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地方政府應該吐出部分土地收益

2010-1-30 中國房地產報

    從北京、上海、廣州等一線城市開始，全國閑置土地整治大幕拉開。出現大量地王是誰的錯？除了將板子打向開發商之外，作為主要獲利者的地方政府也應該受到處罰，吐些土地贏利出來。

    不應該低估政府控制房地產泡沫的決心，能否抑制房地產泡沫，關系到人民幣匯率、中國實體經濟等系列重大經濟結構調整，不可等閑視之。

    從中央到地方出臺了一系列強硬的調控政策。

    1月3日，國土資源部公布了廣州亞運城“地王”的出讓信息，明確該地塊如果拿地開發商違約繳納土地出讓金和未按約定時限動工開發建設的，將按每日合同地價金額的1%。即每天2550萬元計收違約金等信息。這與該地王產生的時間僅僅十天之隔。1月8日，國土資源部繼續“晾曬”7宗土地，為去年不同時期、不同區域的“地王”。去年12月24日，國土資源部掛牌督辦9省份18宗房地產開發閑置土地，華潤置地、保利地產、中海地產名列其中；1月22日，北京市國土局公布的閑置土地清理處置名單,合生創展、龍湖地產也“榜上有名”。以土地整治和城鄉建設用地增減掛鉤為平臺，促進城鄉統籌發展。1月28日上午，國土資源部召開全國國土資源工作會議，提出“把穩增長與調結構、保障發展與保護資源、積極主動服務與嚴格規范管理有機結合起來”。

    去年積極助漲房價的地方政府再次積極行動起來抑制房價。1月25日，北京“兩會”期間，北京市長郭金龍在政府工作報告中強調，要依法查處占地不用、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，遏制房價過快上漲。1月20日，上海市規劃和國土資源管理局發布了《關于本市開展閑置土地登記的公告》，要求上海轄區內凡依法取得而未開工的經營性用地和工業用地，均應登記并說明未開工原因，時間大限為3月22日。而新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》也可在近期出臺。

    這些摧抑房地產價格的辦法當然及時正確，不過，回過頭來說，地王究竟是誰造成的？到底是誰從房地產價格上漲中獲利最多？毫無疑問，是政府。去年政府作為土地的市場主體獲得了最大的收益，今年又作為監督主體對于投資者與購房者進行懲罰，其中的角色錯亂之處值得深思。

    地王頻出，是泛濫的貨幣政策與目前價高者得的土地拍掛制度結出的惡果。這些政策逼著開發商做高端物業。從1998年房地產市場化之后，土地收入在地方財政中獲得了越來越大的比重，直到拯救金融危機的2009年達到高峰，土地出讓價格翻番。以北京為例，2009通過招拍掛的方式成交的各類土地達到了247宗，成交的金額達了928億元，土地出讓金的收入占到財政收入比重達到了45.9%。而浙江、上海等地的房地產收益創出歷史新高。據2009年年初工商聯的調查報告，在房地產開發企業項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。

    1月8日，中國指數研究院發布2009年中國土地出讓金年終盤點報告。報告指出，2009年中國土地出讓金總金額達15000億元。按照1月21日國家統計局公布的最新數據，2009年全年中國國內生產總值335353億元，約為4.4%。2009年，商品房銷售額43995億元，同比增長75.5%，約占GDP的13%。考慮到很多企業的贏利靠房地產投資得來，那么，實際數據應該高得多。在整個2009年，房地產投資占全社會固定資產投資的1/4左右，在9月份之后整個的投資增長當中，房地產投資成為一支重要的支持力量。

    既然政府獲得了最大的收益，在懲罰爭搶地王的企業時，對于推波助瀾的地方政府絕不應該輕輕放過。他們應該從上千億的獲利中拿出10%的收益（按照保障房資金比例）用于保障房與小城鎮建設的資金，這既是對于推高房地產價格的地方政府的懲罰，也是對中國城鎮化建設的支持。

    目前我國的城鎮化建設處于關鍵期。如國土資源部所說，一些地方正在積極推進城鄉統籌，目前，工作重點要放到規范推進農村土地政策上來。體制上要“政府主導，國土搭臺，部門聯動，聚合資金整體推進”。把資金熱點城市的資金引入小城鎮，引入城市化進程，引入實體經濟與基礎建設，正是我國虛擬經濟實體化的題中應有之義。   

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