上帝和美帝是怎樣刺破中國房地產(chǎn)泡沫的
 ----中美房價戰(zhàn)的悲慘結(jié)局
原文：http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/390900.shtml
 
 上帝欲其亡,必先令其狂。美帝欲喝啤,令我加泡沫。
 房市的瘋狂為何不可能永遠?房地產(chǎn)泡沫是怎樣被戳破的?想預(yù)知未來合理房價嗎?一篇比一般碩士論文更精彩的奇文會回答你的問題。
 真理越辯越明,歡迎大家討論和指正,4種人除外：估計局官員，加減乘除還不熟練的學(xué)前班兒童,董藩指導(dǎo)的學(xué)生,只想忽悠老百姓的人。
 沒有耐心的,只看小標(biāo)題。
 
 一.我國對“中美房價戰(zhàn)”喪失警惕性,對房價調(diào)控優(yōu)柔變寡斷,房地產(chǎn)泡沫可能被上帝和美帝戳破
 你除了在我這里聽說過“中美房價戰(zhàn)”這個詞匯以外,你可能沒有聽說過吧?至少倌員口里沒有說過,至少正俯對中美房價戰(zhàn)喪失了基本的警惕性。
 2010年3月，房價已經(jīng)相當(dāng)于股市的6000點,可是正俯還像請客吃飯那樣溫良恭謙讓地“空調(diào)”。
 泡沫被動破裂是死。如果“空調(diào)”，房市不能由牛轉(zhuǎn)熊，泡沫就會越來越大。反復(fù)縱市、托市、救市，用新泡沬掩蓋舊泡沬,是危機的累計。最終是物極必反、盛極而衰的客觀規(guī)律起作用，結(jié)果是硬著陸。
 泡沫主動刺破也是死。如果鐵腕打擊房市，開發(fā)商和炒房客出乎意料，措手不及，必然損失慘重。房價大跌,導(dǎo)致股市大跌，中產(chǎn)的股票虧損,無力買房。企業(yè)老板的股房全線虧損,導(dǎo)致企業(yè)倒閉半倒閉增多。GDP難以保8,導(dǎo)致失業(yè)率增加。哪個政府愿意在自己手里泡沫破裂?但是,任何房地產(chǎn)大泡沫都無可奈何地破裂了.
 主動戳破泡沫的蹤影，到2010年3月還是牧童在喊狼來了。
 調(diào)控總是成為空調(diào)，軟弱無力的狀況難以改變。
 中低位上漲默許,高位維穩(wěn),大跌救市，如何軟著陸?
 當(dāng)官的仍然希望保持高價,穩(wěn)步緩慢上漲.
 講話都是穩(wěn)定價格防止過快上漲和合理，從來不說降。
 誰說剎住炒房沒手段,二套房首付百分100或物業(yè)稅就剎住了。
 大米、飲用水、汽油更剛需,為何就能控制得嚴(yán)嚴(yán)實實?
 印鈔票積極主動，沒有節(jié)制的狀況難以改變。
 地方官對調(diào)控陽奉陰違，敷衍了事的狀況難以改變。
 地方財政嗷嗷待哺，依賴賣地的狀況難以改變。
 土地拍賣頻頻舉牌，瘋狂漲價的狀況難以改變。
 GDP發(fā)展依賴房價，已被綁架的狀況難以改變。
 住房開發(fā)壟斷，其他渠道被堵住的狀況難以改變。
 銀行大放按揭，杠桿放大泡沫的狀況難以改變。
 房市倌商勾結(jié)，狼狽為奸的狀況難以改變。
 社會分配不均，貧富懸殊的狀況難以改變。
 開發(fā)商有恃無恐，唯利是圖的狀況難以改變。
 炒房客愚昧瘋狂，死也不賣的狀況難以改變。
 自住剛需害怕通脹，恐慌不已的狀況難以改變。
 保障性住房建設(shè)緩慢，僧多粥少的狀況難以改變。
 不看廣告看療效,上帝能把以上狀況加以明顯改變嗎?
 不讓大跌，就會高位上下寬幅震蕩。
 逆水行舟不進則退，高位久盤必跌。
 欠債必然要償還,暴漲之后必然是大跌。
 你見過大吃大喝后不需要拉的人嗎?
 違背客觀規(guī)律必然受到懲罰,上帝對中國不可能例外。
 最終使得房市硬著落的最大可能是:
 上帝戳破。在“中美房價戰(zhàn)”敗局日益明朗,在客觀規(guī)律的這個行刑官的發(fā)出開斬令時,千鈞一發(fā),萬不得已,只好丟卒（房地產(chǎn)）保車（銀行和經(jīng)濟）,正俯開征物業(yè)稅。那時，為時已晚,軟著落的基礎(chǔ)喪失,硬著落已經(jīng)在劫難逃。
 美帝戳破。雞蛋有縫,引來蒼蠅。泡沫溢出,送客喝啤。美國經(jīng)濟戰(zhàn)全面推進,中國在匯率戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)、成本戰(zhàn)、定單戰(zhàn)等方面節(jié)節(jié)退步,出口受挫,索羅斯們發(fā)起攻擊,部分外資出逃,刺破以房地產(chǎn)泡沫為代表的經(jīng)濟泡沫。美國大有斬獲，大腹便便,地位提升。中國元氣大傷,經(jīng)濟損失,進入夾起尾巴的“沉默的10年””,真正的韜光養(yǎng)晦開始了。
 
 二.中美房價戰(zhàn)只是中美經(jīng)濟戰(zhàn)的一部分。房地產(chǎn)泡沬可能在中美經(jīng)濟戰(zhàn)全面推進的情況下被美國戳破
 米國是唯一的世界霸主，對世界經(jīng)濟拉升十幾年后，會震倉洗盤一次，用貨幣戰(zhàn)爭把一個主要競爭對手搞垮，然后他再往上拉升。世界經(jīng)濟的莊家是美國，中國只是一個頭腦發(fā)熱的股民，最終的贏家當(dāng)然是美國。
 歷史上,在經(jīng)濟上吃過美國大虧的國家有英國(英鎊被米元取而代之)、蘇聯(lián)(兩霸成一霸)、日本(失去的十年)、東南亞各國(東南亞金融危機)、俄羅斯(石油147美元到34美元遭受重創(chuàng))。這一次可能想“吃中國”。目前中國經(jīng)濟的表象與日本“失去的10年”之前的狀況有許多相似之處。如果象18年前日本那樣,日元先升值后貶值,出口大增到大減,大印鈔到少印鈔,地價房價大漲到大跌,我們的經(jīng)濟可能嚴(yán)重受挫,進入“沉默的十年”。
 高房價嚴(yán)重損傷內(nèi)需,基建特別是房地產(chǎn)許多是在浪費,美國只要通過氣侯戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)、成本戰(zhàn)、貨幣戰(zhàn)、匯率戰(zhàn)、定單戰(zhàn)打垮出口,經(jīng)濟的三架馬車就會全部趴下,GDP就會變成雞的屁。
 2009年,美國發(fā)動了氣侯戰(zhàn),圖謀對我出口企業(yè)征收碳關(guān)稅,企業(yè)利潤將下降。
 2009年,美國發(fā)動了貿(mào)易戰(zhàn)，先有輪胎特保案，后來蔓延擴大,西方其他國家積極跟進。
 2007年以來,西方發(fā)動了成本戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)大躍進，鋼鐵需求猛增,西方連續(xù)每年大幅度提高鐵礦石價格,企業(yè)成本大增，不堪重負。這是炒房導(dǎo)致的漁翁得利。美國操縱定價權(quán),石油、有色金屬礦價、農(nóng)用鉀肥、大豆等,我們都吃了大虧。
 2009年9月20日G20峰會上奧巴馬說“人民幣匯率必須升值，中國出口必須減少。”2009年,我們的人民幣印得比美元多,應(yīng)該是人民幣貶值才正確啊,可見美國醉翁之意在于打擊我國的出口。
 2009年10月3日，7大工業(yè)國在土耳其發(fā)表宣言要求人民幣升值。
 2009年10月4日，國際貨幣基金要求人民幣升值.
 2009年11月13日亞泰經(jīng)合組織21個成員國要求人民幣升值。
 2009年11月30日，歐盟要求人民幣升值。
2009年12月31日,《紐約日報》發(fā)表對中國人的元旦祝詞，標(biāo)題是《2010年是中國的年》，說：中國操縱人民幣匯率不升值，說：中國剝削全世界。
 2010年1月，歐洲報紙說“中國出口首度超過德國，中國靠出口拉動降低了中國的失業(yè)率，卻讓歐美失業(yè)率上升,中國出口之所以上升因為中國操縱人民幣匯率。”
 2010年2月5日，加拿大峰會7大工業(yè)國對人民幣施壓,要求升值。
 2010年3月11日，奧巴馬向中國施壓，要求中國進一步向“以市場為導(dǎo)向的匯率”機制過渡。他指出，“在對外貿(mào)易中出現(xiàn)赤字的國家需要更多地儲蓄和出口，而對外貿(mào)易出現(xiàn)盈馀的國家則需要提振消費和國內(nèi)需求。”
 我國同意人民幣升值是死路一條。
 目前,出口企業(yè)的采購、生產(chǎn)、工資支付等在境內(nèi)用人民幣支付6.5元，賣得1美元可以轉(zhuǎn)換到6.8元人民幣。假設(shè)人民幣匯率由6.8升值到6,賣得1美元只能轉(zhuǎn)換到6元人民幣,出口商虧損。
 目前,美國進口中國6.8元的商品需要1美元。人民幣升值到6后,美國進口中國的商品需要花1.13美元，有的就會轉(zhuǎn)買其他國家更便宜的商品,中國的出口量就減少了。
 2010年3月,左小蕾說:“大部分出口企業(yè)利潤在3%左右，90%以上的企業(yè)，人民幣升值1%，利潤就減少1%。”所以,如果人民幣升值10%，大多數(shù)出口企業(yè)將倒閉半倒閉,失業(yè)率將大增加。
 5年前的很多年里,匯率總是8.2,人民幣升值到6的話,有的早期進入的外資可能撤走。假如15年前有一外商以1億美元換8.2億元進入中國,當(dāng)時半買半送的土地廠房總值已經(jīng)增值10倍,加上經(jīng)營利潤,有30億元。如果升值到6,他可以換成5億美元出走。1億美元來,5億美元走,百分400的利得。這其中的4億美元許多是剝削我們的所得,許多是我們自己抬高地價房價的漁翁得利。
 不同意人民幣升值也是死路一條,
 如雷貫耳的指揮令你不從,美國就會惱羞成怒,可能對多數(shù)產(chǎn)品征收人民幣匯率反補貼關(guān)稅,產(chǎn)品沒有利潤,必然倒閉半倒閉一大批。使你屈服的牌子多得很,獨立牌就夠了。你看,2010年初對臺軍售,接見達賴。你想,還有亞克西問題。
 中國的貨幣發(fā)行機制是貼緊美元的，基礎(chǔ)貨幣主要是根據(jù)貿(mào)易順差和國外投資所增多的美元來增印鈔票。外匯和引資減少,則印鈔票就放慢,通貨緊縮就出現(xiàn)了,到處缺錢,房價就下跌了。
 出口企業(yè)倒閉半倒閉,成千上萬的人員減薪,失業(yè),家庭陷入經(jīng)濟困難,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住剛需減少,于是房租下跌,房價下跌。間接刺破了房市泡沫。
 房價下跌,相關(guān)股票占半壁江山,股市大跌,企業(yè)老板股房全線虧錢,半倒閉的就倒閉了。三角債使得倒閉一個牽動五個,骨牌效應(yīng)就出現(xiàn)了。
 2009年，美國投資大師查諾斯說中國房市泡沫超迪拜1000倍。他可能是說中國房市泡沫破裂的損失超過迪拜的1000倍。雖然有些過激，但100倍的損失也夠慘的了。
 進入中國的熱錢和外資有N萬億元，一旦出走一部分，留在沙灘上的中國投機者們就會渴死，曬死。
 政府不能印鈔票救市，因為熱錢撤走的時候美元兌換后留下大量的人民幣，必須加息將這些人民幣收回銀行，否則物價飛漲,人心浮動。當(dāng)時,泰國和越南都是大幅度加息到百分一二十。只要加息到百分十，開發(fā)商、炒房客和房奴的資金鏈就會斷裂。
 那時，有房的拋售，沒房的不肯接手。熱錢是慢慢撤出的，貨幣緊縮政策會持續(xù)幾年。于是，熊市不言底，跌跌不休。 12年前的亞洲金融危機，香港出現(xiàn)幾十萬家百萬負翁。2012年后,我國可能出現(xiàn)幾百萬家十萬負翁。
 我國通過控制人民幣升值留住外資已經(jīng)身不由己,政府能做的只有“三個控制”,控制印鈔票數(shù)量,控制房價,控制股價。
 
 三.中美房價戰(zhàn)是與貨幣戰(zhàn)同時進行的,其重要考察指標(biāo)有中美通脹比、房價收入比
 美國發(fā)動了房價戰(zhàn)和貨幣戰(zhàn)。文化人對中美印鈔戰(zhàn)基本清楚。但是,至今能夠理解和覺察中美房價戰(zhàn)的人鳳毛麟角。美國只要輕輕把房地產(chǎn)牌啤酒瓶打開,我們的經(jīng)濟泡沫就夠他們免費大吃大喝了。
 房價收入比的比較。次貸危機后,美國大力擠壓按揭泡沫,把房價收入比4.6下降為4一帶 ,每一座樓房都變成一臺燒鈔機。2005年以來,特別是次貸危機后,中國正俯通過救市托市,放任炒作房地產(chǎn),按揭泡沫大增,把房價收入比上升到25一帶,每一座樓房都變成一臺印鈔機。
 中美通脹比，是指中國通脹倍數(shù)與美國通脹倍數(shù)之比,揭示中美房價戰(zhàn)與印鈔戰(zhàn)中我國上當(dāng)多印鈔票的事實。
 指望政府再次印鈔票救房價的人，不知道中國央行總經(jīng)理周小川的后面站著一個叫做奧巴馬的世界警察。強盜要刺破泡沫，我國不應(yīng)該再吹大泡沫。
 中國長期依賴美國需求的世界工廠模式，企業(yè)生存已經(jīng)在很大程度上被美國控制了。中國買入1萬多億美元“國債”和“債券”，外匯已經(jīng)在很大程度上被美國控制了。 許多人只看到我國在大印鈔票，沒有看到我們的印鈔票的多少已經(jīng)在很大程度上被美國控制了。誰控制了世界印鈔票的大權(quán)，就等于控制了世界全部財富。
 我國在股市、油市、礦市、債市、匯市、期市、房市、世界工廠上已經(jīng)被剝削了數(shù)以十萬億人民元計的資金資產(chǎn)？比日本用槍炮奪走的多得多。日本也就掠奪8年，米國的掠奪是長期的，將持續(xù)到米元霸主不復(fù)存在之時。
 米元弱勢是一種“多印錢以吃錢”的剝削手段。米國大幅減息，喧染金融事件，利用各種機會，將大量白紙印成米元，逼人珉幣對米元升值，從而將更多的米元趕進我國來買股買房買礦。
 2007年后的米國次貸危機，發(fā)展為世界性金融危機，惡化為世界性經(jīng)濟危機，導(dǎo)致2008年通貨緊縮。2009年，美國中央銀行行長伯南克先生的貨幣政策，讓全世界基礎(chǔ)貨幣創(chuàng)世界紀(jì)錄的增長20%左右，全球通貨緊縮變成通貨膨脹，經(jīng)濟步入衰退。
 美聯(lián)儲的零利率導(dǎo)致美元不斷涌入，使得中國出現(xiàn)投機狂潮。我國實行的是外匯管制，米元必須兌換成人珉幣才能流通，政府將出口企業(yè)的美元和外資的美元收上來，然后發(fā)行相應(yīng)的人民幣給予企業(yè)，于是我國不得不對應(yīng)地加印人珉幣，所以熱錢泛濫、輸入通貨膨脹。
 米國用1米元紙幣，換取我們價值1.2米元以上的實物，再用1米元的債券（白條）回收這1米元紙幣。因此，米國事實上有兩種貨幣，米聯(lián)儲印刷的米元和財部印刷的債券（白條）。債務(wù)太多無力償還時，米聯(lián)儲可以直接印刷米元回收財部打出的白條，結(jié)果是貶值，事實上就是賴賬。
 美國超印鈔票這種情況被夸大了，并且制造了對人民幣的恐慌。央行上了美國人的大當(dāng)：既然你美國可以大印鈔票，我中國當(dāng)仁不讓，不印白不印，于是鈔票印得更多。結(jié)果，2009年超印的人民幣吹大了房市泡沫。中國高房價催生了經(jīng)濟泡沫，每一棟樓房都成為一臺印鈔機，房價增加了幾十萬億人民幣資產(chǎn)。
 資本具有避險性，哪里的泡沫大，貨幣從哪里流出，哪里就會通貨緊縮。如果泡沫繼續(xù)催大，外資就可能流出，至少流入減少，房價股價必然大跌。如果我們不斷大印鈔票，美國就會用針刺破人民幣泡沫。當(dāng)資金杠桿拉長到一定程度，當(dāng)泡沫大到一定程度，奧巴馬一個普通的言行都可能引爆泡沫。
 其實呢，米國只是虛張聲勢，印鈔票沒有人們想象的那么多，因為有喪失選票和喪失貨幣霸主地位的風(fēng)險，因為人家的房市大跌，每一棟樓房都成為一臺燒鈔機，消滅了許多美元資產(chǎn)，因為大量資金換成美元進入美國避難。歸根到底，美元還是世界上最堅挺的鈔票，它的印鈔票還是最有節(jié)制的。不然，為何全世界的有錢人第一喜歡的總是美元。
 通貨膨脹的惡果已經(jīng)危及美國經(jīng)濟和選民生活，2010年2月，美聯(lián)儲上調(diào)貼現(xiàn)利率。這是美國通貨緊縮的信號，這是美聯(lián)儲回收美元的信號，此后可能加息。美國經(jīng)濟和美元進入了新的一輪上漲周期,美國資本市場和美元指數(shù)在同步上漲。熱錢已經(jīng)基本售完在中國持有的不動產(chǎn)。
 2009年，在國際市場上高價搶購黃金的大多是中國人。2009年，中國房市瘋狂上漲。2009年底后，美國人在大談中國房產(chǎn)泡沫，世行行長大談中國房產(chǎn)泡沫，美國頻頻舉起貿(mào)易保護主義大棒，要挾人民幣升值，美元指數(shù)在上漲，表明美國要刺破世界第一大泡沫黃金泡沫和世界第二大泡沫中國房地產(chǎn)泡沫。
 美國為了損人利己,有時搞輸入型通貨膨脹，有時搞輸入型通貨緊縮，所以，以通貨膨脹為理由而買房的炒房客和房奴，其實是上了美國人的當(dāng)，最終結(jié)果是在通貨緊縮中套牢虧錢。
 為了應(yīng)對嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟形勢，為了""車馬炮""的大局，我國將不得不丟卒（房地產(chǎn)）保車（經(jīng)濟）；為預(yù)防國際熱錢出逃，開始進行與美國的通貨緊縮的比賽，已經(jīng)2次提高銀行準(zhǔn)備金率，已經(jīng)幾個月減持美國國債，可能就要加息；為了防止房地產(chǎn)泡沫破裂，已經(jīng)開始調(diào)控。當(dāng)官的，人在屋檐下，不能不低頭；人在江湖，身不由己啊。
 
 四.房漲通脹比很高,炒房客上了中國印鈔廠的當(dāng),周小川上了美國印鈔廠的當(dāng)
 房漲通脹比,是指8年來房價上漲倍數(shù)與通貨膨脹倍數(shù)之比,揭示房價泡沫比人民幣泡沫更大的的程度。
 超漲就會超跌。牛市后面就是熊市。二線城市的市E,8年里房價已經(jīng)上漲5倍。按照波浪理論，一般會下跌百分50。
 過去8年，鈔票實際貶值大約百分100，以工資來說，一個白領(lǐng)8年前是3000元，目前也就上漲到6000元。一個農(nóng)民工8年前是800元，目前也就上漲到1600元。大米、豬肉、大白菜8年的漲幅沒有超過1倍。5倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的鈔票泡沫呢？房價已經(jīng)把今后10年的通貨膨脹也透支了。
 2009年，房價上漲了50%，物價平均上漲幅度不大。8年來，某市從每平米3000元上漲到15000元，百分500。1平米賣1.5萬元，目前蓋房建安成本在0.1萬元上下，即使今后鋼筋水泥和工資等再上漲百分100，也就0.2萬元。說明上漲的主要原因不是通貨膨脹，只是借口通貨膨脹的忽悠和瘋狂炒作。
 確實在大印鈔票，但是房托故意夸大。現(xiàn)在全國的資金資產(chǎn)大于500萬億元,通貨膨脹百分100就是印500萬億鈔票 / 10年 = 每年印鈔票50萬億的鈔票。明顯不會印這么多。
 印鈔票是剪國際羊毛，如果真的會大貶值，外資、臺資和港資的資金被剝皮，他們就會大逃亡，所以最恐慌的不是你，應(yīng)該是周小川們。
 物業(yè)稅是剪國內(nèi)羊毛，是國際慣例，富人獻血量比印鈔票多幾倍。有了物業(yè)稅，周小川就不需要大印鈔票了。
 物極必反的客觀規(guī)律永遠在消滅虛擬鈔票。一個次貸危機，全球虛擬資產(chǎn)蒸發(fā)了50萬億美元。各國除了正常的以外，為了救市而多印的鈔票在20萬億美元以下。
 8年來，每一棟樓房都成為一臺印鈔機，房價增加了幾十萬億人民幣資產(chǎn)。一旦房市大跌，每一棟樓房都成為一臺燒鈔機，消滅大于十萬億元人民幣資產(chǎn)。
 大家把錢流入蓄水池，危機一來，股跌、房跌、期貨跌和銀行壞賬，就會消滅幾十萬億泡沫市值，大家不敢投資，不敢消費，到處缺錢，通縮又來了。
 以通貨膨脹預(yù)期買“泡沫房”,結(jié)果出乎意料，物價上漲導(dǎo)致加息，加息導(dǎo)致通貨緊縮，通貨緊縮導(dǎo)致房價大跌。2008年就是通貨緊縮導(dǎo)致房價大跌。
 從長期看,通貨膨脹不得不防，但是，瘋狂炒作后的房價已透支了10年的通貨膨脹,所以推遲三五年等待熊市再買房是安全的。
 今后5年，30萬元錢存在銀行最多虧10萬元，等待通貨緊縮再買房，可能便宜40萬元。
 住房本是象自來水和大米一樣的民生產(chǎn)品，卻被當(dāng)作高杠桿的期貨來炒作。惡性通脹真的來臨，剛需和房奴為就業(yè)和吃飯發(fā)愁，誰還有錢買房和月供？所以住房就變成一棵草。
 1000萬元的房子，下跌百分40，300萬元的首付不見了，成為100萬元的負翁。想賣出房子來解決月供問題，可是，銀行不讓你賣出，因為房子的600萬元價值全部是銀行的。
 許多人認(rèn)為：“房子是實實在在的東西，而貨幣只是紙上富貴”。你那么討厭紙幣，那么喜歡實實在在的東西，請你用1000萬元買10平米的房子好嗎？
 價值特別高估的東西如何保值增值? 用紙幣，以黃金的價格買入實實在在的鋼鐵，如何保值增值？就像房地產(chǎn)股炒高到6124點時，不但不能保值增值，還會虧錢。
 在通脹預(yù)期下房價可以大漲，物極必反，到時有通縮預(yù)期當(dāng)然也會大跌。
 通脹初中期房價會大漲過頭，通膨后期房價總是下跌過頭。
 
 五.首付按揭比呈現(xiàn)遞增趨勢,炒房客上了銀行的當(dāng),銀行誤入本來是為炒房客和房奴設(shè)下的陷阱
 首付按揭比,是指首付數(shù)與按揭數(shù)之比,揭示房價不可能永遠上漲的事實。
 放任高桿杠的按揭,銀行最終會倒閉,所以二套房按揭不得不從緊，而且隨著房價上漲會越來越緊。以前二套房的首付按揭比是2:8,近二年是3:7,2010年是4:6,再上漲就可能是6:4,進一步上漲就可能是8:2。這樣的收緊是必然趨勢,房價見頂下跌是遲早的事。深諳此道的人先賣,熊市就來了。原委如下。
 8年前，在二線的E市,民眾沒有按揭的習(xí)慣，能夠拿出30萬元以上的人不多，所以100平米的房價難以超過30萬元，房價平穩(wěn)。
 銀行是高房價的罪魁禍?zhǔn)住榱速嶅X，銀行編了一個美國老太太貸款買房的故事,開發(fā)商和炒房客憑借銀行3.33倍的杠桿，30萬元的房價很快就炒到了100萬。
 我們的房市就像銀行拿出百分70的資金讓大家來搏傻,就像玩按揭擊鼓傳花。最終,成也蕭何，敗也蕭何。
 在二線的E市,陳大的真實還貸能力只有20萬元,他以真的收入證明，用剛買進的房子（新的801號房）抵押向銀行按揭20萬（總價30萬元），漲價后賣出。銀行沒有風(fēng)險。
 接手的王二，漲價后賣出。銀行基本沒有風(fēng)險。
接手的張三的真實還貸能力只有50萬元,他以真的收入證明用剛買進的房子（較新的801號房）抵押向銀行貸款50萬（總價71萬元），漲價后賣出。銀行有小風(fēng)險。
接手的李四,漲價后賣出。銀行有大的風(fēng)險。
接手的趙五的真實還貸能力只有70元,他以假的收入證明，用剛買進的房子（較舊的801號房）抵押向銀行貸款120萬（總價171萬元），漲價后賣出。銀行有半倒閉的風(fēng)險。
 接手的韓老六的真實還貸能力只有80萬元,他以很假的收入證明，用剛買進的房子（半舊的801號房）抵押向銀行貸款160萬（總價229萬元），漲價后賣出。銀行有倒閉風(fēng)險。
 接手的阮小七,接手的周扒皮,接手的臭老九,漲價后賣出,銀行有大倒閉風(fēng)險。
 接手的王十的真實還貸能力只有100萬元,他以假的沒譜的收入證明，用剛買進的房子（破爛不堪的801號房）抵押向銀行貸款400萬（總價571萬元），漲價后賣出。總行也有倒閉的風(fēng)險。
 銀行一路都有評估和看房,當(dāng)然比任何人都清楚801房的真實價值只有50萬元上下。“按揭擊鼓傳花”的游戲不斷進行下去，按揭數(shù)額就不斷增多,就是放任泡沫不斷增大，放任堰塞湖積水不斷上漲，銀行最終會倒閉半倒閉，行長們的交椅也倒臺了,所以到了－定的時候,銀行必然對按揭數(shù)額進行控制，說明房價漲久必跌。
 按真實的家庭收入來把關(guān)，壓低評估標(biāo)準(zhǔn)，對需要按揭120萬元（總價171萬元）而真實還貸能力只有70元的趙五，按揭只批準(zhǔn)70萬元，他買不起。于是，按揭80萬元（總價114萬元）的炒房客李四們難以找到下線，拿著的就是最后一棒。
 我們的官僚主義嚴(yán)重，許多文件落實不了，許多問題總是扯皮，積重難返。銀行可能對文件陽奉陰違，我行我素，反正銀行的一屁股爛賬損失歷來都是印鈔票來補窟窿，所以表面上已經(jīng)叫停，實際對趙五還在暗度陳倉，但是，如果讓需要按揭160萬元（總價229萬元）而真實還貸能力只有80元的韓老六過了關(guān)，那么，一旦下跌到總價剩余80萬元(2008年底下跌后的地價),一套就虧損149萬元,就像堰塞湖決堤了。要知道,銀行是高杠桿的生意,100個貸款,只有5個是自己的錢,虧6個就資不抵債了。
 物極必反、盛極而衰。如果房價繼續(xù)上漲，最終必然向真實價值50萬元的方向跌下去，熊市不言底,于是,昏倒的炒房客一大片，開發(fā)商跑路的一大幫，爛尾樓一大片，銀行收房一大堆，損失慘重，這里的金融危機就可能出現(xiàn)了。
 銀行會后死,所以銀行會先跑,不跑的炒房客就先死了。
 
 六.“招拍掛”將有效自住剛需一網(wǎng)打盡,竭澤而漁后拍地方式魚死網(wǎng)破
 2010年兩會前夕,厲以寧提出“先定房價,再定地價”的觀點。兩會有提案建議，平價房應(yīng)改革現(xiàn)有供地方式，以“定地價、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設(shè)方案，綜合打分高者得”方式招標(biāo)供地。
 其實,現(xiàn)有的價高者得到土地的拍地方式已經(jīng)不得不改變了,因為它成了危害中國經(jīng)濟的白粉。
房價大漲的最主要原因是倌家拿走的錢過多，特別是“招拍掛賣地方式”使土地不斷上漲，這是有目共睹的事實。不管地價是不是占房價百分23，反正加上幾十個章幾十種稅費，加上給各級貪官的各種紅包，開發(fā)商公開說，倌家拿走的錢大約百分60。
 【拍賣土地的擊鼓傳花】的主要特點是“傳花速度很快”。房價上漲3000元需要一年半載。在拍賣會上，瘋狂的開發(fā)商在30分鐘里就出現(xiàn)幾十次的擊鼓傳花，于是樓面價上漲3000元只需要半小時。于是，近幾年的100平米的房價出現(xiàn)了一年大約20萬元、30萬元、40萬元......的加速上漲的趨勢。
 【拍賣土地的擊鼓傳花】的后果是，經(jīng)常出現(xiàn)“面粉高于面包”的情況。地價漲導(dǎo)致房價漲，房價漲促使地價漲，地價再漲帶動房價再漲，就象“雞生蛋，蛋生雞”一樣，惡性循環(huán)，加價不止，沒有最高，只有更高。再大的氣球也會在短期內(nèi)被吹破。
 【拍賣土地的擊鼓傳花】的后果是，再多的剛需也會快速變成無效。房價上漲導(dǎo)致購房者每年按揭還款數(shù)呈現(xiàn)1萬元、2萬元、4萬元、6萬元...的快速增加的趨勢。每年還款7萬元,即使有住房公積金,家庭年收入達到10萬元才買得起住房。在二線的E市，有效自住剛需們基本達不到家庭年收入10萬元的水平。即使有效自住剛需們能夠達到家庭年收入15萬元的水平，地價的瘋狂上漲也會使得剛需快速變成無效。
 【拍賣土地擊鼓傳花】的后果是，它必然是短命的。當(dāng)房價上漲到“中產(chǎn)家庭月供還不起”時，最后一種有效自住剛需就被消滅了，房熊市就來了。所以，這種擊鼓傳花不可能一直玩下去，就像氣球的大小是有極限的，吹過頭就破裂了；就像燒水，你能夠燒到101度嗎？
 【拍賣土地擊鼓傳花】的最終結(jié)局是，不得不以物業(yè)稅取而代之。拍賣土地導(dǎo)致的炒房是一種赤裸裸的炒民生，民意不可久違，炒房使得腐敗和剪羊毛暴露得一絲不掛，背負罵名，失分過多，影響交椅穩(wěn)定，得不償失，而物業(yè)稅是國際慣例，天經(jīng)地義，名正言順，理直氣壯。
 拍賣土地的本意是增加地方財政收入，結(jié)果房地產(chǎn)的高利潤使得實業(yè)資金過多流入房地產(chǎn)，企業(yè)不景氣，最終將導(dǎo)致地方財正收入減少，而物業(yè)稅基本不影響企業(yè)經(jīng)營，是印鈔票的永動機，比拍地多幾倍的收入，財源滾滾而來。因為房價長期下跌過程中，住房的總數(shù)每年還在增多，可以提高稅率，所以收到的物業(yè)稅總數(shù)不會少很多。地方正俯有了物業(yè)稅這個“住房財正”，就要放棄“土地財正”，就像美國、日本正俯不會支持炒房，不會庇護炒房客那樣，房價必然大跌。
 
 七.賣地財收比很高,土地財正不得不改變?yōu)樽》控斦?吃完房奴吃炒奴
 賣地財收比,是指地方正俯賣地和房地產(chǎn)稅收占地方財正總收入的比例,揭示房熊市里土地流拍導(dǎo)致物業(yè)稅開征的的必然結(jié)局。
 當(dāng)?shù)胤秸淹恋刭u出去的時候，它一下子就把70年使用權(quán)賣出去了，是不可持續(xù)的短期行為。房熊市，有價無市，房價大跌，開發(fā)商手中的土地幾年也用不完，所以土地流拍成為常態(tài)，必然導(dǎo)致以地生財?shù)牡胤截斦щy。
股市大跌，房市大跌，企業(yè)危急，銀行危急，經(jīng)濟危機就隨之而來。扶貧保民生和保穩(wěn)定（代為出走的老板發(fā)工資、扶持半倒閉企業(yè)等）的開支增大，導(dǎo)致地方財正困難。
2008年在企業(yè)倒閉潮到來時，公務(wù)員和教師的工資福利不減反增，導(dǎo)致地方財正困難。
為了配合中央拉動內(nèi)需的4萬億大投資，地方需要繼續(xù)付出大量配套資金，導(dǎo)致地方財正困難。
地方官任期不長，短期行為嚴(yán)重，財正支付的大量形象工程需要后續(xù)資金，大吃大喝、公費旅游、揮霍浪費的習(xí)慣難改，腐敗漏洞難堵和銀行追債，必然導(dǎo)致地方財正困難。
2011、2012年，什么倌最窮？財正局長。地方財正可能入不敷出、嚴(yán)重赤字、難以為繼、捉襟見肘、無米下鍋、饑腸轆轆、饑不擇食。那時，嘴邊香噴噴的垂手可得的最后一塊大肥肉物業(yè)稅（或閑置稅或超占土地稅）是肯定要吃的。
 高房價的根源在于官商勾結(jié)、土地財政、土地招牌掛制度和貧富懸殊。能夠同時降伏這4只老虎的只有物業(yè)稅。沒有開征物業(yè)稅之前，任何調(diào)控措施都會在一陣喧嘩后被這4只老虎吃掉，都會淪為空調(diào)。在無法遏制房價上漲，危機將要出現(xiàn)，泡沫將要破裂的危急時刻，物業(yè)稅將臨危受命，不得不出臺。
 物業(yè)稅將是地方稅收的最后的最大的來源。正俯以稅為天，不收物業(yè)稅，公務(wù)員就不能大吃大喝，就不能四處游山玩水，就要以步代車，就要少漲工資，就要精兵簡正。不收物業(yè)稅，面子工程就沒有后續(xù)資金。GDP下降，失業(yè)就要大增多，社會就不能穩(wěn)定，不要說升官發(fā)財，連官位都不穩(wěn)。所以吃土地的路子走不通后，必然導(dǎo)致吃房子的物業(yè)稅出臺。
 印鈔票是剪國際羊毛，印多了就會導(dǎo)致外資出逃,只好剪物業(yè)稅這個國內(nèi)羊毛。財正得了嚴(yán)重貧血癥，不輸血就要完蛋，可是中低收入者為了一套房，已經(jīng)面黃肌瘦，無血可獻，而富人紅光滿面，熱血沸騰，光是房產(chǎn)就肥得流油，不抽你的血抽誰的？住大房子的，住別墅的，囤房炒房的人就準(zhǔn)備學(xué)習(xí)雷鋒了。
 吃土地的實質(zhì)是吃房奴，吃物業(yè)稅的實質(zhì)是吃炒奴。
 2012年前后開征物業(yè)稅，炒房客最終會恍然大悟：原來，通過高房價引導(dǎo)社會力量建造房子，即給許多人創(chuàng)造了工作機會，又完成了城市建設(shè)，最后一個大轉(zhuǎn)身，變土地財正為住房財政，吃完房奴吃炒奴，人人都貢獻，天經(jīng)地義，完美結(jié)局。
 空軍不是望著天價房天天在哀嘆自己囊中羞澀嗎？多軍不是天天在嘲笑空軍口袋空空嗎？炒房客不是總在顯擺很有錢嗎？當(dāng)倌的到農(nóng)珉工那里能夠吃到山珍海味嗎？大戶們，趕快殺雞宰豬迎接“公仆”大駕光臨吧。
 
 
 
 八.對“有效自住剛需”的圍殲戰(zhàn)后，炒房客即將解甲歸田。
 價值規(guī)律的威力無處不在：一種生意特別賺錢，大家都來競爭，不久就玩完。百分之幾百的利潤降到保本，降到虧本。豬肉供不應(yīng)求導(dǎo)致漲價，高利潤導(dǎo)致養(yǎng)豬的增多，供過于求導(dǎo)致價格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、鋼鐵......無不如此。就像從千軍萬馬制造家電到降價比賽，從千村萬山種果樹到揮淚砍果樹，從千廠萬坊生產(chǎn)出口玩具服裝到大量倒閉。房市更瘋狂,下場更可悲。
 大中城市正在進行一次對“有效自住剛需”的圍殲戰(zhàn)。三大戰(zhàn)役已經(jīng)結(jié)束，已經(jīng)“百萬雄師過大江”，正在“宜將剩勇追窮寇”，南下追剿“有效自住剛需”的殘余。
 第N年，房市的瘋狂上漲，將導(dǎo)致有效自住剛需的隊伍兵敗如山倒，全軍覆沒。
 殲滅戰(zhàn)后，百萬裁軍（開征物業(yè)稅）就要拉開序幕。炒房客即將刀槍入庫，馬放南山，解甲歸田。
 開發(fā)商制造哄搶的假象是為了忽悠傻瓜的，哪曾想最終開發(fā)商也被自己制造的假象忽悠了，不計后果，四處借貸，以每年2萬、2.5萬、4萬套......的速度蓋房。
 揭開投資投機房的“供給本質(zhì)”，將其歸類于“隱形的供給”、“間接的供給”、“未來的供給”、“超量的供給”后，房市嚴(yán)重供大于求就一目了然了。
 有效自住剛需每年家庭節(jié)余以4萬、5萬、6萬元……的慢速度上漲。房價以加價20萬、30萬、40萬元……的快速度上漲。無效自住剛需以每年20萬、30萬、40萬人……的快速度增加。“有效自住剛需”的總戶數(shù)呈現(xiàn)60萬、30萬、15萬、10萬……的遞減的態(tài)勢。
 有效自住剛需接棒人嚴(yán)重缺乏。小魚（無效自住剛需）不計其數(shù)，但是小魚沒有長大，反而越來越小，越來越多。趙五在2003年資金缺口20萬元,2006年資金缺口40萬元,2010年缺口60萬元。
市場價格最終不是商人決定的，是由終端消費者決定的，衣食父母買不起，價格就會下來。
 火車票的價格最終不是黃牛決定的，是由乘車者決定的，上帝買不起，價格就會下來。。
 股票的價格最終不是莊家決定的，是由接棒的散戶決定的，抬轎者不肯抬轎，價格就會下來。
 房子的價格最終是由有效自住剛需決定的，傳銷沒有下線后，價格就會下來。
 炒房客的房子不是自己住的，出租在扣除折舊和資金成本和物業(yè)稅之后是虧本生意，最終必須把房子賣給有效自住剛需，才能真正賺到錢。賣不出去，就會套牢虧錢。炒房客的食物是有效自住剛需。目前，房價不斷上漲，已經(jīng)導(dǎo)致炒房客的房子總數(shù)遠遠多于有效自住剛需的需求總數(shù)，接棒人匱乏的時候，炒房客就會競相殺價，熊市就來了。
 開發(fā)商炒房客的軟肋在哪里？在股熊市，溜得最早的跑得最快的是大莊家和老股民。遇到房熊市，開發(fā)商炒房客大多跑不了和尚也跑不了廟。拖久了，先當(dāng)溫水鍋里的青蛙，最后無力再哇哇。
 
 九.炒家剛需比很高，房價難以逾越"中產(chǎn)也月供不起"這道坎
 炒家剛需比是指投資投機房與有效自住剛需之比,從實質(zhì)上反映供過于求的程度。
 在二線的E市，表面上目前“副市長”靠工資也買不起，實際上連“清潔工”、“5年以內(nèi)進城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
 總?cè)丝?00萬（包括流動人口），睡在室外的小于4000人，說明99.9％的人住在房子里。沒有自住房的有210萬人 / 7人 = 出租房大約有30萬套。
 近15年合計蓋房50萬套 * 閑置百分20 = 大約閑置10萬套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說出這句話:“尚未住人的閑置房、在售房等，總數(shù)大于10萬套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是靜態(tài)還是動態(tài)都是過剩，毫無疑問的過剩，大于10萬套的過剩，幾十年都過剩！
 每年，開發(fā)商都在開新盤。一年后去看張貼的用水、用電、用氣表，許多樓盤的閑置房超過一半,炒房客在等待新進城的人來接手。可是,從總量上看,投資投機房40萬套，每年在增多而不是減少。
 各行各業(yè)爭先恐后加入開發(fā)商隊伍，形成大躍進的態(tài)勢，具備強大的生產(chǎn)能力，每年新竣工的住房數(shù)量超過當(dāng)年因城市化而“凈增加的自住購房戶”和“凈增加的租戶”,這個真相被炒房囤積的水分掩蓋了。E市每年新竣工的住房有4萬套，足夠新增人口24萬人來使用，實際新增人口小于14萬人。
 我們來一個【供過于求狀況的沙盤作業(yè)】。在二線的E市，總?cè)丝?00萬，投資投機房，即出租房、閑置房、在售房大約有40萬套。將家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20萬元的全部安排回家過年，有這種能力的無房戶（未婚的100男100女計算為100家），每家安排一套后，一定會剩余30萬套以上。
 住房歸根到底需要自住剛需來接棒,而有效自住剛需不多。目前,在二線的E市，投資投機房（包括出租房、閑置房等）和待售房大約有40萬套，而有效自住剛需大約在10萬戶以下。
 就像魚塘的漁夫越來越多，已經(jīng)來了40萬個，還在與日俱增。魚鉤的尺寸越來越大。于是，大魚中魚越來越少，只剩余10萬條。雖然小魚小蝦不計其數(shù)，如果“魚鉤”不減小（房價下跌），至少有30萬個漁夫?qū)⒖帐侄鴼w，血本無歸。
 房價上漲已經(jīng)大大提前透支了百姓的購買力。如果房價繼續(xù)上漲，到2011年底，投資投機房和待售的各類住房更多，“有效自住剛需”剩余的人更少。
 如果“有效自住剛需”10萬人是錯誤的估計，而是30萬人，因為百分20的人擁有百分80的錢，一以當(dāng)十,錢袋子大大的富人也會提前囤積多幾倍的投資投機房，趨勢仍然是供過于求，仍然是即將大跌。
因為百分80的人擁有百分20的錢，非富人小小的錢袋子，決定了富人不能囤積過多的房子。只有10萬條中魚，已經(jīng)來了40萬個貪心的漁夫，炒房客的失敗是必然的，只是遲早的事。
最終，開征物業(yè)稅后，炒房客會爭先恐后地出逃。市場恐慌的時候，掛牌賣出量就會放大10倍，買入量就會縮小10倍。供過于求的真相就徹底暴露出來了。長期熊市里，不賣跳樓價，就會吃不了兜著走。
 物質(zhì)決定思想。房價不是由需求決定的，是由需求（思想）背后的錢袋子（物質(zhì)）決定的。
 首付能力和月供能力有天花板。大多數(shù)人首付能力50萬以下,每年還按揭的能力7萬元以下，漲價超過這條線，在這個城市，刀架脖子也找不到10萬個“有效自住剛需”！
 炒房客在沿海城市囤積大量住房,連五年后進城的打工族需要的住房也已經(jīng)閑置在那里等待了。民工荒導(dǎo)致城市化放慢，沿海城市每年凈增人口減少,導(dǎo)致自住剛需的后備軍不足,所以,住房過剩將越來越明顯。供過于求必然導(dǎo)致房價下跌。
 2010年初，在二線城市的E市，買普通一手房100平米，單價1.4萬元（包括稅費）。張三口袋里有47萬元，用于裝修、家具、家電5萬元，首付42萬元。
 【有效自住剛需接棒人還貸能力】 = 房款140萬元 * 按揭百分70 * 每年還按揭百分7 = 按揭98元 * 0.07 = 每年需要還貸6.86萬元。
 中國的富人有什么標(biāo)準(zhǔn)？個人年收入12萬元以上就需要申報。2007年，起征點變成2000元后，有一個報道說應(yīng)該納稅的人達到20%。2010年初,一位財政部官員說:“如果起征點上調(diào)到3000或5000元，個人所得稅納稅人將減少到三五千萬人。”
 每年需要還貸6.86萬元，即使有住房公積金，夫妻2人年收入大約也要在10萬元才買得起。這是準(zhǔn)富人了。這樣的房價，用王石的話說是，一般的中產(chǎn)也買不起了。準(zhǔn)富人還沒有自住房的很少。
 2009年度，在二線城市的E市，年平均工資是3萬元。應(yīng)屆大學(xué)生和農(nóng)民工的年收入幾乎都低于3萬元。春運的時候，火車站汽車站人山人海，可是，他們的家庭有幾個在口袋里有47萬元？有幾個有每年還按揭6.86萬的能力？當(dāng)中產(chǎn)家庭承受不了高月供的時候,也就是有效自住剛需很少,嚴(yán)重供過于求的時候,房熊市就來了。
 大家環(huán)顧左鄰右舍和親友就知道，富人囤積的投資投機房太多了，而且還在買入買入再買入。可是，夫妻2人年收入在10萬元以上卻沒有自住房，鳳毛麟角，屈指可數(shù)。
 很明顯，開發(fā)商和炒房客的供應(yīng)量是有效自住剛需接棒人的需求數(shù)的3倍以上。供過于求是很明顯的。
 每年，拆遷的不少，但是，對雞蛋市場來說，是母雞的數(shù)量增多。拆遷100戶的土地可以蓋出300戶。
 
 十.住房普及率越來越高,住房最終會象汽車那樣降價普及
 住房普及率,是指有房者占城市總家庭數(shù)的比例,揭示開發(fā)商必然走降價普及之路的必然趨勢。
 社會生產(chǎn)力在不斷發(fā)展，任何國家任何中高端產(chǎn)品都要走不斷降價以增大“準(zhǔn)客戶圈”的“產(chǎn)品降價普及”之路。
 【手機降價普及】：40年前，“副班長”林彪出逃，周總理無法用手機規(guī)勸。25年前，連省長都沒有手機。目前，從省長、廳長、處長、科長、股長、工程師、干事、班長、技術(shù)工，已經(jīng)普及到車間普工、看大門的、擦皮鞋的、掃大街的，單功能的“大磚頭”賣3萬元，降到多功能的袖珍手機只賣一二百元。
 【汽車降價普及】，20年前，科長30年的工資剩余只能買0.1臺小汽車，現(xiàn)在1年的工資剩余可以買2臺。
 【電視降價普及】，20年前單功能29英寸的需要花費20年的城市平均工資，現(xiàn)在1年的城市平均工資可以買5臺。
 還有【固定電話裝機費降價普及】、【電腦降價普及】等等。
 汽車和家用電器是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在充分競爭和產(chǎn)品價格不斷下降的過程中，獲得了健康發(fā)展。房市的未來，將呈現(xiàn)開發(fā)商降價銷售（＼），買房人數(shù)增多（/）的【Х狀態(tài)】。
 所有好產(chǎn)品的走勢都是：大短缺導(dǎo)致大炒作，大炒作導(dǎo)致大漲價，大漲價導(dǎo)致大生產(chǎn)，大生產(chǎn)導(dǎo)致大過剩，大過剩導(dǎo)致大熊市，大熊市導(dǎo)致大殺價，大殺價導(dǎo)致大觀望。
 漁夫太貪心，“漁鉤的尺碼”不斷增大，不久，吃得進“15寸的漁鉤”的魚兒就基本沒有了。漁夫3頓沒有吃到魚兒后，不得不換成“13寸的漁鉤”。于是，“漁鉤的尺碼”（房子的價格）就呈現(xiàn)15寸、13寸、11寸、9寸...的不斷縮小（不斷降價）的趨勢。你不相信，難道河里的魚兒是隨著“漁鉤的尺碼”不斷增大而不斷增多嗎？
 【住房降價普及】體現(xiàn)在漫長的熊市里，因為供過于求后形成買方市場，從消費層次越來越低的實際出發(fā)，開發(fā)商不得不經(jīng)常降價。買得起150萬元的買走后，開發(fā)商就要開拓買得起130萬元的消費市場。呈現(xiàn)150萬元、130萬元、110萬元、90萬元...的降價普及趨勢。你不相信，難道房子是窮人買完才輪到富人來買嗎？
 收入不低的自住剛需，存款的投資收入會增多，工資結(jié)余會增多，加上房價會下跌，所以，堅信【住房降價普及】的必然性，自住剛需堅持就是衣食父母，堅持就是上帝。
 
 
 十一.房價租價漲速比很高,租價和物業(yè)稅成了房市長期降價的發(fā)動機。
 房價租價漲速比,是指每年房價上漲速度與每年租價上漲速度之比,揭示租價漲不動最終導(dǎo)致過快上漲的房價下跌的必然結(jié)果。
 2003年以來，在二線城市的E市,房價上漲百分500 / 租金上漲百分50 = 房價租價漲速比為10倍。
 10倍的房價租價漲速比,使得“買房無法戰(zhàn)勝通貨膨脹”。實際情況表明，雖然可能通貨膨脹，雖然房價可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價增收0.11萬元。經(jīng)濟不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房價上漲導(dǎo)致的通貨膨脹吃掉了。租房是買方市場，所以今后每年租金上漲0.11萬元是很困難的事。正俯強勢，房東支付能力強，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說，數(shù)量和速度多于租金的增加。
 老板遇到通貨膨脹，企業(yè)成本大了，就要減員降薪，窮人連崗位都保不住，連吃飯錢都成了問題，不拖欠房租你就謝天謝地了。
 如果通貨膨脹導(dǎo)致房價繼續(xù)大漲，開發(fā)商就會繼續(xù)大蓋特蓋，炒房客就會繼續(xù)追漲大買特買，炒房客不是為自住而買，閑置房和出租房就越來越多，而租房人數(shù)增多緩慢，所以租房市場供過于求。
 目前，買方市場的特點更加明顯了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是說，房東排隊在等待租奴。
 房價不斷上漲，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙都可以賺到幾十萬元的上漲差價，當(dāng)然對租金不在乎，當(dāng)然可以閑置。以1.5萬元接手的炒房客成本很高，不得不出租減輕月供負擔(dān)。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。
 閑置房大多地段不佳，出租難度較大，要出租，價格不講究。每年成交的住房有百分50是外地人買走的，許多房東居住在外地，沒有時間去折騰，只求有租金，多少不在乎。租房市場競爭加劇，供給增多，導(dǎo)致租價下跌。
 物業(yè)稅開征后，本來閑置沒有出租的房東,因為稅賦加重,希望減少一些損失,也開始出租。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。
 加息后可能斷供或還貸困難，閑置房不得不出租。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。
 通貨膨脹和通貨緊縮輪番折騰，老板資金緊張、產(chǎn)品積壓，要裁員降薪。許多炒房客會有斷供之憂，不得不出租。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。
 熊市里來不及賣出的短線炒房者，只好以出租等待解套。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。
 有的公司外遷或搬遷到郊區(qū)，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價下跌。
 由于炒房導(dǎo)致高房租高物價,沿海城市出現(xiàn)民工荒,租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價下跌。
 一些有效自住剛需購買了一手房、經(jīng)濟適用房，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價下跌。
 一些無效剛需到廉租房里去了，搬出租房，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價下跌。
 物業(yè)稅開征后，如果房東要將物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給租房族，但是有的租奴本來就因為降薪、通貨膨脹而支付能力下降，或因為房價上漲需要節(jié)衣縮食來增多購房款，原來租用100平米的就會變成70平米、原來5人合租就變成7人合租、向低價的郊區(qū)轉(zhuǎn)移、甚至換城市工作，從而導(dǎo)致需求減少，導(dǎo)致租價下跌。
 需求減少導(dǎo)致閑置時間增長。605號房本來月租金2000元。如果3天就可以租出去，房東就會抬價到2100元。如果已經(jīng)待租閑置3個月了，損失6000元了，趙家剎價到1900元，房東害怕再損失6000元，就會答應(yīng)。待租閑置時間越長，表明住房市場越是供過于求，房東越恐懼，租價越是走低。于是房租又回到合理水平了。
 房價由富人決定，房租由窮人決定。房價由投機決定，房租由需求決定。房價是理性的，是消費品，不是投資品，基本沒有泡沫，反映了居民的正常支付能力。
 如果房價是合理的，租價就要漲100%，肯定漲不動，所以租金是合理的，那么房價就應(yīng)該降50%。
 租金還貸比 = 每年租金凈收益2.62萬元 / 每年按揭還貸6.86萬元 = 0.38,即租金用于還貸,以租養(yǎng)房,只夠百分38。合理的租金還貸比應(yīng)該等于1以上，即通過出租有利可圖,至少足夠還貸。
 買房投資投機，既賺不到漲價回報，也賺不到租金回報，折舊使得房子越來越“黃臉婆”，每月為月供發(fā)愁，每年為物業(yè)稅生氣，越來越無利可圖，越來越成為累贅，必然導(dǎo)致賣出者進一步增多，房價進一步走低。
 買方市場時，誰殺得低誰先逃，于是，房價就不斷走低了，所以說，租價和物業(yè)稅成了房市長期降價的發(fā)動機。
 
 十二.租金工資比奇高，房價租價過高導(dǎo)致民工荒,城市化放慢導(dǎo)致房價下跌
 租金工資比,是指打工族每年付出租金與每年收入之比,揭示炒作城市化概念導(dǎo)致高房價,高房價導(dǎo)致城市化放慢,城市化放慢導(dǎo)致房價下跌的惡性循環(huán)狀態(tài)。這是價值規(guī)律在發(fā)揮作用。
 民企都在走低端制造業(yè)之路。企業(yè)招不到應(yīng)有的人數(shù)，應(yīng)聘的找不到理想的工作。2010年初,整個珠三角地區(qū)用工缺口在200萬以上。
 每幢樓房都是一臺印鈔機,高房價導(dǎo)致通貨膨脹,通貨膨脹導(dǎo)致企業(yè)成本上升，高房價導(dǎo)致內(nèi)需不足,產(chǎn)品無法提價,于是利潤很低,如果較多地增加工資,企業(yè)就會虧本。大多數(shù)普工和剛畢業(yè)的大學(xué)生,每月加班加點也只有2000元以下的收入,在高消費和講排場的氛圍下,面對通貨膨脹、高房價、高房租和戀愛、結(jié)婚、子女就學(xué)費用、紅白事紅包開支增多，不是月光族也是年光族。反正再100年也買不起沿海城市的住房,將來變?yōu)槌抢锶说脑竿淇?于是,愿意遠途到沿海來打工的在減少。
 隨著中央加大投入力度,中西部地區(qū)的投資環(huán)境改善,新廠增多,內(nèi)遷企業(yè)增多,使得許多農(nóng)民工獲得就近擇業(yè)的機會。內(nèi)地和沿海展開“搶人”大戰(zhàn),工資差別只有三四百元。因為沿海地區(qū)的房租高,物價高,回家費用高,所以全年節(jié)余差不多。最大的好處是便于戀愛成家和照顧家庭。
 普工隊伍的年齡狀況和吃苦耐勞性分析說明,來自農(nóng)村的普工的總?cè)藬?shù)在減少,處于青黃不接的狀況。
 “60后”的年紀(jì)是41至50歲，占普工隊伍的比例小。
 “70后”的年紀(jì)是31至40歲。他們在積累了一定的經(jīng)濟實力、技能和經(jīng)驗后,自立門戶另尋出路的增多,占普工隊伍的比例越來越小。因為他們生長在多子女年代,家庭人口多，生活狀況差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐勞性強,所以他們之中適合并且愿意干普工的總?cè)藬?shù)很多。“人口紅利”是指他們。
 “80后”的年紀(jì)是21至30歲。他們是普工隊伍的主力軍。因為生在改革開放后,衣食無憂,1979年后實行獨生政策,家庭人口減少，父母有能力供養(yǎng)他們上學(xué),不少人是大中專生,不愿意干普工。他們之中即使是中小學(xué)文化程度,也是見多識廣,花錢隨便,吃苦耐勞性較差,所以適合并且愿意干普工的人數(shù)大為減少。
 “90后”的年紀(jì)是11至20歲。九十年代計生政策已落到實處,“人口紅利”到“90后”就結(jié)束了。他們之中許多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社會污染更多,適合并且愿意干普工的總?cè)藬?shù)更少。
 目前城市化率大約是45%。但是，高房價、40歲后難以找到工作和身體原因，使得許多人最終會回到農(nóng)村。現(xiàn)有農(nóng)村人口基本屬于老弱病殘及留守兒童。城市化進程已經(jīng)基本上被高房價扼殺了。
 民工荒的后面可能是人才荒。
 美國的物價低、社會保障好，他們的購房能力是我們的十幾倍。
 中國有灰色收入，人家有剝削全世界的黑色收入。
 美國的平均收入名列前茅，我國在100位上下。
 美國的自住剛需的支付能力強多了。
 人家房價收入比只有4，即4年的家庭全部收入就可以買入有永久土地所有權(quán)的已裝修的使用面積的200平米,占地一大片,實際價值比我們建筑面積的400平米高多了。就是說,美國人買入建筑面積100平米,1年的家庭全部收入就夠了。
 目前,我們許多城市的房價收入比超過20，20年的家庭全部收入只可以買入100平米。清華大學(xué)校長都說買不起。有錢人和人才的出走必然增多。
 城市化率不能顯著上升，新進城的基本是無效自住剛需,那么大量閑置房和每年開發(fā)商超量的新供給就難以消化,嚴(yán)重供過于求必然導(dǎo)致房價下跌。
 
 十三.租售比奇高,70年住房出租,一分錢也沒有賺到。
 2010年初，在二線城市的E市的某地段，炒房客張三買第二套住房做投資，普通一手房100平米，總價140萬元（包括稅費）。用于裝修、家具、家電5萬元 + 首付42萬元 + 按揭98萬元 + 20年按揭利息39萬元 = 總共花錢184萬元。
 這套100平米的新房，目前的月租價大約是0.27萬元 * 11個月 = 每年租金毛收入2.97萬元 - 平均每年0.35萬元用于再裝修、家具家電的更新、中介費等費用 = 【每年租金凈收益】為2.62萬元 / 11個月 = 扣除費用后實際落入口袋的【每月租金凈收益】為0.238萬元。
 帶裝修的總房價145萬元 / 月租金0.27萬元 = 炒房客張三所買的一手房的【國際標(biāo)準(zhǔn)的租售比】為537個月。國際標(biāo)準(zhǔn)的租售比是200至300個月，即合理的總房價應(yīng)該是200個月至300個月的租金就能收回總房款。
 計算租售比時,取值“租金毛收益”不合適,取值應(yīng)該是“租金凈收益”,才能準(zhǔn)確地反映買房者的實際盈利率，如實反映住房的合理價格。【有考慮成本的租售比】 = 總花錢184萬元 / 每月租金凈收益0.238萬元 = 773個月。773個月 / 每年11個月出租有效期 = 出租70年才能收回184萬元。
 就是說，2010年初追高買房做投資70年，花184萬元，在住房和土地使用權(quán)都化為烏有、一分不值后，房主的“口袋里”實際見到的錢仍然是184萬元，一分錢也沒有賺到。
 首付款42萬元 + 裝修5萬元 = 現(xiàn)金47萬用于其他投資70年，每年復(fù)利百分5，47萬元乘以70個1.05，等于70年后口袋有1430萬元 + 按揭98萬元 + 20年按揭利息39萬元 = 投資其他項目70年有1567萬元 - 回收184萬元 = 買第二套住房做投資少賺1383萬元。虧本生意沒人做,一旦許多人醒悟,熊市就來了。
 這就是【有考慮成本的租售比】很高的惡果，這就是貨幣被摻進1桶水而房價被摻進5桶水的真相，這就是【有考慮成本的租售比】奇高必然導(dǎo)致房價下跌的原因。如果改為你的數(shù)字，一定會大徹大悟。
 租售比在中國能適用嗎？為什么70年的每月租金總是按照0.27萬元在計算？
 1.有人強調(diào)中國城市化的情況特殊，但是住房已供過于求。在二線的E市，表面上目前“副市長”靠工資也買不起，實際上連“清潔工”、“5年以內(nèi)進城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。每年新建的有百分60被囤積,屬于過剩增加。高房價已經(jīng)導(dǎo)致企業(yè)不景氣和民工荒,使得城市化放慢.放慢的時候，租價是不漲不跌，甚至下跌。
 2.有人強調(diào)我們有通貨膨脹，但是通貨膨脹是全球性的，難道全球都不能應(yīng)用租售比？人民幣被摻進1桶水，房價被摻進5桶水,房價已透支了10年的通貨膨脹。如果真的出現(xiàn)惡性通貨膨脹，外資就會出逃，民工回鄉(xiāng),城市蕭條,房租必然下跌。
 3.雖然可能通貨膨脹，雖然房價可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價增收0.11萬元(每月0.01萬元)。經(jīng)濟不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房價上漲導(dǎo)致的通貨膨脹吃掉了。租房是買方市場，所以今后每年租金上漲0.11萬元是很困難的事。正俯強勢，房東支付能力強，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說，數(shù)量和速度高于租金的增加。
 4.股市里的市盈率計算都是按近一二年的數(shù)據(jù)來計算。如果你一定要按照70年的變化不定的數(shù)據(jù)來計算租售比，博士也數(shù)不清。
 5.西方國家的土地具有無期限的所有權(quán)，他們計算出租年限可以大于140年，我國計算租金只能70年，所以我國的租售比可以取值300個月，不應(yīng)該超過300個月。300個月 / 12個月 = 25年。35年后就拆遷了，你做生意，不給下家留一些利潤空間,下家肯接手嗎？
 6.后面10年，已經(jīng)是破舊房，裝修費用會增多，租金難以提價，每年閑置時間增多。
 7.許多人認(rèn)為炒房賺的主要是房價上漲的差價。1664點的股票一定能夠賺到上漲的差價，6000點的股票你就一定能夠賺到上漲的差價嗎？牛市的后面必然有熊市，房價下跌時，租價也會下跌。房市已經(jīng)相當(dāng)于股市6000點，即使上漲見到10000點，還不是要回到3000點。
 用租售比來計算合理的房價。
 國際標(biāo)準(zhǔn)的租售比是200至300個月，即合理的總房價應(yīng)該是200個月至300個月的租金就能收回總房款。
 扣除費用后實際落入口袋的【每月租金凈收益】為0.238萬元 * 300個月 = 72萬元 - 裝修、家具、家電5萬 = 合理的毛坯一手房總價為67萬元 / 100平米 = 二線的E市的二等地段的毛坯一手房的合理單價是0.67萬元。目前實際單價為1.4萬元。
 這樣的計算是合理的:
 月數(shù)的取值為上限的300個月。月租價取值不低。
 35年才折遷怎么只計算到27年的租金？因為你不能只想著自己賺錢，你必須為接棒人留下盈利空間。
 一個股份公司可能存在50年,國際上計算市盈率只計算到20年。
 
 十四.房價市盈率無窮大。最后一棒是虧本生意
 如果你是炒房客,就應(yīng)該承認(rèn)開發(fā)商賺的錢比你更多。如果你認(rèn)為住房值得握住5年,就應(yīng)該看好開發(fā)商的未來5年的業(yè)績。市盈率之比較說明,房價泡沫比房地產(chǎn)股票泡沫大多了。
 市盈率能夠明確反映投資回報的大小，是投資市場第一重要的指標(biāo)。市盈率 = 市場價或投資額 / 每年凈盈利。
 100萬元存銀行五年期 / （100萬元 * 利率3.6％） = 投資額100萬元 / 每年凈盈利3.6萬元 = 目前銀行五年期儲蓄的市盈率是28倍。意思是，投資28年能夠?qū)⒁粋€100萬元變成二個100萬元。目前，在中國各種投資的合理市盈率應(yīng)該參照這個28倍。這是多本書籍說的思路。
 2007年10月，股市最高的6124點的平均市盈率在60倍，就是投資100萬元，在60年后，扣除成本后累計凈盈利就有100萬元的意思。政府認(rèn)為60倍平均市盈率的風(fēng)險很高，便調(diào)控下來了。
 2008年10月，下跌到1664點時，許多房地產(chǎn)股票市盈率在7倍上下，百分70的人虧損超過百分50。
 股市大跌的時候才知道,不講市盈率是在豪賭，是要血本無歸的。房市大跌之前不明白市盈率，就會死了還不知道是怎么死的。
 在買房成本提高、待租閑置時間增長、租價漲不動和即將開征物業(yè)稅的夾擊下，租房市場四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80、160、320、640、1280......的遞增的趨勢。某市的房價市盈率已經(jīng)是無窮大，計算如下。
 2010年初追高買房做投資70年，花184萬元，在住房和土地使用權(quán)都化為烏有、一分不值后，房主的“口袋里”實際見到的錢仍然是184萬元，一分錢也沒有賺到，就是每年租金凈盈利為0。投資額184萬元 / 每年租金凈盈利0 = 市盈率無窮大，意思是永遠無法將一個1萬元變成二個1萬元。2010年3月9日，滬指3069點，平均市盈率不到30倍，許多房地產(chǎn)股票市盈率在20倍上下，即100萬元投資，每年有5萬元的凈收益。
 中國很神奇，2007年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打壓下來了，可是，2010年3月,有的城市的房價市盈率已經(jīng)是無窮大，政府總的想法還是穩(wěn)住高價，小漲小跌，緩慢上漲。在2011年，可能還有一次救市。
 但是,虧本生意沒人做是古今中外的鐵律,市盈率被忽視不可能永久。
 
 十五.房價收入比奇高,房價難以逾越剛需口袋小這道坎
 國際通行的房價（家庭年）收入比是3到6倍。在發(fā)達國家，認(rèn)為房價收入比超過6就進入泡沫區(qū)。日本泡沫最大時，房價收入比達到20倍左右，跌后最低只有7倍左右。美國在1980-2000年時全國中位數(shù)房價收入比穩(wěn)定在3倍左右，在2001年以后上漲，但最高的2006年也只有4.6倍。
 新房房價1.4萬元 * 90平米 + 裝修和家具家電5萬 = 131萬/ 全市平均家庭收入6萬（全市年平均收入公布數(shù)的2倍） = 2009年，二線的E市的二等地段的房價收入比為22，含義是次中等收入家庭22年的不吃不喝的全部收入可以買到一套住房。22 / 50％（國際上認(rèn)為按揭月供不宜超過家庭月收入的30％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能買到僅有使用權(quán)的新房。
 22歲 + 44年 = 為房子需工作到66歲，而男50歲女45歲后老板就不肯聘用了。在不健全的社會保障下，要保證還貸期間不失業(yè)、不大幅降薪、不生大病，不然就可能因為斷供而被銀行收走房子。許多人啃老幾十萬去交首付，其實是向醫(yī)生借錢，最后要還給醫(yī)院。最終是先還按揭，后還養(yǎng)老錢。
 許多人誤以為會再漲1倍而買入或持有待漲，其實是水中撈月，因為新房房價2.8萬元的房價收入比是43，22歲 + 86年 = 為房子大眾需工作到108歲！這么高的房價明顯是在啃老和透支未來，明顯是透支了購房者的其它消費，遠遠超過了公認(rèn)的合理的房價收入比。這么高的房價不可持續(xù)，沒有上漲空間,最終必然回歸理性。
 用房價收入比計算一手房的合理價
 國際通行的房價收入比是3到6倍。1998年國W院在有關(guān)房改的文件中提出：房價收入比超過4倍的，應(yīng)當(dāng)獲得住房補貼。說明我國正俯對國際標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)可的。
 計算如下：毛坯新房平均價未知數(shù)Y * 90平米建筑面積 / E市平均家庭收入6萬（夫妻二人收入合計達到全市年平均收入公布數(shù)的2倍）= E市取房價收入比10為合理價。毛坯新房的合理平均價未知數(shù)Y = 房價收入比10 / 90平米建筑面積 * 平均家庭收入6萬 = 毛坯新房的合理平均價6667元。目前的實際價格是14000元。
 這個計算不過分:
 第一，房價收入比取值10是較高的。
 第二，平均家庭收入6萬取值不低。
 第三，我國社會保障不完善，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老費用和防備失業(yè)費用比較多，收入的可支配比率較低。
 第四，國際通行的是大于使用面積100平米，這里取值建筑面積90平米是調(diào)控文件提到的。
 第五，國際通行的是已經(jīng)裝修的新房，這里取值是毛坯新房。
 第六，國際通行的是土地所有權(quán)，我國只是使用權(quán)，含金量較低。
 第七，最值錢在于土地，人家是別墅，一戶占地一片，我們每戶攤得的土地面積很少。
 第八，我們的土地是全珉所有，人珉購買“人珉自己的土地”，應(yīng)該比他國人珉購買“地主的土地”更便宜才說得過去。
 第九，這幾年銷路好，不少粗制濫造，建房的用料、質(zhì)量和配套（汽車庫、家電）比人家差了一大截。
 第十，我們的鋼鐵廠工資、水泥廠工資、建筑工人工資、房地產(chǎn)銷售人員工資、材料費、管理費等成本比人家的低。
 第十一，蓋房好賺，大蓋特蓋，有的城市投資投機房與有效自住剛需比已經(jīng)4:1，加上經(jīng)濟不景氣，剛需大減，買力不足，供過于求，今后的熊市將向這個價格方向運動，價值規(guī)律和大勢所趨，誰也擋不住。
 第十二，要比較就要折合為美元，而美國正在壓人珉幣升值。
 第十三, 駁“多印鈔票，多加工資，房價（家庭年）收入比就顯得不高了。”的謬論。大多數(shù)人為老板打工，正俯不能越過老板發(fā)錢給老百姓。在大印鈔票的情況下，企業(yè)減員降薪，物價漲幅大于工資漲幅，實際支付能力下降了，本來家庭收入的0.5用于買房，下降為0.4。重新計算，因為分母變小后得數(shù)變大，所以在通貨膨脹情況下一家人為買房要多幾年。這說明，在炒高后，通貨膨脹越嚴(yán)重，有效剛需越少，房價越是會下跌。
 其實，已經(jīng)不需要計算，一部電視劇《蝸居》能夠震動幾億民眾，就足以證明房價奇高的事實。"
十六.下跌上漲空間比很大，波浪理論表明,股市即使上漲到10000點,也會回到3000點。
下跌上漲空間比是指根據(jù)波浪理論,房價下跌空間與上漲空間之比,揭示房價下跌時可能適用的黃金分割率,揭示可能下跌的幅度。
 波浪理論表明，投資市場（股市、期市、房市）上漲時會超漲，之后會下跌一半左右去尋找價格支撐點。大漲后至少下跌0.382，通常下跌幅度為0.5，暴漲后通常會下跌0.618，特別情況的下跌會達到0.8。
 2007年到2008年，股市6124點跌到1664點，跌掉百分72.8，其中房地產(chǎn)股大多跌掉百分80；石油價由147米元跌到33米元，跌掉百分78。這是路人皆知的事實。
 不要管它會上漲多少，只需要堅信：房價總有碰到天花板的一天，珠穆朗瑪峰再高也有頂，即使當(dāng)時股市見到10000點，也會下跌到3000點。
 投機市場炒作的是什么？是人心中的貪婪，是對市場的預(yù)期。2009年是房牛市，房市的信心在通漲的預(yù)期下膨脹，所以我們看到的是牛市不言頂,只有更高，沒有最高。我們即將看到的是熊市不言底，只有更低，沒有最低。
 從浪形看,二線的E市的二等地段,從2003年0.3萬元,漲到2007年底1.5萬元,是上升一浪。
 2007年底1.5萬元，因為次貸危機的沖擊跌到2009年初的0.8萬元，是回跌二浪。
 2009年初0.8萬元，因為政府大印鈔票救市到2010年3月漲到1.4萬元,是上升三浪。這上升三浪還在走,但根據(jù)指標(biāo)的計算,最高不會超過2萬元。
 2012年底,可能進入熊市下跌ABC浪,即進入“疲軟的十年”。
 目前的房價值不值得買入的計算:
 在二線的E市二等地段,2010年3月是1.4萬元。經(jīng)計算得知,投資剛需比大約為40萬套:10萬戶,房價工資增長比為5:1,房價收入比為22,有考慮成本的租售比為773個月,房股市盈率比為奇高,屬于暴漲,黃金分割率取值為可能下跌0.618。
 即使瘋狂到2萬元 - 2002年價格0.3萬元,= 合計上漲1.7 * 0.618 = 可能跌去1.05萬元。
 2萬元 - 可能跌去1.05萬元 = 未來熊市底價可能見到0.95萬元。則目前的房價1.4萬元不值得買入。
 房價的價格變化周期比股價長，股市經(jīng)常牛熊交替，房市大牛市可能就一次。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就很難再上漲回去。見頂后的尋底，只能是熊途漫漫。
 上世紀(jì)30年代美國房地產(chǎn)崩潰后，70年里房價收入比都比較低，一直到2001年才開始上漲，只上漲到房價收入比4.6就引發(fā)次貸危機而下跌了。70年里，美國股票指數(shù)上漲超過100倍。
 日本的房價是1990年開始下跌的。已經(jīng)連續(xù)下跌低迷18年了，日本的高位接棒人已經(jīng)被套牢18年了，還在苦苦掙扎之中。
 中國房市的正策市特點很明顯。2009年新增貸款9萬億元，許多流入房市。2010年要么不可持續(xù)，要么繼續(xù)這么多就是上帝令其瘋狂。
 客觀規(guī)律比人強。房市不回頭地一直上漲，一旦下跌，會很慘。漲得多就跌得多，就像吃得多一定會拉得多一樣。漲得很多，下跌空間就很大，一旦下跌，就象一塊被推到高坡上的大石頭，勢能太大了，慣性太大了，誰也阻擋不了。
 房地產(chǎn)股龍頭萬科，20年來至少腰斬過5回。不但今后有買到“低價蛋”（當(dāng)房奴）的機會，連買到“低價母雞”（當(dāng)開發(fā)商）的機會在2008年10月和2010年1月也有：多數(shù)房地產(chǎn)股大跌到比住房更有投資價值。
 新股民怕跌，老股民怕漲，因為老股民知道漲得越多，就會跌得越多的道理。
十七.高位上漲的動力必然越來越小。自行車在上坡，必然是“逆水行舟，不進則退”。
 假設(shè)自行車在上大坡時,能前進的最小速度為每分鐘踩10下，當(dāng)你體力不支，只踩得動6下，肯定會倒退。
 同理可知，房市只有二個方向，非大漲即大跌,高位久盤必跌。如果資金跟不上，房價上漲速度小于所需要的最小速度（每2年上漲30％）時，肯定會大跌。在二線的E市的二等地段:
2010年,502室是新房,140萬 * 1.3 = 2012年漲到182萬。182 - 140 = 2年漲42萬。
2012年,502室是二手房,182萬 * 1.3 = 2014年漲到237萬。237 - 182 = 2年漲55萬。
2014年,502室是次新房,237萬 * 1.3 = 2016年漲到308萬。308 - 237 = 2年漲71萬。
 2016年,502室是舊房,308萬 * 1.3 = 2016年漲到400萬。400 - 308 = 2年漲92萬。
越破舊越漲得快,一年漲92萬,這明顯不可能。實際上高位上漲的動力必然越來越小,房價越漲越慢。量變到質(zhì)變,房價就拐頭向下了。
 2003年富人用400萬元可以買到13套新房,怎肯以400萬元來接手你這個舊房。
 3年里，一個家庭年收入12萬元的剛需，只剩余18萬元，房價卻上漲100多萬元。中產(chǎn)的支付能力和心理都無法承受這種加速度型的加價。有這樣的速度，自住剛需將會全軍覆沒。
 地價漲導(dǎo)致房價漲，房價漲導(dǎo)致地價漲，地價再漲導(dǎo)致房價再漲，惡性循環(huán)，加價不止。加到有效自住剛需基本買不起或不肯買了后，房價必然見頂大跌。
在高位，當(dāng)“有效自住剛需”買不起,或嫌貴不肯再“傻”了的時候，房價上漲就會減速，就會達不到每2年上漲30％的最小速度。比如只漲20％ - 稅費等10％ = 10％ / 2年 = 每年實際得利5％。可能成為負翁，是20倍風(fēng)險,這只有大傻瓜才會去接棒。
 在高位，7分風(fēng)險3分利，只有快漲才會有人去博傻。快漲必然形成9分風(fēng)險1分利，于是，賣出的越來越多,敢買入的越來越少,房市上漲動力不足，就象踩不動的自行車往坡下倒退了。有人就要激流勇退了，有人就要順?biāo)浦哿耍腥司鸵渚率恕?
“多行不義必自斃”，血汗錢被忽悠太多了就會捂緊錢袋子,坑害買家遲早會被“上帝”（消費者）懲罰的，不孝敬“衣食父母”的商家最終倒閉的還少嗎？
2007年多數(shù)人相信“永漲不跌說”,2008年就打破這個神話了。“錦上添花追漲，落井下石殺跌”永遠是市場的本性。跌勢明顯，排隊追漲“湊熱鬧”的人就不見了，觀望“看熱鬧”的人就越來越多了，賣者就要殺跌“瞎胡鬧”了。
房市投資投機者的買是為了賣，與股民在6000點高位的投機心態(tài)是一樣的，會露出“游擊隊”的本來面目，打贏了應(yīng)該“止盈”賣出，打輸了要“止損”走人。不走的人就會在雪山上替人站崗。
十八.【炒房的擊鼓傳花】一定會中斷，因為誰是最后一棒,小學(xué)生就可以計算出來。
 炒房是博傻，太貪心就是最后一個傻瓜。
 炒房是傳銷，最后一個必然血本無歸。
 炒房是擊鼓傳花，出手太慢就會拿著最后一棒。
 炒房是水煮青蛙，不及早跳出來就是最后被煮熟的青蛙。
 2010年初,在二線的 E市,你張三以每平米1.4萬元的價格，買到100平米的住房，花140萬元 * 1.3 = 2012年擬以182萬元賣給我李四。因為稅、費、利息等損耗掉百分10，你張三2年盈利只有百分20。
 2014年，182萬元 * 1.3 = 我李四擬以237萬元賣給趙五。
 2016年，237萬元 * 1.3 = 趙五擬以308萬元賣給韓老六。
 我的下線趙五明顯賣不出去，所以他不會來接我李四的棒。我李四當(dāng)然不會接你張三的棒。
 趙五以308萬元賣出去的可能小于千分之一，因為，如果韓老六是買房自住的非富人，銀行審核其月供能力后只批準(zhǔn)按揭100萬元以下。即使銀行同意按揭,308萬 * 0.7 = 216萬,即月供1.2萬,有幾個這樣的自住剛需呢? 經(jīng)過6年的積蓄還是買不起308萬元的房子。
 如果韓老六是富人炒房客，接棒后再加價百分30就是400萬元了，富人在2003年用400萬元可以買13套，所以富人當(dāng)“13點”接手韓老六的天價房的可能小于萬分之一。
 信心有時比價值，比供求關(guān)系對價格的決定作用還要大。同樣是一桶石油，信心足是147米元，信心不足是34米元。2008年下半年，才幾個月，價值和現(xiàn)實的石油供求關(guān)系并沒有發(fā)生很大的變化，主要體現(xiàn)的是預(yù)期，是對未來的信心。熊市到來時，信心喪失，接棒人就突然全部消失。
 無論如何，最終接手的還是有效自住剛需。就像賣豬肉的，最終接手的還是吃肉的。一斤能夠賣出多少錢，最終還是顧客來決定。400萬元,這讓韓老六如何賣出去呢？所以現(xiàn)在張三們、李四們手里的大多是最后一棒。
 也許你會說，我就放1年；也許你會說，我就放3年。可是，經(jīng)過重新計算，失敗的速度差不多。
 炒房客睡不著是遲早的事,張三賣出后安睡之日,就是李四失眠的開始。
十九.先租后買合算率很高, 5年后再買房可能節(jié)省許多按揭款。
 先租后買合算率,是指推遲幾年再買房節(jié)省的資金與現(xiàn)在買房總價之比,以預(yù)測推遲幾年買房更合算的程度。
 2010年，張三買房100平米，單價1.4萬元（包括稅費）。按揭98萬元，首付42萬元，裝修5萬元，共需要145萬元。
 2010年1月，5年期銀行利率是百分3.6，流通市場買入的國債投資收益率高于銀行利率。如果5年后再買房，投資收益率百分5的話，自有資金47萬 * 1.05 * 1.05 *1.05 *1.05 *1.05 = 到那時口袋里有60萬元。
 按揭98萬元的每年利息6.86萬元 * 5年 = 34萬元血汗錢留在口袋里。
 60萬元 + 34萬元 - 五年花費租金10萬元 = 五年后口袋里有買房資金84萬元。
 2015年,新房價可能下跌到單價1萬元（包括稅費）,因為：
 1.一物降一物。客觀規(guī)律、美國貨幣正策、國際金融炒家、民意和物業(yè)稅是高房價的克星，正俯不丟卒保車，國家的“車馬炮”可能一敗涂地。5年后，物業(yè)稅已經(jīng)開征了，房價必然下跌。看看炒房客的氣急敗壞，大放厥詞，再看看無房戶的心中竊喜，“請求加稅”，就知道這個結(jié)果了。
 2. 2010年的改良主義調(diào)控和既怕漲更怕跌的官僚主義心態(tài)，可能使得2011年還會有一次“救市成功”的“大回春”，房價可能再次上漲。2012年后，物極必反，大熊市就到來了，土地流拍,財政就饑腸轆轆了，物業(yè)稅不得不開征，然后房價跌跌不休，房價“沉默的十年”就來了。
 3.同一天，同一地段，同樣100平米，房齡相差10年，總價相差20萬元，這20萬元就是10年的折舊費，即每年2萬元的折舊費 * 5年 = 這套二手房5年需要折舊10萬元。100萬元 - 折舊10萬元 + 裝修殘值3萬元 + 稅費 4萬元 = 這個二手房97萬元就可以買到。
 4.2008年，這樣的新房曾經(jīng)下跌到80萬元。2015年的價格仍然比2008年的價格貴20萬元。說明我的計算是保守的。
 5.相信投機市場的規(guī)律，大漲之后是大跌。熊市不言底，所以不要以為那時新房1萬元不可能。相信食物消化規(guī)律，吃得多就拉得多。相信波浪理論，大漲后通常下跌幅度為0.5。即使新房在目前1.4萬元的基礎(chǔ)上上漲到2萬元,下跌0.5就是1萬元。
 6.那時新房100萬元,計算房價收入比仍高于15,有考慮成本的租售比仍高達500個月。
 需要97萬元 - 口袋里有84萬元 = 只需要按揭13萬元。
 現(xiàn)在買房需要按揭98萬元 - 那時只需要按揭13萬元 = 五年節(jié)省按揭金額85萬元 / 每年工資收入剩余7萬元 = 少奮斗12年。
 從長期看,通貨膨脹不得不防，但是，近8年人民幣貶值1倍,房價上漲5倍,瘋狂炒作后的房價已透支了10年的通貨膨脹;今后5年里,可能2年通貨緊縮,3年通貨膨脹,所以資金是安全的。
 如果遇到經(jīng)濟危機二次探底,你的收入降低。有買房則月供困難。等待觀望則雖然收入減少10萬元,但100平米的房價可能多下跌15萬元,即單價跌到0.85萬。
 這是一個基本的思路。情況千差萬別，只要動筆將你認(rèn)可的實際數(shù)據(jù)填進去，計算一下，就如夢方醒，大徹大悟了。
 二十.在高位買房，20年后按揭還清之日,就是后悔之時。
 中國人愛趕集，愛跟風(fēng)，愛湊熱鬧，遇到大便宜，總是瘋狂地爭先恐后地往前沖，然后吃虧了就象潮水般地退去。事后才明白大家都象三五歲的幼兒那樣愚昧和沖動。
 30年來，玩過無數(shù)的“家家”。炒賣過計劃物資，炒賣過走私貨，炒賣過國庫券，炒賣過君子蘭，炒賣過手機，炒賣過進口汽車，炒賣過城市戶口，炒賣過原始股憑證，炒股，炒外匯，炒期貨，炒黃金。哄買過的確良布，哄買過火柴鹽巴，哄買過家電，哄買過摩托車，哄裝過電話，剛哄買過房子和黃金。
 風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。十年河?xùn)|，十年河西。再好吃的米食佳肴也有吃膩的時候。再好的產(chǎn)品也有大家不再大把燒錢的時候。投資市場不斷發(fā)展，不斷創(chuàng)新，不斷變著花樣來炒，常炒常新，老品種、老花樣的價格就回落了。
 20年前，一部不能發(fā)短信的手機(大哥大)3萬元,相當(dāng)于當(dāng)時二線城市一套80平米的二手房的價錢,一對技術(shù)員夫婦30年剩余的錢還買不起。現(xiàn)在，一對技術(shù)員夫婦1年剩余的工資可以買150部。
 那錢花得真是冤啊。幾年后，腸子都悔青了。炒房只是百花齊放中的一種，是花就會凋謝。炒房傷及珉生，危害經(jīng)濟,不會長久。
 一件中檔的外衣的壽命是8年,實際使用4年就棄之不穿了。一部手機的壽命是6年,實際使用3年就棄之不用了。一套住房的壽命是35年,實際使用20年就應(yīng)該棄之不住了。你是有效自住剛需,會去租用或買入房齡20年以上的破舊房嗎?
 20年后，物業(yè)稅已經(jīng)不少，城市化基本完成，30歲以下的人口明顯減少，住房過剩，蓋房沒有暴利,炒房不再，閑置不能增值,“城市剩房”就會象“城市剩女”奔三就嫁不出去一樣。
 20年后,隨著保溫隔熱墻體使用、新材料的推陳出新、智能化以及人們審美觀念的改變，隨著技術(shù)的快速發(fā)展，房子的生命周期將越來越短,現(xiàn)在的房子將會象奔二電腦一樣被淘汰出局。
 超過20年房齡的住房,電線經(jīng)常短路斷路,水管到處漏水,電梯經(jīng)常罷工,卻因為幾十家意見難統(tǒng)一而難以更新。有錢的換房住新房去了，住戶大多是窮人、老人和租戶了。越住越?jīng)]檔次，越住越?jīng)]面子.
 難以租出去,銀行不肯按揭了,誰會付全款100萬元買入這樣的破舊房? 要賣出則價格低廉，要等待拆遷還要15年，成了“棄之不舍，食之無味”的雞肋。
 20年后,可能讓你后悔的事太多了，環(huán)境污染,地震，提前成為危樓,遇到城建需要提前拆遷。你在城東買房,10年后工作地點換成20公里外的城西。
 20年里，要面臨許多正策風(fēng)險，例如物業(yè)稅、房屋空置稅、遺產(chǎn)稅。誰敢保證20年里不會發(fā)生金融危機、經(jīng)濟衰退和大的房熊市？
 20年里,誰敢保證不會因為失業(yè)、收入降低、家里有天災(zāi)人禍而斷供。每月還了房貸后是月光族，不能創(chuàng)業(yè)投資，永遠窮。買房啃四老的話，最終要到醫(yī)院去還。
 含辛茹苦20年,埋頭苦干20年,那時還有什么東西能夠值得你驕傲?
 20年后,還有什么東西能夠支撐高昂的房價呢？
 二十一.“80后”的兒子可能繼承到6套房。房奴到60幾歲可能回到租房里。
 一個學(xué)齡前兒童過生日，3對大人圍著他。在老居珉里，2010年1歲的張小強和李小花,在25年后結(jié)婚，各自最終繼承了父母、爺爺奶奶、外公外婆的3套房。說明計生導(dǎo)致許多“00后”、“10后”最終會擁有6套房。如果是官商家庭，有一二十套很正常。房子不斷建設(shè)，人口減少，幾十年積累下來，必然嚴(yán)重過剩，閑置房將隨處可見。
 1979年以后實行獨生正策，你我接到的結(jié)婚請貼上的主人大多是獨生孩。1978年以前“多兄弟的”基本已經(jīng)結(jié)婚，剛需大降。
 1988年全國出生人口2457萬人，2000年下降到1379萬人。12年下降了43.9％。根據(jù)《全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》，2007年與1996年相比，全國小學(xué)招生人數(shù)，從2524.66萬人下降到1736.07萬人，減少31.2％。
 現(xiàn)在的房價，是由“60后”、“70后”、“80后”、“90后”加起來的大約4億人的買房需求支撐起來的。25年以后，有購房需求的人變成“00后”和“10后”不到1億人，所以供過于求將十分嚴(yán)重。
 25年后，即到了2035年，“50后”的年紀(jì)是76至85歲，房子大多騰空出來了。其子女“80后”的年紀(jì)是46至55歲，不需要買房了。
 25年后，“60后”的年紀(jì)是66至75歲。其子女“90后”的年紀(jì)是36至45歲，基本不需要買房了。
 25年后，“00后”的年紀(jì)是26至35歲，“10后”的年紀(jì)是16至25歲，一半沒有進入結(jié)婚年齡，許多可以繼承到住房，或由長輩為他們提前買房了。
 25年后，蚊子不交租金，10套閑置房 * 每年1萬元物業(yè)稅 = 每年交物業(yè)稅10萬元，子孫就像頭上頂著10塊石頭，苦不堪言。官商們囤房，到底是在蔭庇子孫，還是禍害子孫，真的還不知道呢。
 35年后，物業(yè)稅已經(jīng)不少，城市化不再，人口減少，住房過剩，炒房不再，蓋房沒有暴利，拆遷20層的樓房去蓋20層的，無利可圖，開發(fā)商沒有來拆遷的積極主動性。如果沒有拆遷，“倒倒樓年代”的房子質(zhì)量差，已經(jīng)不敢住人,還要交物業(yè)稅（假設(shè)是新房的10分之1），你比開發(fā)商急。于是，“要求你拆遷”變成“我要求拆遷”,送紅包求開發(fā)商優(yōu)先拆遷。即使有補償費，20層的樓房每戶平均用地只有10平米左右，開發(fā)商可以應(yīng)用的土地使用權(quán)只剩余32年（你買房到出租已經(jīng)2年，開發(fā)商拆遷到賣出房子過1年），開發(fā)商能夠補償給你的肯定少得不足掛齒。
 那時，住房因為閑置而喪失了使用價值和拆遷價值，因為稅費很多很高而喪失了投資價值投機價值，只是一堆鋼筋水泥，子孫想賣出去，能得到幾個銅板？
 有人說，70年房屋土地使用權(quán)期限到了以后，可以繼續(xù)繳費。可是，排隊搶購時蓋的住房，“蓮花倒倒樓年代”的質(zhì)量，住得越久越不安全，握得越久越是“燙手的山芋”，使用期越來越短，拆遷費越來越少，越來越不值錢，急功近利的投資者誰會象古董那樣放70年？
 30歲當(dāng)高負債房奴 + 35年 = 65歲需要再花錢買一次房，但老了后，錢缺很多，借貸不到，也還不起，只好用少得可憐的拆遷費去租房。雖然使用權(quán)有70年，35年后已是“無房戶”了。主動伸長脖子讓人宰，活得窩囊，繁忙一生，兩手空空。最終還是回歸到租房里去。
二十二.三年后,炒房虧損率將很高,炒房客難以逾越期市股市般虧損這道坎
 炒房虧損率,是指炒房失敗人數(shù)占炒房客總?cè)藬?shù)的比例,揭示高杠桿的炒作必然導(dǎo)致大量負翁的事實。
 股市是以自有資金的小賭博，國際上認(rèn)為炒股虧損率是百分70。期市是幾倍桿杠的大賭博,炒期貨虧損率大于百分80。住房本是象自來水和大米一樣的民生產(chǎn)品，卻被當(dāng)作高杠桿的期貨來炒作，變成超級賭博工具。100萬元的房子,只要首付30萬元,是3.3倍的桿杠。所以,5年后回頭看,炒房虧損率很高。
 加入期市的散戶，大部分經(jīng)過股市的搏殺，是滑頭,贏到心理價位就止盈，跌破預(yù)設(shè)價位就止損。我國全民炒房是第一回，多數(shù)炒房客缺乏風(fēng)險意識，貪得無厭，大多是死多頭。
 房市沒有嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度和驗資制度，有鈔票就可以進入房市，有虛假工資收入證明就可以辦理按揭，抵御風(fēng)險能力可能較低。
 期市有持倉數(shù)量限制，而房市愛買多少就多少，沒有限制，可能買入過多。
 期市有漲跌停板的制度，股市也有百分10的規(guī)定。房市可以“一夜暴富”，也可以象1998年香港房市那樣“一夜赤貧”。
 最可怕的是，房市與期市只有一樣是相同的，都有強行平倉的制度。炒家購買1000萬的房子，自己只有300萬，按揭700萬。房價跌了40％,想賣出其中1套房子來解決月供問題，可是，銀行不讓你賣出，因為房子跌剩的600萬元價值全部是銀行的。斷供3個月，銀行就來收房。銀行收房后，拍得550萬，自己的300萬不見了，成為“負翁”欠銀行150萬，房子沒有了，每個月還要還貸。被銀行列入“黑名單”，沒有東山再起的機會。
 美國發(fā)生次貸危機的主要原因是按揭高杠桿。2009年，美國280萬戶家庭收到喪失抵押房產(chǎn)贖回權(quán)通知，而且2010年預(yù)計將持續(xù)增長。2012年，中國可能有28萬套住房的主人變成負翁。
 炒作比股市更兇猛,炒房客的下場比股民更慘
 第一，在股市，有快速的出局機會，而且大跌時會跌得慢一些。在房市，沒有快速的出局機會，崩盤時下跌速度很快。
 莊家去炒一只股票，賣出需要大于10天的時間，所以應(yīng)用短炒手法，經(jīng)常洗盤，經(jīng)常走小熊，有時上，有時下，風(fēng)險不斷釋放,多數(shù)小散戶沒有大盈利，賣出的欲望不強烈。到高位后，莊家先連續(xù)幾天大幅拉高，然后又幾天在高位上下寬幅震蕩，形成巨量后混水摸魚地賣出。95％的股市莊家都可以這樣子跑掉。
 因為有上下小幅震蕩的短炒機會，所以，今下午買明上午可賣，隨時都有短炒者接手，100萬元的股票要賣出時，一按賣出鍵幾秒鐘后款就到帳了。加上有10％跌停板的緩沖，所以股票大跌時會跌得慢一些。
房市漲就一直漲，幾年不回頭，所以大多是豐厚盈利盤,風(fēng)險不斷積累。一旦大勢不好，大利空襲來，炒家賣跌不賣漲，不少豐厚盈利盤有強烈的落袋為安的欲望，而買家買漲不買跌，于是掛牌賣出量大增，每天成交大減。自行車上坡時要有大的力量，下坡時力量小也會下滑。房市下跌時成交量小也會下跌。
 房市沒有跌停板的限制，一旦崩盤，沒有炒短者接手的緩沖，沒有10％跌停板的緩沖，下落的速度會比股市還要快，就象“下行的電梯”的鐵門，“喀嚓”一聲關(guān)上后誰也無法出逃，可以從10樓不停頓地一直下落到5樓。一旦走熊就是大熊，包栝許多房地產(chǎn)商和大戶也會跑不掉，會套在高位。1998年香港房市的“一夜赤貧”、“一貧如洗”、“百萬負翁”說的就是這樣的情況。被市場打倒在地，然后銀行再踏上一只腳，永世不得翻身。
 一套房你可能1年還賣不出去，一買一賣的交易期需要幾個月，買者給你2萬元定金，第29天他發(fā)現(xiàn)房價已下跌了3萬，因為他那2萬已跌沒了，大跌后還要陰跌三五年，就不會接下還要跌幾十萬元的“高位掉下來的飛刀”。
 第二，股市不許貸款，房市按揭會放大虧損，是“杠桿毒藥”。
 股市，到2010年3月，還不許貸款，不會放大虧損，安全性較好。房市按揭的桿杠放大作用的優(yōu)點體現(xiàn)在低位；房貸到高位會放大虧損，是“杠桿毒藥”。牛市里放大盈利而笑不攏嘴。熊市里，放大虧損而哭干眼淚。
 因為后果嚴(yán)重，到時會爭先恐后地賣，引發(fā)大跌,“房牛市”的大堤就是這樣潰于蟻穴。
 大量拍賣意味著低價處理，于是將促使房價更快地下跌。
 二十三.近5年的新盤的住房閑置率很高。目前全款買一套房閑置待漲,5年后可能虧損90萬元
 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上就是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
 2010年初的網(wǎng)絡(luò)文章稱:“據(jù)社科院城調(diào)隊調(diào)查顯示，中國660多個城市現(xiàn)有空置房6540萬套，可供2.6億人居住。”“標(biāo)準(zhǔn)是，每戶每月電表零讀數(shù)，且6個月以上。”今后5年,城市凈增人口小于2.6億人。即使5年不建房都不會缺房,說明供過于求很嚴(yán)重。
 2009年4月，在天津召開的一個內(nèi)部會議上，銀監(jiān)會主席劉明康還給與會人士舉了兩個極端的例子:北京出現(xiàn)了一個人名下77套房的事情，而且全部用的銀行貸款；上海的例子更夸張，一個人買了364套。“他一天住一套，都住不過來。而且用的是銀行的錢，這怎么行?!”
 2009年,北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒對記者表示：“北京絕大部分的新樓盤在交房前就已經(jīng)全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能達到50%入住率的已經(jīng)是比較不錯的比例了。”
 北京青年報2010年3月4日訊,經(jīng)濟學(xué)者賴偉民，以普通購房者的身份在半年內(nèi)走訪全國逾百樓盤。他說：“掏錢的購房者八成以上做投資。真正有居住需求來看房的，面對高得離譜、漲得兇猛的房價，總是選擇觀望或放棄。”有一位回答賴偉民說：我原來辦廠，現(xiàn)在生意太難做。我把廠關(guān)了，幾年積蓄總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。
 有人認(rèn)為，中國富人不計其數(shù)，只要房地產(chǎn)有富人來買，泡沫就能持續(xù)。但是，就象火車站的黃牛,手里有100張火車票,自已最多用1張,那99張最終要坐火車的人來接手。當(dāng)房價漲到自住剛需都買不起,就不得不降價了。
 2009年底的迪拜危機提醒我們，迪拜吸引了全球富人到此投資，卻依然無法躲過泡沫的破裂。難道房地產(chǎn)泡沫破裂的日本、香港、美國的富人比大陸人少？葉檀說得好：“當(dāng)資金鏈崩緊到一定程度，當(dāng)杠桿拉長到一定程度，任何一只飛過天際的黑天鵝都可能引爆泡沫。”
 目前出手買房閑置待漲的,許多是官商,許多是全款。5年后，一套房可能虧損90萬元。
 2010年3月，在二線城市的E市，富人張三買一手房,100平米 * 1.4萬元 = 總價140萬元。
 每年按投資收益百分5計算。140萬元 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 = 五年后資金增值到179萬元。
 五年里交物業(yè)稅1萬元。
 五年的總成本為180萬元。
 有的人以為閑置也能戰(zhàn)勝通貨膨脹,可是貨幣被摻進1桶水而房價被摻進5桶水,如何保值增值?
 閑置是等待房價上漲而賺取差價，可是，房價市盈率已經(jīng)是無窮大,比股市6124點時的市盈率60倍高出許多，誰能夠保證你一定賺錢？倒是下跌的可能性更大。
 幾年前低價位買入的可以閑置。炒房客現(xiàn)在高價位買入的,特別是物業(yè)稅開征后,閑置不起就要出租, 租房市場供應(yīng)增加,租價下跌,進而導(dǎo)致房價下跌。
 五年后,由于物業(yè)稅開征,供過于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1萬元。不要說不可能,2008年底一手房就下跌到0.8萬元。相信波浪理論，大漲后通常下跌幅度為0.5。即使新房在目前1.4萬元的基礎(chǔ)上上漲到2萬元,下跌0.5就是1萬元。
 總房價140萬元 / 70年 * 5年 = 五年折舊10萬元。
 一手房單價1萬元 *100平米 - 五年折舊10萬元 = 這套二手房賣出收回90萬元。
 總成本180萬元 - 賣出收回90萬元 = 虧損90萬元。即虧損百分50。
 二十五.正俯扭不過客觀規(guī)律,正俯最終不得不丟卒保車,丟枝保樹,不得不在房管上撥亂反正,改邪舊正。
 房價漲得過高過快，就會出現(xiàn)泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。難道日本、米國的正俯愿意房地產(chǎn)泡沫破裂？難道日本、米國的正俯的控制力不強大？
 正俯不允許經(jīng)濟危機，正俯不允許大批企業(yè)倒閉，正俯不允許搞環(huán)境污染，可是正俯不是萬能的，對許多事束手無策，無可奈何。
 客觀規(guī)律比人強。講人定勝天的老毛最終也扭不過老天爺，不得不承認(rèn)自己七分成績?nèi)皱e誤。頭腦冷靜的小坪說自己六分成績四分錯誤。
 客觀規(guī)律不以人的意志為轉(zhuǎn)移。大自然春夏秋冬，四季輪回。房市，如火的夏天后面，是落葉的秋天，再來是寒冷的冬天。
 60年來，不遵循規(guī)律的事，大倌沒少干，最后上天（客觀規(guī)律）都使我們付出了慘重代價。
 大漲之后必然大跌，即使正俯是上帝，也創(chuàng)造不出只有上坡而沒有頂部和下坡的通天路。
 不要夸大正俯的調(diào)控能力，牛市里大漲價是找死,暴漲之后必然暴跌，這是客觀規(guī)律。當(dāng)倌的大吃大喝5天,他有制控自己5天不拉不撒的本事嗎?
 不要以為你了解一些倌員的心思和無度,世界上最“讓人捉摸不透”的就是政治。你最多只是過河的橋板和獵兔的走狗。
 社會穩(wěn) 定壓倒一切，倌以交椅為天。萬有引力，漲得越高，回落的勢能越大。爬得越高，摔得越痛。彈簧拉得越高，回縮力越大，回落的位置越低，對社會穩(wěn)定危害越大。
 正俯管理有個老毛病叫“正策多變”，病癥是“打擺子”，總是“一放就亂”。股價由998點大漲到6124點，熱氣騰騰，牛氣沖天！總是“一亂就管”，運用圈錢手段來調(diào)控，在股市，發(fā)行大量新股，趁機不斷加稅。總是“一管就死”，2007年冬股票見大頂6124點后，病來如山倒，“飛流直下三千尺”，2008年10月最低跌到1664點（跌去72.8％）。

二十六.美國發(fā)動了房價戰(zhàn)、人才戰(zhàn)和財產(chǎn)戰(zhàn),大量人才和財產(chǎn)不斷由中國流向美國
 錢往低處流。美國剝削全世界,構(gòu)筑了民生洼地。倌商勾結(jié),分配不公,加上美國的低利率導(dǎo)致外資源源不斷地流入?yún)⑴c炒礦,炒房,炒股,中國構(gòu)筑了民生高地。
 美國房價收入比最高的2006年只有4.6倍,次貸危機后下降到4一帶。含義是次中等收入家庭4年的不吃不喝的全部收入可以買到一套200平米的占地一大片的永久土地所有權(quán)的別墅。2010年初,我國不少城市的房價收入比達到20,含義是次中等收入家庭20年的不吃不喝的全部收入只可以買到一套90平米的平均占地只有十幾平米土地的只有70年土地使用權(quán)的一手房。 22 / 50％（國際上認(rèn)為按揭月供不宜超過家庭月收入的30％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能買到僅有使用權(quán)的新房。
 人往高處走。中美民生差異導(dǎo)致中國人才和財富呈現(xiàn)流出態(tài)勢。高房價導(dǎo)致民工荒，后面可能是人才荒。人才帶走大量財富。
 中美在就業(yè)、收入、營商環(huán)境、房價、物價、社會保障等方面形成強大的磁吸力。中國分配、稅收制度不合理,百分20的人擁有百分80的財富,他們中許多人把兒女先行送出國,大量財富不斷轉(zhuǎn)移出去。不斷上漲的房價使他們的財富幾倍放大。在高位將房產(chǎn)賣出后可以更多地轉(zhuǎn)移出國。
 資本主義的污泥濁水隨著改革開放而蔓延，倌員的思想和生活方式西化。學(xué)校教育和老馬老毛理論宣傳的是無神論,貪倌在房市搞起腐敗來,神鬼都不怕,祖宗懲罰不相信,無所顧忌,貪膽包天,為所欲為,再大的紅包也敢收。為了洗錢將非法所得投入房市,帶頭炒房。對房市腐敗已經(jīng)法不治眾。
 炒房禍國殃民,經(jīng)濟下來,人才出去,得不償失。中青年當(dāng)房奴,無法創(chuàng)業(yè)。搞科技的不如炒房的,科技興國不被重視。炒房導(dǎo)致精神文明退步,幾乎所有信仰體系都被動搖了,中青年的價值觀被扭曲。美國的平均收入名列前茅，我國在100位上下。西方對中青年人才顯現(xiàn)出極大的磁吸力,海歸不愿歸,高級人才不斷流出。清華大學(xué)校長說,不但老師買不起房,連我這樣的副部長級的校長憑工資也買不起。清華畢業(yè)生大多走出國門。
 炒民生不停,國家損失不止。因為城市民生比農(nóng)村好,大量農(nóng)村已經(jīng)成為“空殼村”“老弱村”。美國民生比中國好,中國將是怎樣的國呢?

二十七.利潤最高的地方一定風(fēng)險最大,房市印鈔機停止轉(zhuǎn)動后變成燒鈔機。
 低首付、低利率、優(yōu)惠利率、沒有物業(yè)稅的超低的養(yǎng)房成本，是對住房購買力的加倍放大,是對通貨膨脹的加倍放大，是實體經(jīng)濟資金流失的加倍放大，是對民生問題的加倍放大,是對房市風(fēng)險的加倍放大。
 加倍放大是放縱，就會導(dǎo)致加倍的破壞力，物極必反，盛極而衰，然后，在牛市不言頂?shù)暮竺姹厝皇切苁胁谎缘祝蠞q加倍放大的后面必然是下跌加倍放大。
 一切處于高位的東西都具有可怕的力量，這在物理上稱為勢能。漲得越高下落勢能越大，漲得越高跌得越深。
 上樓是高度的加倍放大。一個人從2樓跳下來是中傷,從3樓跳下來是重傷,3樓跳下來是殘廢。
 房價只漲不跌，就象對地震造成的堰塞湖只堵不疏，水位升得越高就勢能越大，一旦垮塌就要死很多的人。
 正府不愿看到大暴跌，就會提前進行調(diào)控，調(diào)久必跌。
 一旦下跌，就象一塊被推到高坡上的大石頭，勢能太大了，滾下來時誰也阻擋不了。漲時超漲，跌時超跌。2011年后，房子可能變成任人殺跌的“負資產(chǎn)”。“樹倒猢猻散,墻倒眾人推”。
 房牛市里房子是一塊寶，房熊市里房子卻是一棵草。
 因為熊市下跌時勢如破竹，竹子一開始很難破開，但一劈開，就一下子從上面一直裂到下面，所以牛市不講成本，熊市也沒人講成本。
 因為投資市場的趨勢具有持續(xù)性，不容易改變，一旦改變?yōu)橄碌厔荩唐诰筒蝗菀自俑淖儯耘Ｊ胁谎皂敚苁胁谎缘祝挥懈停瑳]有最低。
 因為自行車上坡時需要花大氣力,下坡不需要用力，靠慣性就會越來越快，所以房價上漲時需要動用資金來推動,下跌時只需要動用嘴巴說降價，不要相信“大家都在做長期投資”，小量就會大跌。
 因為房牛市的定價權(quán)掌握在少數(shù)人手里，上漲時多數(shù)人在坐轎子,所以，下跌時多數(shù)人在坐滑梯,只要有5％的動搖分子要“落袋為安”或割肉，就足以把房價殺低60％。
 因為“炒作理由”只是“忽悠的臺詞”，所以牛市的導(dǎo)演者有100種上漲的理由，熊市的導(dǎo)演者也會有101種下跌的理由。
 因為大家都在順勢而為，多數(shù)人永遠是隨波逐流，所以牛市里多頭的聲音壓倒空頭，熊市里空頭的聲音壓倒多頭。
 因為牛市超漲，所以熊市就超跌。股熊市從2007年10月的6124點下跌，2008年10月最低跌到1664點，跌去百分72.8，許多房地產(chǎn)股跌去百分80。
 因為牛市一切都有可能，所以熊市一切都有可能。熊市里，王十進去,王二出來；汽車進去，摩托出來。
 “市場先生”我行我素，不理睬誰掉眼淚了。順勢者昌，逆勢者亡。熊市來了，最好的戰(zhàn)略是提前冬眠，是“打醬油”，不要信賣瓜的王婆,不要信“強哥”,不要“俯臥撐”，不要玩“躲貓貓”，不要“種菜”,不要“吾將上下而求索”，不然就會被套住,不然可能成為富翁。

(待續(xù))

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號