政協(xié)提案劍指高房價(jià) 建議推出物業(yè)稅試點(diǎn)
在全國政協(xié)的各項(xiàng)提案之中，關(guān)于房地產(chǎn)市場的提案幾乎占據(jù)半壁江山，而其中對保障性住房、物業(yè)稅征收以及房地產(chǎn)信貸調(diào)控成為關(guān)注焦點(diǎn)。
保障性住房亟需擴(kuò)容
“我國的房地產(chǎn)業(yè)不能僅僅依靠市場和開發(fā)商。”全國政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院金融系主任李稻葵的提案同樣有關(guān)保障性住房。他認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)入市，學(xué)習(xí)新加坡和香港經(jīng)驗(yàn)，大量建設(shè)平租房性質(zhì)的保障性住房，然后以這些保障性住房為抵押，以穩(wěn)定的租金為收益進(jìn)行大量融資，這樣可以解決地方政府住房建設(shè)資金問題。同時(shí)，這種穩(wěn)定的融資形成后，能夠讓地方政府拋棄過去的“賣地財(cái)政”。
“若以北京為例，政府出地，一平方米成本最多不會(huì)超過5000元，一套一百平方的房子，成本不超過50萬元，而月租金可以達(dá)到2000元，這種穩(wěn)定的高收益完全可以為地方政府帶來良好的融資。”李稻葵如是表示。
全國政協(xié)委員、中國城市建設(shè)控股集團(tuán)總裁于煉認(rèn)為，我國的保障性住房應(yīng)首要解決“居者有其屋”，而不是“居者有其產(chǎn)”，30%至40%的居民可以通過廉租房解決。至于居者有其產(chǎn)，則是發(fā)展到更高階段才能解決的問題。
全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授郭松海的提案則認(rèn)為，“各級(jí)政府要引導(dǎo)一些有品牌、有實(shí)力的企業(yè)開發(fā)中低價(jià)位普通商品住房，加大保障性住房建設(shè)，對于中小套型住房，在財(cái)稅、土地、信貸政策上予以優(yōu)惠；使房地產(chǎn)開發(fā)的供給結(jié)構(gòu)與中低收入家庭真實(shí)需求逐步相吻合，以滿足廣大民眾的住房需求。”
郭松海尤其提到調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，“增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的土地供應(yīng)；改善實(shí)行土地供應(yīng)方式，增加土地招標(biāo)出讓。對土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；對閑置土地兩年的，要收回土地使用權(quán)。”
各民主黨派也積極建言獻(xiàn)策保障性住房。民革中央提案建議，加快制定《住房保障法》，完善住房保障制度。盡早出臺(tái)《住房保障法》，以法律形式保障公民的住房權(quán)和基本住房需求。法律中要明確各級(jí)政府在住房保障方面的法定職責(zé)和地位，規(guī)定保障范圍和標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房的準(zhǔn)入與退出、保障資金的來源以及各級(jí)政府職責(zé)分工等，實(shí)現(xiàn)對各級(jí)政府履行住房保障職責(zé)的最大約束力和強(qiáng)制力。
民革中央的這份提案還建議要強(qiáng)化行政問責(zé)制，將住房保障情況納入地方政府官員政績考核體系，作為考評、測評政府官員升遷的硬指標(biāo)。
農(nóng)工黨的提案題為《關(guān)于加快住房保障立法完善住房制度的建議》。農(nóng)工黨指出，住房保障目前在具體運(yùn)作中存在保障性住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足、保障對象覆蓋面過于狹窄、運(yùn)作不規(guī)范等現(xiàn)象，現(xiàn)有的部門法規(guī)以及一些地方性法規(guī)實(shí)施隨意性強(qiáng)，缺乏統(tǒng)一的法律指導(dǎo)和約束。
為此，農(nóng)工黨建議二次房改，建議成立“深化住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，領(lǐng)導(dǎo)二次房改，并且盡快提出建立“三三制”住房制度和“四定兩競”公共住房改革的具體方案并發(fā)布執(zhí)行。
建議推出物業(yè)稅試點(diǎn)
“今年的提案面向民生，主題是通過強(qiáng)化稅收和綜合治理，抑制資產(chǎn)泡沫，尤其是控制房地產(chǎn)價(jià)格。”3月2日全國政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長閻慶民表示，建議以稅收手段，通過加大征收土地增值稅等來控制地價(jià)，增加開發(fā)商囤地成本，抑制開發(fā)商囤地。
閻慶民稱，土地增值稅是直接面向開發(fā)商征收，應(yīng)根據(jù)土地價(jià)格的升值情況，按一定的比例征收稅收，征收比例需要由稅務(wù)部門測算來確定。雖然土地增值稅最終也有可能轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者，但最大的作用還是抑制開發(fā)商不切實(shí)際的囤地，有利于打擊囤地、降低地價(jià)。
對于物業(yè)稅會(huì)否今年試點(diǎn)征收，閻慶民表示，物業(yè)稅是抑制房價(jià)的有效措施，由于是面向消費(fèi)者征收，何時(shí)征收如何試點(diǎn)要看我國的市場成熟程度。
于煉則認(rèn)為，物業(yè)稅對控制房地產(chǎn)價(jià)格有作用，也是房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展的必然，但僅有物業(yè)稅作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對于物業(yè)稅會(huì)否在京滬深等地率先試點(diǎn)，于煉認(rèn)為，深圳是國內(nèi)房地產(chǎn)市場化程度較高的城市，市場較為成熟，進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)成功的可能性大。
李稻葵則表示，物業(yè)稅可能今年試點(diǎn)征收，但對控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，作用可能并不大。
郭松海則建議，通過開征保有稅來調(diào)節(jié)，迫使富人減少對地產(chǎn)資源的占有，增加市場供應(yīng)，進(jìn)而達(dá)到調(diào)節(jié)房價(jià)目的。開征保有稅，先開征房屋閑置稅，然后再逐步開展物業(yè)稅的征收。
全國政協(xié)委員孫繼業(yè)也提出類似的提案。他認(rèn)為，很多城市房屋空置率已大大高于10%的國際警戒線，抑制購房投機(jī)最有效的方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅，也是很多國家房地產(chǎn)的主要稅種。
房地產(chǎn)信貸面臨收緊
對于今年的房地產(chǎn)信貸政策，全國政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長閻慶民表示，今年對開發(fā)商的開發(fā)貸款將會(huì)嚴(yán)格審查，提高開發(fā)商的資質(zhì)要求，尤其是對一些不是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)控制信貸。閻慶民同時(shí)表示，目前銀行系統(tǒng)的壓力測試，已經(jīng)由之前的一年一次，調(diào)整至一季度一次。
閻慶民指出，個(gè)人房貸方面，二套房貸已經(jīng)收緊，并將嚴(yán)格執(zhí)行。雖然一線城市房價(jià)由于供應(yīng)稀缺不會(huì)下跌，但二線城市房產(chǎn)以及二手房可能價(jià)量齊跌。
郭松海則建議，對于中小套型和中低價(jià)位住宅開發(fā)項(xiàng)目，貸款政策上可予以優(yōu)惠。如適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例等。實(shí)施差別利率政策，對自住、改善性購房，個(gè)人住房抵押貸款利率仍執(zhí)行七折利率優(yōu)惠；對投資性購房貸款如購買第三套住房的，對投機(jī)性炒買炒賣的不予貸款。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)另辟蹊徑提出《積極推廣綠色低碳技術(shù)，推動(dòng)綠色建筑發(fā)展》，建議政府在土地政策、稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策方面對綠色低碳建筑進(jìn)行改革和傾斜，包括以減碳指標(biāo)來進(jìn)行金融和土地等資源配置，設(shè)置不同的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，改變以單純的“價(jià)高者得”的土地出讓辦法，以便平抑地價(jià)和房價(jià)。
此外，在目前暫未實(shí)行碳稅的情況下，嘗試將開發(fā)企業(yè)累積的碳減排量實(shí)行積分制，嘗試設(shè)立“房地產(chǎn)碳稅空轉(zhuǎn)制度”，當(dāng)條件成熟時(shí)，用于沖抵碳稅或政策規(guī)定的其他稅費(fèi)。
全國政協(xié)委員閻慶民在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年對開發(fā)商的開發(fā)貸款將會(huì)嚴(yán)格審查，提高開發(fā)商的資質(zhì)要求，尤其是對一些不是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)控制信貸。
全國政協(xié)委員李稻葵在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，政府應(yīng)當(dāng)入市，學(xué)習(xí)新加坡和香港經(jīng)驗(yàn)，大量建設(shè)平租房性質(zhì)的保障性住房。
政協(xié)委員劍指樓市高燒 警惕高房價(jià)帶來危害
新華社記者羅宇凡、朱立毅
每年的全國兩會(huì)，樓市都是繞不過去的話題，但在代表委員的詬病聲中，房價(jià)卻一年更比一年高；如今，房價(jià)在瘋漲了一年之后，更加劇了人們的擔(dān)憂。全國政協(xié)十一屆三次會(huì)議召開前夕，政協(xié)委員把關(guān)注的目光投向了高房價(jià)及其帶來的危害。
普通百姓漸行漸遠(yuǎn)的安居夢
“參加工作三年時(shí)攢的錢還可以買個(gè)小臥室，現(xiàn)在攢了五年，反而連個(gè)衛(wèi)生間都買不起了！”記者一位在北京工作的朋友感嘆道。
去年，北京、上海、深圳等地房價(jià)的漲幅之大令人咋舌。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2008年，北京四環(huán)路以內(nèi)的期房均價(jià)為1．5萬余元，而一年之后的2009年第四季度，均價(jià)上漲到近2．6萬元。
“房價(jià)已嚴(yán)重脫離城市居民的實(shí)際購買力，房地產(chǎn)市場變成了投機(jī)的樂園。”全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院教授蔡繼明說。
他說，城市幾千萬無房戶無權(quán)自建住宅，合作建房得不到法律許可，單位建房已被明令禁止，只能從開發(fā)商手中購房。另外，去年巨額的信貸資金投放中有相當(dāng)一部分進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，又助推房價(jià)攀升。
“對于樓市的問題，一定要抑制城市住房價(jià)格過快上升。”全國政協(xié)委員、中央政策研究室原副主任鄭新立說，要把責(zé)任交給地方政府，強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定城市住房價(jià)格的責(zé)任。要加快城市經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房建設(shè)，增加土地供給，通過增加保障性住房來穩(wěn)定房價(jià)。
警惕樓市高燒導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)遇冷
造冰箱的開始做房地產(chǎn)，產(chǎn)水泥的開始做房地產(chǎn)，跑運(yùn)輸?shù)拈_始做房地產(chǎn)，連做西服、生產(chǎn)化肥、榨菜油的都開始做房地產(chǎn)！
近年來，眾多不同行業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體以各種方式，直接或間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)。特別是去年獲得最多信貸和財(cái)政支持的大型國企，將大量資金轉(zhuǎn)入樓市，不僅直接推高了地價(jià)、房價(jià)，更分流了原本用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的資金支持。
在房地產(chǎn)上賺得缽滿盆滿之后，部分“兼職房產(chǎn)商”漸漸對主營業(yè)務(wù)失去了興趣。全國政協(xié)委員、北京大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部主任厲以寧一針見血地指出，房地產(chǎn)市場不斷趨熱，價(jià)格不斷上漲，將會(huì)有更多的企業(yè)不愿投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而去炒房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的泡沫會(huì)越吹越大。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也表示，目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資信心尚在恢復(fù)之中，股市、樓市的資產(chǎn)價(jià)格快速上升具有更強(qiáng)的誘惑力，部分資金會(huì)以各種方式進(jìn)入股市和樓市，助推資產(chǎn)價(jià)格上漲，從而直接影響到資金對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。
房地產(chǎn)業(yè)畸形繁榮對消費(fèi)形成抑制
“拿白領(lǐng)的工資，過藍(lán)領(lǐng)的日子，賺錢再多都交給了房子。”杭州IT行業(yè)的小白領(lǐng)黃超杰從去年買房后就過起了“緊日子”：不敢旅游、不逛商場，盡量不參加同學(xué)聚會(huì)，整個(gè)春節(jié)只“宅”在家里，用最省錢的方式——上網(wǎng)度過了七天的長假。
“現(xiàn)在一些人用于還房貸的支出占到了收入的30％－50％，甚至更高，購房壓力讓許多年輕人背上了沉重的包袱，形成所謂的‘房奴’。”全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長郭松海說，“這會(huì)嚴(yán)重影響他們的消費(fèi)支出，從而對消費(fèi)形成抑制。”
郭松海告訴記者，如果房價(jià)能保持溫和波動(dòng)，再加上醫(yī)療、養(yǎng)老和教育方面的制度逐步完善，就能增強(qiáng)居民的消費(fèi)信心，至少可以緩解居民消費(fèi)的心理壓力。
事實(shí)上，除了購房對消費(fèi)支出的擠出效應(yīng)，過高的房價(jià)也令許多人望而卻步，一些政協(xié)委員指出，如果民眾根本買不起房，那么通過房地產(chǎn)來拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)便成了一句空話。
全國政協(xié)委員、香港中文大學(xué)校長劉遵義說，要擴(kuò)大內(nèi)需，就需要人們擁有自有住房，有一個(gè)房子，大家就會(huì)開始其他消費(fèi)，如買家具、家電等等。每年都會(huì)有人要成家，舊的房子要拆等，因此這個(gè)衍生的需求是很大的，也是長期的。
提防增幅過快隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，在2009年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中，僅國內(nèi)貸款就達(dá)到11293億元，增長了48．5％。同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他資金來源中，個(gè)人按揭貸款達(dá)到8403億元，大幅增長了116．2％。
大量新增信貸進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已是不爭的事實(shí)，這引發(fā)了人們對金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。全國政協(xié)委員、中國工商銀行原監(jiān)事長王為強(qiáng)表示，房價(jià)短期內(nèi)上升過快，房地產(chǎn)市場增速過度，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
“根據(jù)我們對有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研，目前沒有按照銷售比例收回開發(fā)貸款的情況比較普遍。我們統(tǒng)計(jì)了800多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有的開發(fā)商的銷售進(jìn)度已經(jīng)超過了50％，但是還款的進(jìn)度大大低于50％。”
王為強(qiáng)還指出，當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)大量購地，跨區(qū)域大幅擴(kuò)張，企業(yè)現(xiàn)金流問題較為嚴(yán)重。同時(shí)假按揭、假首付等一些違規(guī)現(xiàn)象也在重新抬頭。另外，居民申請貸款，用于購買多套房屋和投資炒房的行為增多，也就是說一人多貸，導(dǎo)致借款人不能及時(shí)還貸的風(fēng)險(xiǎn)加大。
王為強(qiáng)建議，金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的管理，嚴(yán)防地產(chǎn)泡沫引發(fā)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。此外，還要密切監(jiān)督企業(yè)的信貸資金流向，防止企業(yè)用信貸資金進(jìn)入或變相進(jìn)入股市、樓市。
警惕地王頻現(xiàn)引發(fā)“豪門”壟斷
2009年，頻頻出現(xiàn)的“地王”一次又一次地刺激著人們的神經(jīng)。
全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，通過“招、拍、掛”形成的所謂“天價(jià)”，在中國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化發(fā)展過程中難以避免，問題的關(guān)鍵在于怎樣規(guī)范化。
“近期一些城市頻現(xiàn)‘天價(jià)’地王，其中大都有大型國企的背景，對此要引起重視。”厲以寧說。
除了不斷推高地價(jià)、房價(jià)，不斷涌現(xiàn)的“地王”也令大型地產(chǎn)企業(yè)對中小企業(yè)的擠出效應(yīng)開始顯現(xiàn)。蔡繼明表示，隨著開發(fā)商準(zhǔn)入門檻不斷被抬高，中小房地產(chǎn)公司逐步被逐出市場，房地產(chǎn)市場就會(huì)變成“豪門寡頭的俱樂部”。
河南浩華置業(yè)集團(tuán)董事長張建新告訴記者，以大部分民營開發(fā)企業(yè)目前的資金水平和銀行授信額度，想與動(dòng)輒出手?jǐn)?shù)十億元的國企或大型地產(chǎn)企業(yè)競爭幾乎是不可能完成的任務(wù)。
他擔(dān)心，如果市場上的土地大都被高價(jià)拿走，開發(fā)商又集中在有限的幾家，競爭的環(huán)境肯定會(huì)受到影響，接下來高附加值的豪宅就會(huì)越來越多，而普通住宅供應(yīng)將會(huì)受到擠壓。
[責(zé)任編輯：blackchen]
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