中國城市的高房價與農(nóng)民和農(nóng)民工本來沒有任何關(guān)系,但是在2010年3月初召開的“兩會”期間,有政府官員說未來20年由于中國城市化進程,房價上漲壓力很大。該講話將矛頭直指進城農(nóng)民工,說他們導(dǎo)致了中國城市高房價和未來房價的繼續(xù)上漲。
按照馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)的觀點,農(nóng)民工是小農(nóng)經(jīng)濟在資本主義工商業(yè)和資本主義農(nóng)業(yè)的競爭下破產(chǎn)以后流入到城市的無產(chǎn)者。他們的財產(chǎn)就是他們背上的行李和口袋里一年打工收入扣除生存費用以后大約幾千元的剩余,根本無力在城市購買住房。城市的高房價與他們沒有任何關(guān)系。
2010年3月下旬,“大局與趨勢——2010年房地產(chǎn)高峰論壇”在江蘇無錫舉行。華遠地產(chǎn)的任志強再次發(fā)炮,炮口對準(zhǔn)中國農(nóng)民,說中國房價掉不下來的原因在農(nóng)民。他說,中國農(nóng)村的宅基地有16.8萬平方公里,是城市建設(shè)用地的4.6-4.8倍,中國的城市化要從解放農(nóng)村的宅基地開始,否則房價永遠掉不下來。
農(nóng)村宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員,按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用,用于建造自己居住房屋的農(nóng)村集體所有土地。農(nóng)村宅基地的功能除農(nóng)民建造自己居住房屋外,還包括養(yǎng)殖家禽和家畜、存放農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)機具、種植蔬菜瓜果花卉等庭院作物等。家禽和家畜不可能像城市中的人一樣乘電梯居住在高樓里;農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)機具也不可能搬到高樓里存放。所以,農(nóng)村宅基地使用集約程度不如城市建設(shè)用地是受農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的客觀情況制約的。
農(nóng)民在農(nóng)村宅基地上建造房屋只能用于自己居住,無權(quán)作為商品房對外出售,與城市房地產(chǎn)商購買土地、建造房屋和出售商品房有本質(zhì)區(qū)別。歸農(nóng)村集體所有的土地用途僅限于農(nóng)業(yè)用地,一旦政府改變用地規(guī)劃,農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地,土地所有權(quán)就由農(nóng)村集體所有無償收歸國家所有。建造在其上的房屋就會被拆除,農(nóng)民只能從政府那里獲得財產(chǎn)損失補償,土地被政府拍賣獲取的巨額收入也不歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民所有。城市的高房價與農(nóng)村的宅基地之間隔著政府征地和賣地環(huán)節(jié),兩者之間沒有直接關(guān)系。
中國高房價的根源是貧富兩級分化。依靠資本和權(quán)力獲取收入的人群購買多套住房,用于財產(chǎn)保值和增值,導(dǎo)致房價上漲,依靠勞動力獲取收入的人群買不起住房。中國社會科學(xué)院有一份調(diào)查報告顯示,目前中國660個城市有空置房6500多萬套(空置房是指房屋內(nèi)電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零的房屋),加上在建住房1200多萬套,合計7800萬套左右。按照每套住房可住3-4人標(biāo)準(zhǔn)計算,可供2.5億人-3億人居住。中國目前有外出農(nóng)民工1.4億人左右,他們依靠出賣勞動力謀生的無產(chǎn)者的社會地位決定了他們無論是過去、現(xiàn)在還是將來,都無力在城市購買住房。在今年的“兩會”上,一些人極力反對征收物業(yè)稅,調(diào)查一下這6500多萬套空置房的所有權(quán)人就清楚這些人極力反對的原因了。說征收物業(yè)稅將推高房價是不能成立的,對一套住房不征收物業(yè)稅,對二套及其以上住房征收高額物業(yè)稅,就會迫使囤房者賣房,增加市場供給,壓迫房價下跌。在房價下跌的買方市場中,賣房者不可能將物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買房者。
地方政府在土地拍賣中獲取巨額收入和房地相關(guān)稅收是地方政府樂觀房價上漲的根本原因,因為房價上漲拉動土地價格上漲,土地價格上漲推動房價上漲,地方政府獲取的土地拍賣收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收就增加。目前我國地方政府負債總額7萬億元-8萬億元,并且還在增長,負債利息和本金償還以及投資項目運營成本都依賴出賣土地收入,地方政府的醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等社會保障支出也部分來源于出賣土地收入。
目前我國660個城市有空置房6500多萬套和地方政府負債總額7萬億元-8萬億元的現(xiàn)實決定了中央政府難以下決心出臺實質(zhì)性的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。若出臺對二套及其以上住房征收高額物業(yè)稅政策,將導(dǎo)致空置房在短期內(nèi)被集中拋出,成為引發(fā)中國房地產(chǎn)抵押貸款危機和地方政府高負債危機爆發(fā)的導(dǎo)火索。但是,中國房地產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟規(guī)律支配下終將走向破滅,不調(diào)控將破滅的更加慘烈。著名經(jīng)濟學(xué)家謝國忠預(yù)測中國房地產(chǎn)泡沫破滅的日期是2012年。在中國房地產(chǎn)泡沫破滅中受到損失的將是房屋所有者,獲得利益的將是準(zhǔn)備買房者,與農(nóng)民和農(nóng)民工沒有任何關(guān)系。
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