單刀赴會鳳凰衛視龍虎斗

南京蘇鼎房地產研究所    宋 堅

在深圳工作期間，香港鳳凰衛視中文臺是筆者的精神食糧，其忠實新聞真實的作風，永遠令人肅然起敬。遺憾的是在南京，至少我看不到。所以當衛視鳳凰邀請我作為“政府干預樓價是否開倒車”討論嘉賓時，同意冒險前往。

眾所周知，南京地產新政以來筆者最著名的文章是“炮打任志強”，估計經常上網、北京地產開發精神領袖任志強先生應該能夠看到，但是一直未回敬我多少有點尖刻的文章。筆者第一反應，任志強先生是否花錢雇人圍攻、來頓鴻門宴，在公開場合令小人難堪。

PK不是筆者的強項，但是如果面對任志強、何為等大人物，肯定會沖鋒陷陣、慷慨激昂，即使“陣亡”也死得起所。然而，直到進入錄制現場前，筆者一直不知其他嘉賓的名字，事后才知道臺下的觀眾席中，云集了甘連舫、牛刀、杜文等房地產界的大腕和名人。而原準備上陣的任志強先生，據說“臨陣退縮”。

由于多年不看香港鳳凰衛視中文臺，對于當家小生胡一虎，只覺面熟，也記不清名字。上場我只想發現任志強、何為、董藩，哪怕是電話采訪過我的《中國房地產報》的記者，結果全都不認識。尤其PK的一方湘江偉業（北京）投資有限公司的方明理先生，完全看不出是一位地產開發董事長、任志強一類的人物。只聽他搶發言如機關槍，以聲強、噪音壓人，有時都聽不清在說什么，反正我一不說話，他就以為勝利了。所以，他的自我感覺特別的好，越說越快、越說越多，最后我只看到他的嘴皮振動，根本沒有別人辯論的機會。

筆者拜讀過任志強的大部分文章，雖然在商言商、立場不對，但至少擺事實、講道理，而代他上場的這位先生，委實一介武夫，以聲強、蠻橫壓人，“秀才遇見兵，有理講不清”。任志強先生，PK是不是也是這種風格？

和我一個陣營的中國社科院曹建海老弟，文章絕對精彩，但是PK顯然書生氣十足，尤其我們雙方觀點不完全一致，而且沒有任何溝通，否則即使任志強、何為，董藩全部到場，估計也未必占便宜。任志強畢竟了解中國社會，最終沒有上場，不知出于害怕政府、還是害怕真理。筆者面對這種陣勢，完全喪失PK的熱情與勇氣，無心戀戰，只是重點介紹一下南京的情況，有點對不起鳳凰衛視熱情邀請，節目沒有應有的精彩。筆者一句話結束詞是，“著眼民眾的長遠利益，穩定、和諧高于一切，非常時期地方政府必須干預樓價”。

其實，中國地產市場從來就不完全是“市場經濟”，沒有政府的支持，所有的地產開發商都賺不了錢，這是明擺的事實，他們肯定心知肚明?，F在賺錢正歡之際，地方政府攪亂美夢，當然惱羞成怒。

地產開發商最怕地方政府，要降低地產開發商的利潤，抑制飛漲的房價，“解鈴還需系鈴人?！睙o論是否PK，南京政府肯定勝出，除非國務院、發改委或是建設部“放水”，那怕是一個內部電話，向來緊跟中央的南京市政府立馬收回成命，房價“報復性猛漲”，直至中國經濟的崩潰。

另一個笑話，這次北京方面誤會筆者所在的地產研究所是南京政府地產政策參與單位，很難設想筆者不拿國家俸祿、只是民營企業。其實，與其說筆者擁護南京政府，不如說筆者關心、同情真正渴望購房的人民。

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未來能否請房地產開發商下崗？

南京蘇鼎房地產研究所    宋 堅

改革開放以來，隨著人民生活水平的提高，尤其深圳先行的“經營城市”理念的深入人心，盤活國有土地，神州大地面貌一新。以王石為代表的現代房地產開發商，以全新的概念或方式，美化生活，政府因勢利導，及時調整方針、政策，形成具有中國特色的房地產開發模式，同時也產生房地產策劃、廣告、銷售代理、中介、物業管理等等新型職業。

然而，現行房地產模式制度漏洞下過分投機導致的高房價、房地產壟斷開發的高利潤，連深圳華為這樣以電子、通訊高科技企業也擠入房地產業，實在是一種悲哀，不能不對現行房地產開發模式進行認真的思考。

一、土地拍賣流標的反思

最近南京土地市場頻頻出現一家底標成交或流標的現象，連南汽這一黃金地塊居然無人應接。開發商的表態認為底價高、擔心開發預期利潤。

城市改造需要資金，以至政府部分官員不得不幫腔宣揚房價還要漲，期望提高開發商買地的積極性；官員的幫腔又導致購房老百性的不滿，政府左右為難。

其實，筆者認為，目前的局面除了中央宏觀調控前景不明算是一個原因，地方政府提高開發門檻、出讓土地面積過大、總金額過高，可能是更主要原因。能夠參加競價的就那么幾家開發商，即使不百分之百聯手，要達到無人應標、底價成交或流標的目的，十分容易；一旦開發商聯合同盟壓價，政府可能更加無能為力。中小開發商則心有余而力不足，雖然“游戲法則”規定可以自己聯合，但是自己聯合競標，談何容易，最終的結果是國家土地資源的貶值。筆者贊成土地升值，畢竟“取之于民用之民”；而去年房價猛漲則化成房地產開發商的非正常利潤，與土地升值不能混為一談。

所謂提高門檻、壟斷開發的好處，在于政府部門辦事、管理及控制的方便，但若從資金到位、開發速度出發則不然。君不見，南京不少城中政府費九牛二虎之力拆遷賣出去的土地，到了開發商手中卻是遲遲不動曬太陽。如果再不及時調整政策與方法，土地出讓將面臨死胡同。其實，只要土地出讓前規劃到位，降低開發門檻，土地招標拍賣化整為零，可能會起到意想不到的效果。競標的人多了，才有提價的可能；競爭才是市場經濟的最有效法寶。

土地出讓小到何種程度？筆者認為，住宅用地最小到小型樓盤規模，比如開發建筑面積2～4萬平米左右。再開放點，如果建筑規劃到初步設計深度，單棟獨立或聯排別墅、單棟住宅樓的宅基地都可以單獨出讓；公用市政工程分攤到地價，操作也不是沒有可能。國外可以私人蓋樓，為什么我們的土地出讓制度不創造這樣的機會。尤其當私營經濟長足發展，面臨與國際接軌的未來形勢，無論眼前、還是長遠，土地出讓面臨進一步改革的必要。

二、房地產開發商可以逐漸下崗

面對房地產業的暴利、部分開發商的缺少誠信以及住房個性化要求，個人蓋房、集資蓋房的欲望愈來愈強烈，房地產開發模式面臨沖擊?，F在流行的房地產開發商，歸根結底是中間商，未必能完全、直接滿足居住者要求。房地產開發商的急功近利、見利忘義，直接損害的是購房者的利益。如何滿足老百性的這種要求，土地出讓方式化整為零也是最有效的方式。國外建筑設計、營造事務所，在國家法律允許的范疇內，可以滿足各種業主的各種要求；南京被堪稱經典的民國建筑，據說當時也出之私人營造所。國內設計體制的改制已經為未來個人、私營建房奠定了基礎。至于城市面貌、功能及其他政府對居住建筑的宏觀調控，只要加強出讓地塊規劃深度以及實施市政（包括綠化）工程的社會管理化，無論從理論上、還是實踐中，估計都有辦法。此外，伴隨未來新生事物產生的相應問題，政府各項管理只要進行相應的改革，與時俱進，相信沒有過不去的火焰山。一句話，從計劃經濟的“組織建房”到房地產開發商的涌現，是歷史的進步；隨著國際接軌的步伐、人民新的要求，房地產開發商逐步下崗，可能是新的“與時俱進”。

總之，房地產的暴利不如部分化作國家土地出讓收益；部分消除房地產開發商這一中間環節，得利的不僅是國家、還有國家的老百性。為了黨和人民的利益，想方設法，一切皆有可能。

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查查“專家”、學者的貓膩

南京蘇鼎房地產研究所    宋 堅

據香港《文匯報》報道：“國家發改委4月26日發表報告指出，當前宏觀調控的重點應是調整過剩流動性的流向，有必要對房地產發展政策和出口政策作出大調整，包括對房地產商征收暴利稅或空置稅，下調出口退稅率至5%左右?！?/p>

“報告認為，經濟趨向過熱的根本原因在于房地產和出口的過度增長，不斷增大的過剩流動性主要集中在房地產領域和京滬蘇浙粵5個最發達地區。報告建議，應對房地產發展采取適度抑制的宏觀政策，盡快征收物業稅(不動產稅)；對房地產商征收暴利稅或空置稅；促進住房供給的釋放，提高居民住房轉讓所得的稅率，由目前的20%提高至50%；取消期房銷售制度，改為現房銷售制度，對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策?！?/p>

顯然，這才是來自中央的聲音。遺憾的是，某些地產“專家”、學者依然“不合時宜”的公開發表言論：“不動產應該說只有房子會不停的增值，其他都是會貶值的，房地產置業對老百姓來說也是財富…”

無論是辨證法還是歷史事實，房價從來是有升有降。最近據韓國建設交通部公布的數據，首都首爾和附近京畿道等地區近日平均房價出現下降趨勢，致使韓國各地平均房價開始下降。這是自２００５年１月１０日以來韓國首次出現各地平均房價同時下跌。

房地產的泡沫遲早會破，泡沫一破，就會很疼。美國《國際先驅導報》記者陳剛發自紐約的報道更發人深省。美國伊利諾伊州的湯姆·利昂是位退休商人，他在邁阿密買了兩棟公寓，每棟公寓的價格是50萬美元。他從來沒有打算在邁阿密定居，投資地產獲利可能是他當初的打算。而如今他不得不面臨兩個選擇：放棄他的20萬美元訂金，并且償付在地產泡沫時所置產業的貸款利息；或者按照合同買下房子，然后看著房子迅速地貶值 。顯然，他不得不選擇后者，“炒房”給他帶來了20萬美元的損失。

美國未售房創15年紀錄，“這就像游戲一樣。在前面和中間的人才會賺錢。最后面的人不光不能得利，而且還要承擔不屬于自己的責任。”現在，似乎已經到了最晚來的人付出代價的時候了。隨著美聯儲在一年半的時間內17次加息，美國房地產市場逐步降溫，現在部分地區房地產泡沫開始破裂。美國全國房地產商協會5月25日公布的數據顯示，今年4月美國現房銷售降低到2003年以來最低點，市場上沒有賣出的現房達到420萬棟，創下了15年來的最高值，220萬人將無力還貸

中國一些地產學者，面對房價飛漲的現實，依然高唱房價還要大漲的贊歌。如果房價每年增值5％左右，穩定上漲可能是個趨勢，但是對于局部城市房價漲幅高于10％以上，依然高唱“房價還要大漲”，不得不追究其中的“貓膩”。

郎咸平曾嘲笑中國沒有經濟學家，其實沒找對原因。大概只有中國的經濟學家同時兼財團的獨董，有的財團提供百萬以上的“俸祿”，遠高于學?；蛘哐芯克谋囆?。經濟利益的驅使，只有所屬財團的利益，那管經濟規律與學者的正義。

地產學者，尤其是已經或將要退休的學者、專家，向開發商獻媚，是獲得開發商牙穢的唯一方式。開發商提供的“信封”的厚薄的前提是要賣力、更要有欺騙性。以退休學者而言，最起碼免費全國旅游，開發商買單。若是開發商高興，掛個“顧問”、“老總”，“俸祿”流水而至，那管百姓購房負擔。

任志強區區100萬，就買斷一位年長“專家”的良心，高喊中國要“保護富人”。當今“專家”、學者，銅臭味實在太濃，某些法律專家斷章取義，為不法開發商開脫，坑害老百姓，本身就違背人民法律的真正含義。

比起官員，“專家”、學者更有欺騙性，“專家”、學者的“學問”往往掩蓋經濟交易的丑陋，尤其種種是事而非的理論，搞得人暈頭轉向，慷慨激昂，甚至鼓吹“房價還要再漲二十年”。在國家宏觀調控、尤其房價調控人民不滿意的時候，查查中國“專家”、學者的“貓膩”，不但有必要，而且要象政府廉政、反腐一樣深入。

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炮打任志強

南京蘇鼎房地產研究所    宋 堅

南京市政府全國首例、采用行政手段干預如脫韁野馬的房價，老百姓歡呼雀躍，全國億萬雙眼球注視南京。相反，魚肉人民、不法地產開發商，惱羞成怒。早已忘記自己是共產黨員的地產老板任志強，更是狗急跳墻，炮打南京房管局，實際向為民請命的南京地方政府發起猛烈的攻擊。

一、市場經濟不排除政府特殊情況下的價格干預

任志強的主要大棒是“政府有權用法律許可的各種手段，如財政的、貨幣的、行政的方式來進行調整，但卻不能和不應對市場調節價中的某一單一價格直接進行管制”。請問，不法開發商可以非法暴利坑害百姓，為了人民的利益，政府為什么不能限制高價？

任志強一再提到地價導致房價的飛漲，南京前一階段房價上漲的，恰恰不是拍賣地價高的樓盤。不少漲價樓盤，同樣地價，二期價格每平米高過一期近3000元，任志強將房價飛漲責任推給地方政府，顯然別有用心。

何謂社會主義市場經濟？江澤民同志在十四大報告中指出，社會主義市場經濟在宏觀調控上，我們社會主義國家能夠把人民的當前利益與長遠利益，局部利益與整體利益結合起來，更好地發揮計劃和市場兩種手段的長處。

中國改革開放總設計師鄧小平指出，計劃經濟又有市場，市場經濟也講求計劃。這說明我們在建設社會主義市場經濟的情況下，不能丟掉計劃調控的手段。對待關乎民生利益的房地產、藥品的重要商品的定價，政府不僅可以理直氣壯地管理，而且有責任和義務實施嚴格的監管。如果我們任其自由發展，既危害著普通消費者的生存權力，也有損社會的公平正義，阻礙和諧社會的建設，有違當初建設市場經濟的初衷。

從日本、加拿大和英國政府等市場經濟國家，對待關乎國計民生問題的價格，不僅可以干預，而且還能夠實施更為嚴格的控制，體現出濃厚的政府色彩。

目前豬肉、雞蛋價格上漲，馬上啟動政府行政干預措施，包括“某一單一價格直接進行管制”，這太正常了，大快人心。作為同樣關系民生的房價，政府為什么不能行政干預？這是基本常識，賺錢賺得腦滿腸肥的任志強，是不是有點利令智昏。

二、房價調控有必要加強執法力度

必須看到，為了改變城市面貌，當年國家與地方政府給了地產開發商許多優惠政策，有時不得不犧牲老百姓的利益。尤其在改革開放初期，在拆遷政策、土地出讓等方面，致使地產開發商的經濟實力大大提高，以至部分地產開發商財大氣粗、不可一世。時至今日，當房價扶搖直上，大部分百姓望房興嘆之際，地方政府挺身而出，為民伸張正義，何罪之有？

“亂世必須重典”，對于南京市政府而言，房價調控，政府的執法力度不是過分，而是不夠。最近核算南京某樓盤，兩萬平米左右，超過核定價格竟五、六百萬之多，區區二十萬罰款，當然是隔靴搔癢。

當然，物價局以后深入核定價格的方法與數值，可以商榷。對于品牌開法商以及高檔樓盤，價格可以有一定的梯度，利潤率也應該有所區分。但是南京市政府以2007年5月14日的價格作為這次不得上漲的價格底線，已經充分體現政府對地產開發商的極大寬容。當前不是討論政府是否應該行政干預，而是政府有必要加強執法力度，否則人民政府對不起人民。對于房價不正常飛漲，只要地方政府敢管、同時一管到底，南京房價問題不難解決。

遺憾的是我們的一些媒體、一些經濟“專家”，似乎葉公好龍。當地方政府不問房價時，他們喋喋不休埋怨政府不動用行政手段；而當南京政府真正力挽狂瀾之際，又抬出臭名昭著的任志強，炮打地方政府，是糊涂？還是與不法開發商有千絲萬縷的聯系？

任志強“敢說”，關鍵在于利益攸關、兔死狐悲。幾乎沒有一家開發商只賺“富人”的錢，任志強的公司也不例外。因此，南京市政府房價新政，不但英明正確，代表民心、民意，而且必然影響全國。

炮打任志強，就是要炮打忘記祖國與人民養育之恩的跳梁小丑。

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