任志強(qiáng)表示幾年對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展前景表示不確定。他說，2008年的開工總量必然會(huì)產(chǎn)生大的空置，空置面積現(xiàn)在是1.3億平方米，到年底如果不出臺(tái)新的政策，估計(jì)會(huì)超過2億平方米。而去年的銷售和今年的銷售同期相比，下降了10.8%。任志強(qiáng)憂慮地說，現(xiàn)在大量的項(xiàng)目在停工，再減少投資和拖欠各種債務(wù)，大量銀行爛賬將會(huì)出現(xiàn)。(《任志強(qiáng)：救市政策還欠力度》2008年12月1日《市場(chǎng)報(bào)》)
任志強(qiáng)對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)下跌表示不滿，發(fā)牢騷，但是他一語道破天機(jī)：房地產(chǎn)套住了銀行。為什么呢？我們高價(jià)房的產(chǎn)生根源：據(jù)前些時(shí)候官方統(tǒng)計(jì)，征地的利益分配是：地方政府占30%，開發(fā)商占40%，鄉(xiāng)村基層政府占20%-25%，農(nóng)民占5%-10%。《四萬億投資須防穿新鞋走老路》2008年11月24日《中華工商時(shí)報(bào)》
近日，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商坦言：“樓盤開發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下超過40%的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”
實(shí)際上，面積越是大的樓盤，建筑成本越低，因?yàn)榻ㄖ虦p少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費(fèi)用，售價(jià)昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費(fèi)心理。
我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價(jià)不過350元至400元，房?jī)r(jià)不過1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房?jī)r(jià)的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價(jià)格也不過是房?jī)r(jià)的1/2至1/3。如今建筑成本比原來只漲了100元至200元，房?jī)r(jià)卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只占房?jī)r(jià)不到20%。
前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細(xì)賬，實(shí)際建筑成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價(jià)格，中西部省區(qū)的價(jià)格比這個(gè)更低，因?yàn)槿斯こ杀镜秃芏唷Ｏ啾戎拢形鞑渴^(qū)的人工費(fèi)用只有珠三角的1/2至2/3，鐵工為5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工為3元/平方米，負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。
南寧、貴陽、成都等地的房?jī)r(jià)已經(jīng)比上世紀(jì)90年代漲了近10倍，價(jià)格從600-700元/平方米，飆升到4000元/平方米至8000元/平方米，上萬元的豪宅也為數(shù)不少。實(shí)際上，面積越是大的樓盤，建筑成本越低，因?yàn)榻ㄖ虦p少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費(fèi)用，售價(jià)昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費(fèi)心理。（《開發(fā)商曝灰色產(chǎn)業(yè)鏈：樓盤開發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%》《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2007年5月11日08:48《人民網(wǎng)》）
這種利益驅(qū)動(dòng)又是怎樣形成的呢？
如果我們從市場(chǎng)的角度分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其運(yùn)作過程中，形成了地方政府賣地，開發(fā)商買地、銀行貸款、買房者再貸款這樣的資金鏈。這里政府賣了地實(shí)際已經(jīng)退出來了，可以說是坐收漁利。開發(fā)商的自有資金很少，買地蓋房要從銀行貸款。買房者的按揭也來自銀行，也就是說“按揭”實(shí)際是銀行替買房者付款，開發(fā)商又用這筆錢還給銀行。表面看好像很流暢，其實(shí)所謂“按揭”帶有透支的性質(zhì)，也就是說，買房者交的只是20—30%的保證金，其余的錢以后逐月扣除，而且還要利息。銀行是兩頭賺錢，無論是開發(fā)商還是買房者貸款都要付利息。開發(fā)商是以小搏大，買地、蓋房的貸款由買房者支付，一旦形成按揭的協(xié)議，開發(fā)商實(shí)際就用買房者的錢還了銀行，而且實(shí)現(xiàn)了賣房的利潤(rùn)。而買房者呢？如果房?jī)r(jià)上漲，可以賣出去，也有利可圖。
于是，開發(fā)商就想方設(shè)法提高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)提高了，地方政府賣地的收入就高，仍然是坐收漁利。地價(jià)高了，開發(fā)商就要向銀行多貸款，銀行得到的利息就多；買房者要付更多的錢，就要多貸款，這樣銀行又可多得利息。所以房?jī)r(jià)越來越高。
但是，任何事情都有它的反面，如果房子賣不出去，資金鏈就斷了，即使斷了，地方政府還是贏家，因?yàn)橐械刭u，就得利。所以許多地方政府都熱衷于支持房地產(chǎn)。剩下的就是房地產(chǎn)商、銀行和買房者了。房子賣不出去，開發(fā)商就欠債，銀行收回本金就困難，另一方面，買放者看到房?jī)r(jià)下跌，還按揭借款的積極性就減弱，這樣銀行收回本金也困難，最后形成呆賬甚至壞賬，出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)直接影響廣大儲(chǔ)戶的利益。
所以，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是必須注意的。現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)成為事實(shí)，房地產(chǎn)商的重新洗牌也不可避免。但是令人擔(dān)心的是一旦出現(xiàn)大量銀行爛賬，后果是嚴(yán)重的。要避免這種情況：每停止新的開工項(xiàng)目，先切斷源頭，防止擴(kuò)散。也就是縮小空置率。第二，是政府讓利，減少土地交易成本，使房?jī)r(jià)回到合理水平。第三，銀行允許提前還貸，并優(yōu)惠，及時(shí)收回資金。
相關(guān)文章
- 于無奈中聊大天——為什么應(yīng)該把任志強(qiáng)清除出黨？
- 去偽求真：為什么說任志強(qiáng)們不是共產(chǎn)主義接班人
- 吳法天：任志強(qiáng)行賄190萬元為何能逍遙法外
- 錢昌明：任志強(qiáng)的反共氣焰為何如此囂張？ ——由任志強(qiáng)與團(tuán)中央“撕起來了”的聯(lián)想
- 荒謬，復(fù)加無良？——駁任志強(qiáng)6.20宏觀經(jīng)濟(jì)謬論
- 司馬平邦：“任推墻”和墻，哪個(gè)爛透了？
- 司馬平邦：看任志強(qiáng)如何為證明自己是“傻逼”的兒子而奮斗!
- 人民與“納稅人”區(qū)別的常識(shí)告訴了我們中共黨員任志強(qiáng)的目的
- 評(píng)任志強(qiáng)《激情語錄20條》
- 牛刀：任志強(qiáng)深陷“偽造門”不能自拔
- 侵吞國(guó)有資產(chǎn)--大嘴任志強(qiáng)，看今天你怎么說
- 任志強(qiáng)“偽造門”再升級(jí)--卸磨殺驢以平息民憤？
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
注：配圖來自網(wǎng)絡(luò)無版權(quán)標(biāo)志圖像，侵刪！
聲明：文章僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本站觀點(diǎn)——烏有之鄉(xiāng)
責(zé)任編輯：yewn
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)
