房地產價格神話與金融危機：金融寡頭操控貸款

上篇：房地產開發貸款背后的金融寡頭操控

www.eastmoney.com   2006-09-07 14:14     《財經》 
 

    1990年代的金融暗流

    中國雖然從未直接爆發金融危機，但并不意味著金融業從未經歷高風險時期，可以說，1993年－1996年的三年宏觀治理整頓，是整個中國金融發展史上的一個轉折點。

　　在此之前，因中國的金融業還未完全擺脫國家財政的“出納”性質，因而所有的金融風險實際上是轉軌過程中的物價上漲和貨幣貶值問題。但是，隨著“撥改貸”的實施，銀行逐步具有了真正的金融資源配置權；利用這種配置權以套利，是多數銀行的自然選擇。其結果是，在發展過熱的產業背后必然有金融寡頭的影子，同時出現了國家銀行的巨額不良資產；具有投機性質的企業貸款，實質上是金融寡頭的自我融資。

    金融寡頭的興起與衰落

    1993年－1998年涉足房地產項目的金融寡頭經歷了一輪沉浮。這一輪沉浮恰恰與改革開放以來的第一輪房地產泡沫及第一輪真正意義上的銀行風險周期相重合

    從中國金融高漲的1993年到治理整頓告一段落、中國經濟實現“軟著陸”的1998年，恰好是北京森豪公寓項目起伏的第一階段。其間，在森豪項目中出現了三個金融寡頭。

　　從背景看，森豪公寓（1996年前名為北京天域公寓）的啟動，始于城市危房改造和拆遷。1993年，根據北京市城市規劃管理局的《朝內大街危改規劃方案》，這個位于朝內大街南側、占地面積12700平方米的危改區A-4地塊（即后來的森豪公寓所在地），交由北京市住宅開發建設集團總公司（下稱北京住總）承建。

　　很快，森豪項目被三位金融寡頭盯上，并以所在銀行資金投入于自身控制或往來甚密的房地產企業為基本操作方式；表里呼應，實現了“一手抓信貸資金，一手抓土地”的財富積累（見表一）。

　　在房地產業發展初期，銀行內部與外部的監管體系遠未成形，銀行內部員工直接辦房地產公司操作房地產項目的情況十分普遍。森豪項目背后的第一個金融寡頭——中國農業銀行北京海淀支行學院路分理處第三代辦所負責人馬云，在1993年就利用了他的另一個身份——北京丹儂迪諾房地產開發有限公司（下稱北京丹儂迪諾）董事長，直接參與森豪項目開發。

　　但在1995年，馬云直接因丹儂迪諾長期拖欠中國農業銀行北京海淀支行及其他金融機構貸款9000余萬元，涉嫌貸款詐騙被調查，項目由此轉移到北京城市合作銀行的霍海音－余建三集團（兩人分別為該行北京中關村支行和展覽路支行行長）。

　　這時浮出水面的房地產企業，以境外機構——香港慕來投資有限公司的形式出現；其表面股東是霍海音之弟霍海波和余建三的密友鄒慶，實際控制人則為霍海音和余建三。到1998年，北京城市合作銀行由霍海音、余建三控制的兩家支行一共貸款8.9億元給自己一手控制的房地產公司。但是，即使退居幕后操作，兩個金融寡頭在1998年分別因侵吞挪用公款和用賬外客戶資金非法拆借、發放貸款等罪名，被刑事拘留。

　　至此，涉足這一具體房地產項目的金融寡頭經歷了一輪沉浮；而這一輪沉浮，恰與中國改革開放以來的第一輪房地產泡沫及第一輪真正意義上的銀行風險周期相重合。    

    表二、表三顯示，從馬云到霍海音和余建三依托房地產項目成為金融寡頭的時期，恰恰是中國金融機構信貸高速增長期，也是經濟增長和通貨膨脹均保持兩位數的時期。而金融寡頭相繼落馬的時期，則是經濟增長依然較高、但通貨膨脹明顯回落甚至負增長的時期。

　　這種周期的重合并非偶然。它直接說明了兩個問題：第一，信貸資源的總量增長趨勢是既定的，但資源的錯誤配置導致的宏觀后果十分惡劣，這是1993年宏觀調控“十六條”中專設禁止信貸資金流入股市和房地產市場“防火墻”的根本動因；第二，緊縮所導致的國家經濟成本十分高昂，經濟增長和物價負增長造成了預期的惡化和銀行不良資產大幅度累積，這是1999年國家在無奈中決定剝離1.4萬億元不良貸款的動因之一。

　　在這一切經濟現象背后，霍海音等大大小小的金融寡頭推動了社會融資中的金融暗流。

    自我融資的實現過程

    金融寡頭自我融資的豪門盛宴由明轉暗

    在金融寡頭的形成過程中，貸款似乎是以企業信貸的方式存在，實際是寡頭們自我融資的豪門盛宴，這也是金融寡頭之所以得以形成的“權力”動因；且這一動因在信貸規模上呈現不斷強化趨勢。

    首先，馬云的獲罪十分明顯地體現出自我融資的特點，盡管其表象是銀行與一家房地產開發商之間的信貸關系。從“1993年－1998年森豪項目金融寡頭的‘表’與‘里’”中可以看出，馬云自己既是銀行代辦所負責人，也是房地產企業的董事長；這種雙重身份，決定了信貸資源配置在決策之初就被內部人截留。

    其次，霍海音的情況則要復雜一些。在馬云獲罪之后，霍海音既誘于高額利潤而不愿就此退出森豪項目的開發，也不敢再以銀行主管的身份赤裸裸地進行自我融資。在吸取馬云教訓的基礎上，作為傀儡的鄒慶和作為載體的香港慕來投資有限公司應運而生。

    于理論上，銀行信貸與資本市場不同；前者更注重“關系”，即借貸雙方一定要相互了解。問題在于，一般理論假定，銀行經營者了解貸款人的目的，是為了銀行信貸資金的安全性，以管理信用風險；但是，霍海音的“關系”構筑則是為了尋求自我融資的載體。

　　表四“霍海音信貸‘關系’的建立”，揭示了鄒慶成為霍海音自我融資替身的全過程。根據邏輯推斷，早在1985年即與鄒慶相識的余建三，應該是霍海音與鄒慶之間的中間人。在霍海音與鄒慶的關系建立過程中，他在1992年注冊香港慕來投資公司時尚居前臺，但1995年退居幕后，且于1996年把鄒慶完全推到一線，其中的關鍵時點應該在1992年－1995年的三年間。

　　這是霍海音尋找代理人的關鍵時間，也是鄒慶最終獲得霍海音信任的關鍵時間，最終成為關系融資得以成立的關鍵時間。

　　第三，從香港慕來投資公司的退出到華運達公司的介入，我們需要注意的是1998年－1999年這一時點。

　　當時，銀行業開始以硬任務的方式壓縮不良貸款，即每年下降2－3個百分點。霍海音應該隨即發現兩個問題：一是顯性的關系難以為繼，作為曾經的慕來創始人，所有相關交易紀錄顯然有跡可尋。為了更為隱蔽地實現自我融資，在經過多年對鄒慶這一信貸“關系”的考察后，通過進一步實現表面放權，完全以鄒慶的企業作為載體運作，是確保自我融資得以實現且保障自身安全性的必要手段。

    “經過授權的盜竊”

    把三個寡頭的牢獄之災僅僅歸結為小概率的命運，說明盜用銀行資金本不足為奇，金融寡頭的涌現也是常態

　　在三位金融寡頭的獲罪紀錄中，我們看到的是：在1995年，馬云因涉嫌貸款詐騙被刑事調查；1998年4月，霍海音因侵吞挪用公款等罪名被刑事拘留，目前處于“斬監候（死刑復核程序未終結）”階段；1998年，余建三因用賬外客戶資金非法拆借、發放貸款也受到調查，2000年被判處有期徒刑六年。

　　通常的認識是，上述自我融資行為屬于銀行內部人伙同外部借款企業詐騙銀行；問題是，無論馬云還是霍海音、余建三，其行為均在銀行授權額度的范圍內進行，因此很難定性為詐騙，而是一種盜竊。

    第一，馬云的直接自我融資過于明顯。這固然說明金融寡頭的犯罪手法在金融轉型初期還沒有得到充分的市場歷練，但也足以說明另外一種可能，即馬云之類的金融寡頭至少在信貸資源可以自主支配的初期，并無完全賴賬的企圖；其初衷很可能是“借雞生蛋”，利用掌控銀行信貸資源的有利地位為自身牟利。因此，其行為屬于在信貸額度授權的范圍內，按照“有利自身、最終不利銀行的方式”配置信貸資源。

　　第二，霍海音、余建三僅憑兩家支行就能實現自我融資近9億元，根據對上世紀90年代銀行違規經營基本手法的了解，他們必然采取兩種手段：一是在授權范圍內盡可能多地動員信貸給關聯企業。時任北京城市合作銀行中關村支行行長的霍海音以放貸而聞名，其組織調動資金能力之強，直到十多年后，仍為許多房地產商津津樂道；二是賬外經營。可以肯定的是，余建三遠不如霍海音長袖善舞，因而只能主要采取吸收存款不入賬的低級手法，為自我融資尋求資金來源。

　　無論哪種手法，均具有盜竊性質：前者盜竊的是北京城市商業銀行的信貸權，后者盜竊的是該行在客戶中的信用。

    一個滑稽而值得警醒的說法是，根據北京房地產圈里人傳說，由于森豪項目的馬路對面有一幢被廢棄已久的神秘的“鬼樓”，風水不好，所有接手的人不是被抓就是已經坐牢。這說明盜用銀行資金本不足為奇，金融寡頭的涌現也是常態；三個寡頭的牢獄之災僅歸結為小概率的命運，那么，國家的房地產泡沫和巨額金融不良資產就成為一種必然。■
 
 
　個人住房抵押貸款背后的地產寡頭操控

　　2000年代的金融暗流

　　在以銀行內部人自我融資為特點的金融暗流中，整個森豪項目顛簸了整整六年。隨著三個金融寡頭入獄和鄒慶代表的華運達公司出現，加之銀行在21世紀初進入以發展面向個人客戶，特別是所謂富人高端客戶的零售銀行新階段，森豪項目也進入了更為詭譎的時期。

　　推動本世紀初以來的銀行零售化轉型的，主要是兩個動力。

　　一是亞洲金融危機促使中國銀行業反思一向以“關系”為基礎的企業貸款。無論是日本的“大銀行－大企業集團”模式還是韓國的“銀行－財團”模式，抑或印尼的“大官僚－銀行”模式，似乎最終都將導致金融危機。

　　此外，按照金融業發展的基本規律，企業融資通過資本市場進行似乎是一個基本趨勢，銀行針對企業客戶的服務優勢，更多地在于通過支付清算體系完成的中間業務。按照非此即彼的思路，考慮到個人似乎不存在上述麻煩，推動零售銀行業務就成為各家銀行競相采取的基本轉型方向。

　　二是按照國際慣例，資本充足率成為國內銀行業面臨的硬約束。根據中國銀監會的《資本充足率管理辦法》，到2006年底，各家銀行的資本充足率必須達標。我們知道，資本充足率并不是簡單地以資本作為分子、信貸資產作為分母計算，而是套用一個風險權重，即不同類型的貸款可以乘以不同的風險權重，加權平均計算風險資產，以此作為分母。

　　在具體規定中，一般貸款的風險權重為100％，而個人住房抵押貸款的風險權重僅為50％。這直接意味著，商業銀行不可能不間斷、無休止地補充資本金；但在資本金既定的前提下，辦理個人住房抵押貸款比一般貸款可以多做一倍的業務，那么利差總收入也就更高。

　　于是，房地產再度成為銀行業追逐的對象，如果能獲得幾單大型房產項目的抵押貸款資格，則銀行將吃喝不愁。競爭由此進入白熱化，這就為地產寡頭的形成埋下伏筆，也因此推動了以地產寡頭為主、銀行參與共謀的第二階段金融暗流的形成。此時，中國進入了又一輪房地產泡沫化時期。

　　地產寡頭的價格操縱

　　以房地產開發商操縱房產價格，并以面向個人的虛假銷售套取信貸資金，從而維持虛假的房地產價格泡沫

　　在銀行轉型背景下，所有理性的房地產開發商很快發現，試圖沿用上世紀90年代的傳統方式獲得房地產開發貸款已經很難，但個人住房抵押貸款很容易成為其操縱信貸資金并以此操縱房產價格的重要手段。

　　既然是自我融資，霍海音、余建三在森豪項目上“名義”放出的8.9億元貸款，實際僅有1.7億元用于森豪項目的開發，大部分貸款顯然并沒有落到最終接手森豪項目的華運達公司及鄒慶手中。但是，這并不妨礙鄒慶繼續為項目籌資奔波；金融暗流的主角也因此從銀行內部人轉移為房地產開發商，涉及個案的銀行進而蛻變為合作方，或者稱為共謀者。

　　在森豪項目中，2000年前后，華運達償清了此前拖欠北京住總的5000萬元工程欠款，且面臨償清共計2.4億元的拆遷款。另外，該地塊土地出讓金高達9000多萬元。在資金壓力面前，鄒慶先于2000年11月設計了以森豪公寓中2.5萬平方米可銷售面積的全部所有權為抵押，由中關村科技擔保，從建設銀行北京分行獲取了一筆1.5億元的貸款。而這筆錢仍是杯水車薪，不足以支付鄒慶面對的巨額債務。

　　在當年年底，森豪公寓正式對外開盤。鄒慶迅速想到了以天價銷售，套取銀行個人住房抵押貸款的手法，其前提是必須操控價格。于是，開發商的價格操控有條不紊地進行。

　　第一步，虛定高價。森豪公寓的住宅面積為3.4萬平方米，商用建筑面積1.3萬平方米。住宅部分的開盤均價為2500美元/平方米；商用部分的均價更高達3500美元/平方米，相當于每平方米2萬元以上，遠遠超過了北京住總公司在森豪公寓項目可行性研究報告中估算的綜合價1900美元/平方米（約合16000元人民幣/平方米）。

　　當時，北京房價居全國之首，平均每平方米售價約4700元。作為高檔房象征的外銷房，其最高售價也在每平方米萬元左右。以高出市場價近兩倍的價格出售，在業內人士看來，鄒慶在當時根本不可能將房子賣出去。但是，后續步驟足以確保整個過程滴水不漏。

　　第二步，以偽造借款人資信證明來從銀行套取貸款。盡管以高得令人咋舌的價格開盤，森豪公寓卻迅即顯示已經“銷售一空”，257份申請個人按揭貸款的資料遞交到中國銀行北京分行零售業務處，并在五天之內獲批總值達6.4億元的個人住房抵押貸款。

　　事后，根據公訴人提供的材料，森豪提交的257個申請人中，三分之一是華運達公司的員工，其余均是通過介紹而來，實際上是“公司以個人名義貸款；公司用，還貸也由公司支付，跟個人沒有關系”。

　　開發商之所以更愿意辦理假按揭來獲得貸款，而不是辦理固定資產抵押貸款，原因錯綜復雜。除了個人住房貸款過去在操作層面存在漏洞，很多情況上甚至無需提供預售抵押登記；另一個重要的好處是還款期限長，貸款額度高。根據銀行的規定，民營企業辦理固定資產抵押貸款年限不超過五年，且只能辦理銀行評估價值50％的貸款額度；而且在還債時，抵押貸款優先于施工方債務。個人住房貸款則是一筆可以達到預售價值80％、長達20年的低息貸款——所謂房屋的預售價值，還可以由開發商通過標價來掌控。

　　對開發商而言，辦理假按揭簡便易行，即使像森豪這樣全部辦了假按揭后，也仍然可以很容易地將房子賣出去。因為申請貸款時并沒有辦理房產抵押或拿預售合同做抵押，只是簽署了預售承諾，開發商只要跟銀行“搞好關系”，就可以通過修改銷售底單的方式更換貸款人；即使是做了預售抵押，開發商也可采取回購后再賣的方式幫助買房人從銀行申請貸款。以森豪為例，每個假按揭申請人都與華運達補簽了回購協議，規定在業主出現支付困難的情況下，房子由公司回購；如果業主要出售住房，也要首先賣給公司。

　　由此，通過森豪項目，華運達公司在銷售上實現了虛假的巨大成功，但在資金回籠上則實現了實實在在的巨大成功。顯然，其操作要訣已經不再是金融暗流第一階段的金融寡頭以單純的項目價值升值預期配以金融資源為主要手段，而是以房地產開發商操縱房產價格，并以面向個人的虛假銷售套取信貸資金，從而維持房地產價格泡沫。

　　對地產寡頭的無限度信貸支撐

　　銀行站在了地產寡頭一方，甚至成為地產寡頭操縱房價的助手

　　需要提出疑問的是，中國銀行為何能在短期內迅速發放6.4億元貸款，其內部審批程序如何？

　　按照中行內部個人住房貸款操作規程，從律師到業務處處長，需經四道審批程序：貸款申請人遞交申請后，首先由律師負責收集核對貸款人資信證明，主要包括身份證、收入證明等；然后交零售業務處信貸消費科信貸員審核；信貸員核實無誤后，交主管科長書面核實簽字，最終由零售業務處處長審核簽字。為了確定貸款人確有還款能力，整個審核工作一般需要經過審查、面簽、電話詢問等三道程序。

　　如嚴格履行這些程序，華運達的假按揭并不難被發現。事實上，從當事人的證詞看，華運達的整個操作破綻百出，銀行信貸員和負責審核的律師屢屢發現問題；有些問題也被上報，但最終都不了了之。在發展個人住房抵押貸款的沖動下，銀行成為房地產寡頭的共謀者；甚至，銀行自身已成為房地產價格走高的利益相關體。

　　首先，恰如在反洗錢領域中的一句格言：“銀行不是站在反洗錢一方，就是站在洗錢一方，‘不知情’僅僅是借口”；同樣，在虛假住房抵押貸款案件中，銀行不可能對貸款申請的真實性不知情。在森豪的住房貸款申請人中，有華運達公司為借款人開具了大量其關聯公司的收入證明；有許多借款人系華運達公司員工；還有許多借款人為下崗工人或無業人員。任何具備正常的心智的人都能判斷出，大量借款人不是能買得起20000元/平方米的外銷房的人。

　　同樣，在上海，無論“姚康達”還是“曲滬平”，不間斷地重復巨額貸款，不可能不引起銀行經辦人員的懷疑；其過程只能說明，銀行根本不具備懷疑的動機——至少他們相信，在個人住房抵押貸款背后的房地產寡頭，比真正的住房消費者具有更強的資金實力和還款能力。盡管事后證明并非如此。

　　其次，銀行的資金支持以房地產價格持續上升為預期，而地產寡頭群體的形成和壯大無疑助長了這種預期。由于是個人住房“抵押”貸款，如果房產價格持續升值，則抵押品的市場價值和變現能力就越強，這意味著銀行信貸資金看起來“更安全”。

　　那么，誰是房地產價格的直接推動者？住房消費者？顯然不是。眾所周知，房地產具有消費和投資兩大功能而成為特殊商品；如果是房地產的真實消費者，則房產必然缺乏足夠的流動性，因而價格亦很難真實體現。

　　此外，銀行目前追逐所謂富人群體、高端客戶的偏好，也往往導致其忽視中低收入的真實房地產需求者。個體炒房者似乎具有推動房價上漲的意愿，但其僅僅是房地產市場的價格接受者而不是真正的價格決定者。由此，惟有房地產開發商和中介商才是房地產市場的“做市商”，由此才會出現銀行對森豪項目中的華運達公司虛假個人貸款、上海濱江世茂豪宅銷售案中的“曲滬平”上億元貸款開綠燈的現象。

　　以上事實充分證明，銀行站在了地產寡頭一方，甚至成為地產寡頭操縱房價的助手。
 金融暗流支持下的地產商無限膨脹

    華慶所體現的，恰是地產寡頭與金融資本相結合后造就的資產成倍擴張的帝國。它依托的條件只有兩點：一是操縱價格，二是操縱資金；前者由地產寡頭完成，后者由銀行配合完成

    華運達公司操縱地產價格并成功套取銀行信貸資金后，加之在2001年，鄒慶將森豪公寓共計18688平方米的兩層底商及地下一層賣與北京神華公司，套現1.3億元，本有充分的現金流確保項目“安全”運轉——當然，前提是把所獲得的信貸專款專用于森豪項目。但是，正是因為鄒慶嘗到了銀行支持房地產開發商的甜頭，于是決定乘銀行信貸政策的東風，繼續在金融暗流上弄潮。華運達公司自森豪套取的貸款，大部分沒有用于森豪公寓的項目運作，而是通過北京華慶時代投資有限責任公司投向了全國各地。

    華慶公司成立于2000年4月，由鄒慶投入2000萬元，是其主要投資業務載體。華慶公司的一份投資清單顯示，北京華慶之前共向光華里1號爛尾項目投資3800萬元，并仿效森豪運作模式，偽造個人抵押貸款套取中國銀行1.07億元貸款；隨后，鄒慶向全國各地17個項目投入2.7億元，最終僅收回1億元左右。

    在華慶公司投資的眾多項目中，不乏地段極佳、極具升值潛力的項目；但華慶對每個項目的投入均僅數百萬或幾千萬元，實際上沒有真正投入資金運作其中的任何一個項目。華慶所體現的，恰恰是地產寡頭與金融資本相結合后造就的資產成倍擴張的帝國。它依托的條件只有兩點：一是操縱價格，二是操縱資金；前者由地產寡頭完成，后者由銀行配合完成。

    房地產價格神話與金融危機

    中國的房地產市場甚至不是虛擬經濟，而是影子經濟——是地產寡頭和信貸資金的影子

    地產寡頭一旦得到無限度的金融支撐，其投資膨脹幾乎成為必然，價格操縱能力也隨之進一步提高。在地產寡頭與金融機構的共謀中，房地產價格泡沫迅速堆積，真實需求被排除在市場之外，甚至所謂“富人”大量購買豪宅也僅僅是一個神話。這是因為，購買豪宅的不是富人，而是開發商或中介制造出的假富人；中國的房地產市場因此甚至不是“虛擬經濟”，而是“影子經濟”——是地產寡頭和信貸資金的影子。

　　在當前的“地產寡頭－金融資本”結合的背景下，房地產價格不會發生反轉，具有某種必然性。于是，房地產價格神話將繼續得以演繹：

　　一方面，面對作為中長期貸款的個人住房抵押貸款，金融資本必然采取只要一息尚存，必將全力支持的策略；這是因為，如果價格下跌導致抵押品價值縮水，銀行有可能取代開發商和購房者（無論真實的還是虛假的）成為抵押品的所有者。同樣，正是基于對銀行上述行為的預期，地產商和中介也必然有恃無恐，采取種種手段繼續虛定高價，制造市場稀缺假象。另一方面，在金融資本支持下，開發商才有能力持續囤積土地，實現滾動式發展。

    在房地產價格神話演繹的同時，富人神話也在持續。虛假個人抵押貸款充分說明，至少中國有一定比例的富人是地產寡頭虛擬制造的，少數富人購買了大量房產，實際上不過是一般產業意義上的“產品積壓”而已。一個具有諷刺意味的故事是，云南某人在當地申請住房抵押貸款時被告知，中國人民銀行的信貸登記系統顯示，他已經在上海貸款購買了某處豪宅——一旦其要求履行權利，行使名義上的住房所有權，他倒有可能真的成為富人。

    地產寡頭的畸型膨脹是金融危機的前奏，這是古今中外概莫能外的鐵律。但是，對危機成本的擔憂和調控手段的不足，都影響著遏制金融暗流的決心和能力。

    一方面，中央銀行和監管當局在金融資本與地產寡頭糾葛日深并結成利益共同體的前提下，所有的資產價格調控政策很可能因擔心銀行不良貸款迅速累積并出現系統性金融恐慌而投鼠忌器。畢竟，1993年－1996年的強勢調控雖然最終實現了“軟著陸”，但所導致的經濟成本并非1.4萬億元不良貸款剝離所能涵蓋。因此，如何衡量即期和遠期成本，成為當前房地產市場調控的一大難題。如果不實施必要調控，地產寡頭的膨脹仍將在一定的時間點燃金融危機的導火線。

　　另一方面，即使管理層有決心實施調控，但金融資本在多大程度上會配合政策執行，也在未知之列。

　　此外，近十年的金融市場發展已非1993年的狀態。當初國家作為銀行的所有者，能直接干預銀行信貸行為，明令規定信貸資金流向；但隨著銀行所有制改革，宏觀調控必將更多地通過間接式的價格調控進行。問題又回到了地產寡頭的價格操縱上——房地產價格到底是誰在決定？在供求雙方的博弈能力不均衡已成為既定事實的前提下，國家惟一的辦法，似乎是通過《反壟斷法》的盡快出臺，解決房地產價格決定中的操縱行為。

　　有理由預期，在今后的房地產市場上，價格操縱與反操縱、對金融暗流的堵與疏，將構成政策設計與實施的基本難點。■

假按揭流水線

　　第一關 抵押登記

　　正常程序：

　　個人住房貸款需由律師辦理房屋抵押登記，在房產證辦下來之前，則需辦理預售契約抵押登記。森豪項目因未繳齊土地出讓金，只有臨時土地出讓證，無法到房地產管理局辦理房屋抵押登記，或用預售合同辦理預售抵押登記。

　　實際做法：

　　2000年上半年，中行北京分行零售業務處向總行提交報告，經總行法律處、風險管理處批準，修改了有關抵押登記的規定——只要個貸申請人辦理預售抵押承諾書，即可放貸。其后，森豪及眾多其他房地產項目得以放行。

　　中行修改抵押登記規定的理由是“業務競爭激烈”，負責放貸的零售業務部工作繁多、人員緊張，根據房管局的相關規定，房屋抵押登記在短時間內根本辦不下來，影響貸款發放，因此對個貸申請不再要求預售抵押登記。

　　中行北京分行出具給檢察機關的意見中還稱，森豪項目已交清土地出讓金，但土地出讓證還沒辦下來，因此以預售承諾書代替了預售抵押登記。實際上，鄒慶當時只支付了六分之一的土地出讓金；而且就在向中行申請個貸之前的一個月，已將森豪公寓中2.5萬平方米可銷售面積的全部所有權作為抵押，由中關村科技擔保，從建設銀行北京分行獲取了一筆1.5億元的貸款。

　　第二關 律師核對資信證明

　　正常程序：

　　貸款申請人遞交申請后，首先由律師負責收集核對貸款人資信證明，主要包括身份證、收入證明等。

　　實際做法：

　　一位前華運達公司的員工作證稱，當時公司偽造貸款人的收入證明，寫了很多小紙條。律師來公司時看見了，提醒他們不要把這些放在桌上，“影響不好。”早期曾參與審查的嘉慧律師所律師游永上稱，他當時發現有開發商內部員工買房，這不符合銀行對個貸申請人資質的規定；他還提出“房價定得過高”，并將上述情況向銀行匯報。銀行未作出反應。

　　第三關 銀行信貸員

　　正常程序：

　　律師核對貸款人申請資料后，交零售業務處信貸消費科信貸員審核。為了確定貸款人確有還款能力，整個審核工作一般需要經過審查、面簽、電話詢問等三道程序。

　　實際做法：

　　華運達職員閆嘉韞曾帶著假按揭貸款申請人去簽字，自己在銀行大廳等。“（信貸員）張笑非簽完后就跟我們抱怨：‘你們公司找的都是什么人？’我們于是再找人重新安排。”顯然，銀行信貸員對華運達假按揭的做法顯系知情。

　　第四關 信貸科科長

　　正常程序：

　　信貸員對相關申請資料核實無誤后，交主管科長書面核實簽字。

　　實際做法：

　　中行北京分行信貸消費科副科長尚進稱，在收到律師事務所審核過的貸款申請資料后，在抽查復核時發現了不少問題。比如，華運達為假貸款人開具了大量其關聯公司的收入證明；許多貸款人系華運達公司員工；許多貸款人或下崗或殘疾或有吸毒記錄，甚至有不到20歲的兒童在沒有父母擔保的情況下購房。另外，在電話訪問時，有四五個貸款人否認自己買過房。

　　尚進因此退了部分申請案卷，并將情況通報主管領導徐維聯。還款期開始后，尚進發現，還款都來自華運達的保證金戶，而不是個貸人自己的賬戶。此后，中行提高了華運達預留保證金比例，但仍繼續放款。

　　第五關 零售業務處

　　正常程序：

　　信貸科科長核實后，交零售業務處負責人審核簽字。

　　實際做法：

　　徐維聯為北京中行零售業務處副處長（當時處長長期空缺），在個人住房貸款上的權限高達每筆700萬元，一天最多能審批數十個個貸項目。

　　蒙慧律師所律師游永上曾知會中行北京分行，稱發現有華運達公司內部人士申請貸款，零售業務處副處長徐維聯答稱，沒有規定公司內部人員不能買房，對于律師提醒售房價畸高，也未予理睬。徐后來將森豪項目從蒙慧律師所轉交給另一律師事務所承辦。據尚進稱，在發現還款來自華運太公司保證金賬戶后，華運達仍然“經常找徐處長催放款，我們只能放。當時各行做法也差不多，不是個人能左右得了的”。

　　本刊記者根據法庭記錄整理
在臺前幕后的真正老板們謝幕后，鄒慶終于以主人的姿態進入森豪，卻沒有擺脫前任的命運

　　鄒慶：從代理人到主人

　　□本刊記者 張映光/文

　　從銀行貸款如探囊取物的“地產大亨”鄒慶，至今沒有蓋出一座完整大樓。

　　位于北京市朝陽門內大街南側，距離王府井咫尺之遙——很難有比森豪公寓項目更“黃金”的地段了。但從1993年蓋到今天，13年之后，森豪公寓仍未完工。

　　前后三任接盤人中，第一任馬云于1997年被捕，第二任霍海音被判處死刑，在臺前幕后的真正老板們謝幕后，鄒慶終于以主人的姿態進入森豪，卻沒有擺脫前任的命運。

　　霍海音、余建三與8.9億元

　　今年42歲的鄒慶是土生土長的北京人，父母均是普通工人，并無顯赫家世背景。20年前，鄒還曾兩度被勞動教養，在獄中渡過總共四年時光。他的命運驟然轉向，發生在上世紀90年代中期，幾乎是一夜之間便以A-4地塊（即森豪項目所在地）開發商的身份，成為北京地產圈里的傳奇人物。

　　他的發跡，得益于兩個銀行界“貴人”。一個是原北京城市合作銀行展覽路支行行長余建三，余比鄒年長九歲，在1985年前后鄒慶還干個體戶時即已相識；另一個，則是改變鄒慶命運的關鍵人物——原北京城市合作銀行（現北京銀行）中關村支行行長霍海音。據說，介紹鄒慶與霍海音相識的，正是余建三。

　　鄒與霍海音相識于何年，已不可考。但鄒當年只是一名做服裝和汽車配件貿易的小生意人，行長霍海音則早已是京城房地圈內有名的人物——霍以放貸能量知名，其組織調動資金能力之強，直到十多年后，仍為許多房地產商津津樂道。

　　森豪項目幾乎從一開始就是在霍海音掌控之下；其前期資金的投入大半來自霍海音的調度，霍甚至一度直接操盤。但隨著1994年前后銀行內部管理日益加強，為規避風險，霍不得不退居幕后。他需要找到一個人代替他在臺前執掌森豪，“天不怕地不怕”的鄒慶正是一個合適的人選。

　　在改變鄒慶命運的1994年，他在北京成立了華運達經貿發展公司。兩年后，霍海音控制的香港慕來投資有限公司與北京市住宅建設總公司簽署協議，成立北京慕來房地產開發中心，接手了森豪的開發，出任董事長的正是鄒慶。1999年，由鄒慶控制的另一個華運達——香港華運達集團代替香港慕來，成為了森豪項目的開發商。

　　接手森豪，以及來自北京城市合作銀行的前后幾筆巨額貸款，一舉將出獄后在商場中摸爬滾打的鄒慶推上前臺，成為北京房地產市場的新貴。不過，彼時彼刻，森豪項目真正的老板與其說是鄒慶，不如說是貸款給鄒慶、一手策劃了鄒慶接盤的北京城市合作銀行中關村支行行長霍海音——從1994年到1999年，華運達先后從前北京市城市合作銀行中關村支行和展覽路支行貸款8.9億元，兩行行長正是霍海音和余建三。

　　危險之旅

　　森豪公寓的啟動始于城市危房改造和拆遷，1993年交由北京市住宅開發建設集團總公司（下稱北京住總）承建。森豪的第一個接盤人，是中國農業銀行北京海淀支行學院路分理處第三代辦所所長馬云；當時，他的另一個身份是北京丹儂迪諾房地產開發有限公司（下稱北京丹儂迪諾）董事長。

　　那個時候，森豪還不叫森豪，而叫天域。霍海音此時是北京丹儂迪諾的股東，與馬云私交甚密，在森豪項目中舉足輕重。

　　有兩家銀行內部人牽頭，森豪本可安枕無憂。然而，1995年，馬云因涉嫌貸款詐騙被刑事調查；年底，北京丹儂迪諾宣布退出并終止對天域公寓項目的投資開發。

　　馬云獲罪之后，霍海音不愿就此退出森豪項目的開發，他開始醞釀其控制的另一家公司接盤的計劃。但有馬云的前科在先，霍海音也不敢再直接出面，與余建三和霍海音交好的鄒慶就此橫空出世。

　　1996年1月底，北京丹儂迪諾宣布，將在天域公寓中的全部權益轉讓給香港慕來投資有限公司（下稱香港慕來），天域公寓也正式更名為森豪。

　　香港慕來成立于1992年，原本由霍海音與其弟霍海波分別出資9500港元、500港元注冊組建。1995年6月，也就是北京丹儂迪諾退出之際，霍海音將4500港元股本轉與霍海波，其余股本轉給鄒慶，鄒慶與霍海波兩人各占股50％。

　　1996年12月，森豪公寓終于正式破土動工。1998年，由三棟九層的聯體公寓樓和一棟15層的酒店式公寓樓組成的森豪公寓項目封頂。

　　但就在工程即將竣工之際，森豪項目再度易手。1998年，北京住總以香港慕來拖欠施工款為名，停止了工程建設。1999年1月，北京慕來召開董事會，決定由華運達集團有限公司（香港）受讓香港慕來在北京慕來的全部股份，香港慕來退出北京慕來董事會。同時，北京慕來房地產開發中心更名為北京華運達房地產開發有限公司，董事長仍由鄒慶擔任。

　　隱藏在這樁神秘的轉讓背后的真正變故是：在此之前的1998年4月，霍海音因侵吞挪用公款等罪名被刑事拘留。差不多與此同時，余建三因用賬外客戶資金非法拆借、發放貸款也受到調查，2000年被判處有期徒刑六年。

　　2002年12月20日，霍海音被北京市一中院認定先后侵吞公款人民幣7000萬元；挪用公款人民幣10.5674億元；違反金融法規，多次為他人出具金融票證，造成人民幣3000余萬元重大損失。判決顯示，霍海音在擔任行長的1991年11月到1997年12月期間，以為單位謀利為名，多次采取支付高額利息吸收客戶資金，非法拆借、發放貸款造成20多億元人民幣的重大損失。霍海音被判處死刑。

　　霍提起上訴，2003年9月，北京市高院維持了一中院的原判，并上交最高人民法院復核。但時至今日，復核仍未結束，判決并未執行。

　　從1993年到1999年，森豪雖幾度易手；但前后接盤的馬云、霍海音和余建三無一例外均是主管銀行貸款生殺大權的內部人士。他們的相繼入獄，宣告了森豪前半段歷史的結束。至此，霍海音的名字徹底從森豪項目中消失，鄒慶則開始其獨立操盤森豪之旅。

　　天價樓盤

　　2000年12月31日，森豪公寓正式對外開盤，開出了驚人的天價：住宅部分的開盤均價為2500美元/平方米，商用部分的均價更高達3500美元/平方米。

　　鄒慶的目的根本不在于賣房，“事后看來，這應該是華運達公司為獲得銀行貸款進行的一次作秀。”一位銀行界人士表示，“房價定得越高，公司通過辦理虛假按揭從銀行獲得的貸款也就越多。”

　　獨立操盤的鄒慶，剛開始顯然諸事不順。霍海音、余建三入獄，一度斷掉了森豪曾經源源不斷的資金流。從1999年開始的兩年間，鄒慶一直在四處找錢：他需要支付拖欠北京住總的5000萬元工程欠款、2.4億元的拆遷款，補交土地出讓金9000多萬元；此外，樓盤后續投資至少還需一兩億元。

　　2000年11月，鄒慶以森豪公寓中2.5萬平方米可銷售面積的全部所有權為抵押，從建設銀行北京分行獲取了一筆1.5億元的貸款。但這筆錢仍不足以支付鄒慶面對的巨額債務。

　　一個月后，森豪公寓以高得令人咋舌的價格開盤。

　　很快，森豪公寓“銷售一空”。這廂剛剛開盤，那邊257份申請個人按揭貸款的資料已經遞交到中行北京分行零售業務處，五天之內即獲總值達6.4億元的個人貸款。

　　為這筆按揭大開綠燈的，正是中行北京分行零售業務副處長徐維聯。不到兩年，2002年10月，徐維聯被撤銷副處長之職，并被中行北京市分行開除，此次亦與鄒慶一同被推上被告席（參見本期“假按揭流水線”）。

　　復制森豪

　　2001年，鄒慶將森豪公寓共計18688平方米的兩層底商及地下一層賣與北京神華公司，套現1.3億元；加上利用森豪公寓分別從中行及建行成功獲得的6.4億元和1.5億元貸款，此時的鄒慶已完全有能力償清債務，并將森豪運作完畢。

　　但是，剛剛發現了假個人住房按揭來錢更快，鄒慶已不滿足于只運作一個森豪。由森豪套取的貸款，大部分沒有用于森豪公寓的項目運作，而是通過北京華慶時代投資有限責任公司（下稱北京華慶），投向了全國各地。

　　2001年初，北京華慶時代投資有限責任公司以3800萬元競拍接盤位于CBD地區的光華里1號的爛尾項目。但是，得到這塊地理位置極佳的地產項目之后，鄒慶并未再向該項目投入一分錢，而是仿效森豪，以期房銷售之名，偽造個人按揭，繼續向中行北京分行套取了1.07億元貸款；并利用兩個項目套得的共計7.5億元現金，操盤了北京、上海、武漢、成都等地大量位置極佳的地產項目。

　　據華慶公司財務部人士透露，北京華慶共向漁陽飯店、盛唐飯店、北人集團、安貞大廈等九個項目投入1.7億元，僅收回6000萬元；上海華慶先后向綠洲廣場、香樟花園、東湖大廈、陽澄湖等17個項目投入2.7億元，僅收回1億元左右。

　　這些項目中，華慶公寓、盛唐大廈、綠洲廣場等均屬地段極佳、極具升值潛力的項目，但華慶對每個項目的投入均僅數百萬或幾千萬元，實際上沒有真正投入資金運作其中的任何一個項目。

　　以中關村附近的盛唐飯店為例，鄒慶以5700萬元收購，但預付2000萬元后，始終沒能支付余款。后將該產業轉至其姐夫王惠敏名下。其他項目也多半途而廢。

　　除了頻繁出手，多方操盤，鄒慶還利用華運達商貿等關聯公司轉移了5500萬元，通過地下錢莊向海外轉移3000萬元，這些款項均不知所終。據檢方調查，鄒慶共在上海購買了四套高檔住宅，但案發后轉至其姐夫王惠敏名下。王惠敏現在去向不明。

　　“玩不下去了”

　　資料顯示，在通過森豪及華慶兩項目成功從中行套現后，從2001年1月到2002年6月，華運達一直如期支付了共計1.5億元月供。但到2002年三季度，森豪公寓按揭出現償還困難。中行自檢查出假按揭現象后，向北京市公安局報案。北京市公安局內保局在物價鑒定中心評估后認為，森豪公寓按揭部分價值達6.8億元，其價值可償還銀行損失，未予按刑事詐騙罪立案。

　　直到2003年，審計署在對中行的審計中，查出此項目為假按揭，并發現其從2002年6月起便未再還款，遂將其劃為不良貸款。不久，中行、建行將各種不良資產共2787億元一次性打包拍賣給中國信達資產管理公司，森豪公寓和華慶公寓的項目也在其中。

　　就在森豪公寓幾成一筆陳年濫賬之際，中央高層下發文件，責成公安部等有關部門，對不良貸款處置中發現的涉嫌詐騙部分進行調查，森豪公寓7.5億元騙貸案赫然在列。

　　此時，聽到風聲的鄒慶亦在尋找令森豪解套重生的對策。鄒慶先交齊了森豪公寓9000萬元土地出讓金的余款，隨后又償還了部分工程供料款。在業內資深人士看來，此時北京房地產市場行情高漲，鄒慶當年為獲取貸款喊出的天價樓盤已與市場價接近，有望盤活。

　　2004年間，鄒慶與神華公司談判，希望用其盛唐飯店項目換回森豪18868平方米的底商。據接近鄒慶的知情人士透露，鄒慶當時的打算是，以底商向中行再申請一筆2.38億元的兩年期封閉式貸款，以重新啟動森豪公寓，盤活后再償還所欠的中行貸款。

　　但是，鄒慶各處房產投資計劃因從未認真執行，現今已是千瘡百孔；盛唐飯店投資的產權尚未明晰，中行的森豪債務亦已移交信達資產管理公司，鄒慶的計劃已無望實現。

　　2005年1月23日，鄒慶在珠海被公安機關刑拘，公司所有資產全部被查封。據稱，鄒在被捕時，并無任何心理準備。

　　2006年7月，隨著“森豪7.5億騙貸案”的審理臨近終結，鄒慶下屬公司的一長串貸款鏈條漸次浮上水面。

　　除了前述欠原北京城市合作銀行本金8.9億元、中行北京分行7.5億元、建行1.5億元，《財經》記者獲悉，鄒慶還多次利用北京城市合作銀行擔保，以信用證形式，從湖北省中行及農行貸得至少上億元現金。其中兩筆信用證貸款，在1998年開始審理的南德公司信用證詐騙案中，已露出端倪，最終卻淹沒于牟其中案審理的錯綜迷宮之中。

　　森豪公寓，這座矗立在北京朝陽門內大街、高達15層的建筑，歷經13年仍未最后完工，現在已成為中關村建設安置農民建筑工的場所。盡管從銀行前后貸款十幾億元，但森豪目前仍欠住總拆遷款1.4億元、中關村建設工程款貨款累計9000萬元。

　　據悉，當年霍海音獲刑后，當時的北京城市合作銀行（現北京銀行）曾向華運達公司追討過貸款，但華運達公司以超出訴訟期為名，拒絕歸還。森豪當年由中關村科技擔保、從建設銀行北京分行獲取的1.5億元貸款，至今未還。

　　另據《財經》記者了解，這筆因中關村科技年報方才披露出來的貸款，并非貸款額之全部。此次7.5億元騙貸案，如果不是審計署和中央高層介入，也很可能隨著“不良資產打包”處理而不了了之。

　　“如果沒有（上面的）壓力，他（鄒慶）還可以繼續玩下去。”一位接近鄒慶的人士如是表示。

　　森豪項目金融三寡頭

　　馬云

　　1993年2月5日，中國農業銀行北京海淀支行與北京市海淀區愛諾電器設備商社簽訂協議，開設“農行海淀支行北方（三所）儲蓄代辦所”。

　　雙方約定，農行海淀支行為代辦三所提供所需的業務章及公章，代辦三所則可以辦理農行海淀支行指定的各項儲蓄業務。時任愛諾公司總經理的馬云由此成為代辦所負責人。農業銀行開辦此所，并未報央行批準。

　　自1993年2月至1997年2月，馬云以農行海淀支行的名義，在第三代辦所吸收存款，并將吸收到的存款直接打入愛諾公司在農行海淀支行處開立的賬戶。

　　這一時期，正是馬云通過旗下北京丹儂迪諾房地產公司操縱森豪之時。馬云擔任北京丹儂迪諾房地產公司總經理，霍海音在其中亦有參股。至1996年、1997年，第三代辦所吸納的存款紛紛到期無法償還，馬云由此事敗被捕。

　　霍海音

　　在北京的房地產圈，霍海音的名氣曾經如雷貫耳。“他貌似書生，卻行事大膽，曾是眾多地產商的財源。”一位北京從業多年的地產商這樣描述。

　　霍海音生于1956年，十年前從馬云手中接下森豪項目的開發。其時，霍的另一身份是原北京城市合作銀行（即現北京銀行）中關村支行行長。霍在任期間，森豪項目從北京城市合作銀行共貸款8.9億元，至今未還。

　　1998年，中央清查整頓國有銀行違規貸款，霍海音被免去行長職務，改任清欠辦公室副主任，負責清收約50多億元賬外資金和逾期貸款。這些貸款中，僅東北地區三個項目就達20億元，其中兩個與霍有關。

　　1998年4月，霍海音被捕。經過四年的調查審理，認定霍在擔任支行行長的1991年11月到1997年12月期間，高息攬儲，非法拆借、放貸，造成20多億元人民幣的重大損失。

　　2002年底，北京市第一中級人民法院一審判處霍海音死刑。但時至今日，這一判決并未執行，最高人民法院仍在對死刑判決進行復核。

　　霍海音案涉及多個地產項目，金額巨大，但一直鮮有媒體報道。2003年12月，霍海音的代理律師張建中被控在為霍辯護時制造偽證，被判處有期徒刑兩年。此前，霍海音案的主要辦案人員之一——北京市公安局民警曾巖亦因包庇罪名獲罪。

　　在森豪案開庭之前，當年與霍海音有染的各個地產項目均已謝幕。

　　2003年5月，北京當代商城總裁王衡作為霍海音挪用公款共犯，被判處有期徒刑13年；他掌控的海南環亞房地產有限公司所持60％當代商城股份被沒收。從1992年6月到1995年8月，海南環亞從原中關村信用社貸款1.93億元。

　　2006年6月，原香港富國國際控股有限公司董事李培國因犯詐騙罪和職務侵占罪，被判處無期徒刑。李旗下運作的大連奔德國際金融中心項目，亦從霍海音手中貸款9.52億元。

　　余建三

　　余建三是鄒慶最早結識的銀行界人士，亦是鄒與霍海音結識的橋梁。

　　余比鄒年長九歲，原系北京城市合作銀行展覽路支行行長，早在20世紀80年代就與鄒相識。1996年，余建三因用賬外客戶資金非法拆借、發放貸款罪被逮捕，涉案金融約2億元。2000年，余建三被法院以非法拆借、發放貸款罪，判處有期徒刑六年。

　　檢察機關的調查顯示，余建三挪用的貸款中有一部分流入華運達公司。2001年5月，余在被假釋三個月后，進入鄒慶旗下的華慶時代任董事局主席助理。2001年，華慶時代偽造貸款人資質證明，從中國銀行北京分行貸得1.07億元個人按揭，手法與森豪騙貸案如出一轍。目前，余與鄒慶一樣，在等待法院的最后判決。

　寡頭之盟

　　——房地產泡沫與金融暗流

　　□ 本刊研究員 陸磊/文

　　本刊記者 張映光/采訪支持

　　前言

　　2006年7月6日，站在被告席上的鄒慶泰然自若。進入法庭時，他微笑著向旁聽席上的親屬打了聲招呼；離開時，微笑仍掛在臉上。

　　鄒是華運達集團（香港）有限公司（下稱華運達）的董事長。此前其人、其公司均名不見經傳，卻一度是在北京房地產界和銀行界呼風喚雨的人物；旗下在北京、上海持有26個黃金地段的房地產項目權益。如果不是被推上被告席，鄒慶或許至今仍是銀行的寵兒。

　　鄒此次被控以“詐騙罪”之時，北京市朝陽門內大街南側，開工13年的森豪公寓項目依舊爛尾。這里是鄒的發家地，也是他的滑鐵盧。

　　檢察機關指控，鄒慶在開發森豪項目之時，以257份虛假的個人資料，從中國銀行非法獲取個人住房貸款7.5億元巨款。

　　然而，這只是鄒慶漫長的貸款鏈條上的一環。中行之外，華運達公司還欠原北京城市合作銀行貸款本金8.9億元，欠建設銀行貸款本金1.5億元，另涉至少兩筆金額總計580萬美元以上的湖北中行信用證貸款。上述貸款本息合計，總額至少在20億元以上。

　　近來接踵曝光的多起房地產貸款案件，從上海的“姚康達”案和“曲滬平”案，到北京的同泰房地產公司和森豪國際公寓項目案（參見“近年國內地產貸款弊案”），與森豪案脈絡不無相似之處。鄒慶將此道發揮到登峰造極，一手制造“爛尾樓－虛高房價－假按揭”模式，還食髓知味，試圖將此模式循環運作。森豪公寓項目的來龍去脈，暴露了房地產金融黑幕中最黑暗的一幕。

　　迄今為止，無論是法律還是輿論，似乎均把此類行為定性為“惡意騙貸”——從而把銀行置于無辜受害者的地位。然而，如果僅僅是“騙貸”的話，這些案例可能根本就無從發生。

　　無一例外的，這些案例顯示以下三個共同點：

　　第一，此類個案的真實背景是銀行與企業的共謀；

　　第二，銀行與企業至少在短期內具有利益上的一致性：對企業而言，貸款意味著生命線，其重要性自不必多言；就銀行而言，房價如果被企業炒高，則必然意味著抵押品價值的提高，貸款風險因而可以暫時不計；

　　第三，企業操縱房價的前提是銀行信貸資金進場，房地產價格只有在大量銀行貸款的注入下，才可能制造房產銷售火爆和稀缺的假象；一則可以進一步提價銷售以套利，二則可以依靠所謂更高市價的房產價值評估，以進一步套取銀行貸款實現資金和地產滾動發展。

　　在銀企共謀和企業依賴銀行貸款實現房價操縱的格局下，房地產價格上漲因“銀行－企業利益同盟”的存在而幾乎不可能被遏制，否則必然出現銀行不良資產的大幅度積累。但是，值得警醒的是，此類行為無非是當年證券市場上券商假借個人名義或向銀行借貸自營坐莊的翻版。在“沒有不會破裂的泡沫”鐵律下，企業的毀滅和市場的萎縮僅僅是時間問題；但與證券市場不同甚至更為嚴重的是，銀行在房地產市場泥足深陷，將導致下一輪資產價格危機和銀行危機。

　　如果我們把視線放得更遠，上溯到上世紀90年代，可以發現，在房地產領域暗藏某些金融寡頭的影子。他們在幕后操控房地產企業融資，大量的信貸與其說是企業貸款，不如定性為自我融資。到本世紀初，與大多數產業一樣，銀行的地位從壟斷向競爭轉型，銀行在房地產領域的行為也從直接操控轉向與地產商的合作共謀。這兩個不同的階段所體現的共同點是：地產商與銀行互為表里，在銀行信貸資金的支持下，整個中國經歷了1993年－1996年和2003年－2006年兩輪房地產泡沫高漲時期。

　　翻開北京森豪項目長達13年的爛尾史，我們看到的是一股洶涌的金融暗流。它承載著銀行和房地產商組成的金融－地產寡頭集團渡過各個險灘，最終只能在泡沫破滅時擱淺。

　　近年國內地產貸款弊案

　　李樹彪案

　　1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元。

　　康明案

　　2000年前后，河南鄭州康明置業有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行進行重復抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。

　　姚康達案

　　從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向“姚康達”一人發放房貸7141萬元，用于炒作128套住房。

　　建行廣州分行案

　　2002年，審計署抽查建設銀行廣州地區八家支行的住房按揭貸款，發現10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。

曲滬平案 2006年，上海浦東發展銀行陸家嘴支行在已發放貸款中，發現1.26億元個人房產按揭貸款存在抵押不實，貸款代理人為“曲滬平”。其后更查出與曲相關的房貸高達91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產，以回收問題貸款。

同泰案 2006年，北京同泰房地產公司涉嫌利用87份假業主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元。

本刊實習記者 袁博整理

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