東方網9月17日消息：據《新聞晨報》報道,國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出，"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"。

　　"銀發浪潮"來襲，"4+2+1"家庭模式成主流，大量老人房產需"喚醒"。但事實上，幾年前上海、北京等城市個別金融機構就自發興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。

　　上海從2007年就醞釀"以房養老"，但推行多年僅成功6例。房產并不是老人獨有，與子女產生分歧、家產傳后的觀念等都是以房養老的阻力。另外，房價的不確定性也讓大多數老人無法下定決心跨出這一步。在上海，與"以房養老"受冷遇形成對比的是，更多老人愿意嘗試"租房養老"。

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　　上海銀行“以房養老”產品或完成設計

　　有10年期和終身兩類產品形態何時上市不得而知

　　晨報記者 張昱欣 張佳籨

　　上海市公積金管理中心曾開展了“以房養老”方案研究和試點工作。當時的“以房自助養老”做法是:65歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易。交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金按市場價計算，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用由公積金管理中心交付。該項試點于2007年展開，然而一段時間后，雖然咨詢者眾多，但真正申請試點的對象僅是個位數，相關試點也隨即悄然停止。

　　雖然2007年的這場嘗試無疾而終，但好消息是目前上海銀行已經在進行“以房養老”產品的開發，未來或將推出市場。上海銀行相關負責人在接受晨報記者采訪時表示，上海銀行將養老金融業務發展提升至戰略的高度，對于老年客戶提升養老生活品質的“以房養老”產品，上海銀行早已開展探索和研究工作。

　　據業內人士透露，上海銀行的“以房養老”產品開發或已完成，應該會有10年期和終身兩類產品形態，未來可能由上海銀行單獨推出，也有可能聯合保險(放心保)公司一同推出。不過，產品何時上市，目前還存在未知數。

　　■個案聚焦

　　“租房養老”老人更能接受

　　普陀區的一家養老院里，劉阿婆住在每月基本費用4000元的雙人套間里。“把房子租出去住進養老院，手頭還蠻寬松的，有時還能給上大學的孫子一點零花錢。”劉阿婆給記者算了一筆賬:自己每個月退休金有2000多元，在市區的一套房子每月租金有3500元，兩筆錢加在一起，足夠支付入院費用。

　　這種付了養老院的費用還能留下房子的“租房養老”方式讓老人敢于嘗試。“拿租金來養老，過世后我還可以把房子留給后代。”不少老人希望為后代留下一些遺產，這樣做也讓他們覺得心安。

　　在不少養老院里，“租房養老”的老人不在少數。對不少老人而言，相對拿房產做抵押用“倒按揭”的方式養老，“租房養老”更容易讓他們接受。也有一些老人“以一換二”的方式籌措補充養老金，在相同地段把原有的兩室一廳換成兩套一房一廳，或者將市區的一套房子換成郊區的兩套房，其中一套自己住，另一套用來出租，從而賺取穩定的養老金。還有些老人正在籌劃著將位于市中心的房子置換到郊區去，把置換得到的差價作為未來的補充養老金。

　　“賣房養老”后生活也豐富

　　除了“租房養老”，也有老人嘗試以房養老。不過，和狹義上的“以房養老”不同，這些老人并沒有用倒按揭的方式，而是一次性賣房。

　　2008年5月，住在浦東老年社區的87歲的王阿婆和老伴以24萬元的價格賣掉了位于川沙三室一廳的房子，搬進老年社區后戶口也隨之遷了過去。賣房養老，王阿婆和老伴的決定并沒有遭到子女的反對。王阿婆和愛人膝下有兩個子女，一個在加拿大，一個在南京，無法隨時照應老人。

　　但是，選擇哪個養老院度過余生是兩個人最糾結的。5年前，王阿婆和老伴探訪過多個養老院，均不滿意。畢竟賣房幾乎是賭上了畢生的積蓄，這會否斷了自己的后路。“萬一養老社區辦不下去了，會不會無家可歸?”王阿婆說，剛搬進去的時候感覺風險很大。

　　郭阿姨和王阿婆住在一個老年社區，她也是上海老年人中為數不多的“以房養老”群體。郭阿姨的幾個朋友夫婦率先住到了這個社區，這讓郭阿姨開始心動。不過當時他們決定賣掉房子時，也曾遭到家人的反對，兒子更擔心的是，老年社區里住的都是老人，生活會不會沒有生氣?有人過世生病，老人的情緒會不會受到影響?

　　郭阿姨抱著試試看的心態決定用自己的方式養老，意外的是，她越來越相信，這里是一個可以走到人生終點的家。那年秋天，老伴陳老先生突然發病，郭阿姨連忙打電話給秘書小朱，老人得到了及時搶救。而今，住在養老社區里的郭阿姨不僅有兒時的同學朋友，還交了很多新朋友，生活也更加豐富多彩。

　　■問題所在

　　大多紙上談兵，少實踐

　　“以房養老”四個字，包含了老百姓最關注的兩件大事:房子和養老。老年人住房反向抵押養老保險在國際上又被稱為“倒按揭”。

　　目前，“倒按揭”要變為現實，還要越過倫理、技術、法律等難關。對于“以房養老”的探討這幾年來老年方面、金融方面的專家一直在探討和研究，而大多停留在紙上談兵，有實踐經驗的很少。上海老年學學會秘書長孫鵬鏢告訴記者，因為很多老人不愿老來賣房，雙手空空而去，而且害怕造成家庭糾紛。另外，該政策需要對房產進行合理評估，如不能很好協作，可能存在的財產損失讓多數老人擔心。

　　更多的是三個潛在障礙

　　上海市老齡工作委員會辦公室領導下的上海市老齡科學研究中心相關負責人殷志剛曾經對“以房養老”進行過研究，“以房養老”擁有更多潛在三個障礙:一是受傳統思想的束縛，對中國老人來說，養兒防老的觀念根深蒂固。老人更愿意把房產傳給子女;二是須老人個人持有房產證，與子女分開居住，有房產的支配能力;三是老人的經濟條件要適中。條件好的老人沒必要把房子抵押出去“以房養老”，而經濟過差的老人以房子視為重要財產和歸宿，出于對風險的擔心，也不愿意用房子做“倒按揭”。

　　■希望之路

　　上海有更多潛在有利條件

　　近日，國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》特別明確，我國將有規劃地試點“老年人住房反向抵押養老保險”，具體操作辦法和實施計劃，有望明年一季度出臺。

　　如果試點成功的話，對于解決老年人的養老資金問題，盤活已有房屋資源，擴大保險公司業務都有積極意義。

　　“以房養老”的夢想何時能變為更多老年人的現實?殷志剛透露，重啟“以房養老”方面，上海擁有更多潛在的有利條件:上海擁有2套房子的老年人比較多，大多數有一套不和子女聯合署名;另外，上海逐漸進入獨生子女時代的養老模式，不能完全依靠孩子養老的老人或許可以通過房子為他們養老，提高生活品質。但是，需要強調的是，“以房養老”不是所有老人的選擇，也不是大多數老人的選擇。

　　不過，“以房養老”可能并不是政府福利行為，更需要金融產品來推行。在殷志剛看來，“以房養老”的推行須由房地產、金融產品、政府共同進行整合性公共政策設計、金融企業運作、政府監管扶持。同時，專家普遍指出，政府應該在稅收政策上給予一定的支持力度。國外，“以房養老”所獲得的“倒按揭”金額部分是可以免稅的。

　　［新華視點］

　　以房養老，現階段面臨四大困局

　　“銀發浪潮”來襲，“4+2+1”家庭模式成主流，大量老人房產需“喚醒”，然而此前上海、北京、南京等地的試點并不順利。推行“以房養老”還需邁過幾道坎?

　　□據新華社北京9月16日電

　　觀念之困:

　　“靠兒不靠房”是主流觀念

　　“以房養老”是指老人通過抵押房屋產權，定期取得一定數額養老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。

　　這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。但記者采訪發現，不少人對這一新型養老方式心存疑慮。

　　“但存方寸地，留與子孫耕，傳統觀念下房產寄托了家庭太多情感，多數人是過不了‘觀念坎’。”北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。

　　“以房養老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產稅有關。人們在“以房養老”和“留房產給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門調查則顯示，高達90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。社保專家表示，觀念的轉變需要加大對“以房養老”這一新的養老方式的正確宣傳引導，特別是厘清認識誤區。即以房養老只是讓渡房產獲得改善型養老待遇，并非拿房子換基本養老待遇。“同時這也是一種個性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起。”中國房地產協會副會長孟曉蘇說。

　　保障之困:

　　養老機構“一床難求”

　　對于贊同“以房養老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養老機構，豈不還是‘前不著村后不著店’?”

　　“養老產品缺乏是以房養老推行的最大障礙。”全國養老服務體系建設專家委員會委員傅旻說。民政部的數據顯示，我國城鄉養老機構養老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬，“養老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養老錢冒險。”

　　中國目前當務之急是加大養老機構建設，補充資源短板。“可以從稅收優惠、簡政放權等方面著手降低民資進入養老行業的門檻，吸引更多社會力量辦養老機構，讓老人住有所居、老有所養、品質有保障。”

　　操作之困:

　　老人“擔心”機構“畏難”

　　“以房養老”實則是一款商業養老保險產品，牽涉到保險、銀行等金融機構。然而記者調查發現，無規可依、風險顧慮，及業務各自為營為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養老”按揭貸款業務，是國內較早試點“養老按揭”的銀行。但該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

　　“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質。”中信銀行合肥分行消費金融部經理邱林坦言。

　　王振耀等專家表示，政府應當搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，并在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經營機構給予一定稅收優惠;對于出現房價波動，引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。此外，一旦“以房養老”業務推行，銀行、保險機構手握大量房產，就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個批量交易的平臺。

　　政策之困:

　　70年產權到期后歸誰

　　據上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹，上海從2007年就醞釀“以房養老”，但推行多年僅成功6例，重要原因就是“居民普遍預計房價將上漲，老人會吃虧”。而對金融機構而言，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發生國有土地使用權依法提前收回，根據“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。

　　中央財經大學保險學院院長郝演蘇介紹，房價的高度波動性是影響以房養老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構面臨的風險很大。在發達國家，按揭養老有成熟的運作方式。特別是對房產評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。如果出現房價波動，還有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。

　　有意愿推出以房養老產品的金融機構和保險機構還普遍希望，國家早日明確70年產權到期后的處置辦法。一旦鋪開試點，那么參與的金融和保險機構就存在按揭到期后大量不被贖回的房產的處置問題。從防范金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發，70年產權到期后的確權十分必要。#FormatImgID_0#

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