說“脫困性住房”與“改善性住房”問題　　

王志光　　

　2010年2月3日　，搜狐2010-新視角高峰論壇在京隆重召開。百余專家精英之一的陳淮先生在談到中國的房地產市場時說：在他看來，中國的改善性（住房）需求至少要持續20到30年。　　

　陳淮　先生給出了他對什么是“脫困性”住房和“改善性”住房的標準意見：“現在中國城鎮居民家庭戶均才　60平方米　，這只是一個脫困性。　60平方米　是滿足基本居住需求的，也就是有一個房子住，能遮風避雨。而什么叫改善性的呢？臥室不能只有一個雙人床和大立柜，還得有點裝飾，有舒適的空間。廚房和衛生間呢，衛生間不能光擱一個馬桶，還得有個　8平方米　供化妝，還得能洗澡、能擱洗衣機，能滿足這樣需求的叫做改善性需求。中國要滿足大多數老百姓都達到這樣的需求，要住到90　-120平方米　。”按照　陳淮　先生的這個解說，人們自然感悟到，目前中國的城鎮居民的住房遠遠沒有達到這個“改善性”住房的標準。　　

現在城鎮里的居民家庭戶均才　60平方米　，要達到戶均90　-120平方米　的標準，這是在當前條件下中國城鎮居民的一個“理想狀態”的家庭居住要求。根據這樣的一個評估意見，　陳淮　先生斷言中國的改善性（住房）需求至少要持續20到30年。由此也給房地產開發業提出大有作為的“前景”。　　

　陳淮　先生的這個意見當然是一個極富愿景和誘惑的意見。在住房不到　陳淮　先生所言的90　-120平方米　的家庭，何尚不想努力達到這樣的一個標準呢？對房地產開發商來說，又怎能不企望城鎮里的居民家庭都能住上這90　-120平方米　的房子，以更快地拓開、拓寬、拓暢他們的房地產業呢？問題是，至今仍沒有住上如　陳淮　先生所言的這個理想住房的家庭，他們到底有沒有這樣的條件抑或潛質來改善自己的原有住房。　　

現在的一個客觀事實是：在城鎮里仍然有一大部分的居民依然沒有住上“脫困性”住房，更談何住上“改善性”住房呢？現在我們經常聽見到媒體報道某某城市某某地區解決了“棚戶區”老百姓的住房問題，脫離了“棚戶區”的居民也表現出很高興的神態。但是，在很多的情況下，這些居民也僅僅是達到了脫離了“棚戶區”、住進了如　陳淮　先生所言的“脫困性”住房的地步，依然談不上讓這些居民進入所謂的“改善性”住房里。　　

我們注意到中央的領導重新提出“城鎮化要兼顧承載能力，要穩定低生育水平，要按照科學發展要求努力提高城市人口的素質”。并且這是保證“不斷提高城鎮居民生活質量的必要步驟”。這是一個很策略的提法。但也不過是一個需要不斷創造條件加以逐步實現的問題。還不能說是解決現實問題的具體策略。　　

下面筆者借用一位網友給出的一個據說是最現實也是最簡單設想，來看看是否有可能讓城鎮里尚未達到如　陳淮　先生所言的“90　-120平方米　”的房子標準的居民實現這樣的居住標準。這個網友說：按照我國目前人口的壽命計算，在城鎮人口日趨老齡化的現實面前，在不久的將來，一對年輕夫婦必須面對同時也必須履行承擔一定程度的贍養“兩至四對老年夫婦”責任的義務。如果將這些老人集聚到一起生活，共用一處住房，那么就會騰出一定數量的房子，這樣以來對這對年輕夫婦來說，也就有了充足的“居住條件”了。這位網友的設想不無道理，但是由此辦來也會生出許多麻煩，由此還會生出可能導致問題激化的情境。因此看來，這樣的一個思路并不是一個很好實行的思路。　　

中央領導反復提出要擴大城鎮里的居民就業范圍，沒有就業就沒有生計，就談不上改善居民的生活條件，但是就業難這又是目前中國的一個突出的問題。現在中央領導鼓勵提倡自謀職業，要求公民尤其是年輕人自主創業，自己解放自己，但是在通往自主就業和自主創業的道路上有多少人能稱心如愿地獲得成功呢？老百姓辛辛苦苦積攢的錢僅夠生存，哪還有足夠的錢來實現90　-120平方米　的“改善性”住房目標呢？　　

有錢的人可以囤積房產，開發商將房地產開發的目標投入到中國的富貴階層，炒房熱導致房價越來越高。據報上說最近海南的一個樓盤的房價竟抄到了10多萬元人民幣每平方米的程度，但是盡管如此樓房的銷量還是見好。這“銷量見好”的前提依然還是中國目前的富貴階層人士給造成的，對一般的百姓來說那也只能“望其樓盤而興嘆”啦！　　

就目前的一般城市百姓的現有經濟條件來看，要想都寬寬余余地住上如　陳淮　先生所言的這個理想的住房，那還是不現實的，還是一個遙遠的愿景。用老百姓的一句心里話說，就是“能吃上飯并且吃得好一點就知足了。能省吃儉用給孩子積攢一些錢保證他能成家立業也就是我們做老人的一個‘成就’了”。　　

在展望中國城市房地產開發業的前景上，諸如像　陳淮　先生這樣的精英是不能按照中國目前的富貴階層的購買力來恒定一般百姓的購買力的。更不能做“書齋式”的分析文章，也就是只從數字入手來展望未來幾十年的中國的房地產開發業的前景，做異想天開的開發設想。　　

當今的中國，決定和引領房地產業繼續向前發展的決策者們，要有“實事求是”的作風，更要按照“實事求是”的原則去做。如果不從中國的實際出發，僅僅是按照開發商和某些政界人士的意愿而大興房地產的開發的熱風，甚至暴風、颶風，其結果將是十分可怕的，其后患也就自在其中了！　　

　2010年02月07日　于心明齋

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