今年7月初，馬拉松式的《基本住房保障條例》起草工作，終于由住房和城鄉建設部草擬完成。草稿在上報國務院法制辦并征求意見后，有望于2013年年內進入正式立法程序。

　　在全國性住房保障立法的蹉跎過程中，地方政府層面早已經開展了構建住房保障體系的地方探索。其中，重慶市的公租房保障體系廣受關注。從2010年2月，中國最年輕的直轄市重慶就全面啟動了公租房建設。如今，這個近800萬人口的特大城市里，已有30萬人陸續住進了公租房，最終將有70萬戶中低收入者享有政府提供的這項公共保障。

　　可持續運營的系統

　　今年7月中旬的一天，太陽快下山了，氣溫仍然很高。陳小姐正吃力地拎著剛從超市買來的兩大兜冰鎮啤酒和飲料往家里走。陳小姐的家位于重慶康莊美地公租房小區，是一個33平方米的單間配套房，這是她男友申請到的房子，今年陳小姐也搬了過來。房子月租300多元，加上水、電、氣和物管費，每月開支400多元。陳小姐在觀音橋上班，來回搭輕軌，交通費每月100元左右。陳小姐說，她的月收入有2000多元，男友收入大概在5000元左右。陳小姐現在想換個大一點的戶型，她說：兩個人住單間沒問題，以后結了婚，再有老人過來，就住不下了。

　　2010年初，重慶市提出“未來10年，由政府投資和提供相關優惠及配套政策，建設4000萬平方米公租房”的計劃。這個計劃令人驚喜，也引起了疑問和擔憂：錢從哪里來?如何進行管理?

　　首先，土地不成問題。從2002年開始，重慶大規模實施土地儲備，到2010年，政府手中儲有30萬畝的儲備地，拿出兩三萬畝出來建公租房，綽綽有余。

　　這些公租房建設用地，以劃撥方式供應，建設涉及的配套費、人防費等行政事業性收費和政府性基金，全額安排用于公租房建設。建設、租賃和出售過程中涉及的相關稅費，亦全額安排用于公租房的建設和管理。重慶大型國有性質的地產集團企業、城投公司等負責公租房建設，承擔公益性工作，不考慮利潤問題，這些保證了公租房建設成本在一個可控范圍內。

　　錢的問題呢?重慶市公租房管理局局長郭唐勇告訴《南風窗》：“我們測算過，重慶公租房建設需約1300億資金，其中30%由政府財政投入，70%通過社會融資解決。目前已籌集到位1018億。其中，中央和地方財政籌集443億，銀行貸款302億、公積金貸款30億、社保基金45億，還有發行債券、信托資金籌集的。后續建設資金，我們還將通過定向票據融資、發行企業債券、銀行貸款等多種方式繼續籌措，總的來說，建設資金籌措順利，保障工程建設沒問題。”

　　中央和地方財政投入的443億將成為一筆沉淀性資金，將來也不會抽出來。但市場化運行的800億資金又將如何還本付息?據介紹，重慶公租房住宅租金平均為每平方米10元/月，加上按照10%左右配置的商業設施租金，建成后每月收入大概有五六億，800億融資平均成本6%左右，每月的利息支出只有4億多。這樣租金收入不僅能覆蓋利息，還能將維護管理的成本也覆蓋進去，能保證公租房項目的持續運行。

　　有關調查顯示，重慶公租房建設的社會融資的還本期限在5年以上，按照該市現有制度設計，租戶住滿5年后，符合條件的還可以購買。重慶市有關方面做過一個調查：只需出售公租房的1/3就可回籠資金四五百億，但高達60%~65%的公租房住戶愿意購買;同時，公租房的商業配套經過5年培育也逐步成熟，即使按照每平方米1萬~1.5萬元出售，即可回籠資金四五百億元。融資的本金償還當沒有問題。

　　新的疑問是：相較于國內很多城市對公租房的保障短缺，重慶市會不會走到另一個極端：公租房蓋多了，供過于求?

　　重慶市國土房管局的有關數據顯示，2011年2月12日~28日，重慶首批公租房開始接受申請的17天里，有22317人申請并審核合格。保障范圍包括了主城區住房困難家庭、外地來渝或進城務工人員、新就業的大中專和職校畢業生三類人群，“有工作、無住房”即可申請公租房。低門檻、不限戶籍、打破城鄉限制等成為重慶公租房特點之一。

　　今年7月25日，重慶公租房再次搖號配租，4.7萬多戶申請者將“競爭”2.37余萬套公租房。

　　重慶市市長黃奇帆曾表示，重慶絕對不會把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子;重慶公租房只有30平方米、50平方米，最多到70平方米、80平方米，然后人們真正富裕了，就不想在這個房子里，就離開公租房。雖然居住滿5年后，租房者可以買下來，買下以后也可以賣掉它，但只能賣給公租房管理局，不能在市場上流通。無利可圖，就堵住了政府通過建設保障房進行商業利益輸送的“黑洞”。

　　此前，媒體多次曝光某些地方保障房“曬太陽”的情況，重慶是否存在同樣的情況?郭唐勇說：“重慶公租房各小區申請有不平衡的情況，但沒有出現大片的公租房建好以后沒有人來住，需求不旺的情況。”他分析，這里面有城市化、產業化，以及周邊配套和人口聚集的過程。重慶市政府會根據這個過程，合理安排公租房的建設和投用時序。前幾次申請人數稍低，甚至個別戶型可以100%配租的康居西城小區，在最近的這次搖號配租時已有7900多戶申請，高于可配租的房源。沒有一種戶型可以撿“耙和”(重慶方言，意為撿便宜)。

　　管理得失一二三

　　7月9日上午，民心佳園小區的健身廣場上，一些小孩子跑來跑去地玩，四五個懷抱嬰兒的年輕母親在聊天。她們是民心佳園公租房的租戶。一年多前，她們歡天喜地地搬進來，新的生活就此開始。隨著新鮮感的淡去，她們又有了不滿足和不滿意：有人高空拋物，她們反映了，物業卻管不住;小區的菜市場、醫院還不行，有些東西貴得多;剛住進來時，他們是進城打工的小兩口，申請的一室一廳，現在他們有了孩子，加上帶孩子的老人，三四口人擠一起，顯得房子太小啦。

　　“民心佳園是我們建的第一個公租房小區，老百姓有非常強烈的入住愿望，我們也尊重他們的想法，但是作為一個新社區，剛入住時有些配套以及管理服務都還不夠到位，我們壓力很大，市區都很重視，馬上研究辦理，小區的社會管理和公共服務工作、商業服務等很快弄起來了。到現在有8條公交線路從小區首發或經過，軌道交通也在去年開通，居民出行很方便。”郭唐勇局長說，“現在，我們特別強調要讓房屋建成、配套完善、管理到位后，才讓老百姓住進去，讓他們住得安心、舒適。”

　　對政府來說，公租房要解決的是人(誰來入住?如何管理?)和錢(錢從哪來?如何還款?)的問題;對于居住者來說，同樣是人和錢的問題。這些龐大的公租房小區里，住著幾萬城市貧困人群、剛參加工作的大中專畢業生、拖家帶口的外來務工人員等。政府提供公租房，保證了他們“住有所居”，但改變不了他們仍屬(或大部分仍屬)城市中低收入階層的屬性。如果公租房只是為他們提供了相對低廉的居住成本，而交通費及其他生活成本卻隨之而增高了，那就不是一個成功的政策。正因為此，重慶主城區的公租房小區皆建于輕軌線路旁，政府專門為這些小區增加公交線路，每個小區都規劃有醫院、郵局、菜市場及其他商業設施等。

　　今年2月，重慶市市長黃奇帆在一次會上，專門強調加強公租房的建設管理工作，要求統籌推進公租房的開工率、竣工率、配租率、配套率和管理服務機構到位率，“五率并舉”，同時推進。

　　40多歲的鄒女士，在民心佳園的E區門口擺了個小小的百貨攤，她的顧客就是左鄰右舍們。鄒女士是四川人，丈夫是木匠，跟人搞裝修，幾個月前傷了腰桿，不能做工了。她的兒子小時候得了一種不知名的病，只會在地上爬，現在能拄雙拐走一會兒。他們租的是三室一廳的房子，每月房租加上水、電、氣、物管費等將近1000元。鄒女士現在面臨著改善居住條件和租住成本壓力的矛盾，她說：“我做這個生意，只能賺個生活費，將來把它傳給兒子，也算給他一份生活保障……我們在外面租房，房東會攆人，但這里是國家的房子，他不能攆你走。”

　　“重慶公租房小區規模相對較大，都是上百萬平方米、能住四五萬人的小區，租戶是以中低收入群眾為主體，這部分群眾對于社會管理和公共服務的需求，相對于其他小區更為突出和迫切。”郭唐勇說，“他們由熟人社會進入陌生人社會，要再變成熟人社會，不然容易產生社會割裂。要有序地組織他們自愿互助，鄰里之間就會非常和諧。”

　　據了解，重慶公租房小區的租房戶，大約有52%左右是外來務工人員;有36%~37%的本地原住戶，其中有5%多的低保人口;有8.6%的大中專畢業生，以及少量其他人員。他們在這里居住，但戶口并不在此;不同人群的條件、要求、生活習性各異，管理難度很大。郭唐勇說：“2012年市政府出臺了進一步加強公租房管理的意見，市委、市政府進一步明確了‘條塊結合’加強公共服務和社會管理等重要內容。轄區將重點加強社會事務的管理，完善和豐富小區的公共服務，包括志愿者組織、各種社會組織的有序進入。”

　　政府的責任

　　截至目前，重慶市建設4000萬平方米公租房的建設計劃全部落實。全市已分配公租房24萬套，惠及63萬人。根據交房情況，已有30來萬主城區原有的住房困難戶、大學畢業生以及進城務工人員和外來務工人員住進了11.2萬套新居。

　　建設進入收尾階段后，運營和管理的任務更加凸顯。今年7月10日，分管社會管理工作的重慶市副市長劉強召開專題會議，研究公租房小區的社會管理、社區建設等工作。郭唐勇局長對《南風窗》表示：“當前政府職能正在發生轉變，就是把該管的事管好。什么是政府該管的事?最大的就是民生問題、社會保障問題。在這個問題上，公租房占了很重的分量，市領導高度重視。”

　　郭唐勇還表示：“重慶現階段需要建一批公租房，這是和重慶正處在工業化、城市化進程的中期相適應的。大量進入城市的新市民，新就業的大中專畢業生和外地來渝發展的人才，居住是一個重要問題，他們要么是有過渡性需求，要么是買不起房子，但重慶發展需要他們的貢獻，來了之后他們就是這個城市的建設者，政府要以比較優惠的租金給他們解決住房。”

　　預計到2020年，重慶市主城區的人口將達到1200萬，“新市民”們也必定會產生大量的住房需求，因此重慶可謂既有城市化、產業化進一步發展的壓力，也有非常重的民生保障壓力。郭唐勇說，在重慶對公租房有相對大的需求，由政府建設是應該的，“而且用這種方式解決得最快、效果最好”。

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