當前房地產調控政策誤區 

我國房地產當前已處于價格泡沫區，這已成為多數人的共識，特別是中心城市如北京、上海及熱點地區如海南三亞。造成泡沫的條件與原因固然很多，各種分析也已汗牛充棟，但多數分析只不過是表層的現象羅列，沒有觸及到本質。由此所出臺的調控政策也總是有隔靴騷癢的感覺。其實，任何價格泡沫從根本上來說都可歸結到市場供求失衡。我們可從供求二方面對此作出分析：

供給方面，有二個重要的因素影響著房屋供給的數量：一是土地供給；二是城建規劃（在相同土地供給情況下，不同的城建規劃會有不同的房屋供給這一點常常被忽視），而這二方面都由政府壟斷與控制。地方政府有計劃的限量出讓土地的方式和不合需要的城建規劃，就可以適應任何需求端需求數量的變化而控制土地出讓的價格。例如海南省這次宣布建立國際旅游島后暫停供地（待國務院審批整體規劃后），海南整個房價立即暴漲，盡管海南以山地丘林為主，并不缺房地產開發的土地（不占用農田）。而象北京、上海這樣的核心城市，由于城區面積過大，因為工作上下班的距離問題，即使是郊區有地，也不可能無限地擴展。太遠的上下班距離要計入生活成本，這也會使中心城區的住宅越顯珍貴。

供給雖然還要受到投資與貨幣政策（銀行貸款）的影響，但在當前我國供給趨緊的情況下，決定因素還是政府的土地與規劃控制。正因為此，地方政府想賣出天價土地是很容易的。

需求方面。房地產有效需求由二個方面構成：住房需求與投機需求。

住房有效需求量的計算：在我國特定社會情況下，購房者的首付往往是集父母子女全家積集，首付往往是一個大家庭的存款。首付加按揭形成貨幣購買力，也就是社會有效的需求量：

有效需求貨幣量＝首付＋按揭貸款

假如社會能集到的首付款總量為3000億，當按揭貸款比例為70%時：有效需求貨幣總量＝1萬億；當按揭貸款比例為80%時：有效需求貨幣總量＝1.5萬億。

當供不應求時，價格由最大有效需求的購買力決定；當供過于求時，價格由房地產的生產成本決定。現在因限量而產生供不應求，在排除投機需求情況下：

　房屋價格＝有效需求貨幣總量÷房屋供給數量

例如，假設因土地與規劃限制，單位時間內房屋供給總量只有100萬套房進入市場。在供給總量不變的情況下，不同的按揭比規定，就會產生不同的房價：

當按揭貸款比例為80%時，房屋價格＝1.5萬億÷100萬套＝150萬元每套

當按揭貸款比例為70%時，房屋價格＝1萬億÷100萬套＝100萬元每套

當按揭貸款比例為50%時，房屋價格＝0.6萬億÷100萬套＝60萬元每套

當按揭貸款比例為0時，房屋價格＝0.3萬億÷100萬套＝30萬元每套

當由購買力所形成的房價＜房屋成本價＋房產投資資本平均利潤時，表明供過于求，房產投資資本會流出，因此最終房價＝房屋成本價＋房產投資資本平均利潤。

從以上實例中可以看出，影響房價的二個主要因素是供求。在供不應求的市場條件下，房價與銀行提供的按揭比例相關，如果供給不變，當按揭貸款比例為0時，房價只有30萬元每套。銀行提高按揭貸款比例時，房價成比例提高，當按揭貸款比例為80%時，房價也由30萬元每套上漲到150萬元每套。

當房屋市場供不應求時，就會產生投機需求，投機需求的增加會進一步造成供不應求，并且會產生正向自激，即投機需求造成供求更為緊張，價格進一步的上漲，而價格的進一步上漲又會促使投機需求進一步的增加，剌激價格更高地上漲，房價泡沫也就越來越嚴重。遠離居民消費能力的房價之所以仍然有市場，主要與投機需求自激有關系。

在政府平衡供地或者弱平衡供地的情況下，雖說土地供給是平衡的，但供求緊張也是可以制造出來的。例如，開發商可通過拿地后不開發、推遲開發、捂盤的方式人為地制造供求緊張。一旦供求緊張成立，就為投機客制造了進場的機會，從而形成投機性自激市場。這些年來，地方政府以已經平衡供地為借口，將商品房的實際供給不平衡的責任推得一干二凈。也不排除有的地方有意無意地與開發商、投機商聯合制造供求緊張的情況。

這里有一個十分有趣的情況，購房人為了早日買到房屋，由此銀行發明的按揭貸款。作為個體者來說，總是希望按揭越來越低，在政府限定土地供給的情況下，如果土地供給不隨著按揭的比例作相應的調整，僅降低按揭而不相應提高土地供給，那么，恰恰是越來越低的按揭，卻使購房者自已獲得更高的房價，買不起房者仍然是買不起房，而買得起房者則反而變成房奴。其實，在這種情況下，降低房價的主要辦法不是別的，而是降低按揭。如果提高按揭比，要想保持房價不變，就要相應地增加土地供應以等量提高市場最終房屋的供給量。

通過以上分析，我們就可以看清楚房產地價格泡沫形成的真正原因是什么。如果政府真正想治理房地產價格泡沫，只有如下一些措施才可能起作用：

1、            政府以平衡與弱平衡方式供地都是不行的，一旦有形成價格泡沫的趨向時，就應該寬供地。城建規劃必須要考慮工作與居住的空間距離合理，特大城市空間距離太大，不僅僅是造成交通阻塞的因素，也是造成中心城區房價高漲的因素。因此，合理的城建規劃也是解決房地產泡沫的重要因素。

2、            當市場實際供房不足造成房價上漲時，短期降低房價最有效的辦法是降低按揭貸款比，以減少社會對房屋的有效需求量。如果提高按揭比，就要相應地增加市場房屋的供給量。

3、            住房是居民生活必需品和居民獲得生存的基本權利，在城市中心城區土地供給日顯瓶頸,而社會兩極分化日益嚴重的情況下，巨大的投資貨幣的積集對住宅的投機已經影響到城市普通居民的基本生存權利，因此，應立法堅決制止對普通住宅的投機。現有的五年內賣出房屋征5%的營業稅，二套房提供40%的按揭等情況，顯然是遠不足以抑制投機，浙江資金這次在海南炒房,全現金付款根本不用按揭,可見投機資金已強大到可脫離銀行工具的使用。

4、            開征物業稅以降房價的可能性不高。原因是，新房價中不包含土地稅，新房價格中的這一塊降價可能會因為當期的有效購買力并沒有降低，由于前述的原因，房價又會由漲價來形成新的與當期購買力相適應的平衡。最終造成購房者既要支付物業稅，又要支付漲起來的新房價。當然,這并不是反對物業稅,只是說明漲價、降價的最根本因素還是供求關系，如果物業稅并不直接影響供求關系，則可能與銀行按揭貸款一樣，本意是好的，但所起的作用相反。如果說僅以物業稅來抑制投機購房則所付出的成本太高。不如直接以立法來制止投機購房簡單直觀。

5、      總量的貨幣政策雖然對房地產有些影響，但更多的是影響到宏觀經濟的的全局。此方面在《貨幣迷局》中，我已作了詳盡的分析。因而單從調整房地產價格方面來說，總量的貨幣政策是不可取的，恰當的方式應是對房地產價格直接進行調控，也就是直接調控房地產的按揭貸款比例，或者是增加房屋的供給。有意思的是，中央可以調節貨幣政策或按揭貸款比例政策，但是不能控制房屋的供給數量，如果中央僅調控貨幣政策或按揭貸款比例，沒有地方政府的房屋供給數量的調節配合，當中央通過政策控制減少社會總需求量時，地方政府也相應減少供給量，房價的向下調控也不會起作用。任何有效的調控必須是中央與地方相互配合。　

 《貨幣迷局》作者蔡定創 2010-2-15 

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