質上是拿你的住房來進行抵押從而獲得的一種貸款。這并不是美國官方提供的貸款，而仍然是由商業(yè)機構提供的，但是美國政府(聯(lián)邦住房局)為此提供保險。這個保險保證了借貸雙方的權益。它既在商業(yè)機構無法按時給付按揭時保護房屋擁有者的利益，也在房屋價格大幅下跌導致房價無法支付商家按揭總額時補足商家的虧空。
住房與城市發(fā)展部對這種逆向按揭的申請資格、各項費用、保險以及上限都有嚴格的規(guī)定。比如，要申請這種按揭，該房屋的所有人(可能不止一人)都必須高于62歲。逆向按揭的總金額不得高于62.5萬美元(各縣可能還有自己額外規(guī)定的上限)。每個月按揭金額的1.25%要繳納給聯(lián)邦住房局(住房與城市發(fā)展部的下屬機構)作為保險。此外，由于逆向按揭是一個比較復雜的金融項目，為了防止房屋擁有者被金融機構占便宜。房屋擁有者在加入逆向按揭之前，必須與聯(lián)邦住房局認證的咨詢專家面談，了解各項細節(jié)。
如果老人去世、賣出房屋、沒有按期支付稅款或利息，或者搬出該房屋達12個月，那么其老人或繼承人應作出決定，是連本帶利償還銀行的款項并保留房屋，還是賣出房屋然后償還款項。如果老人或繼承人違約，則銀行將依法獲得房屋所有權。這個決定最多可以延期一年做出。
具體的款項，既可以一次性支付，也可以分期支付。但是對應的利息就大有不同。
在這種逆向按揭之外，還有純粹商業(yè)機構提供的逆向按揭(約占1%)，這是因為政府監(jiān)管的逆向按揭的總額有上限。而一些人的住房價值超過了這個限度，因此不受政府支持，必須尋求商業(yè)機構的逆向按揭方案。
總的來說逆向按揭在美國還不算少。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在每年平均有6萬宗逆向按揭簽訂合同，而且逐年增多。自1990年起，已經有約80萬宗逆向按揭。據(jù)美國退休人員協(xié)會(American Association of Retired Persons)2006年統(tǒng)計，接受逆向按揭的人群中有95%對結果表示滿意。
但是每年跨入62歲門檻的美國人有200萬人以上，即便每宗逆向按揭均涉及一對夫婦，每年接受逆向按揭的也只有12萬人上下，在美國退休人群中只是一小部分。
那么，是什么讓人們接受或者不接受逆向按揭呢?
首先，美國有一些老人，房子很貴，但是收入很低。這可能是由于某些投資失敗，導致養(yǎng)老金損失殆盡，也有可能是當年計劃養(yǎng)老的時候就沒有計劃周全。總之，這一部分人為了養(yǎng)老，必須要接受逆向按揭。畢竟，接受了逆向按揭，自己還有房子住，要是把房子賣了，光是租房都是一筆不小的支出。
另外，美國還有一種“不停換房”的生活方式。比如說，夫妻結婚的時候，可能買個一百多平米的小房子，慢慢還著房貸。后來有孩子了，就把原來房子賣了，換個大點的房子，房貸變多了。再后來又生了幾個孩子，就再換個更大的房子，房貸又變多了。最后孩子都上大學、工作走了，房子沒人住了，就換回個小點的房子，房貸就一下子減少了。不過，這種生活方式，由于房屋的貶值或者其他原因，可能到退休，房貸也沒有完全還清。當自己必須靠退休金生活的時候，還房貸就有點吃力了。這時候申請一下逆向按揭(當然前提條件是剩余的房貸比已經還掉的房貸要少得多)，金融機構會首先幫忙還清房貸，然后將剩余的價值用按揭付給老人。
還有一種情況也值得注意，那就是老人有穩(wěn)定的退休金，但是忽然一場大病，需要支付巨大的醫(yī)療成本。這時候接受逆向按揭?guī)缀跏遣唤档蜕钯|量且能夠接受有效治療的唯一途徑。
這種方式，就避免了一個尷尬局面，那就是老年過得緊巴巴的，挺痛苦，最后去世了，反而留個價值不菲的房子在那里。也就是避免了“人死了，錢還沒花完”。
不過，逆向按揭如此小眾，也不是沒有原因的。
首先，逆向按揭規(guī)則極其復雜，并不是每個人都能搞明白并愿意接受。
其次，逆向按揭開始前需要支付大量的費用進行房屋價值評估、勘探、各種保險、律師咨詢服務等等。盡管其中絕大多數(shù)費用都可以由逆向按揭的資金進行支付，不會對老人造成額外的負擔，但畢竟是一筆不小的成本。
而且，逆向按揭的利率一般很高，比正向按揭高，而且要計復利。(要注意的是這筆利息是老人付給銀行的)這意味著，你不可能拿到房屋的所有價值。如果償還期限/老人的預期壽命比較長，那么利息也將是一個很可觀的數(shù)額。很可能兩三成或更多的房屋價值都將用來支付利息。總的來說這并不劃算。整個房屋價值吃光喝凈的速度可能比一般人想象的要快。這很可能導致“人還沒死，錢就花完了”。美國政府要求參與逆向按揭的人必須經過咨詢，這恐怕也是原因之一。
那么放到中國的環(huán)境下，盡管利息的問題可能會有比較偏向民眾的規(guī)定，但是以房養(yǎng)老還要面臨一些其他問題。比如說，中國的住宅用地的授權只有70年，到目前為止，到期以后究竟如何處理，國家還沒有一個明文的規(guī)定。因此金融機構對房屋的前景并不能表示樂觀，恐怕對逆向按揭也會極為謹慎。更重要的是，中國傳統(tǒng)上家庭觀念很重。房子一般都是要留給子女的，這也是一筆不小的資產。有很多子女恐怕不會愿意看到父母拿著貴重的房產去換取銀行的錢，然后讓銀行賺走房產的一大塊。
當然，未來中國實施遺產稅是勢在必行的。把房產留給子女，子女也要支付一大筆遺產稅，未必就比老人拿去銀行換取養(yǎng)老金來得劃算。
總的來說，以房養(yǎng)老是養(yǎng)老儲蓄、養(yǎng)老保險的一個有益的補充。尤其是為失獨、孤寡、丁克老人提供了一個選項。但是按照我國的現(xiàn)實情況，這個方案恐怕不會獲得比在西方更廣泛的支持。
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