易憲容：預售房制度即使不廢，也要大改
易憲容
國內住房預售制度是一種單邊的風險分擔制度，只是讓消費者及銀行來承擔，具有先天嚴重缺陷。這樣的制度即使不完全取消，也得全面修改。
最近，國家發改委宏觀經濟研究院的報告建議，將住房預售改為現房銷售，引起了輿論的關注。
從最根本說，國內住房預售制度是一種單邊的風險分擔制度，只是讓消費者及銀行來承擔，具有先天嚴重缺陷。
這樣的制度即使不完全取消，也得全面修改。
從國際經驗來看，房屋預售制度促進房地產業的良性循環，關鍵在于設計合理的風險擔保機制以分散其各個環節的風險。無論是嚴格的市場準入或退出制度，預售資金的專項管理，嚴格的法律監管，或是為購房者提供更多的合約選擇形式等，這些都是風險分擔機制的重要組成部分。
目前房地產預售出現許多問題，其中一個重要原因在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制，大量不合格的企業過度和無序涌入，一些不適應市場規律或不符合國家法規的房地產企業很難退出市場，或者利用不完善的退出機制來逃避責任。只有實施科學嚴謹的市場準入和退出制度，才能保證房地產開發商的質量，減少開發商的敗德行為。
住房預售存在著嚴重的信息不對稱，不少國家都制定嚴格的法律規則，要求開發商公布其樓盤的詳細信息。如在樓盤開盤之前，開發商申請預售或是銷售許可時，政府要求開發商公布上市的房源套數、面積、開盤時間、預計價格；在銷售中，政府主管部門會要求開發商及時公布已售套數、面積、價格，以及可售套數、面積等等。也就是說，采用住房預售制度，信息公開化、透明化是必要前提。
在一個成熟的住房預售市場，住房預售合同并不是已經印刷好的格式化合同，而是一個多樣化的選擇體系。消費者既可以選擇現有的格式化合同，也可以是住房消費者與房地產開發商就住房銷售合同談判的結果。政府、銀行以及開發商應為具有不同風險偏好、不同風險承擔能力的利益主體設計不同的預售合同。
在一個成熟的住房預售市場，住房預售款不是收到款之后就全部轉到房地產開發商名下，而是有制度安排由專門的機構或銀行來專業管理。
住房預售款的使用是在嚴格監管下隨著工程進度快慢來發放。因此，對住房預售資金還可采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式來管理這些資金。這樣既可以防止開發商隨意挪用住房預售的專項資金，也可以防止開發商假按揭等違法行為。
住房預售制度還包括了對商品房預售的監管，事前要對開發商的資金狀況、信用度和實力進行一系列的審查；工程開工后，要檢查是否按合同要求進行施工，是否延期和修改合同；在交房時，要有相關機構監督開發商公平、公正地與購房者做房屋交接；要通過多種手段的綜合運用，形成一個完整的對房地產業進行嚴格監管的鏈條，確保購房者的合法權益不受侵害。
如果允許預售制度的存在，就必須建立救助機制，其核心在于建立風險擔保基金，這項基金是預售出問題之后進行快速賠付、穩定公眾信心，履行風險擔保職責的重要保證。它是一種基金籌集模式，即通過風險擔保基金的籌集與積累，把預售制度中的各種風險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式，不僅可以把風險分散給消費者、銀行及房地產開發商一起來承擔，而且也能夠約束房地產開發商減少違約。
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