地方救市路徑或再演2008年版本：放權限購信貸

　　近日，有關限購松綁的消息不斷傳來，“救市”的聲音再度響起。

　　據記者了解，在庫存量較大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而“救市”建議集中在以下幾方面：放松二套房貸，加強對房企信貸上的支持;地方出臺購房稅費減免政策;實行限購的城市能夠松綁限購，從需求層面給予支持。

　　而開發商的訴求正好與決策層給出的下一步調控路線相呼應。在今年全國兩會期間，住建部副部長仇保興明確表態，將在樓市調控中擴大地方政府的調控權限，包括制定和實施住房限購政策、住房信貸政策、公積金貸款政策、土地投放和房地產稅負。這讓地方政府出手“救市”成為可能。

　　“實際上，從我們市里的情況來看，在信貸、稅收方面能夠進行政策調整，這是比放松限購更為有效的辦法”，東部某二線城市一位住建廳官員對《華夏時報》記者表示，“放松限購只是改變預期，信貸、稅收的調整卻能直接為購房者降低購房成本。”

　　放權地方政府

　　“我們已經在部署監測樓市各項調控政策的效果，一季度的調研報告和情況說明正在匯總中。”上述東部二線城市的住建廳官員向記者表示，在對調研進行匯總后，市里將集中討論關于樓市調控工作中的相關問題。

　　按照他的說法，盡管中央層面尚未直接表態地方可以調整樓市相關政策，但目前高層關于樓市調控的“口風”沒那么緊了。“目前市里在限購、公積金貸款以及契稅優惠方面都在進行相應的政策儲備，一旦其他城市有所松動，我們的政策也能跟得上。”

　　從今年3月份開始，幾個樓市成交大幅下降的城市已經對“限購”政策作出了“松動”嘗試。溫州（樓盤）市限購松綁方案已經上報浙江省政府，長沙（樓盤）、杭州（樓盤）、常州（樓盤）等地也在醞釀對樓市調控政策做出調整。

　　“除了嚴控土地供應量，我們預計在需求方面也有可供備選的方案，如放寬公積金貸款限制、降低政府性規費收繳標準并分期繳費、購房入戶等政策。”常州一位知情人士如是說。

　　值得關注的是，從2013年年底開始，“放權地方政府、對不同城市實行分類指導”的思路就已經在住建部工作會議上被確定下來。

　　“盡可能放權給地方政府的思路已經確定，問題就在于放什么權、如何放權”，住建部一位內部人士對本報記者表示，“在這兩個問題上，從部里來說仍然是有不同的聲音，現在只能視情況而定，根據各地上報的政策調整方案我們再酌情研究。”

　　據上述東部二線城市的住建廳官員透露，目前其所在部門已經開展了對公積金貸款情況進行調查，預計先出臺調整公積金政策的可能性比較大。

　　實際上，已經有城市在這類政策上先動起來。近日，有媒體報道，營口（樓盤）市相關主管部門出臺政策稱，在4月1日-30日期間個人購買商品房，經各區財政部門房交會現場認證，給予購房者契稅全額返還政策。同時，在這一時段購房，辦理房屋所有權證時給予行政事業性收費減免政策。

　　“如果地方政府可以在信貸、稅收等方面進行調整的話，調整的效果不亞于放松限購。從以往樓市調控的經驗來看，在限購不能明確松綁的前提下，地方政府都是通過在信貸、稅收方面的調整獲得喘息機會的。”北京（樓盤）市房協秘書長陳志對記者表示。

　　2008年“救市”將重演？

　　實際上，對于樓市調控來說，地方政府一直將“適度放松信貸和稅收”的做法作為“曲線救市”的首選動作。

　　2011年底，在銀行信貸壓力持續不減的情況下，各地就曾經出現利用住房公積金做“微調”文章的舉動。當時，寧波（樓盤）、南京（樓盤）、重慶（樓盤）等地就分別出現了購房貸款“商轉公”、提高公積金貸款額度等調整政策。

　　“這類政策比直接松綁限購要溫和許多，”中原地產市場研究總監張大偉認為，在樓市限購博弈時期，通過這樣一些措施來避免剛性需求被抑制，同時也并非明顯“與中央政策對著干”。

　　“現在地方出政策主要還是隨大流，只要是對地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反對，其他城市基本也會跟著出。”上述東部二線城市的住建廳官員告訴記者，除公積金貸款之外，其他的減免稅費政策也是各地調整政策的重點。

　　而地方政府的這類舉動不難讓人聯想到2008年的“救市之舉”。

　　2008年7月份，全國樓市普遍處于低谷，“允許地方政府自行救市”的呼聲此起彼伏。之后不久，西安（樓盤）、蕪湖（樓盤）、蘇州（樓盤）、成都等地開始陸續出臺相關的救市舉措。調整內容除了下調公積金貸款首付及放寬貸款年限外，部分城市還出臺了減免稅費或直接給予財政補貼等政策。

　　業內分析人士表示，對比之下，如果今年樓市調控中給地方政府放權，令地方政府在信貸、稅收方面有調整的權限，政策的走向有可能類似2008年的老版本，而對于目前的房地產市場而言，這無異于政府出手“救市”。

　　附：廣東珠海增城突圍限價令 地方試探中央調控底線

　　“‘超限率’已經不是個別現象，目前市面上近八成的項目實際上超過限價標準。”某知名房企珠海（樓盤）項目營銷人士向記者表示，珠海實行嚴格的“雙限令”政策已有兩年多，今年以來，松綁限價政策的跡象越來越明顯。

　　此外，作為廣州（樓盤）成交主力軍的增城市也出現限價松動的現象。廣東省政府一位不具名的人士告訴記者，珠三角有幾個城市一直嘗試掙脫限價限購政策的束縛，但之前公開松綁后便很快被叫停。“如今地方經濟增長乏力，或多或少都有些放松調控的小動作。”

　　上述廣東省政府人士表示，在中央“雙向調控”政策尚不明朗的情況下，限價作為較為溫和的調控措施，將成為地方政府突圍樓市調控政策的一個出口。

　　限價名存實亡？

　　“春節之后，珠海出現樓盤超過限價已經不是什么新鮮事，大家都常常提到的‘超限率’，從30%零星現象，擴展到現在的至少80%。”珠海市一知名房地產項目營銷副總經理描述珠海市正對限價政策進一步“松口”的市場表現。

　　“我們項目正在推的都是100多平方米以上戶型，均價約在19000元/平方米，屬于同區域中等房價的項目。”上述營銷副總經理稱，事實上，該樓盤已經超過珠海“雙限令”規定的11285元/平方米限價紅線。

　　對此，他表示，采取“雙合同”方式讓該項目獲得政府通過，裝修標準合同均價接近8000元/平方米，客戶購買的時候簽兩份合同，“交給住建局的那份價格，就是在限價標準內的。”

　　知名房企駐珠海項目營銷人士稱，珠海執行“雙限令”的兩年多期間，政府在口徑上仍堅守規定的限價政策，但由于實施過程中采取“靈活的處理手段”，網簽價格超過限價范圍的現象時有發生。

　　事實上，除了在網簽階段采取上行下效的價格報送方式，使樓盤平均預售價格在限價范圍內。記者還了解到，開發商也采取先將條件更好的單位高價出售，其他以稍低價格報送的單位先采取內部認購，不對外出售，在預售結束后，再將“捂售”那批單位以高出原報送的價格對外銷售。

　　上述營銷人士指出，春節之后，該市遠離中心的區域房源價格雖有小幅攀升，但價位在限價標準左右，而中心區域的房價則頻頻走高，帶動中心周邊的樓市價位遠超限價標準，“大家都能找到辦法刷出新價位。”

　　對此，珠海市住建局宣傳負責人回應稱，該市繼續實行嚴格的雙限政策，暫時沒有通知要調整。

　　據媒體統計，截至4月1日，珠海市拱北、南灣片區在售樓盤的“超限率”為91%，吉大、香洲、唐家、新香洲、前山片區在售樓盤的“超限率”為100%。

　　全國首個限價城市增城的情況也類似。記者咨詢了增城多個在售樓盤，售價低于增城限價7385元/平方米的新房源很少，大部分在售房源價格在1萬元以上，甚至出現售價為限價標準兩倍的項目。

　　碧桂園增城項目一位營銷人士透露，春節后，推出市面的房源起步價格稍有提高，部分靠低價房源拉低整體預售均價的項目，但低價房源很難買到。

　　他從政府人士處了解到，受增城撤市設區消息影響，近兩個月以來，當地樓市交易套數保持了明顯的增量。“大家都擔心，設區后納入廣州市限購范圍，實施限購將會影響增城樓市發展，所以都在盡可能地推出庫存，同時爭取更高價出售，政府對限價的嚴格實施也稍有松口空間。”

　　地方試探中央調控底線

　　這兩個城市曾自行松綁限價、限購，受到多方壓力，均無法實現。珠海市在宣布取消“雙限令”后的短短5個多小時內被緊急叫停，增城市則將新建住房限價的漲幅從去年的5%提高至8%，在業界引發政府“助漲”房價猜測不久之后，立馬宣布限漲回調至5%。

　　在市場人士看來，地方松綁限購限價、響應“雙向調控”的意圖十分迫切，地方將會采取各種措施試探中央的調控底線。

　　與前一兩年相比，地方自行松綁限購限價的外部環境不同。

　　在珠海，業內分析，受到供貨量不足、銀行房貸利率上浮和全國部分城市出現降價潮等因素影響，該市樓市一季度成交持續低迷。“受到房價下跌、樓市崩盤等影響，購房者處于觀望的狀態，這對樓市影響很大。”一家房企營銷副總稱。

　　記者從珠海市住建局了解到，房企普遍認為珠海市房價一直被低估，且對橫琴新區的前景看好，都希望能到珠海獲得更大的發展。當地實體經濟發展乏力，且橫琴新區發展需要更強的經濟“助力器”，政府都寄希望于房地產投資，而限價、限購政策，對吸引房企進駐珠海投資是一種制約，所以各方面都需要調整。

　　某大型央企珠海公司知情人士透露，該公司在珠海的項目為豪宅級別，售價在3萬元以上，且新推樓盤售價也逐步走高。當珠海市住建局要求按規劃對該項目實施限價措施時，住建局則受到中央方面的壓力，最后，該項目悄然擺脫“限價令”。

　　一位廣東省政府人士表示，以往試圖松綁卻又被叫停的城市，不敢貿然成為新一輪松綁的“出頭鳥”，所以低調向個別區域、個別樓盤松口也是一種變相緩解壓力的方式。

　　該人士表示，以增城為例，增城市是廣州下轄的縣級市，其新房供應近年來一直為廣州各區之首，也是廣州樓市的主力軍，過去兩年持續執行了限購、限價的“雙限政策”。撤市設區的政策為增城樓市帶來利好，開發商推動房價上升，以及政府希望促進房地產經濟發展的意愿都十分強烈。

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