一、物業(yè)稅改革勢在必行

    “物業(yè)”一詞來源于香港和東南亞，特別是東南亞地區(qū)，物業(yè)幾乎等同于房產(chǎn)。其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等。物業(yè)是房地產(chǎn)(不動產(chǎn))的別稱。在各國稅制實(shí)踐中，不動產(chǎn)保有課稅的具體稱謂并不完全相同，主要稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，有的國家（如美國、加拿大、新加坡等）稱之為財產(chǎn)稅（property tax）；有的國家（如波蘭、巴基斯坦、塞浦路斯等）稱之為不動產(chǎn)稅（real estate tax）；有的國家（如英國、新西蘭、馬來西亞、博茨瓦納等）稱之為地方財產(chǎn)稅（local property tax）或差餉（rates）等等。目前，我國城鎮(zhèn)對房產(chǎn)、地產(chǎn)征稅辦法不規(guī)范、不統(tǒng)一，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策還存在許多問題：一是計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)置不科學(xué)，從開發(fā)期間征納的各種稅費(fèi)所占比重看，前期稅費(fèi)是最大的；二是房地產(chǎn)稅費(fèi)名目繁多，包括從前期獲取土地產(chǎn)生的前期稅費(fèi)、報建稅費(fèi)、建設(shè)期產(chǎn)生的稅費(fèi)和銷售期產(chǎn)生的稅費(fèi)等，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；三是不同階段和環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)不公平，房地產(chǎn)稅制中諸如流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)高、保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)少、征稅范圍狹窄等；四是收入規(guī)模過小且占全部稅收比重較低。

    “實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”，已被明確寫入黨的十六屆三中全會發(fā)布的《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》。”由此可見，對現(xiàn)行房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的改革已經(jīng)勢在必行。

（一）   出于防范金融風(fēng)險的考慮

    我國現(xiàn)行的城市土地使用政策是土地“批租制”，根據(jù)土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等，而大部分稅費(fèi)，用地者需在取得土地使用權(quán)時一次性支付。盡管這種方式可以使政府在短時期內(nèi)集中大筆建設(shè)資金，但是從長遠(yuǎn)看，這種地方政府 “一次性獲得大筆的土地出讓費(fèi)用”，是用未來土地升值來支付現(xiàn)在的建設(shè)需求，是一種超前集中消費(fèi)。由于是大進(jìn)大出，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，政府資金鏈將產(chǎn)生斷裂，持續(xù)發(fā)展將無法維系，整個經(jīng)濟(jì)都要出問題。

（二）   開征物業(yè)稅是公平稅負(fù)的需要

    現(xiàn)代稅收制度的精神是“多收益者多納稅”，按照過去土地批租的方式，對于物產(chǎn)增值部分的價值，沒有稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法對其進(jìn)行調(diào)控，使財富流向物產(chǎn)保有者，物產(chǎn)升值越多的業(yè)主受到的保護(hù)越多，導(dǎo)致了炒樓盛行，貧富差距拉大。“物業(yè)稅的開征，將有望改變原有的體制，將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取，也就是說，把現(xiàn)在買房子前一次性繳納的稅費(fèi)，放到買房子后，由房屋所有者按年繳交。

    物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅.基本原則是，科學(xué)預(yù)測現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模,使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這就意味著將過去一次性征收的各種稅費(fèi)，在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批交納。作為一種針對不動產(chǎn)征收的稅種，它每年征收的稅金會隨著不動產(chǎn)市值或租金的變化而變化。

    在改革房地產(chǎn)稅制的時候,應(yīng)該廢除(合并)那種與房地產(chǎn)有關(guān)的現(xiàn)有稅種, 以確保不重復(fù)征收，例如：哥倫比亞將4種房地產(chǎn)相關(guān)稅種合并為一種，印度尼西亞將7種房地產(chǎn)相關(guān)稅種合并為一種。

二、  與國際接軌，開征物業(yè)稅大勢所趨，越早開征越好

    世界各國對房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，有的國家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)；有的國家對保有房地產(chǎn)課稅（以加拿大為代表），以房地產(chǎn)的評估值為計(jì)稅依據(jù)；有的國家對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅（以香港為代表），以所得額或收益額為計(jì)稅依據(jù)。就我國而言，我們所說的物業(yè)稅應(yīng)該屬于第二種情況。近兩年，全國大部分地區(qū)房價漲勢明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會公平與和諧。研究合并房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，以調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。

    首先，來自國家稅務(wù)總局的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個連續(xù)3年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)越來越多，部分地區(qū)約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。

    其次，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長，房價暴漲飆升，理論界、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、國家高層和有關(guān)部門都寄希望于物業(yè)稅的開征能夠抑制或降低房價。

    第三，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住宅，家庭存量財富更多地體現(xiàn)在自有房地產(chǎn)上，基尼系數(shù)的不斷提高，社會貧富差距的日益擴(kuò)大和危險程度的加劇，使人們已不滿足稅收僅僅在個人財富的取得環(huán)節(jié)，而要求在財富的保有環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，那么物業(yè)稅無疑成為一個選擇。

    第四，無論普通老百姓還是各級政府，面對個人自有住房征收物業(yè)稅的傳聞以及將土地出讓金并入物業(yè)稅的猜測，都難以將自己置身事外。十六屆三中全會關(guān)于“在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)”的提法，以及對物業(yè)稅作為地方主體稅種的期盼，都增加了省市財政部門對物業(yè)稅改革的設(shè)想和熱情。

    第五，改革房地產(chǎn)稅制是我國加入WTO后的必然趨勢。WTO的一個基本原則就是國民待遇原則。但由于目前我國房地產(chǎn)稅制內(nèi)外不統(tǒng)一，外資企業(yè)實(shí)際上享受了超國民待遇，導(dǎo)致內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)稅負(fù)不均，不利于本國企業(yè)的生存和發(fā)展。

    第六，土地失控壓力也催生了物業(yè)稅的萌芽。現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時，各種稅收一次性繳納。對于地方政府來講，批地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊“金礦”。在短期看來，地批得越快，地方經(jīng)濟(jì)就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實(shí)際上是飲鴆止渴，其結(jié)果自然是土地失控、金融風(fēng)險急劇攀升。

    近年來，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地擴(kuò)大土地儲備規(guī)模，已經(jīng)造成了許許多多農(nóng)民失去土地。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農(nóng)民僅僅得到5%到10%的土地收益，村一級可以得到25%到30%，而各級政府則可以得到60%到70%的收益，近20年來全國農(nóng)民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。為此，現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運(yùn)行所必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求，“越早開征越好”。物業(yè)稅最重要的是這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，實(shí)現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因?yàn)槌鞘械耐恋貎r值會隨城市發(fā)展而不斷增長。三、物業(yè)稅調(diào)節(jié)社會資源再分配，調(diào)控房地產(chǎn)市場

    一般來說，稅收的主要功能有兩個，一是滿足政府的財政需要；二是對經(jīng)濟(jì)及社會生活中的一些不合理的現(xiàn)象進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)。由于各個稅種的特點(diǎn)所決定，有些稅種以解決財政收入的需要為主要功能，如增值稅等流轉(zhuǎn)稅類，而有些稅種則以調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)生活及社會現(xiàn)象為其主要功能，如所得類及財產(chǎn)類各稅。對將要在我國開征的物業(yè)稅，應(yīng)該明確它所要發(fā)揮的功能。就目前的情況來看，我國房產(chǎn)類稅收基本上都是地方稅，在營業(yè)稅、個人所得稅等成為中央與地方共享稅之后，房地產(chǎn)類的稅收對地方政府來說，其財政收入作用越來越重要。

    開征物業(yè)稅有利于限制房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場。在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象。一種是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，“炒地”現(xiàn)象極為嚴(yán)重，許多好地塊基本上是轉(zhuǎn)了幾手才到開發(fā)商的手里，土地價格被人為放大，并轉(zhuǎn)移到初始房價中。另一種現(xiàn)象是被戲稱為“中國人的第五大發(fā)明”的“炒樓”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導(dǎo)致這些城市房價飆升，增加了實(shí)際需求者的購房成本。無論是“炒地”還是“炒樓”，都掩蓋了市場真實(shí)的需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，從而引發(fā)市場大起大落。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者的囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。

    開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)貧富差距。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅通過制定不同稅率，對居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧窮家庭居住劣房者實(shí)行免稅政策，可以有效維護(hù)社會穩(wěn)定。

    其現(xiàn)實(shí)必要性可以歸納為五個方面：

    第一，調(diào)整富人和窮人在資源占有上的利益關(guān)系，維護(hù)社會公平。

    第二，開征物業(yè)稅，抑制過度享受性、奢侈性的住房消費(fèi)，鼓勵適度合理消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)能省地型住宅和公共建筑的發(fā)展。

    第三，可以有效地推進(jìn)現(xiàn)有住房資源的市場化流動，優(yōu)化城市土地資源的配置結(jié)構(gòu)，提高城市住房存量資源的利用效率。

    第四，建立和完善針對實(shí)物資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，政府就可以通過物業(yè)稅與利息稅等財政手段、利率等貨幣手段的反向調(diào)整，實(shí)現(xiàn)對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的有效調(diào)節(jié)。

    第五，讓公共利益有更多機(jī)會分享土地增值的收益。

    四、除了營業(yè)性的不動產(chǎn)外，高檔豪華住宅（獨(dú)立別墅）應(yīng)首先開征物業(yè)稅

    物業(yè)稅的開征雖然可以帶來一系列良性影響，但是也伴隨著一些可以預(yù)見的需要解決的難題。對于自住物業(yè)，有的是幾十平方米的普通住宅，有的是幾百平方米的高級別墅。普通住宅與高檔豪宅的稅率應(yīng)有所區(qū)別，對于已經(jīng)一次性繳納土地出讓金的業(yè)主、購買經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主以及低收入者，應(yīng)該有相應(yīng)的變通政策。“居者有其屋”是不應(yīng)該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源的過度占用。對普通住宅和高檔豪宅應(yīng)征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達(dá)的將是社會“公平”的要求。

    所以，除了營業(yè)性的不動產(chǎn)開征物業(yè)稅外，首先被考慮覆蓋的應(yīng)該是高檔豪華住宅，而且最好認(rèn)定就是獨(dú)立別墅。