先把話題扯遠一點。上個世紀末，俄羅斯媒體爆料了一篇驚人的政治遺囑，據說它的主人是最早在俄羅斯傳播馬克思主義的思想家·革命家普列漢諾夫。該遺囑預言：隨著生產力的發展，知識分子的隊伍比無產階級增加得更快，在生產力中的作用躍居首位。“布爾什維克”將依次遇到饑荒危機、崩潰危機、社會經濟危機和意識形態危機，最后政權瓦解，這一過程可能持續數十年。　　

可以肯定該文出自一位對馬克思主義頗有研究的理論家之手，而且他的思想偏向社會主義運動中的“社會民主主義”一翼。對此件究竟是不是普列漢諾夫的遺筆，俄羅斯學界展開了激烈的討論。現在看來，“否定說”占據比較有利的地位。我也認同否定說。理由除了遺囑原件早佚，抄件傳承無序，一些用詞非20世紀初葉所有之外，最重要的一點就是：那個時代的馬克思主義者從不對未來做任何帶有具體時間的預測。　　

所以我們也不對中國的房地產市場給出帶有時間的預言，而只是分析它的現狀，談論我們的看法，并一般性地給出方向性的預言。因為我們自覺是馬克思主義者，雖然是尚不成熟的馬克思主義者。　　

第一、中國的房地產價格是虛高的，尤其表現在一線城市　　

此點無論用“租售比”還是“房價收入比”來衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般認為良性運行的房地產市場，租售比為1：200到1：300，房價收入比為4至6倍。我們看北京的情況。現在北京五環內新盤均價已達3萬，一套兩居面積80平方米，總價需240萬，而月租金不過4000元（略高于市價）。假設房主是一對夫婦，他們年收入合計12萬元（略高于北京平均職工工資）。可以得到北京的租售比為1：600，房價收入比為20倍。都遠遠落在可以接受的區間外。　　

有人指出，中國并不征收不動產稅，而相當于不動產稅的部分以國有土地使用權轉讓金的形式被一次性包含在房價之中。所以中國的租售比、收入房價比較國際為低、高，是合理現象。我們不同意這種說法。例如，美國征收不動產稅，除紐約較高外，其他州的稅率都在1%至3%之間。如果我們用2%計算，按中國的土地使用權70年，那么稅收合計為原始房價的1.4倍。也就是說中國的房價應該除以2.4計算租售比和房價收入比。校正后的租售比為1：250，房價收入比為8倍強，也都稱得上偏離正常區間。須知日本東京房地產市場崩盤時房價收入比不過9倍。　　

何況，美國的房屋連帶有土地所有權。中國的只是70年的土地使用權。70年到期后，絕對不會無償延續，因為法律上國有財產是不會白白給人的。或者要再次征收土地使用權轉讓金，至少要加收不動產稅（或費），其稅率未必會低于美國。實際上，國家有關部委正在考慮起征“物業稅”，誰說中國的房價包括了相當于不動產稅的部分呢？比起土地使用權，更值得的擔心的還有建筑物壽命，近日《中國日報》援引住建部副部長的話稱，我國建筑的平均壽命只有25至30年，一些發達國家建筑壽命很長，像英國達到了132年，而美國也達到了74年。中國房地產市場性價比之差，可見一斑。　　

有日資咨詢公司報告披露，上海房價約為東京的1/2至2/3，而上海單位國土面積GDP產出值及工業產出值都只有東京的1/4。　　

美資投資公司GMO報告也認為：上海和北京黃金地段的商業房地產租金，估計大體上與紐約相同，盡管曼哈頓的人均產出是中國大都市的4倍之多。　　

第二、房價虛高的原因　　

有學者認為，中國房價較世界離譜的原因，是所謂“剛性”需求。這是腐見。　　

在市場經濟中，本沒有什么“剛性”不“剛性”的需求。你沒有錢，哪個開發商愿意賣房給你？哪怕你媽想在自己的房子里壽終正寢，哪怕你老婆哭著喊著要套“婚房”。所以，我們說沒有現實消費能力的需求不是真正的需求。大賊任志強是有名的“剛需”吹鼓手，但近日他變口說，房地產好比魚翅，魚翅再貴也不是泡沫。那么魚翅在副食品中算“剛需”嗎？前后邏輯不能一貫，是騙子最大的特點。　　

GMO報告說，中國大城市自有房者已占人口的70%以上，北京住宅建成的速度超過了人口增速，而今年以來房價還在飛漲，顯然不是所謂“剛需”拉動的。　　

房價虛高的原因，我們認為首先在于社會巨大的貧富兩級分化。如我多次引用的資料，關機構在2009年發布了中國3000家族財富榜總榜單，3000個家族財富總值16963億，平均財富5.654億。套用一句樓市中人的口頭禪，叫“窮人知道自己有多窮，不知道別人有多富。”考察印度、俄羅斯等貧富差距同樣很大國家的情況，發現孟買的房價高者也要6萬人民幣左右每平方米，莫斯科的房地產均價約為25000元每平方米。　　

有錢人的錢自然不同窮人的錢，有錢人的錢名為資本。資本最大的特性就是食利性，就是追求高利潤。在中國，近年來，制造業都不如樓市升值之離譜，而股票市場則風險巨大，樓市實是一個獲利巨豐風險很小的投資標的。GMO報告稱，最近已出售的房產有五分之一空置。我估計，投機者擁有房地產所占比例還遠遠高于此數。2009年全國商品房銷售面積是9.37億平方米，其中商品住宅銷售面積大約為6.6億平方米，如果以90平方米一套計算，則可知共銷售了733萬套住宅；若以每套住宅住兩人計算，至少需要1460萬城鎮新增人口去消化那些房子。然而事實是我國每年新增城鎮人口不到1300萬，其中約半數以上的700萬人進了城中村。綜合考慮，剩下的600萬人中大概100萬人要租房住，再加上300萬人為改善居住環境買了二套房。可知每年新增自主性購房者不可能超過800萬。換言之，房地產市場中至少40%的購房面積，屬于投機。據當局有關部門介紹，新建住房開工（按建筑面積計算）在去年前11個月上漲了16％。2010年住房建設預計將再上升20％。如此房屋數量和實際需求之間的差距越來越大，房地產市場中的投機因素也就越來越強。反正得來不費吹灰之力，富人哪把錢當錢！“家教甚言”的劉芳菲（音）買了房馬上有王益幫還貸，她們還會在乎什么租售比，什么理性投資嗎？　　

但是如果我們只把目光停留在投機這個層面的話，就無法看到房價高漲原因的本質。那房價虛高的根本原因究竟是什么呢？要想看清這個問題其實不難，大家分析一下誰從房價高漲的過程中攫取了最大利益就可以得到答案。　　

誰獲取了最大利益呢？首先肯定不是買房自住的“剛需”人群。那么是房產投機者嗎？其實也不是，如果房價下跌，受損首當其中的還是他們，因此每有房市調控的風吹草動，這些投機者往往患得患失、提心吊膽。在我看來，攫取最大利益是獲得土地出讓金的各級地方當局和越來越多的房地產開發商，特別是一些具有央企和更高層背景的特權開發商。這下相信大家就明白了。不管是房價推動地價，還是地價推動房價，反正只要地產價格上升，地方當局的“土地財政”就能增收。而開發商，特別是特權開發商可以容易拿到銀行貸款進行前期開發，開發成本的增加可以輕易轉嫁給購買者從而收回投入，他們也是一群空手套白狼的高手。即使房價過度高漲導致下跌甚至崩盤，土地出讓金已經進入地方當局腰包，而開發商的投入也已經落袋為安，真正受傷的是那些參與房價接力最后一棒的人，不管他們是自住者還是投機客。國有銀行確實會多許多壞賬，不過自有當局用人民的稅收買單，不管是通過注資還是新一次的壞賬剝離。因此，對于當局和開發商來說，能從房價上漲中受益，卻不會因房價下跌或崩盤而受損，他們怎么可能有動力真的調控房價？另外不可忽視的是，許多代表地方當局進行投融資的公司，如城投公司等，都是以土地作抵押品獲得貸款的，地價下跌意味著抵押品價值的重估，很多債務將被降級。因此地方當局是絕對不愿意看到地價房價下跌的。　　

這就解釋了為什么我國的房地產市場如此不合理，而仍然能夠維持不至于崩盤。因為我國就是一個一切都不很合理甚至很不合理的國家。　　

第三、房地產調控措施，既無目標，哪來結果？　　

有些人奢談什么房地產市場的調控。實際上放下桃紅色的幻想，我們不難發現，房地產市場調控連目標都還沒有，哪來結果？　　

據說需要“遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”請問何謂部分城市，何謂過快上漲？有無明確指向？難道這是個心理學概念嗎？如果要明確上述兩點，最起碼我們需要一套全國房價預警數據，至少包括：全國城市住宅類建筑物的存量面積、全國城市每年新增住宅類建筑物總面積、全國累計已售商品房出租率和空置率、全國新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率，等等。實際上這套系統現在還沒有。據正在參與上述系統建設的工作人員說，他們“不過是為了做一個東西而做一個東西”！　　

順便還想披露一個秘密。有人告訴我們，北京市建委曾計劃搞一次全市房地產的調查，以明確房屋所有權人的情況。這項調查，完全不需要外調，不過是從房產局的檔案中找出所有房本，將其信息錄入電腦而已。但最終遭遇強烈反彈，沒有搞下去。因為擁有幾套房的人，大多是官僚和豪商等權貴，他們豈會讓你去調查？　　

“滿足人民群眾基本住房需求”更是一句空話。基本住房需求到底是家家有房住呢，還是家家有住房？農民包不包括在內？保障的方式是居住地原則還是戶籍原則？都是沒影兒的事。　　

至于某些人說的當局不愿意抑制房價地價的原因是怕因為房價崩盤造成經濟下滑，在我們看來這根本是混淆是非。因為房價高漲擠壓了投入制造業的資金，同時高漲的房價導致“剛需”的萎縮，壓抑對房地產上游如鋼鐵、水泥等建材行業以及家電、紡織等（搬個新家總得添置新電視、新窗簾的吧）消費行業的需求，也就是說，恰恰是房價高漲造成實體經濟萎縮而泡沫經濟膨脹，只有戳破這個泡沫才能贏來實體經濟的真實增長。　　

第四、城鎮化的持續拉動是想象出來的　　

有很多人，拍腦袋想農民總是想進城的，進城總要買房子的。這樣就可以給中國虛高的房價帶來持續的拉動。然而進城也好，買房子也罷，這都是需要成本啊！我們說窮人不知道富人有多富，而富人其實也未必知道窮人有多窮。全國居民現在的儲蓄存款只有21萬億元多，人均略高于15800元。若考慮占人口多數的農民只占有社會財富的少部分——這一貧富兩極分化的現實，不難得出農民的人均存款還遠遠到不了此數的結論。若一個農民家庭按四口人算，全家存款估計不會超過6萬元。除了存款，很難想象農民還有什么有價值的東西。2009年全國平均房價為2600余元每平方米。我們假設農民城鎮化后住的地方還要比全國平均水平差，那么約為2000元每平方米，則農民買一套100平方米的房子至少要20萬元。錢從哪里來？　　

何況，農民不同于工人，醫療、養老都迫使他們長年備有一定量的現金。何況，絕大多數農民都已有自己的房子。何況，全國二三線城市的房價（包括長三角等經濟發達地區的小縣城）已在飆升。何況，城鎮化著眼的大頭其實是鎮，而一個鎮在中國往往只能輻射周邊三四十平方千米的范圍，也就是說一個鎮最多距農民現住址十幾公里，很難想象農民會為了跑到十幾公里外去過稍微城市化一丁點兒的生活而舍棄祖業，另買房子。2009年中期有媒體報道南京農民工入戶籍政策出臺半年，僅一人申請入籍南京，原因是農民往往舍不得老家的土地和房子。南京戶籍的吸引力如此慘淡，遑論其他城鎮（尤其是鎮）了。　　

我們指出，現在很多地方的城鎮化，實質乃是逼農民買房進城的惡政。地方當局不重視甚至阻礙鄉村衛生所的建設和監管，撤銷村級小學·幼兒園甚至歸并鄉級學校到鎮里，使得農民如果想接受稍微良好一點的教育、衛生服務，就必須買房進鎮。就我們觀察，就算如此。縣城以外小城鎮的商品房銷售大多并不理想。　　

第五、中國的房地產將會怎樣。　　

預言未來，總是吃力不討好的。　　

我們先羅列房地產市場所有的可能結果：一曰定，二曰升，三曰降。其中，降又可以分為崩盤或逐漸回歸理性價值；升又可以分為增幅放緩或保持瘋漲。以下簡單分析。　　

定？現在看來，維持目前水平最不可能。現在房屋供求關系中，投機者的地位越來越重。因為投機者在房屋所有人中已占有較主要地位，而一般自住型房屋的所有權人不會輕易出手，哪怕房價上漲很大。現在房屋的出租所得，尚且不如銀行的同期利息。如果房價長期恒定，他們的投機利益就會落空，自然要脫身。這樣房價自然要下跌。　　

升？從短期看，升的可能性還是較大的。因為決定開發商、投機者能否承擔空置、利息等的損失，將高房價維持下去的，乃是資金鏈是否會斷掉。眾所周知，中國人民銀行其實不是人民的銀行而是權貴的銀行。中國證監會的數據顯示，大約有20%的銀行新增貸款直接流向了房地產市場。只要此種情況不改變，房價想要在短期內止漲回穩，那是比較困難的。而且上文說過，投機已經占據了我國房地產交易的主要部分，開放商在某種意義上就是土地交易的投機者，那么短期之內房地產還是會以瘋漲為主，且漲幅不會很小。　　

降？房價持續上漲的結果就是，人民都成為房屋交易的看客。我們想每平方米5萬元和30萬元，對老百姓并有沒有本質的差異，都是買不起而已。如果絕大多數人，買了房的放棄改善居住環境的想法，沒買房的甘做“空軍”——那簡直是一定的，那么房價的上漲就會抽心一垮。開發商、投機者不可能永遠只滿足帳面資產的增長而不提現的，提現數量大于買盤數量的這一天不會太遙遠了。因為合理預計，2015年到2018年間，我國的人口就會開始負增長。若遇到國際關系影響，他們更可能集中出貨，而社會上根本沒有足夠的貨幣購買力去收盤！　　

中國不是純粹市場經濟國家，也不是計劃經濟國家。所以確切地估計房地產業的發展，的確很難。但我們想，價值規律總是要作用于中國的，不然它就不成其為規律。價值規律的體現就是：第一、勞動創造價值。空置在那里的房子，毫不參與國民經濟，價值自然不可能擴大；而且應該在縮小，因為在折舊，使用價值在縮小。那么它的價格瘋漲，一定是人為的。第二、供求關系影響價格變動。房屋也是商品。經過上文的分析，我們可以認為房屋已經供過于求，而且每年不斷新增（呈加速趨勢）超過需求的空置房屋。現在不降價，那是宏觀經濟在人為托市。實際上就是當局為刺激經濟，選擇流動性過剩。但流動性過剩造成的巨大通脹壓力，又必須避免落到基本生活物資上，二十多年前物價闖關引起的波瀾，他們肯定記憶猶新。所以要靠放任房地產的瘋長來回籠貨幣。但就能確保通脹的狂瀾始終被阻擋在房地產市場，而不奔流到社會全局嗎？今年以來CPI已經上漲了2.7%，國際公認的警戒線為3%。看來要么房價降下來，要么物價全面跟上去了。　　

人為終究不能抗拒規律，“形勢比人強” 深刻地揭示了這一鐵的法則。所以我們還是崩盤論者。　　

其實，我們也希望精英能科學引導，使得房價理性回歸到它客觀所允許的范圍。然而他們造的孽，硬要他們改正，未免太苛求。還是不要抱太大希望的好。　　

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