我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)升值和價(jià)格上漲的外部性

----匯率、利率是資產(chǎn)通脹的根源

北京大軍經(jīng)濟(jì)觀(guān)察研究中心主任  仲大軍

2006年5月19日

提要：由于人民幣匯率問(wèn)題，我國(guó)的貨物和資產(chǎn)都顯得相對(duì)廉價(jià)。這些年里，外部世界不僅從我國(guó)大量進(jìn)口可移動(dòng)的貿(mào)易品，還通過(guò)直接投資等方式大量“進(jìn)口”中國(guó)的土地和房地產(chǎn)商品，這在一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)商品的價(jià)格上漲。加上國(guó)外和國(guó)內(nèi)的一些投機(jī)因素，都使地價(jià)和房?jī)r(jià)充滿(mǎn)了上漲的壓力。所以，研究我國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，必須從對(duì)外貿(mào)易角度來(lái)分析。實(shí)際上我國(guó)這幾年來(lái)所有的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題都可以歸納到貨幣政策和匯率問(wèn)題。房?jī)r(jià)上漲的部分原因在于外部輸入的貨幣量過(guò)多，人民幣匯率和利率偏低，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)保值升值，使這一稀缺資源充滿(mǎn)了投機(jī)性。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)升值，資產(chǎn)通脹，資產(chǎn)泡沫化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性,

一、我國(guó)正在發(fā)生資產(chǎn)升值，或者說(shuō)資產(chǎn)通脹

自上個(gè)世紀(jì)90年代中期后，我國(guó)似乎遠(yuǎn)離了通貨膨脹的身影，自1998年到2005年8年間平均通脹率僅為0.6%。但在物價(jià)平穩(wěn)波動(dòng)中，商品房?jī)r(jià)格鶴立雞群，時(shí)時(shí)傳出不和諧的聲音，上海和杭州的商品房?jī)r(jià)在這七八年間大約上漲了四五倍，一般中小城市的房?jī)r(jià)也有幾倍的漲幅。

房地產(chǎn)商品的漲幅大大高于其他消費(fèi)品的漲幅，這種現(xiàn)象我們可以把它看作是一種資產(chǎn)升值的表現(xiàn)，也可以稱(chēng)作資產(chǎn)通脹。資產(chǎn)通脹的特征是：其他消費(fèi)品價(jià)格不漲而帶有資產(chǎn)性質(zhì)的消費(fèi)品價(jià)格上漲。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)通脹是通貨膨脹在新形勢(shì)下的一種新形式，它的實(shí)質(zhì)是富余貨幣更多地涌入資產(chǎn)性的消費(fèi)品和投資品中去。

資產(chǎn)通脹在一些發(fā)達(dá)國(guó)家里都發(fā)生過(guò)，日本在上世紀(jì)80年代后半期出現(xiàn)了房地產(chǎn)和股票價(jià)格飛漲，而同一時(shí)期日本的通貨膨脹率卻很低。美國(guó)這些年里也在發(fā)生著資產(chǎn)通脹，譬如股市在90年代后期出現(xiàn)暴漲，股市蕭條下去之后，房地產(chǎn)價(jià)格又漲起來(lái)。很多美國(guó)家庭的收入沒(méi)有增長(zhǎng)，然而家庭資產(chǎn)卻增加了許多。資產(chǎn)通脹到底算不算通貨膨脹，如何把它歸納到常規(guī)的通貨膨脹范疇里去？這還需要我國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)進(jìn)行研究。

資產(chǎn)升值對(duì)于有房產(chǎn)者是個(gè)福音，對(duì)于無(wú)房者是個(gè)噩耗，它增加了擁有房產(chǎn)者的家庭財(cái)富，但加重了購(gòu)房者的生活壓力，使更多的人買(mǎi)不起房。它對(duì)外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)是種選擇，既可以選擇投資中國(guó)，也可以選擇撤離中國(guó)，但對(duì)于國(guó)內(nèi)外投機(jī)者來(lái)說(shuō)則是機(jī)會(huì)，他們既可能賺錢(qián)，又可能虧本。

從國(guó)家角度來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)通脹往往會(huì)給出一些錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)需求信號(hào)，房地產(chǎn)過(guò)熱會(huì)加大實(shí)物經(jīng)濟(jì)的供給，在一個(gè)時(shí)期里拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但最后可能造成生產(chǎn)過(guò)剩和房地產(chǎn)泡沫，給投資者帶來(lái)?yè)p失，使一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生紊亂。資產(chǎn)通脹還不同于資本膨脹，股市上漲牽動(dòng)的是貨幣資金的流動(dòng)，而資產(chǎn)通脹帶動(dòng)的是鋼鐵、水泥、交通等實(shí)物經(jīng)濟(jì)。因此，要對(duì)資產(chǎn)膨脹特別引起注意。

但是，由于我國(guó)的一些特殊原因（如匯率偏低），資產(chǎn)類(lèi)商品價(jià)格上漲也有一定的合理性。在我國(guó)，土地和空間都屬于稀缺資源，房地產(chǎn)商品的不斷漲價(jià)，在一定程度上說(shuō)明了這種資源的緊缺性。因此，深入研究目前我國(guó)發(fā)生的資產(chǎn)通脹的原因，是當(dāng)前我國(guó)重要的理論課題。

二、我國(guó)資產(chǎn)通脹的外部性

比較起食品、服裝、家電、生產(chǎn)資料這一類(lèi)消費(fèi)品，為什么房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲這么多？它的特殊性在什么地方？我們認(rèn)為引起我國(guó)資產(chǎn)類(lèi)商品價(jià)格大幅上漲的原因有許多，首先在于它的外部性，即外部影響因素。

這些年里，我國(guó)成了進(jìn)出口大國(guó)和外國(guó)投資的大國(guó)，每年有五六百億美元的直接投資進(jìn)入我國(guó)。這些外部資金進(jìn)來(lái)后，不僅要購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)所需的原材料，還要購(gòu)買(mǎi)土地、廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓、住宅等。因此，大量的外商投資，必然帶來(lái)大量的對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商品的需求。

實(shí)際上國(guó)外的直接投資主要是對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)商品的一種購(gòu)買(mǎi)，進(jìn)入中國(guó)的投資除了用在機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料方面，再就是土地、廠(chǎng)房、住宅等不可移動(dòng)的資產(chǎn)類(lèi)商品上面。我們可以把國(guó)外的直接投資看作是國(guó)外對(duì)中國(guó)土地和房產(chǎn)的一種進(jìn)口行為。由于最近這些年是外國(guó)對(duì)華直接投資的高峰年，因此，外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)商品的購(gòu)買(mǎi)量是巨大的。實(shí)際上這是中國(guó)房地產(chǎn)商品的對(duì)外出口，這種“出口”在相當(dāng)程度上拉動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的上漲。

目前，外商所擁有的商品房、廠(chǎng)房以及住宅房面積占我國(guó)總房地產(chǎn)面積的多大比例？政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)可能還沒(méi)有詳細(xì)的數(shù)據(jù)，但估計(jì)數(shù)量一定不少。以加工出口貿(mào)易占我國(guó)GDP三分之一這一比例來(lái)測(cè)算，外資在我國(guó)所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)相當(dāng)龐大。看看北京周邊一些高檔別墅區(qū)，大部分居住的是外資企業(yè)的高管人員。來(lái)華經(jīng)商的外企人員到底消費(fèi)了多少房地產(chǎn)商品？這一數(shù)字極需統(tǒng)計(jì)部門(mén)進(jìn)行摸底統(tǒng)計(jì)。 

三、我國(guó)商品房漲價(jià)的內(nèi)部原因

從內(nèi)部因素看，我國(guó)正處于工業(yè)化和城市化的中期階段，住宅商品仍處在較大的需求狀態(tài)。由于市場(chǎng)有著巨大的需求，這就使房?jī)r(jià)有了不斷上漲的理由。北京在2005年銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)住宅房時(shí)出現(xiàn)了提前幾天排隊(duì)的熱鬧現(xiàn)象，這種強(qiáng)烈需求的景象在一定程度上說(shuō)明：住宅商品仍是廣大城鎮(zhèn)居民迫切需要的消費(fèi)品。但是，房?jī)r(jià)上漲與需求有關(guān)，但又不完全取決于需求。由于當(dāng)前的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)在數(shù)字上有很大的爭(zhēng)論，我們還難以斷定商品房真實(shí)的供求關(guān)系，但導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲的另一些因素卻是很明顯的。

首先，房?jī)r(jià)上漲與房地產(chǎn)領(lǐng)域的暴利有很大關(guān)系，開(kāi)發(fā)商們從中牟取暴利已經(jīng)是公開(kāi)的秘密，但從外部客觀(guān)原因看，房地產(chǎn)商品又有著某些特殊性，這些特殊性給開(kāi)發(fā)商牟取暴利創(chuàng)造了條件。

   住宅商品屬于耐用性消費(fèi)品，具有使用時(shí)間長(zhǎng)的性質(zhì)，既具有使用價(jià)值，也具有投機(jī)價(jià)值，因此這種商品具有很大的保值和增殖性，它既是消費(fèi)品，又是投資和投機(jī)品。商品房的這種特點(diǎn)，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了投機(jī)性。在這種情況下，當(dāng)社會(huì)的收入分配拉大差距，當(dāng)一部分人群擁有了較多的儲(chǔ)蓄，這些剩余資金便不能不向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，這就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)不斷上漲。

另外，我國(guó)目前仍然存在著通貨膨脹的壓力，這種壓力總是要通過(guò)某種商品的形式發(fā)泄出來(lái)，而房地產(chǎn)商品就成了我國(guó)通脹的宣泄對(duì)象。上世紀(jì)1988年和1995年發(fā)生的兩次通貨膨脹，主要表現(xiàn)在日用消費(fèi)品價(jià)格上。而我國(guó)今天的通脹特點(diǎn)是：一般消費(fèi)品價(jià)格不漲，房?jī)r(jià)卻在不斷上漲。原因在于，80年代和90年代，我國(guó)的商品范圍基本局限在一般消費(fèi)品上，因此，當(dāng)貨幣量增多之后，通脹最直接地表現(xiàn)就在這些上。

進(jìn)入21世紀(jì)以后，住房私有化改革基本完成，房地產(chǎn)商品迅速成為城鎮(zhèn)居民的最大消費(fèi)商品，股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、藝術(shù)品市場(chǎng)也都已建成，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也走出了短缺狀態(tài)，供大于求已成為基本格局。在這種情況下，各類(lèi)消費(fèi)物價(jià)很難上漲，除了一些壟斷性的和服務(wù)性的商品價(jià)格有所波動(dòng)，最有可能上漲的就是房?jī)r(jià)。

四、資產(chǎn)價(jià)格上漲的貨幣因素

物價(jià)上漲，除了有需求因素，還有貨幣的因素。房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲，除了有需求和投機(jī)因素，也存在貨幣量增多、需要尋求實(shí)物以進(jìn)行保值的因素。首先讓我們來(lái)看看，這些年里，我國(guó)的貨幣供應(yīng)到底多還是少？貨幣政策到底是穩(wěn)健、積極還是保守？

從1998年到到2005年，我國(guó)的通貨膨脹率分別是-0.6%、-1.3%、0.8%、0.7%、-1%、0.9%、3.3%、2%，八年的時(shí)間里我國(guó)通貨膨脹率平均只有0.6%！這使我國(guó)出現(xiàn)了連續(xù)幾年的通貨緊縮。但是這些年里，我國(guó)的貨幣增長(zhǎng)量平均在17%左右，貨幣增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP增長(zhǎng)率和通貨膨脹增長(zhǎng)率之和。按西方國(guó)家傳統(tǒng)的貨幣理論，M2增長(zhǎng)率高于GDP和CPI的增長(zhǎng)率之和就屬于貨幣供給過(guò)大。但中國(guó)的情況是，廣義貨幣增長(zhǎng)率多年在17%左右，國(guó)內(nèi)也沒(méi)有出現(xiàn)80年代和90年代那樣的通貨膨脹。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因在于，中國(guó)是一個(gè)正處在私有化和貨幣化進(jìn)程中的國(guó)家，大量進(jìn)入市場(chǎng)的商品需要新增貨幣去對(duì)應(yīng)，貨幣增長(zhǎng)率較高是客觀(guān)的需求。例如我國(guó)的住房制度改革直到21世紀(jì)初才完成，目前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅面積大約80多億平方米，以均價(jià)為4000元一平米計(jì)算，我國(guó)城市住宅的市場(chǎng)價(jià)值大約為30多萬(wàn)億元，而農(nóng)村住宅面積大約有200多億平方米，以每平方米500元計(jì)算，總價(jià)值在10萬(wàn)億左右。自1998年之后，我國(guó)大約有價(jià)值三四十萬(wàn)億的住宅商品進(jìn)入市場(chǎng)，這就需要提供相應(yīng)的貨幣來(lái)進(jìn)行交易。并且，住宅市場(chǎng)私有化越徹底，貨幣化程度越高，所需要的貨幣量越大。正是這種原因，自1998年我國(guó)公房改革后，住宅商品立即對(duì)我國(guó)的貨幣供應(yīng)產(chǎn)生了直接地影響。

除了房地產(chǎn)市場(chǎng)，股票市場(chǎng)、藝術(shù)品投資市場(chǎng)也逐漸成熟和完善，一些在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期完全不屬于商品的資產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)品現(xiàn)在都顯露出它們的商品性。譬如今天的藝術(shù)品市場(chǎng)，至少要有幾千億的市值。而股票市場(chǎng)早已達(dá)到幾萬(wàn)億的市值。這些資本和資產(chǎn)市場(chǎng)的出現(xiàn)，都在一定程度上調(diào)節(jié)著貨幣的去處，因?yàn)樗鼈兙哂胸泿艃?chǔ)水池的作用。自80年代之后，之所以弗里德曼等人的貨幣主義不起作用了，主要是因?yàn)橘Y本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)這些資產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了調(diào)節(jié)貨幣量的作用。當(dāng)日用消費(fèi)品都處在供大于求的狀態(tài)時(shí)，物價(jià)基本上不會(huì)發(fā)生上漲波動(dòng)，多出來(lái)的錢(qián)只能涌到資本和資產(chǎn)市場(chǎng)。譬如股票、文物、藝術(shù)品、房地產(chǎn)等領(lǐng)域。美國(guó)的格林斯潘正是明白了這個(gè)道理，才放松了貨幣籠頭。

在這種情況下我們來(lái)看我國(guó)自1998年到2005年的貨幣供應(yīng)量，我認(rèn)為這一時(shí)期的貨幣政策基本上是相對(duì)保守的，廣義貨幣平均增長(zhǎng)率大約只有17%，這還是在外資大量涌入的情況下產(chǎn)生的貨幣增長(zhǎng)量。如果扣除外部作用，這些年里我國(guó)的貨幣增長(zhǎng)率估計(jì)只有13%左右。但也正是由于這種保守的貨幣政策，我國(guó)出現(xiàn)了持續(xù)八年多的低通脹狀態(tài)，這也使我國(guó)的資產(chǎn)通脹稍顯得溫和。（見(jiàn)圖1）

圖1：1992年至2005年我國(guó)貨幣和GDP增長(zhǎng)率

       圖表制作：北京大軍經(jīng)濟(jì)觀(guān)察研究中心，2006年5月。

并且，資產(chǎn)升值還有一個(gè)與其他消費(fèi)品爭(zhēng)奪貨幣的關(guān)系。如果是在一個(gè)貨幣量固定的狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)格通脹越是厲害，越會(huì)擠壓其他消費(fèi)領(lǐng)域的貨幣流量，甚至?xí)蛊渌I(lǐng)域的物價(jià)更加降低。這就是資產(chǎn)價(jià)格上漲與貨幣供應(yīng)及其他物價(jià)的關(guān)系。這種現(xiàn)象與日本上世紀(jì)80年代的情況很相似，資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大漲，但消費(fèi)物價(jià)不漲。這種情況與美國(guó)最近幾年的資產(chǎn)膨脹也十分相似，房地產(chǎn)價(jià)值在上漲，其他物價(jià)不漲。這就是資產(chǎn)膨脹的特點(diǎn)。

那么，保守的貨幣政策是否就說(shuō)明我國(guó)不會(huì)發(fā)生資產(chǎn)通脹呢？我們還要看到來(lái)自外部的壓力。

五、我國(guó)仍然要警惕可能發(fā)生的資產(chǎn)通脹

從最近幾年的情況看，我國(guó)房地產(chǎn)商品的漲幅每年平均在7%左右，個(gè)別地區(qū)高達(dá)30%。這還是在政府一再調(diào)控下出現(xiàn)的狀態(tài)。假如取消政府調(diào)控這一因素，完全憑市場(chǎng)因素來(lái)自由放縱房地產(chǎn)商品價(jià)格，今后我國(guó)很可能出現(xiàn)一波歷史性的資產(chǎn)通脹。

之所以這樣判斷主要是基于這樣兩個(gè)因素，一是匯率導(dǎo)致的外部因素，二是國(guó)內(nèi)的需求和投機(jī)因素，其中我們應(yīng)該特別注意外部因素。盡管自上世紀(jì)90年代后期以來(lái)，我國(guó)采取了相當(dāng)謹(jǐn)慎的穩(wěn)健的貨幣政策，大大降低了貨幣增長(zhǎng)率，但人民幣匯率的因素使我國(guó)的基礎(chǔ)貨幣的投放量有抑制不住的增長(zhǎng)趨勢(shì)（參見(jiàn)圖2）。特別是自2004年以來(lái)，外部資金大量進(jìn)入我國(guó)，在我國(guó)新增貨幣中占了相當(dāng)大的比例。

   在匯率、利率、貸款等各項(xiàng)調(diào)整貨幣量的要素中，匯率是一個(gè)重要的決定因素。這些年里，我國(guó)實(shí)行了低利率政策，使人民幣這一金融資產(chǎn)顯得很廉價(jià)，貸款的成本很低，因此使國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)十分活躍，甚至2003年一度出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。但由于人民幣匯率定得過(guò)低，使人民幣在各國(guó)際貨幣之間特別是與美元比較起來(lái)，是一種真實(shí)價(jià)值大于名義價(jià)值的貨幣。正是由于人民幣在國(guó)際貨幣市場(chǎng)上定價(jià)太低，導(dǎo)致2002年以來(lái)，國(guó)際投機(jī)資金大量涌進(jìn)我國(guó)。2002年底我國(guó)外匯儲(chǔ)備約2800億美元，而到了2005年底，增長(zhǎng)到8350億美元，三年間增加了5500億美元。而在2006年第一季度過(guò)后，我國(guó)外匯儲(chǔ)備已增加到8700多億美元，估計(jì)到2006年末，將突破1萬(wàn)億美元。也就是說(shuō)在2003年到2006年4年間，我國(guó)的外匯儲(chǔ)備將增加三倍多！ 

圖2：1978年至2005年我國(guó)廣義貨幣量、GDP和外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)狀況

    圖表制作：北京大軍經(jīng)濟(jì)觀(guān)察研究中心，2006年5月。

    這么多外匯涌入中國(guó)，目標(biāo)不僅都是沖著人民幣升值來(lái)的，目標(biāo)不僅有套利，也有購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)資產(chǎn)和搞資產(chǎn)投機(jī)。最近這波滬深股市上漲主要是外來(lái)資金拉動(dòng)的。2004-2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲，是外部投機(jī)資金拉動(dòng)的。自2005年下半年開(kāi)始的深圳房市大幅上漲，也與外部投機(jī)資金炒做有關(guān)。由此可見(jiàn)，一個(gè)匯率問(wèn)題，牽動(dòng)了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的方方面面。因此，我們查找房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的原因，不能不追蹤到人民幣匯率上去。

    我在2002年就呼吁適當(dāng)調(diào)整人民幣匯率，如果自那時(shí)起央行就及時(shí)地使人民幣適當(dāng)升值，可能今天的局面不會(huì)這樣被動(dòng)。但是，我們的行動(dòng)晚了，幾千億美元的投機(jī)和投資資金已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)。這折合幾萬(wàn)億人民幣的外匯資金一旦進(jìn)入我國(guó)，必然對(duì)我國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。如果我國(guó)對(duì)這些資金控制得當(dāng)，它們將起到活躍經(jīng)濟(jì)的作用。如果控制不當(dāng)，將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的投機(jī)影響。因此我們不能不提出中國(guó)能否避免資產(chǎn)膨脹的問(wèn)題。

中國(guó)與上世紀(jì)80年代后期的日本有相似之處，都是由于本幣升值而導(dǎo)致外部資金的進(jìn)入，大量的資金涌入股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。比較起來(lái)，當(dāng)時(shí)日本的廣義貨幣增長(zhǎng)率還沒(méi)有中國(guó)今天的高，平均增幅大約在12%左右，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的日本已經(jīng)是一個(gè)徹底貨幣化的國(guó)家，這一點(diǎn)中國(guó)與日本有所不同。即使在這樣一個(gè)幅度，也導(dǎo)致股市和房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。

六、以全球化的視野看待國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)升值

 我國(guó)這幾年來(lái)所有的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題都可以歸納到貨幣政策問(wèn)題和匯率問(wèn)題。目前我國(guó)的資產(chǎn)通脹在另一種意義上說(shuō)，是由低匯率引起的房地產(chǎn)這種稀缺資源的價(jià)格通過(guò)市場(chǎng)在自我調(diào)整。我們的政策制定者在研究問(wèn)題時(shí)不可忽略外部的因素。

匯率乃是衡量一國(guó)資產(chǎn)價(jià)值的介體，人民幣定價(jià)過(guò)低，必然導(dǎo)致外部國(guó)家對(duì)中國(guó)貨物和資產(chǎn)的大量購(gòu)買(mǎi)，這種購(gòu)買(mǎi)不僅體現(xiàn)在貨物上，也體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)上。也就是說(shuō)，外部世界對(duì)中國(guó)的購(gòu)買(mǎi)是全方位的，不僅是可以流動(dòng)的資源類(lèi)產(chǎn)品和加工制造產(chǎn)品，更有不可移動(dòng)的房屋和土地產(chǎn)品。由于國(guó)外將大量的生產(chǎn)企業(yè)遷入中國(guó)，因此，外資對(duì)中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)量是巨大的。外國(guó)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，不僅需要從國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)原材料，雇傭勞動(dòng)生產(chǎn)工人，更需要土地、廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓、工人宿舍和高級(jí)管理人員生活居住的住宅。再加上投機(jī)因素，這一切都足以使我國(guó)的資產(chǎn)充滿(mǎn)著升值的壓力。

從匯率角度看我國(guó)能避免得了資產(chǎn)膨脹嗎？如果這個(gè)問(wèn)題不解決，能否出現(xiàn)上世紀(jì)80年代日本那種資產(chǎn)泡沫還很難說(shuō)。2006年很象日本當(dāng)年的1985年，都是貨幣開(kāi)始升值的年頭。人民幣從2005年到現(xiàn)在的一年多時(shí)間里已經(jīng)升值了4%，再下去的幾年里，人民幣估計(jì)至少還有10-20%的升值空間。因此，在今后的三四年時(shí)間里，將是外部投機(jī)資金最活躍的時(shí)間。中國(guó)如果不能勝利地控制住這一場(chǎng)資產(chǎn)炒作，順利地度過(guò)這三四年，可能會(huì)出現(xiàn)一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫。

    因此，當(dāng)前規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，決不是建設(shè)部一個(gè)部門(mén)的事，而是一項(xiàng)綜合性的工程，需要各個(gè)部門(mén)通力合作來(lái)密切注視動(dòng)態(tài)，采取正確的措施來(lái)應(yīng)對(duì)由人民幣匯率調(diào)整而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。這是一項(xiàng)戰(zhàn)略性的任務(wù)，中國(guó)如果順利地通過(guò)了這一關(guān)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入下一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的歷史時(shí)期。

    就眼前的事態(tài)看，房地產(chǎn)界出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲，政府部門(mén)也不能一味地進(jìn)行價(jià)格控制，實(shí)際上這也是一場(chǎng)外部資金與國(guó)內(nèi)資金的較量。如果你不買(mǎi)，外部資金就要搶先，就要抄底。這與股票市場(chǎng)的道理一樣，外部資金進(jìn)來(lái)就是要抄底。這次滬深股市就被外資抄了大底，國(guó)內(nèi)資金只有跟風(fēng)了。5月16日800多億元的成交天量，很可能就是外資的一次勝利大逃亡。從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，上海已經(jīng)被外資炒過(guò)了，深圳和北京正在被炒作。

面對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的新形勢(shì)，宏觀(guān)層面一定要有新意識(shí)，再按傳統(tǒng)的老辦法老思路考慮問(wèn)題已經(jīng)不行了。中國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)不再是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，我們?cè)僖膊荒芤試?guó)內(nèi)的意識(shí)考慮問(wèn)題了。這就是國(guó)際化和全球化。政府管理層必須適應(yīng)今天的新情況，找出適當(dāng)?shù)拇胧?yīng)對(duì)新問(wèn)題。

七、資產(chǎn)通脹反映和帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題

資產(chǎn)通脹從好的方面說(shuō)是國(guó)內(nèi)居民為保衛(wèi)資產(chǎn)防止外部人購(gòu)買(mǎi)的一種手段，它提升了中國(guó)資產(chǎn)在國(guó)際上的價(jià)格。但是，房?jī)r(jià)等資產(chǎn)類(lèi)商品價(jià)格暴漲，還會(huì)導(dǎo)致另外一些結(jié)果，那就是加大了城鎮(zhèn)居民的生活壓力，這種壓力主要表現(xiàn)在住房消費(fèi)比例大大增加，如果說(shuō)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，城鎮(zhèn)居民根本不存在住房消費(fèi)壓力的話(huà)，那么到了今天，住房消費(fèi)的比例甚至要高過(guò)吃穿的比例。如何來(lái)測(cè)算這種壓力呢？我們可以對(duì)那些已經(jīng)貸款買(mǎi)房的家庭來(lái)分析，每月幾千元的分期付款一般要占到家庭收入的30%，有的占到家庭收入的50%還要多。在上海就出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象，一些買(mǎi)房的家庭，不得不縮減了其他領(lǐng)域的消費(fèi)，因?yàn)榧彝ナ杖刖瓦@么多，買(mǎi)了房就買(mǎi)不起別的。如果是這種情況，資產(chǎn)膨脹所導(dǎo)致的結(jié)果是導(dǎo)致一部分城鎮(zhèn)居民的生活水平下降。

    測(cè)算城市居民生活壓力的另一個(gè)是標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際間沿用的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即一套住房的價(jià)格一般是平均家庭收入的6倍。而今天我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)大大超過(guò)了這一標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)往往是家庭收入的15倍，20倍。因此，在這種情況下，很多城鎮(zhèn)居民根本買(mǎi)不起房，不得不放棄買(mǎi)房的念頭，深圳出現(xiàn)“鄒濤呼吁不買(mǎi)房現(xiàn)象”，是完全可以理解的。雖然這些年里，日用消費(fèi)品的價(jià)格上漲不大，但人們始終感到生活的壓力在加大，主要是因?yàn)樽》俊⒔逃⑨t(yī)療等服務(wù)領(lǐng)域的價(jià)格在上漲。

    在往深里分析，資產(chǎn)通脹還可以使我國(guó)社會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“無(wú)資產(chǎn)”的社會(huì)群體。這一群體的特征是：他們可以有飯吃，有衣穿，但沒(méi)有固定資產(chǎn)，他們的一生可能都要在租房住的情況下度過(guò)。如果要有的話(huà)，也只能靠銀行貸款，背上幾十年的債，冒著一定的還貸風(fēng)險(xiǎn)去積累自己的房產(chǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲使擁有房產(chǎn)的家庭其財(cái)富量迅速增加，而不擁有房產(chǎn)的人與社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)無(wú)緣。

    另外，資產(chǎn)通脹還會(huì)導(dǎo)致地區(qū)間的資產(chǎn)價(jià)值拉開(kāi)更大的差距，東西部地區(qū)不僅存在著收入差距，更存在著資產(chǎn)差距，財(cái)富差距。那些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市居民，其家庭財(cái)富更是比其他地區(qū)成倍地增加。曾經(jīng)有一種說(shuō)法，說(shuō)北京有大約150萬(wàn)個(gè)百萬(wàn)富翁，這種說(shuō)法并沒(méi)有錯(cuò)。這里所說(shuō)的財(cái)富是指這些家庭的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，并不是指他們的年收入。由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這些年里，北京和上海這一類(lèi)大城市冒出幾百萬(wàn)個(gè)“百萬(wàn)富翁”來(lái)并不是稀罕事。

    最后我們還可以看到，資本和資產(chǎn)收入已經(jīng)成為富裕群體牟利的重要手段。掌握資產(chǎn)類(lèi)商品是當(dāng)前社會(huì)的一大特點(diǎn)，擁有資產(chǎn)類(lèi)商品，便可以賺取利潤(rùn)，在一個(gè)資產(chǎn)不斷升值的社會(huì)，擁有資產(chǎn)者可以擁有更多的財(cái)富。房地產(chǎn)業(yè)目前所反映的就是這樣一種情況----富裕群體正在搶購(gòu)可以創(chuàng)造剩余價(jià)值的資本類(lèi)資產(chǎn)（住房、商業(yè)房產(chǎn)等一切可以出租、轉(zhuǎn)賣(mài)和投機(jī)的不動(dòng)產(chǎn)）。普通的消費(fèi)群體是無(wú)法與這樣一個(gè)富裕群體進(jìn)行價(jià)格上的對(duì)抗呢的。你可以罷買(mǎi)，我可以租房給你。我國(guó)社會(huì)正在形成這樣一個(gè)結(jié)構(gòu)：有房群體和無(wú)房群體。“居者有其房”的理想已經(jīng)與人們漸去漸遠(yuǎn)，這種改革結(jié)果難道是我們所希望的嗎？

     經(jīng)濟(jì)問(wèn)題最后會(huì)演變成社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題，而當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也恰恰與政治問(wèn)題有關(guān)。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題需要從全方位的角度來(lái)審視。

   英文簡(jiǎn)介：

The outside factor of Assets inflation in China

----Exchange rate and interest rate are source of assets inflation

by Zhong Dajun

Director of Dajun Center for Ecnomic Watch & Studies, Beijing

Abstract

      oweing to the lower exchange rate of the RMB, the goods and real estate assets in China are relatively cheap. This caused a big buying by the outside of world and huge money coming into China. During these years, foreigners not only import a lot of goods from China, but also invest and buy a lot in China. These buying not only include productive raw and materials, also include the real estate commodities. The more investments coming into China, the more requirements for land, housing, workshop and commercial buildings. That caused the house price rise and rise. Meanwhile，the domestic hot money and hot money abroad participated in the real estate speculation. All those factors raised the housing price and even make a bubble in the real estate sector. At last, the high price let more and more consumer leaving the housing market. It gives a big pressure on the city life and led the country economy coming into over heated situlation.

      key words:  assets appreciation，assets inflation,  external factor of housing price， assets bubblization。

    作者簡(jiǎn)介：仲大軍，1952年出生于山東濟(jì)南，1982年畢業(yè)于上海復(fù)旦大學(xué)，曾在新華通訊社、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)工作，現(xiàn)為北京大軍經(jīng)濟(jì)觀(guān)察研究中心主任，研究員，主要從事我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題研究。

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