怎樣促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展？

曹建海

《人民日報》 (2007-04-25 第09版)

    作者按：應(yīng)《人民日報》之約，我就溫家寶總理在今年的《政府工作報告》中提出的“必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”撰寫學習體會。文章站在馬克思主義立場，針對當前中國房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的諸多不和諧問題，闡述了破解和促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策思路。此前，國務(wù)院參事任玉嶺先生提出為絕大多數(shù)城市居民提供經(jīng)濟適用房的主張，遭到了一些打著“市場主義”旗號的學者批評，筆者以后將著文予以駁斥。本文代表了作者長期以來研究房地產(chǎn)問題的基本結(jié)論，也是對任玉嶺先生主張的積極呼應(yīng)和全力支持。

    房地產(chǎn)業(yè)是由各類房地產(chǎn)企業(yè)、政府房地產(chǎn)事業(yè)單位、房地產(chǎn)合作經(jīng)濟組織和以家庭為主體的自主房地產(chǎn)經(jīng)濟構(gòu)成的整體。世界各國發(fā)展的歷史證明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是關(guān)系一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和人民群眾居住條件改善的重要領(lǐng)域之一。

　　在計劃經(jīng)濟時期，我國住房建設(shè)和保有規(guī)模較小，房地產(chǎn)業(yè)也不發(fā)達。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進入繁榮發(fā)展階段。特別是１９９８年以來，我國實行全面住房制度改革，取消了住房實物分配，實行住房分配貨幣化，建立起以經(jīng)濟適用住房為主，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房、集資建房和合作建房、廉租房等形式的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。住房制度改革使城市居民長期被壓抑的住房需求大大釋放，極大地推動了我國以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，極大地改善了人民群眾的住房條件（此句為編輯所改，應(yīng)為“人民群眾的住房條件得到了明顯的改善”）。２００５年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到２６．１平方米。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動了國民經(jīng)濟增長。

　　但是，我國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題，如商品房供給中高檔豪華住宅過多、普通住宅偏少，一些開發(fā)商囤地、囤房和搞假按揭，房價高漲、嚴重超越中低收入家庭購買力，商品房質(zhì)量不高且不節(jié)能、不環(huán)保，新建房屋大量空置，房地產(chǎn)開發(fā)中存在不規(guī)范行為等等。這些問題的存在，影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。為此，溫家寶總理在《政府工作報告》中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，并提出了具體要求和措施。當前，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)主要做好以下幾個方面的工作：

　　首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展的水平出發(fā)，形成合理的住房建設(shè)模式和消費模式。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)適應(yīng)城鄉(xiāng)一體化的要求，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)土地利用，嚴格土地用途管理，認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)，限制低密度、大套型高檔住房用地供應(yīng)；大力發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，對于違反標準的建設(shè)單位和施工單位采取嚴厲措施予以懲罰；通過研究制定適合各地情況的、適度的、有彈性的住房消費標準，并輔以必要的經(jīng)濟政策，鼓勵城鄉(xiāng)居民對住房的適度消費，逐步形成符合我國特點的住房消費模式。

　　其次，采取多種措施抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。調(diào)控房價的目的是使房價回歸到合理水平，讓廣大人民群眾能夠通過購房、建房、租房等多種形式，做到“居者有其屋”。控制房價上漲，使房價回歸到合理水平，一方面要保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，擴大以經(jīng)濟適用房為主體的普通商品房的供給；另一方面要通過嚴格住房消費信貸發(fā)放以及實施針對住房投資、投機活動的綜合稅收政策，降低住房投資、投機的收益預期水平，發(fā)揮住房存量在房地產(chǎn)價格調(diào)節(jié)中的作用。

　　再次，地方政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實負起責任。地方各級政府應(yīng)改變長期實行的土地高價拍賣的供給模式，集中供應(yīng)經(jīng)濟適用房和廉租房，并將單位建房和個人集資合作建房納入政府經(jīng)濟適用房計劃；站在維護人民群眾利益的立場上，傾聽民眾呼聲、關(guān)心民眾疾苦，堅決打擊各種損害群眾利益的不法行為。具體來說，就是要建立科學透明合理的房地產(chǎn)規(guī)劃審批、開發(fā)流程監(jiān)控機制，強化公眾對房地產(chǎn)開發(fā)過程的監(jiān)督，制定嚴厲的行政過錯追究辦法等，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，維護公眾和住房消費者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任   曹建海  

    http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2007-04/25/content_12841986.htm 

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