【作者】《國際先驅導報》記者 張皓雯 發自北京
問題已經很嚴重了，不是一點點
《國際先驅導報》:最近，很多西方言論都表達了對于中國樓市泡沫的擔憂。美國的查諾斯甚至說，“中國的房地產泡沫比迪拜嚴重1000倍以上”，這是夸大之詞嗎？
易憲容:沒夸張，一點都沒夸張，其實中國的情況比他說的嚴重。北京的房價、上海的房價、深圳的房價比迪拜高得多了。
中國這么大的地方，迪拜一個小小的地方，從量上講，中國比迪拜要大1000倍不止。你知道去年房價上漲多少嗎。國家統計局公布，將近24％。一年房價上漲百分之幾十，還不是大問題嗎？平均價格上漲百分之幾十，問題已經很嚴重了，不是一點點，比迪拜嚴重得多。
葉檀:在房地產這塊，中國有泡沫，這是毫無疑問的。幾個常用的指標比，已經比較明顯地反映出這一點了，尤其是在2009年宏觀經濟還不太好的情況下。如果說是比迪拜危險1000倍，那我不知道為什么不是危險一萬倍。他選1000倍只是一個比方，說明中國的房地產泡沫很嚴重，而并不是一個量化的指標。
Q:有另外一種說法認為，中國和迪拜沒什么可比性。
易:什么東西都可以比，也不可比，關鍵是比什么。比房地產泡沫，用什么東西把泡沫吹大的，怎么沒有可比性呢？迪拜是這樣，中國也是這樣，都是用流動性把泡沫吹大的。有一個指標一個概念就夠比了，還要比其他東西嗎？
葉:迪拜只不過是我們經營城市、經營土地的中東版。它其實和中國很多城市經營城市、出售土地、拉資金，然后做大經濟規模，是沒有任何區別的。只不過它玩得比較大，把全球一流的有錢人都吸引到迪拜。
迪拜好多東西，在中國很多城市都能看得到，比如說，把錢不斷地投入，然后產出暫時不考慮，資金鏈會繃得很緊。或者經常說，我們的房子不是為你預備的，是為國際一流人才預備的。當時很多城市都想著學習迪拜的，只不過現在不說了而已。
Q:迪拜的泡沫是不是給了我們警示？
葉:那當然。迪拜的房地產泡沫是一個先兆:這樣的一種模式是無法持續的。我認為中國有可能因為內在的容量比較大，不會爆發得那么快。所以很多人認為，中國還可以持續，會給人一種幻覺。
易:迪拜債務危機對中國最為重要的影響，就是我們要重新來認識房地產泡沫，評估房地產在國民經濟中的作用與地位。如果不能夠很好地處理房地產的問題，那么迪拜債務危機同樣會在中國發生，而且中國房地產泡沫所導致的危機可能會比這更大。而且，中國的房地產泡沫一旦崩潰的話，崩潰的將不僅僅是中國經濟，而是世界經濟復蘇的希望。
泡沫終歸要破滅，只是時間問題
Q:中國的房地產泡沫有多大，可以量化嗎？
易:中國房地產市場的價格，早就超過了居民的實際承受能力，超出了居民的實際想像能力。中國一些城市的房價在2009年這一年內，就漲了一倍以上，可以想像這個泡沫有多大。房地產市場的泡沫是在2007年沒有擠出的情況下又漲起來了。
葉:回歸正常的年份，就可以知道房地產泡沫有多大。比如房價收入比，現在比正常年份要高出很多倍。租售比也是，要五六十年才能收回成本。這些東西嚴格看來都是房地產泡沫比較高的一個征兆。最重要的是海南這些地方，一線城市投資性的購房需求已經占一定的比例了。所有的指標其實都指向一個同樣的結論，就是中國房地產市場泡沫比較嚴重。
Q:有人認為，假設中國的房地產泡沫比迪拜還要嚴重甚至嚴重許多，也不會像迪拜那樣容易破裂，你同意這種觀點嗎？為什么?
葉:我當然不同意。因為他們永遠不知道泡沫什么時候破裂。事實上，當我們在預測泡沫很嚴重要破滅的時候，一般是不會馬上就破滅的。它會順時往后延，取決于下一步來接盤的資金，它的流向、流量有多少。我不認為說現在的泡沫馬上會破滅，但是過三五年，風險會非常大。
易:房地產泡沫只要是吹大的，終歸要破滅的，只是時間問題。中國這么大，破滅沒有這么快，但總有一天要破滅的，誰也阻止不了。你把房地產泡沫都研究一下，沒有一個不破滅的。早調整，破滅產生的風險小些，調整越滯后，泡沫越大，危險就越大。
Q:除了查諾斯，美國《新聞周刊》也預測，中國將因房產泡沫破裂而陷入經濟崩潰，國外預測普遍和一些中國國內專家的樂觀預測相反，為什么會出現這種情況？
葉:我不能猜測他們的觀點，有可能他們認為真沒泡沫，還有一種可能就是他們認為中國的房價就是與眾不同，就是有中國特色。或者說，他即便認為有泡沫，現在說出來，是有礙于經濟復蘇大局的。但是我認為任何非真實現象的這種（判斷），才是妨礙經濟復蘇大局的。
釋放泡沫，需要政府主動出擊
Q:中國的房地產泡沫會在什么情況下，以什么方式破裂？
易:不知道，想像不到。想像得到就能夠有好的應對方式了。這些等破了的時候就知道了。
不到破滅的時候，就沒有人看到它的嚴重性，破滅了那天才會看到，和美國金融危機一模一樣。多少年以前多少人提出警戒，沒人相信，等到危機出現以后，才知道有多厲害。中國也一樣。
美國次貸危機前，泡沫持續了20多年才破裂。中國這些年算什么，也可能持續時間還要長呢。時間拖得越長，輸得就越厲害。
葉:從中國房地產以前的幾次小周期看，都是政策改變，連續加息、加稅，導致房地產市場往下走。最典型的就是90年代初期的海南地產泡沫，其實是政府整頓的結果。要不然全國的資金往那邊涌，房地產泡沫還能上升。
所以一個比較好的結果是政府主動出擊，使得房地產泡沫釋放。
不嚴厲打擊投機炒作，這個泡沫就會吹下去
Q:最近中國也在調控樓市，對于調控新政，你怎么看？
葉:如果我們知道以前幾個調控周期的話，對于這些政策都不會陌生。
我們所謂調控政策，最主要的就是收緊地根和銀根。現在來看，收緊銀根會有一定的效果。因為大家的成本上升，或者是金融杠桿降低了。比如開發商首付款要交50％，然后二套房貸要交40％，也就是說，自己動用的現金支出增加了，相當于成本上升。但是收緊地根不會起到效果。因為海南這邊，1月15日收緊地根之后，房價就暴漲。這最能說明，收緊地根是會促進地產價格上漲預期的。
按照這樣的政策走向，現在市場處于觀望期，成交量下降，但是價格沒有下降，說明處于一個膠著期。如果沒有后續政策出臺的話，市場價格還有可能上漲。因為今年很多城市大搞基建，有些一線城市供應量供應不上。
易:2009年房價飆升的根本原因是2008年政府過度優惠的信貸政策。而調控政策對這種過度優惠的政策并沒有做出調整。
不把投資炒作擠出來，根本就沒有用。投資炒作不一定是買兩套房，買一套房也可以投資炒作。政策對二套房貸的限定有一個假設前提，就是第一套房是用來居住，而第二套房是用來投資。這個前提是不成立的，人們買第一套房完全可以用來出租投資而非自己居住。
所以要是不把基本的概念搞清楚，不嚴厲打擊投機炒作，這個泡沫就會吹下去。
Q:那么如何才能有效防止中國房地產泡沫越吹越大？
易:很簡單，不讓這些人過度享受優惠政策。憑什么政策供養他們投機炒作賺錢呢？憑什么把存款的利率壓得那么低，讓買房的人借錢來投機炒作？這是問題，這等于用別人的錢投機炒作，不把這個改掉是不行的。
葉:因為我們這一輪的泡沫是由貨幣吹大的，所以第一，收緊貨幣，調控貨幣的價格，是很重要的。
中國如果真的要降房價的話，有兩個手段。第一個手段，我認為物業稅要征收。這可以使得投資型的購房者退出市場，由自住型的購房者來接棒，一定會出現房價大跌的情況。還有一個就是政府用稅收來養活自己，而不是靠出賣土地。土地這一塊理順的話，整個房地產市場才能理順。（國際先驅導報）
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