潘石屹和任志強(qiáng)在恐懼什么——非市場(chǎng)化因素扭曲了房?jī)r(jià)
時(shí)寒冰

《呼吁一年不買房》本是寫在博客的一篇短文，表達(dá)對(duì)高房?jī)r(jià)問題的憂慮，以引起中央對(duì)這一重要民生問題的關(guān)注。誰(shuí)知卻迅疾引來地產(chǎn)界兩位大腕兒的激烈反映。潘石屹與任志強(qiáng)一前一后，以最快速度用長(zhǎng)篇大論的形式表達(dá)了自己強(qiáng)烈的不滿之聲，后者更是嚴(yán)重失態(tài)，近乎叫罵。
首先站出來的是潘石屹先生。潘石屹先生本來正在悟禪，我揭開他畫皮都沒能驚動(dòng)他，以為他真的入靜了，驚嘆他定力之驚人。誰(shuí)知《呼吁一年不買房》一文貼出當(dāng)天，潘總即在25日洋洋灑灑寫了一篇《從市場(chǎng)角度看“不購(gòu)房運(yùn)動(dòng)”》，到底是懂禪道的人，在不動(dòng)聲色中就論證了房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的規(guī)律——這一點(diǎn)始終是潘先生的命根子。接著，面對(duì)兩項(xiàng)他所謂的群眾運(yùn)動(dòng)——“集資建房的運(yùn)動(dòng)”、“不購(gòu)房運(yùn)動(dòng)”，潘先生重點(diǎn)打擊前者，認(rèn)為個(gè)人集資建房“既不成立公司，也不按法定程序成立住房合作社”，言外之意是集資建房不合法。封堵住集資建房的路，消費(fèi)者就只能購(gòu)房了，“不購(gòu)房”其實(shí)根本無法成為什么運(yùn)動(dòng)的。潘先生之聰明過人，地產(chǎn)界恐無出其右者。
26日，地產(chǎn)界大鱷任志強(qiáng)先生寫出長(zhǎng)篇論文《我替小潘說兩句》，任志強(qiáng)先生對(duì)我的痛恨已經(jīng)變得無法遏制，他在狂怒之下扔過來一大堆令人心驚肉跳的大帽子：“來欺騙民眾”、“煽動(dòng)民眾反對(duì)政府”、“反對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”、“反對(duì)國(guó)家的土地出讓制度”、“用夢(mèng)幻來制造莫須有的憤怒”、“污染我們的美好天空”、“污染中國(guó)美好的未來”……這些帽子加起來可以讓我坐一輩子牢了，任志強(qiáng)先生對(duì)一位持不同意見者表現(xiàn)得竟然如此怒不可遏。
陽(yáng)奉陰違、表面一套背后一套的做法，任志強(qiáng)先生似乎做得并不多。上次，任志強(qiáng)先生在遭到建設(shè)部汪部長(zhǎng)批評(píng)后，曾表白自己：“自國(guó)六條政策與九部委細(xì)則出臺(tái)之后，我多次在公開場(chǎng)合表達(dá)的都是對(duì)政策的理解與支持，自覺地按黨員的標(biāo)準(zhǔn)要求自己……”任志強(qiáng)先生，看看你在信中的污穢激憤之語(yǔ)，可是在按照黨員標(biāo)準(zhǔn)要求自己?jiǎn)幔?BR>任志強(qiáng)先生說：“外行與無知讓時(shí)寒冰先生浪費(fèi)了大量的時(shí)間和筆墨寫出了一大堆無知與錯(cuò)誤的言論，只能給社會(huì)增加更多的混亂。”如果真如任先生所言，對(duì)一個(gè)“外行與無知”的人，你用得著這么急嗎？?jī)晌坏禺a(chǎn)界大腕，何以如此大動(dòng)肝火？如果你們確信住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)應(yīng)該上漲，按照任志強(qiáng)先生的說法“歷史證明所有的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是上漲的。從來沒有一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)是下跌的”，那么，面對(duì)一個(gè)小小的不買房呼吁，你們緊張什么？如果是因?yàn)檫^去任志強(qiáng)先生與上證報(bào)有什么過節(jié)，將情緒帶到這種辯論中來，恐怕只會(huì)偏離主題。
由于被怒火沖昏了頭腦，任志強(qiáng)先生可能已經(jīng)不知道自己寫的是什么了：“且不管潘引用的數(shù)字是否正確（這并不重要），但政府報(bào)告證明時(shí)寒冰的數(shù)字是錯(cuò)誤的。”潘石屹先生引用的數(shù)字是否正確不重要，反正我的是錯(cuò)誤的。如此偏執(zhí)的定型思維，任志強(qiáng)先生又怎么可能客觀呢？我的所有數(shù)據(jù)都來自官方，且向有關(guān)部門求證過，任志強(qiáng)先生給出的數(shù)據(jù)盡管未表明明確出處和日期也強(qiáng)調(diào)出自官方，如何說我全是錯(cuò)的？
事實(shí)上，任志強(qiáng)在文章中，雖然列舉出了大量數(shù)據(jù)，但基本上以數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移視線，繞開最核心也是他們最害怕面對(duì)的問題，試圖以他們所謂的市場(chǎng)化因素來掩蓋非市場(chǎng)化因素，達(dá)到忽悠上級(jí)有關(guān)部門和民眾的效果。
到底是什么導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)暴漲：是正常的供不應(yīng)求還是人為制造的供需失衡？是市場(chǎng)因素還是官商勾結(jié)化解了調(diào)控的力量？諸如此類的核心問題是我之前于潘石屹先生論辯的核心，對(duì)此兩位地產(chǎn)界精英閉口不談，卻一味在細(xì)枝末節(jié)上鉆牛角尖，以展示自己作為地產(chǎn)界的理論家乃名不副實(shí)，只會(huì)離真相越來越遠(yuǎn)。我們要進(jìn)行的畢竟不是房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的才藝表演——人們都知道房地產(chǎn)界不缺章子怡——而是要弄清房?jī)r(jià)上漲的真正原因到底是什么。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟國(guó)家和透明性相對(duì)較高的市場(chǎng)，正常的供應(yīng)、需求等市場(chǎng)化因素對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生著決定性影響，但在中國(guó)，市場(chǎng)化因素只是影響房?jī)r(jià)的一部分因素，在所謂市場(chǎng)化的表象下，掩蓋著的是人為制造出來的推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的種種卑劣而骯臟的伎倆。

高房?jī)r(jià)罪魁禍?zhǔn)字唬?BR>開發(fā)商囤積土地制造“地荒論”

土地供應(yīng)不足，是潘石屹先生、任志強(qiáng)先生認(rèn)為房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的根源。但是，所謂“地荒論”和土地供應(yīng)不足的說法，早已遭到國(guó)土資源部、北京市國(guó)土資源局多次公開批駁，國(guó)土資源部門給出了非常具體和翔實(shí)的數(shù)據(jù)，不知當(dāng)初兩位大腕為何不去辯論。
我國(guó)的土地不像西方國(guó)家那樣有多種所有制形式，土地的市場(chǎng)化程度比較低，土地的供應(yīng)渠道基本上由政府掌控。只要開發(fā)商把從政府手中拿到的土地囤積起來，就能間接減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的數(shù)量，進(jìn)而減少房屋的市場(chǎng)供應(yīng)量，制造出供不應(yīng)求的假象，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而在西方國(guó)家，土地供應(yīng)渠道多，開發(fā)商既沒有必要囤積土地，實(shí)際上也無法有效囤積土地。因而，西方國(guó)家的房?jī)r(jià)很少受土地囤積的影響，而我國(guó)則不同。房地產(chǎn)商通過囤積土地就可以制造所謂供不應(yīng)求的假象，拉抬房?jī)r(jià)。
因此，在我國(guó)存在著一種直接的對(duì)應(yīng)關(guān)系，哪個(gè)地方的土地囤積情況越嚴(yán)重，哪個(gè)地方的房?jī)r(jià)上漲就越快，上漲幅度就越大。有事實(shí)為證：最近幾年，深圳、廣州、北京的房?jī)r(jià)上漲迅疾，與此相伴的，就是大量土地被囤積。
《南方都市報(bào)》最新的一篇報(bào)道披露，全深圳市目前約有20平方公里閑置土地，這20平方公里的閑置土地已相當(dāng)于深圳近年來每年新批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量。其中，“深圳房地產(chǎn)用地至少約有7平方公里左右，囤積在開發(fā)商手中超過兩年未開發(fā)”；在廣州，該市今年年初收回的閑置地塊，大多為上世紀(jì)90年代用地，最早為1993年獲得用地批文，土地閑置的時(shí)間超過了10年；在北京，2005年，七部委新政調(diào)查組報(bào)告指出，北京開發(fā)商手里掌握的土地夠用十年。
所以，要抑制房?jī)r(jià)上漲，最重要的首先就要把囤積在開發(fā)商手中的土地依法收回或“盤活”，以形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)。1994年7月公布的《城市房地產(chǎn)管理法》和1999年4月國(guó)土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。只要政府嚴(yán)格執(zhí)法，開發(fā)商絕不敢囤積土地，就能釋放出5年甚至10年的房屋供應(yīng)量，房地產(chǎn)商經(jīng)常掛在嘴邊的所謂供不應(yīng)求的謊言就不攻自破。與此同時(shí)，政府再加大土地供應(yīng)量，尤其是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)量，就能加大房屋供應(yīng)量，房?jī)r(jià)理性回歸乃是必然的。
現(xiàn)在的問題是，開發(fā)商一邊囤積土地，一邊指責(zé)政府供應(yīng)土地不足，把責(zé)任和民眾的不滿全部引到政府身上。政府當(dāng)然有責(zé)任，政府的責(zé)任是對(duì)開發(fā)商囤積土地的做法不依法收回，使開發(fā)商囤積土地的卑劣伎倆屢屢得逞，再反過來替開發(fā)商背黑鍋，遭到民眾的批評(píng)也是在所難免。

高房?jī)r(jià)罪魁禍?zhǔn)字?BR>開發(fā)商的暴利

中國(guó)房?jī)r(jià)高的另一個(gè)重要因素是房地產(chǎn)商的暴利，只要暴利因素存在，房?jī)r(jià)就很難降下來，因?yàn)殚_發(fā)商要通過掠奪“房奴”，沿著房奴的血淚聚聚財(cái)富。當(dāng)面對(duì)暴利問題時(shí)，任志強(qiáng)先生曾說，“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的”。相比之下，潘石屹先生就含蓄多了，潘先生引用《第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》的數(shù)據(jù)說，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率是7.77%。
但我看到過一篇有關(guān)潘石屹先生的報(bào)道：
1991年8月，潘石屹與人合伙注冊(cè)成立萬(wàn)通公司，高息借貸1000多萬(wàn)元炒房，隨著海南經(jīng)濟(jì)第二波熱潮的到來，在短短半年多時(shí)間里，萬(wàn)通積累下了超過千萬(wàn)元的資金。“雖然后來又賠掉了，但讓自己找到了膽量。”1992年8月，預(yù)感到海南房產(chǎn)泡沫不能持久的潘石屹撤離海南，北上京城……潘石屹在短短的10年內(nèi)就成為中國(guó)最著名的開發(fā)商，前后獲得“地產(chǎn)年度十大風(fēng)云人物”、“十大地產(chǎn)領(lǐng)袖”，名列美國(guó)《財(cái)富》雜志推出的“全球最具影響力的商界領(lǐng)袖榜”，其旗下的企業(yè)———SOHO中國(guó)公司在取得了輝煌的銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，一年取得了繳納3.03億元稅金的紀(jì)錄，成為納稅額第一的中國(guó)房地產(chǎn)公司。 ——見2005年9月5日《京華時(shí)報(bào)》
短短的十余年中，如果沒有暴利支撐，靠微薄的利潤(rùn)率，潘石屹先生是如何積聚驚人數(shù)額財(cái)富的呢？
房?jī)r(jià)連年上漲，開發(fā)商們一直說自己的利潤(rùn)率很低，但他們卻極力反對(duì)公開房?jī)r(jià)成本。任志強(qiáng)先生也曾舉例說，2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告中房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率僅為6.7%。但是，從2002年至今，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)入選“中國(guó)10大暴利行業(yè)”排行榜。而且，正是在如此之低的利潤(rùn)率下，房地產(chǎn)界的富翁們卻雨后春筍般地一個(gè)接一個(gè)粉墨登場(chǎng)。在2004年中國(guó)大陸百富榜中，房地產(chǎn)老板占據(jù)了百富榜的45%；在2005年度胡潤(rùn)系列富豪榜中，排名前50的富豪中有24位涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域；在2006年胡潤(rùn)百富榜中，房地產(chǎn)仍以25.5%的比例排在首位。房地產(chǎn)業(yè)成為造就富豪最多的行業(yè)，50位房地產(chǎn)富豪的總財(cái)富達(dá)到2010億元，平均財(cái)富40.2億元，而上榜門檻高達(dá)15億元，是所有行業(yè)榜單里最高的。據(jù)曾經(jīng)在中國(guó)建設(shè)銀行總行從事過近10年投資研究工作的李清明估算：2004年，北京全市房地產(chǎn)一年的利潤(rùn)高達(dá)249.8億元，不到兩天就要催生出一個(gè)億萬(wàn)富翁。
開發(fā)商為了維護(hù)自己的暴利，變著各種花樣鼓吹、助推房?jī)r(jià)上漲，在不知不覺中將成本轉(zhuǎn)嫁到民眾身上，使他們辛辛苦苦畢生的心血被榨取。
要調(diào)控房?jī)r(jià)，就必須擠壓房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利，暴利不除，別指望房?jī)r(jià)跌下去。從2005年至今，中央兩次調(diào)控政策未能取得明顯效果，其中一個(gè)重要原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利沒有被觸及。另一個(gè)重要原因是，地方政府和有關(guān)部門的利益沒有被觸及。因此，房市調(diào)控要擠壓開發(fā)商們的暴利和地方政府、有關(guān)部門的利益。不然，調(diào)控就很難取得根本效果。

高房?jī)r(jià)罪魁禍?zhǔn)字?BR>官商勾結(jié)

官商勾結(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)商最不愿意面對(duì)裝“敏感”話題。官商勾結(jié)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是非常大的。
首先，官商勾結(jié)壟斷了信息，既得利益集團(tuán)可以通過對(duì)信息資源的壟斷制造供不應(yīng)求的假象，加劇人們對(duì)未來房?jī)r(jià)可能上漲的擔(dān)憂，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際購(gòu)買行動(dòng)。第二，官商勾結(jié)使得許多因腐敗滋生出來的成本被納入房?jī)r(jià)成本中，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。第三，官商勾結(jié)可以使一些調(diào)控政策形同虛設(shè)，一些地方的房?jī)r(jià)越調(diào)控越高與之不無關(guān)系。第四，官商勾結(jié)使得民眾通過政府了解確切供應(yīng)信息的渠道被徹底堵死，無奈地被開發(fā)商們肆意忽悠。第五，官商勾結(jié)消除了開發(fā)商們的后顧之憂，使開發(fā)商們有更充足的底氣和膽量囤積土地，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
房地產(chǎn)行業(yè)與醫(yī)療藥品行業(yè)、零售業(yè)，被稱為商業(yè)賄賂的三大高發(fā)領(lǐng)域。商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的權(quán)力擁有者都可以通過權(quán)力尋租獲取部門或個(gè)人私利，這直接造成了交易成本的上升，而增加的成本無疑將被悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁到公眾身上，這對(duì)房?jī)r(jià)起了最直接的推動(dòng)作用。開發(fā)商通過與官員的狼狽為奸，利用金錢換取了更多的收益，而公眾則不得不承擔(dān)更多痛苦和壓力。
因此，至今為止，已經(jīng)有多名高官明確指出，官商勾結(jié)是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)虛高的根源。如，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的官商勾結(jié)、權(quán)錢交易問題相當(dāng)嚴(yán)重，要堅(jiān)決查處官商勾結(jié)問題；全國(guó)人大常委會(huì)委員、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)委員、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗指出，目前房地產(chǎn)開發(fā)中主要存在兩個(gè)問題，一是官商勾結(jié)，一是投機(jī)行為。要調(diào)控房地產(chǎn)，就應(yīng)該解決這兩個(gè)問題，房?jī)r(jià)就會(huì)自然回歸正常，“若不解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的官商勾結(jié)，所有的宏觀調(diào)控都收效微”。
一些人動(dòng)輒祭出市場(chǎng)的大旗，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲乃是一種自然力量的推動(dòng)，試圖以此阻撓中央調(diào)控政策的實(shí)施只能是徒勞的。在所謂市場(chǎng)化這一冠冕堂皇的謊言下，許多骯臟的交易被遮掩了。在權(quán)錢交易的過程中，房?jī)r(jià)飛漲，民眾的利益被出賣。事實(shí)上，在市場(chǎng)透明度尚且缺乏的情況下，所謂的市場(chǎng)化說辭是可笑的，祭出市場(chǎng)化旗幟為高房?jī)r(jià)的合理性鼓吹不僅是卑劣的，也是可恥的。我贊同國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗所說，要調(diào)控房?jī)r(jià)，必須嚴(yán)厲打擊官商勾結(jié)，斷開這一互相依托的鏈條。那些背著牌坊四處招搖過市的人，如果自己是干凈的，大可不必?fù)?dān)驚受怕。

高房?jī)r(jià)罪魁禍?zhǔn)字模?BR>話語(yǔ)權(quán)操縱

謊言重復(fù)得多了也會(huì)被認(rèn)為是真理，有關(guān)房?jī)r(jià)的話語(yǔ)權(quán)壟斷扭曲了住房本身的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，使得中國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲中包含了太多人為操縱的痕跡。
誰(shuí)掌控了話語(yǔ)權(quán)，誰(shuí)的聲音就容易對(duì)市場(chǎng)、對(duì)消費(fèi)者的選擇產(chǎn)生決定性影響。對(duì)話語(yǔ)權(quán)的掌控，我這次深有感觸。與潘石屹、任志強(qiáng)兩位大開發(fā)商的論辯中，許多網(wǎng)站的跟帖被開發(fā)商們的支持者占據(jù)，他們一遍遍地鼓吹房?jī)r(jià)還應(yīng)該上漲多少多少，露骨地替開發(fā)商鼓吹，并且，把所有的有關(guān)房?jī)r(jià)上漲的責(zé)任都推卸到政府身上，同時(shí)對(duì)指出了他們陰暗面的我、我的家人和我供職的報(bào)社大肆攻擊，讓人誤認(rèn)為這簡(jiǎn)直是開發(fā)商的天下，只能感嘆一聲：有錢真好！
聰明的人永遠(yuǎn)存在。美國(guó)電腦專家周憶清等人通過對(duì)IP地址的追蹤，發(fā)現(xiàn)這些跟帖是多次重復(fù)出現(xiàn)的。雇傭打手操縱了網(wǎng)絡(luò)，扭曲了民意。當(dāng)周憶清把這種卑劣的做法在網(wǎng)絡(luò)公布出來，被點(diǎn)名的人面都不敢露，一聲不響地看自己被扒得赤條條地在人前丟人現(xiàn)眼。
在開發(fā)商和民眾之間，開發(fā)商對(duì)自身利益訴求表達(dá)的渠道非常暢通，資源非常豐富，他們甚至可以聯(lián)合起來影響一些政策，以維護(hù)自己的利益。許多開發(fā)商同時(shí)兼任理論家，為高房?jī)r(jià)辯護(hù)，替高房?jī)r(jià)鼓吹，這種熱鬧非凡的場(chǎng)景在其他行業(yè)是不多見的。除此，開發(fā)商還通過各種途徑操縱話語(yǔ)權(quán)，比如，他們買通一些有學(xué)者、教授等頭銜的文人當(dāng)二奶，以翔實(shí)的數(shù)據(jù)替開發(fā)商們鼓吹房?jī)r(jià)即將上漲的前景，給民眾心理上造成巨大壓力，誘導(dǎo)他們將辛辛苦苦積攢的血汗錢拿出來供開發(fā)商們掠奪和榨取。
開發(fā)商們對(duì)話語(yǔ)權(quán)的掌控有時(shí)候表現(xiàn)得肆無忌憚、極為露骨，甚至當(dāng)中央調(diào)控政策出臺(tái)之后，這些人也旗幟鮮明地為高房?jī)r(jià)鼓吹，從話語(yǔ)權(quán)角度對(duì)民眾的心理上造成陰影。
開發(fā)商們通過各種手段控制話語(yǔ)權(quán)，進(jìn)而通過話語(yǔ)權(quán)影響房?jī)r(jià)，所造成的影響極為惡劣。其一，它嚴(yán)重扭曲了住房定價(jià)機(jī)制，其二，它嚴(yán)重打擊甚至摧毀了民眾的心理防線，無奈地淪為房奴。更嚴(yán)重的是，開發(fā)商和二奶學(xué)者、專家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的鼓吹，容易使群眾誤解為中央調(diào)控不力，加上開發(fā)商們的錯(cuò)誤引導(dǎo)，所有的不滿都被引向決策層。
調(diào)控房?jī)r(jià)要想取得效果，必須打破開發(fā)商們對(duì)房市相關(guān)話語(yǔ)權(quán)高度壟斷的局面，比如，通過公開房?jī)r(jià)成本等方式，就可以增加透明度，打破話語(yǔ)權(quán)壟斷。同時(shí)，也應(yīng)該對(duì)那些為虎作倀的不良學(xué)者進(jìn)行懲處，這些人淪為開發(fā)商欺騙、掠奪民眾的幫兇，實(shí)屬十惡不赦。

高房?jī)r(jià)罪魁禍?zhǔn)字澹?BR>投機(jī)和富人占有多套住房

以所謂的數(shù)據(jù)忽悠外行，是開發(fā)商們常用的伎倆。在任志強(qiáng)先生列舉的數(shù)據(jù)中，錯(cuò)誤百出，有些忽悠得太厲害，連內(nèi)褲都露出來了還自得其樂，以為別人都是盲人。
任志強(qiáng)先生在反駁我的文章中說：
“時(shí)先生認(rèn)為七成以上的民眾買不起房，請(qǐng)時(shí)先生先查一查中國(guó)的城鎮(zhèn)中有多少家庭已經(jīng)擁有了帶有私有產(chǎn)權(quán)的住房。按建設(shè)部的面積統(tǒng)計(jì)方式公布的住房私有化率高達(dá)81.6%。按統(tǒng)計(jì)局按戶計(jì)算的住房私有化率高達(dá)85.8%，政府提供的公房出租占11.4%，兩者合計(jì)高達(dá)97.2%。城鎮(zhèn)中的真正無房戶所占的比例比全球任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都低。為什么要在今天一天之間就實(shí)現(xiàn)七成的民眾要購(gòu)買或更換新房呢？”
住房私有化率是一個(gè)總計(jì)的數(shù)據(jù)，倘若有一個(gè)富人擁有10套住房，而9個(gè)窮人沒有住房，平均下來住房私有化率即使高達(dá)100%，這種數(shù)據(jù)有什么意義呢？就好比我國(guó)銀行的居民儲(chǔ)蓄，看總額不少，但是，如果忽略了20%的人掌握著近80%的儲(chǔ)蓄這一事實(shí)，平均下來還有什么意義？任志強(qiáng)先生以為中國(guó)人都富得像你那樣可以恥笑窮人的地步嗎？
因此，中國(guó)房?jī)r(jià)虛高的第五大非市場(chǎng)因素是投機(jī)和富人擁有多套住房，前者的炒作攪亂了市場(chǎng)本身的供需平衡，后者等于減少了市場(chǎng)住房的有效供給。北京市統(tǒng)計(jì)局公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，北京平均每10戶居民就有1戶至少擁有兩套住房。而北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，北京實(shí)際上閑置房比空置房要多好幾倍，少數(shù)人擁有多套住房。
瓏銘先生就此進(jìn)行了估算：截至2005年，北京市常住人口為1538萬(wàn)人，以三口之家算，大約512萬(wàn)戶。考慮到有的家庭人口可能超過三口，而有的只有兩口或一口，綜合估計(jì)，家庭總數(shù)應(yīng)該不會(huì)低于400萬(wàn)戶。即便以400萬(wàn)戶計(jì)算，十分之一的家庭擁有兩套住房，也高達(dá)40萬(wàn)套(擁有兩套以上住房的情況如果考慮進(jìn)去，數(shù)值可能更大)，考慮到有些家庭人口多，的確需要兩套住房，那么，因投資、投機(jī)而購(gòu)買二套住房的家庭也應(yīng)該不少于20萬(wàn)套。
富人擁有多套住房和投機(jī)因素，打破了供需平衡，導(dǎo)致了供應(yīng)的緊張。加上一些開發(fā)商故意囤積土地和住房，供不應(yīng)求的假象很容易形成。
因此，要調(diào)控房市，必須嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為，同時(shí)，通過征收物業(yè)稅等措施對(duì)富人購(gòu)房數(shù)量進(jìn)行抑制。

高房?jī)r(jià)罪魁禍?zhǔn)字?BR>開發(fā)商綁架銀行成其幫兇

開發(fā)商無論是囤積土地還是囤積住房，都需要有資金支持。潘石屹的支持者，也曾就囤積土地問題質(zhì)問我，開發(fā)商如果囤積資金從哪里來？很簡(jiǎn)單：除了預(yù)售款等，銀行貸款是一個(gè)重要來源。
近年來，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火一片，銀行為了切分利益蛋糕，不斷降低門檻，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中越陷越深，已經(jīng)欲罷不能，徹底被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架。2006年5月，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈指出，2005年底我國(guó)房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%。
由于銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域陷得太深，大大抑制了它在房市調(diào)控中的作用，有些銀行不斷采取措施變相向開發(fā)商提供資金支持。這帶來了很大風(fēng)險(xiǎn)，2006年10月30日，央行在公布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2006）》指出：如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會(huì)使銀行減少對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，推動(dòng)房?jī)r(jià)更大幅度的下降，導(dǎo)致從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆壞賬。
當(dāng)銀行認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)下跌會(huì)嚴(yán)重?fù)p害其利益的時(shí)候，它們就有可能采取技術(shù)性措施影響房市調(diào)控，甚至助推房?jī)r(jià)上漲。事實(shí)上，銀行系統(tǒng)在房市調(diào)控中始終不積極，一些銀行更是陽(yáng)奉陰違，繼續(xù)累加風(fēng)險(xiǎn)。比如，一些銀行降低房貸門檻，在校大學(xué)生也可參與貸款買房。再比如，一些銀行推出首付款再分期的制度。一些開發(fā)商借機(jī)對(duì)銀行進(jìn)行詐騙，類似案件時(shí)有報(bào)道。銀監(jiān)會(huì)近日完成了近年來一次罕有的大規(guī)模的房地產(chǎn)貸款現(xiàn)場(chǎng)檢查，此次檢查針對(duì)主要銀行部分分支機(jī)構(gòu)截至2006年6月末的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。結(jié)果顯示：截至2006年6月末，涉及“假按揭”的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。其中，某國(guó)有銀行被查機(jī)構(gòu)共發(fā)放個(gè)人住房涉嫌“假按揭”的貸款4718筆，金額13.09億，占被查個(gè)人住房貸款總額的6.05％。
因而，銀行有可能繼地方政府之后，成為房市調(diào)控的另一個(gè)絆腳石。
　　問題在于，抵制房市調(diào)控只能延緩危險(xiǎn)爆發(fā)的時(shí)間，而不能從根源上化解風(fēng)險(xiǎn)。而且，房?jī)r(jià)上漲得越快、越高，風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的幾率越高，破壞性越嚴(yán)重。調(diào)控房?jī)r(jià)，必須認(rèn)識(shí)到銀行因自身利益因素所產(chǎn)生的反彈和抵觸情緒，想辦法將銀行與開發(fā)商之間的勾結(jié)鏈條剝離，否則，銀行對(duì)調(diào)控政策的化解將是難以避免的。

高房?jī)r(jià)罪魁禍?zhǔn)字撸?BR>住房的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問題

如果真正落實(shí)90平方米占70%的政策，市場(chǎng)上中小套型住房的供應(yīng)量增加，將有更多的人可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想。但是，開發(fā)商決不這樣做，他們要留著這種需求人群慢慢宰割，培養(yǎng)成熟一個(gè)掠奪一個(gè)。市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求量越大，供給越緊張，他們?cè)讲唤ㄔO(shè)小戶型，這種唯利是圖的做法還有哪個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更露骨？開發(fā)商為了達(dá)到哄抬房?jī)r(jià)的目的，故意供應(yīng)大面積住房，以最小限度地滿足市場(chǎng)需求，強(qiáng)化市場(chǎng)的剛性需求，達(dá)到助推房?jī)r(jià)的目的。
根據(jù)有關(guān)部門此前提供的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)90平方米以下套型住房的供應(yīng)量不足20%，其中40個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米，有16個(gè)城市超過120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá)143.9平方米，片面供應(yīng)“大戶型”、哄抬房?jī)r(jià)的行為非常嚴(yán)重。
結(jié)構(gòu)性矛盾是我國(guó)房地產(chǎn)過熱的深層原因，這種供需錯(cuò)位直接導(dǎo)致了商品房空置規(guī)模快速上升，加劇了總量的矛盾。
離奇的是，一些開發(fā)商和有關(guān)部門卻大言不慚地把責(zé)任歸結(jié)到人們的攀比心理上，問題是，如果你不供應(yīng)中小戶型，老百姓即使不攀比，去哪里買呢？現(xiàn)在，醫(yī)療費(fèi)用、教育費(fèi)用都居高不下，有幾個(gè)老百姓還能在購(gòu)房問題上攀比呢？能買起小套已經(jīng)不錯(cuò)了。
還有開發(fā)商和官員厚顏無恥地問，買不起房為何不租房？問題是，那些實(shí)行廉租房制度的國(guó)家，政府是廉租房的提供者，而在我國(guó)，許多城市根本沒有實(shí)行廉租房制度，老百姓到哪里租房呢？完全依靠市場(chǎng)，必然促使租金的上漲，老百姓依然是受害者。
根據(jù)1998年頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》要求，各級(jí)政府應(yīng)盡快建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。然而，迄今為止，大部分地方政府走的卻是只售不租的路線，如此單一的售房市場(chǎng)，連發(fā)達(dá)國(guó)家都望而生畏，但是，我們卻一直這樣走了下來，房?jī)r(jià)非理性上漲也在所難免。
經(jīng)濟(jì)適用房由于腐敗，許多被富人搶去，廉租房如果再建設(shè)不起來，一切住房需求都被趕向市場(chǎng)任開發(fā)商宰割。因此，要調(diào)控房?jī)r(jià)，必須加大廉租房的供應(yīng)，我贊成以廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)榱夥坎蝗菀妆桓蝗丝刂疲膫€(gè)富人愿意去廉租房居住？

高房?jī)r(jià)罪魁禍?zhǔn)字耍?BR>地方利益和部門利益的掣肘

地方政府和有關(guān)部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益聯(lián)系，被開發(fā)商利用，也成為化解調(diào)控政策，助推房?jī)r(jià)上漲的重要因素。在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易過程中，各地方政府通過稅、費(fèi)、土地出讓金等，獲取了巨額利潤(rùn)，如此高的收益和與之不對(duì)稱的成本付出，是地方政府與房地產(chǎn)集團(tuán)越走越近，違規(guī)行為層出不窮的利益根源。由于利益，開發(fā)商很容易與官員串通，表面上陽(yáng)奉陰違，私底下繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲以牟取暴利。
不僅地方政府被開發(fā)商利用，有關(guān)部委的軟肋實(shí)際上也常常被開發(fā)商利用。
　　二次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，最大的亮點(diǎn)是九部委出臺(tái)的“套型建筑面積90平方米以下住房面積要占開發(fā)總面積的70%”的細(xì)則，這一規(guī)定由于被高度量化，幾乎沒有任何回旋的余地，顯得極為剛性。它也因此成為既得利益集團(tuán)的心腹大患，因?yàn)檎咭坏┍粐?yán)格執(zhí)行，房產(chǎn)的投機(jī)投資功能將被淡化，居住功能將逐漸回歸，住房有望成為大眾消費(fèi)品，房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。
　　剛性政策立即顯出其威力。西安、大連、深圳等地出臺(tái)細(xì)則，明確 “90平方米70%”按項(xiàng)目計(jì)算。開發(fā)商們也在忙著修改原有的設(shè)計(jì)方案。一時(shí)間，各地房?jī)r(jià)顯出疲弱的一面。但是，這一剛性規(guī)定，因?yàn)榻ㄔO(shè)部的一個(gè)補(bǔ)丁而柔化。建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》規(guī)定，70%比例要求適用于各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。70%一旦置于整個(gè)城市大背景下，就從剛性變成了柔性。實(shí)際上，早在70%的剛性規(guī)定被柔化的同時(shí)，90平方米的剛性特性就已經(jīng)動(dòng)搖。因?yàn)閯傂哉叩娜峄渴姓{(diào)控的力量被大大化解。
因此，房市調(diào)控必須將地方政府、有關(guān)部門與開發(fā)商之間的利益剝離，防止他們之間狼狽為奸。

后記

筆者舉出的僅僅是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的非市場(chǎng)因素中的幾個(gè)。
面對(duì)已經(jīng)抬高至今的房?jī)r(jià)，開發(fā)商們現(xiàn)在自己也高處不勝寒，由于他們被貪婪的欲望沖昏頭腦，用卑劣的手段阻止了房?jī)r(jià)的自然回調(diào)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)扭曲前行。我在之前從未看空過房?jī)r(jià)，我認(rèn)為官商勾結(jié)的力量和壟斷的力量，在一個(gè)不夠透明的市場(chǎng)，是可以達(dá)到操縱房?jī)r(jià)目的的。但是，從今年春節(jié)開始， 我認(rèn)為，北京、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了調(diào)整的邊緣，開發(fā)商們?cè)僭噲D為一己之力操縱房?jī)r(jià)，只會(huì)等著遭到報(bào)應(yīng)。房?jī)r(jià)在2008年或有回光返照的表現(xiàn)，2008年以后呢？如果兩位地產(chǎn)界大鱷對(duì)未來房?jī)r(jià)真有信心，掙錢像過去一樣容易，還用慌著搞什么上市嗎？ 這種做法本身就說明，股市的吸引力正在超過房市，房市的輝煌正成為過去——它至少要經(jīng)過自然調(diào)整了。
“不買房”呼吁只是一種姿態(tài)，以引起中央對(duì)這一民生問題的重視，沒想到，卻讓房地產(chǎn)大鱷們驚恐萬(wàn)狀。這從一個(gè)側(cè)面說明了什么？
房?jī)r(jià)連年暴漲，既存在市場(chǎng)性因素，也存在許多人為操縱的非市場(chǎng)化因素，開發(fā)商們總是強(qiáng)調(diào)、放大市場(chǎng)化因素的作用，而對(duì)非市場(chǎng)化因素閉口不談。他們利用種種在外行看來非常翔實(shí)和確切的數(shù)據(jù)，通過移花接木等手段，欺騙民眾，對(duì)抗中央調(diào)控政策，然后，再把所有矛盾和問題向政府身上推。
房?jī)r(jià)經(jīng)過這么多年來的持續(xù)暴漲，培養(yǎng)了一個(gè)又一個(gè)億萬(wàn)富翁，一些享受國(guó)家優(yōu)惠政策，沿著民眾血淚暴富起來的開發(fā)商，對(duì)民眾沒有感恩之心，對(duì)國(guó)家沒有感恩之心，千方百計(jì)地拉攏、腐蝕政府官員，通過各種手段偷稅、逃稅，成為目前中國(guó)最缺乏良知、最冷血、最墮落和最腐敗的一個(gè)群體。諸如任志強(qiáng)這樣的開發(fā)商更是屢屢以激烈的言辭刺激公眾敏感的神經(jīng)，制造的麻煩舉不勝舉。
最近幾年，房?jī)r(jià)連年成為民眾第一關(guān)注的熱點(diǎn)問題，從2005年至今都是如此。中國(guó)人自古有安居樂業(yè)之說，安居才能樂業(yè)，住房問題是至關(guān)重要的民生問題，它直接牽涉到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。無論如何，不能為了滿足幾個(gè)開發(fā)商日漸膨脹的欲望而讓無數(shù)的人希望破滅，國(guó)家愿意繼續(xù)付出這樣的代價(jià)嗎？政府必須讓開發(fā)商撿起自己的良心，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任感，而不能一邊沿著民眾的血淚暴富，一邊以冷漠的口吻對(duì)民眾抱以譏諷和嘲笑，激化社會(huì)矛盾。
房?jī)r(jià)上漲到畸高階段，很大程度上是靠非市場(chǎng)化因素在拉抬，人民渴望中央以更嚴(yán)厲的手段懲治貪官污吏，懲處行賄、偷稅的奸商，確保房?jī)r(jià)理性回歸。本人與開發(fā)商沒有任何仇怨，所寫的這些只是出于責(zé)任感而已。

把憤怒寫在臉上：呼吁一年不買房

時(shí)寒冰

在一個(gè)既得利益集團(tuán)無處不在的時(shí)代，官商勾結(jié)組成了最堅(jiān)硬和冰冷的利益鏈條。
為了牟取暴利，一些不良開發(fā)商利用壟斷的資源，一遍又一遍地制造供不應(yīng)求的假象，迫使一個(gè)個(gè)善良的人淪為可憐的房奴，無奈地忍受殘酷的掠奪與可恥的敲詐；為了累積政績(jī)，一些腐敗的官員與開發(fā)商狼狽為奸對(duì)抗中央調(diào)控政策，助推房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，迫使一個(gè)個(gè)快樂的人失去生活的樂趣，無助地忍受巨大的壓力和無邊的重負(fù)。
房地產(chǎn)綁架了一個(gè)民族，綁架了無數(shù)人的夢(mèng)想。
房?jī)r(jià)連年暴漲，七成以上的民眾買不起房，并且，正在有越來越多的人的住房希望被擊碎。但是，沒有人知道我們的憤怒，因?yàn)槲覀兊膽嵟瓋H僅深埋在心底，因?yàn)槲覀兝嬖V求的渠道既沒有奸詐的開發(fā)商暢通，也沒有腐敗的政府官員快捷。
我們的利益和權(quán)利被無情地忽略。
我們的憤怒被無情地忽略。
一年又一年，我們?nèi)淌苤?BR>無良的開發(fā)商在我們的麻木中習(xí)慣了暴利，他們沿著房奴的眼淚，從一點(diǎn)微不足道的資金在短短的十余年中發(fā)展到幾十億乃至上百億，然后再宣稱他們的利潤(rùn)是多么微薄；腐敗的官員在我們的沉默中習(xí)慣了欺騙，他們沿著房奴的苦痛，為自己的仕途之路鋪上了艷麗的鮮花，然后再與奸商們一起舉著巨大無比的牌坊自我粉飾。
面對(duì)謊言和欺詐，難道我們只能無奈地忍受著被敲骨吸髓嗎？
官商勾結(jié)操縱下的房?jī)r(jià)，因失去了自然調(diào)整的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)日益累積，這一切難道只能靠崩盤來調(diào)整嗎？這一切風(fēng)險(xiǎn)難道要讓這個(gè)飽經(jīng)苦難的民族一次性付出嗎？
不，我們不能漠視潛在的危險(xiǎn)和真實(shí)的疼痛。
我們要肩負(fù)起責(zé)任——對(duì)民族的責(zé)任、對(duì)自己的責(zé)任和對(duì)后輩的責(zé)任。
我們不能僅僅把憤怒深埋在心里，我們也要把憤怒明白無誤地寫在臉上——在一年內(nèi)不買房！
一年內(nèi)不買房，我們不需要付出太多，也沒有太大難度。但是，一年內(nèi)不買房，奸商們將能看到我們臉上的憤怒，腐敗官員將能看到我們臉上的憤怒。
在一年內(nèi)不買房，脆弱的資金鏈條將讓開發(fā)商們夜不能寐，政績(jī)的壓力將讓腐敗官員們孤枕難眠——我們的憤怒將使他們重新修正自己的胃口，讓自己毒蝎般的心靈在憤怒的壓力下回歸反省之路。
在一年內(nèi)不買房，把憤怒寫在臉上，是我們最有效的表達(dá)利益訴求的渠道。其實(shí)，在平均建筑壽命只有30多年的大背景下，所謂的買房只不過是一次性繳納了幾十年的租金而已。幾十年過后，我們老去，房子以更快的速度老去，回歸垃圾的本來面目。我們還有什么？
如果這一切不能改變，我們的孩子也將被迫重復(fù)著這種屈辱的掠奪，房奴的枷鎖也將冷酷地套在他們身上。
這是一種可怕的循環(huán)！走出這種循環(huán)的惟一方式，就是，別再把憤怒深埋在心底。
除了被當(dāng)猴耍，我們也有耍猴的權(quán)利。讓奸詐的開發(fā)商和腐敗的官員抱著冰涼的水泥柱、光著屁股玩漲價(jià)的游戲吧！
一年內(nèi)不買房，讓我們共同送給奸詐的開發(fā)商和腐敗的官員一個(gè)教訓(xùn)。
一年內(nèi)不買房，讓我們一起看看會(huì)發(fā)生什么。
呼吁從2007年5月開始，一年內(nèi)不買房，把我們的憤怒完整地寫在臉上，把我們的憤怒涂滿天空！
于2007年2月24日凌晨

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