遏制房價上漲：四項措施能否奏效　　

一、溫家寶有決心管好房市，保持合理價位　　

　2月27日　下午3時，溫家寶總理在接受中國政府網、新華網的聯合專訪時，表示自己“有決心在本屆政府任期內能把這件事管好，使房地產市場健康發展，使房價保持在一個合理的價位?！薄　?/p>

　3月5日　溫家寶總理在這次十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時，又再次表示：“要促進房地產市場平穩健康發展。堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求?！薄　?/p>

溫家寶總理的這種“有決心管好房地產市場、遏制房價過快上漲勢頭”的承諾，又是依靠什么措施來保障按時兌現的，到底可不可信？有不少網友的懷疑和疑慮都溢于了言表?！　?/p>

二、溫總理的四項措施能否奏效　　

要對此作出客觀、中肯、理性的判斷，就必須從市場的供求對接和居民的收入現狀這兩個主要角度，分析一下他的這種樓市調控對策，到底對不對路，有沒有實現的可能性？　　

綜合溫家寶2月7日的聯合專訪與3月5日的政府報告，可以看出他的調控對策有四個主要之點：　　

一是增加保障性住房供給?！　?/p>

溫家寶在接受兩網的聯合專訪時說：“我們原來制定一個規劃，2009年至2011年用3年時間把保障性住房建成750萬套?，F在看來2009年完成200萬套，今年將完成300萬套……”　　

在這次政府工作報告中則表示政府將“繼續大規模實施保障性安居工程，中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，建設保障性住房300萬套。各級政府要切實負起責任，嚴格執行年度建設計劃，確保土地、資金和優惠政策落實到位?！薄　?/p>

分析與解讀：　　

從市場的供求上看，2010年全國各大、中城市樓市價格不斷上漲的根本原因依然是供給的偏緊與開發商對定價權的壟斷。供需上的巨大缺口必然導致市場上的競購和價格的不斷上漲。抑制這種房價的過快上漲勢頭，最根本的辦法不是緊縮膨脹的需求，而是增加有效的供給。供給增加了，價格向上的張力自然就會消退下來。從這一點上看，溫家寶用增加保障性住房供給的辦法來遏制房價的過快上漲勢頭，這樣的調控基本上是對路的。但有一點是必須滿足的，那就是增加的供給必須是低價位的。只有用這種低價位地供給，才可能拉低目前這種高價位的樓市。想一想，有這么多低價位的房子來滿足中低收入階層的基本住房消費，又還有誰再去節衣縮食地購買那種高價位的房子呢！眼睜睜地看著這么多的購房者被這種低價位的保障性用房吸引過去，高價位的樓市也就不得不跟著回落而去競留那些離己而去的購房需求?！　?/p>

問題是溫家寶的這個調控雖然對路，但只可惜這種增加的供給太少，而不足以拉低這種高價位的樓市。想一想，僅僅靠這750萬套的保障性用房又如何撼動這種高價位的樓市。中國有近乎十四億的人口總量，假定每4人一套住房，其市場需求總量也近乎3.5億套。除去9億農民的自建房，也大概需要1億套的供給吧。如果再除去城市居民的現有住房，恐怕其潛在的市場需求總量也應該有四千多萬套吧。（這只是一個粗略的估計數）照此看來，750萬套保障性用房的增加供給，顯然是遏制不了目前這種高價位的樓市的。　　

那么，又該怎么辦呢？溫家寶沿著這種增加供給的思路接著說道：“與此同時，還要加快廉租房和普通租賃房的建設?！钡降走@種保障性用房的增加供給里面包不包括這種政府廉租房和普通租賃房呢？如果包括的話，那么溫家寶的管好承諾肯定是沒的指望。如果不包括，則還尚可指望一下。因為這意味著將有著更多的低價位住房供給出來，來滿足中低收入階層的住房需求?！　?/p>

在遏制房價、滿足人民群眾多樣化的住房需求上，加快政府廉租房、普通租賃房和經濟適用房等保障性用房的建設，增加它的有效供給，絕對都是一個好辦法。住有其屋，不一定都要擁有自己的產權。買不起自己的房，但只要能租得起也是可以接受的。住自己的房子是住，住政府的廉租房也是住，只要有屋可住就行，至于產權是不是屬于自己，則無關緊要。屬于你也是住，不屬于你也是住。用這種廉租房和普通租賃房來解決人民群眾基本的住房問題，顯然要容易不少。如果要讓每個人都擁有產權屬于自己的房子，這樣的目標肯定是完成不了的。溫家寶很坦誠地承認了這一點。他對此解釋道：“還有一部分人要住公用的租賃房，低收入者、農民工租用廉租房。”如果通過這種辦法解決中低收入階層的住房問題，增加這種保障性用房的供給，絕對都是可行的。但問題的關鍵是運用土地、稅收和優惠政策落實這一調控措施。　　

二、支持居民自住性和改善性購房?！　?/p>

溫家寶在接受兩網的聯合專訪時指出，“我們要支持和鼓勵人們購買自住房和改善性用房。重點放在低價位的小套型，這主要靠市場，政府的責任主要是在土地、金融和財稅上給予支持?！痹谶@次政府工作報告中則承諾道：“將繼續支持居民自住房消費，增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應。”　　

分析與解讀：　　

重點放在低價位和小套型，這種調控有助于促進供需的有效對接。因為只有這種低價位、小套型、經濟適用的普通商品房，才可能與中低收入階層的有效需求對接起來。主要靠市場也沒有錯，畢竟市場對資源的配置發揮著基礎性的作用。政府的責任主要是給予土地、金融和財稅上的支持，這一點說的也沒有錯。畢竟政府對市場的調控只能通過這些經濟杠桿予以合目的的調節但這一調節卻最關鍵。在政府工作報告中，溫家寶承諾要增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，就事實上抓住了這個關鍵。抓住這個關鍵，就必須根據中低收入階層的收入現狀和承載能力，為這種保障性用房的增加供給事先設定一個指導價位，然后由政府出面招標開發商，嚴格按照這種指導價位和質量要求，在規劃的地段投資建設這種保障性用房。只有增加這樣的供給，才可能確保它的有效性，才可能把這種“支持居民自主性和改善性購房”的調控目標落實到位，才可能依靠它來消低這種大多數居民高不可及的房價。　　

三、抑制投機性購房?！　?/p>

溫家寶在接受專訪時表示，“要抑制投機性、投資性購房，主要采取經濟、法律手段?！薄　?/p>

在這次政府工作報告中則強調“抑制投機性購房，加大差別化信貸、稅收政策執行力度?！薄　?/p>

分析與解讀：　　

在接受聯合專訪時溫家寶沒有細說如何采用具體的經濟、法律手段抑制這種投機性、投資性購房。調控的對策太籠統、操作性不強。每每出臺政策抑制這種投機性、投資性購房，結局大都一樣，那就是鎩羽而歸。所以，溫家寶只能用這種籠統的“主要采取經濟法律手段”之類的陳詞濫調來敷衍一下了事。　　

但在這次政府工作報告中，溫家寶在這種投機性購房的抑制上則說得要具體得多，提到了差別化的信貸、稅收辦法。這種調控值得期待。　　

四、整頓房地產市場秩序，懲處違規違法行為。　　

在接受聯合專訪時溫家寶說：“要管好市場。政府有責任管好房地產市場，就是依法對那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬物價等行為進行懲處。”而在這次政府工作報告中則提出“大力整頓和規范房地產市場秩序，加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬物價等違規違法行為的查處力度。”　　

分析與解讀：　　

這樣的話已聽的太多了，至今也沒有見到什么行動來。整頓房地產市場秩序，喊了這么多年，又有幾個圈地不建、捂盤惜售、哄抬物價的開發商受到了懲處。一個政府如果如此糊弄自己的人民，又怎能取信于人呢！　　

綜合以上分析，要指望溫家寶的這四項調控措施奏出實效，增加這種低價位、小套型的保障性用房的供給，才是最根本的。如果政府的財政和GDP增長還依舊指靠于這種土地的出讓和虛高的樓市，那么溫家寶承諾的2010年把房價調控在一個合理的價位上，就實在指望不上了。不大批量地增加這種保障性用房的供給，一切都免談。　　

　2010年3月5日　初稿于論道書齋      胡顯達

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