近期，興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款的風(fēng)聲傳出，加上杭州有樓盤降價(jià)、溫州房價(jià)“腰斬”的消息，均被解讀為銀行業(yè)將收緊房地產(chǎn)貸款的信號(hào)，隨后多家銀行發(fā)公告澄清并未對房產(chǎn)業(yè)停貸。

　　但該來的終歸要來。“停貸風(fēng)波”背后隱藏的風(fēng)控憂慮，在寧波奉化出現(xiàn)了真實(shí)樣本。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，一家寧波地產(chǎn)界曾經(jīng)的房企大佬（興潤置業(yè)），日前轟然倒塌，留下超過35億元的巨額債務(wù)，其中銀行欠貸達(dá)24億元，涉及十多家銀行，而整個(gè)事態(tài)的處置遠(yuǎn)未到劃句號(hào)的時(shí)候。3月13日，記者從奉化官方獲悉，該企業(yè)資金鏈斷裂，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成立專案組和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組處置相關(guān)工作。

　　(新聞參考：寧波一房企資金斷鏈負(fù)債超35億 涉及十多家銀行)

　　個(gè)別外媒做了題為《中國央行緊急討論救助小型房地產(chǎn)公司》的報(bào)道，昨天晚上，央行官方微博做了澄清，表示此報(bào)道與事實(shí)不符;人民銀行未參與浙江興潤置業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置。

向松祚：樓市拐點(diǎn)很快到來

　　我有一個(gè)詞就是，中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在進(jìn)入到神經(jīng)敏感期。什么叫神經(jīng)敏感期?就是說現(xiàn)在大家看不太準(zhǔn)了，到底房地產(chǎn)價(jià)格是繼續(xù)往上漲，還是會(huì)下降，甚至?xí)焖傧陆担蛘呦裼械娜酥v說崩盤或者是暴跌?所以現(xiàn)在大家對于房地產(chǎn)的每一個(gè)信息就高度的敏感，特別是有些房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了違約，那當(dāng)然這可能是非常不妙的一個(gè)信號(hào)。哪怕是星星之火，也會(huì)讓大家神經(jīng)高度敏感。

　　這么一個(gè)小小的，或者說冰山的一角，其實(shí)它揭示了房地產(chǎn)對整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)，中國金融巨大的關(guān)聯(lián)度，就是說我們講有3個(gè)60%可以來概括這個(gè)事。中國的所有的經(jīng)濟(jì)60%跟房地產(chǎn)是有關(guān)系的;第二個(gè)就是中國的金融和整個(gè)金融體系的信貸資產(chǎn)，有60%是直接和間接以房地產(chǎn)為抵押的;還有就是居民家庭的財(cái)產(chǎn)有60%是買的房子。所以如果房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，如果一些房地產(chǎn)商出現(xiàn)信貸違約，它必然要降價(jià)賣房，降價(jià)賣房會(huì)不會(huì)引起連鎖反應(yīng)，造成房價(jià)大幅度的下降?那么大幅度的下降必然會(huì)引起金融體系的風(fēng)險(xiǎn)上升，必然會(huì)使得至少部分大量買房子家庭會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。這當(dāng)然是一個(gè)大事，所以確實(shí)值得高度去研究。

　　當(dāng)然我們必須要個(gè)案的去分析，不是說每家公司都有類似的問題，要根據(jù)不同的地區(qū)，不同的公司來看，有一些公司，比如像浙江這個(gè)公司，當(dāng)然它也不是個(gè)案，就是說它的負(fù)債除了銀行貸款，還有其他的民間借貸。所以說除了銀行，正常的銀行貸款以外，特別是一些沒有上市的這些房地產(chǎn)公司還有大量的民間借貸，所以這個(gè)鏈條可能是相當(dāng)長。

　　我們現(xiàn)在講系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)是有四大風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)是影子銀行，因?yàn)槲覀冇白鱼y行的規(guī)模是接近30萬個(gè)億;第二個(gè)是地方政府的債務(wù)，地方政府的債務(wù)去年國家審計(jì)署審計(jì)的結(jié)果是18萬億;第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是我們有很多過剩產(chǎn)能的行業(yè)，比如說鋼鐵，造船這些行業(yè)，有部分企業(yè)依然是要重組，甚至是要破產(chǎn)的，這樣也會(huì)造成銀行的不良貸款;還有一個(gè)就是進(jìn)入神經(jīng)敏感期的房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè)價(jià)格很顯然不可能再像前幾年這么暴漲。現(xiàn)在看起來，房地產(chǎn)價(jià)格極有可能出現(xiàn)回調(diào)，我不同意說它會(huì)崩盤，但是既使是一個(gè)緩慢的下調(diào)，它也會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)的部分程度的上升。比如說我們現(xiàn)在銀行體系，其實(shí)大家在加大防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的力度。

　　在前幾年，銀行已經(jīng)開始比較謹(jǐn)慎對房地產(chǎn)企業(yè)提供新的貸款，所以有些房地產(chǎn)的企業(yè)開始向社會(huì)來尋求資金支持，也就是說從影子銀行這個(gè)體系里面拿錢，所以這樣的房地產(chǎn)公司如果出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格下跌，甚至快速下跌的時(shí)候，它們會(huì)非常麻煩。首先銀行不太愿意再給它提供資金周轉(zhuǎn)了，那么社會(huì)融資，特別是類似高利貸的融資有幾個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是周期非常短，一般都是一個(gè)月，最多可能三個(gè)月;第二個(gè)它利息的成本極高，可能年利息可能一般都是15%以上，甚至30%以上，它不一定負(fù)擔(dān)得起。那么房價(jià)你賣不出去，所以這個(gè)事就逼迫它必須去大規(guī)模的降價(jià)，去賣房地產(chǎn)，但是老百姓的心理是什么?它越降，他越不買，就是叫做買漲殺跌，所以在這種大的背景下極有可能出現(xiàn)一個(gè)連鎖反應(yīng)，這正是我們現(xiàn)在需要高度警惕的。

目前系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)開始在各個(gè)層面上暴露出來

　　系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的苗頭應(yīng)該來講是非常明顯的，那么房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是3個(gè)60%。具體來講，比如說地方政府的債務(wù)，它絕大多數(shù)的債務(wù)都是以土地，或者是房產(chǎn)作為抵押的，主要是土地。那么地方政府如果土地的價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，土地的價(jià)格下降，它賣不出地來，它那個(gè)抵押品本身就要收縮，那這樣必然會(huì)造成它還本金，還利息困難。同時(shí)可能包括銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)需要它提供更多的抵押，所以這樣有沒有可能出現(xiàn)部分的，或者個(gè)別地方政府違約?是我們今年考驗(yàn)政府的非常敏感的一個(gè)難題。

　　實(shí)際上，總理在政府工作報(bào)告里，在他的記者招待會(huì)里已經(jīng)提到，就是說守住這個(gè)底線。如果地方政府出現(xiàn)違約，那這個(gè)事就非常大，我相信這個(gè)底線必須要守住;第二個(gè)底線，有部分開發(fā)商一定出問題，部分開發(fā)商有可能會(huì)破產(chǎn)，那這個(gè)破產(chǎn)可讓它就破了;還有些過去過度依靠房子來投資、投機(jī)的個(gè)人投資者會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間，像北、上、廣、深這樣的大城市，買新房的投資和投機(jī)的比例超過了50%，也就是剛需不到50%，那這些人買房子肯定也是通過了銀行的信貸，比如說按揭或者通過其它辦法用信貸資金來炒房，那這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)怎么辦?出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)他有可能會(huì)出現(xiàn)違約。所以這些系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)在各個(gè)層面，各個(gè)點(diǎn)上開始暴露出來，這也是為什么今年中央提的宏觀的四個(gè)任務(wù)里有一條叫防風(fēng)險(xiǎn)，不要讓風(fēng)險(xiǎn)太大。

樓市拐點(diǎn)即使還沒有到來但可能也會(huì)很快到來

　　有三個(gè)數(shù)字大體上在預(yù)示著即使拐點(diǎn)還沒有到來，但是可能很快要到來。一個(gè)是全國房地產(chǎn)銷售面積在下降，就是增速在大幅下降;第二個(gè)是監(jiān)測了70個(gè)大城市的房價(jià)漲幅在大幅度的收窄;還有一個(gè)在北、上、廣、深、杭這些一線城市里，投機(jī)買房的比例從去年開始已經(jīng)大幅下降，也就是現(xiàn)在大家對投資、投機(jī)房地產(chǎn)覺得風(fēng)險(xiǎn)很大了，所以現(xiàn)在買的真是剛性需求。比如萬科降價(jià)到21000元，可能它這是一個(gè)銷售策略，有很多房產(chǎn)公司搞這個(gè)名堂，我本來價(jià)格賣的挺高，我現(xiàn)在先開一個(gè)特高的價(jià)，然后我降到5000元，3000元，聽起來特別醒目，那么賣得會(huì)很快，這可能是一個(gè)銷售策略，但是你從這個(gè)銷售策略里面也會(huì)看出一點(diǎn)端倪。

　　其實(shí)房地產(chǎn)是一個(gè)典型的周期性行業(yè)，那么能夠生存的房地產(chǎn)公司一定是在周期的頂端，它能夠率先的降低它的負(fù)債，能夠儲(chǔ)存更多的現(xiàn)金，所謂現(xiàn)金為王。我相信，王石的說法也好，萬科的策略也好不完全是空穴來風(fēng)。我相信，在未來的日子里你會(huì)看到很多房地產(chǎn)公司會(huì)用各種策略，不管是降價(jià)還是怎么樣，盡可能要把房子資金收回來。原因很簡單，因?yàn)檫@些年的房地產(chǎn)市場太好，很多房地產(chǎn)公司可以說是大規(guī)模擴(kuò)張，甚至是擴(kuò)張過度，到處買地，然后有大量的信貸資金。現(xiàn)在開始出現(xiàn)這個(gè)問題以后，他只有這幾個(gè)策略，就是第一，大量的賣房。然后停止擴(kuò)張，盡可能保留資金，如果真正要出現(xiàn)冬天到來的時(shí)候，那就要你有現(xiàn)金在手，那你才能夠緩過這個(gè)勁。

目前房地產(chǎn)價(jià)格走勢到了一個(gè)周期調(diào)整的時(shí)候

　　這是很糾結(jié)的一個(gè)事，就是說房價(jià)快速上漲的時(shí)候當(dāng)然有一部分人高興。開發(fā)商高興，地方政府也高興，買到房子的人也高興，沒有買房子的人很不高興，焦慮。從國家宏觀經(jīng)濟(jì)來講，確實(shí)我們之前反復(fù)講就不希望房子漲的太高，漲得太快。現(xiàn)在開始下降了，其實(shí)你也不希望它下降的太快。

　　這次開兩會(huì)期間，有一些人大代表，一些政協(xié)委員已經(jīng)呼吁總理說要高度關(guān)注，今年房地產(chǎn)如果說有調(diào)控政策，調(diào)控的重點(diǎn)是什么?就是防止房地產(chǎn)價(jià)格大幅度的下滑。我現(xiàn)在想提的是什么?就是說實(shí)際上這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格走勢到了一個(gè)周期調(diào)整的時(shí)候，政府的力量在里面只是一部分，它核心的還是市場預(yù)期。比如說現(xiàn)在市場如果大家都覺得這個(gè)方向轉(zhuǎn)了，大家不想買了，或者認(rèn)為房價(jià)會(huì)下降，那這個(gè)時(shí)候你想不讓它下降也不太可能，所以現(xiàn)在各個(gè)方面，包括銀行，包括政府，包括房地產(chǎn)商，包括個(gè)人都要做好應(yīng)對這個(gè)危機(jī)的準(zhǔn)備……

張庭賓：樓市拐點(diǎn)已經(jīng)很明顯

　　樓市同步出現(xiàn)成交量拐點(diǎn)已更加明顯。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，1月份，35個(gè)城市的樓市成交量普遍下降，60%以上下降了20-40%，降幅最大的青島為51.9%。而2月份，由于春節(jié)的原因，成交量更差，以北京為例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)， 2月純商品住宅為1383套，較1月同期下降62.2%。與去年同期相比，純商品住宅成交量下降了67.4%。3月上半月，北京新建住宅和二手房住宅合計(jì)簽約7252套，創(chuàng)造了北京樓市近6年來的最低值，比2013年同期大降74.9%。

　　雖然近期銀行出面辟謠停止房貸，但是房貸收緊已經(jīng)是不爭的事實(shí);特別是超日債違約和天威債的停牌，使得債券和信托融資等受到打擊，會(huì)使房產(chǎn)商面臨越來越大的資金流壓力。

　　此外，此前備受爭議的余額寶等互聯(lián)網(wǎng)金融，也受到了壓抑。央行13日下發(fā)了關(guān)于暫停支付寶和騰訊等虛擬信用貨幣線下條碼(二維碼)支付等業(yè)務(wù)意見的函。近日央行還向多家機(jī)構(gòu)下發(fā)《支付機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)支付業(yè)務(wù)管理辦法》、《手機(jī)支付業(yè)務(wù)發(fā)展指導(dǎo)意見》新征求意見稿中。限制移動(dòng)互聯(lián)支付——“個(gè)人支付賬戶轉(zhuǎn)賬單筆不超過1000元，年累計(jì)不能超過1萬元;個(gè)人單筆消費(fèi)不得超過5000元，月累計(jì)不能超過1萬元。”這會(huì)使包括余額寶在內(nèi)的銀行短期理財(cái)產(chǎn)品收益率下行。這會(huì)讓熱錢留在中國最后短期套利的理由也降溫了。

　　烏克蘭局勢更加復(fù)雜和尖銳，其客觀上將幫助美國達(dá)到“一石多鳥”的作用：打擊了俄羅斯經(jīng)濟(jì);使中國軍工喪失烏克蘭這個(gè)重要盟友;烏克蘭沖突升級，乃至影響到歐盟的油氣供應(yīng)，將打擊歐元，這有可能造成類似于1999年科索沃戰(zhàn)爭對歐元的沖擊;這還會(huì)并讓中俄的打通歐亞交通線的計(jì)劃擱淺。如果這時(shí)候美元?jiǎng)萘ψ隹罩袊罅繜徨X外流，就會(huì)較少分流到歐洲，美國將會(huì)獨(dú)享成果。

海嘯后的希望：全國房價(jià)下跌指日可待

　　全國房價(jià)下跌指日可待。很多人說，現(xiàn)在盼望房價(jià)下跌，說明想抄底的人很多。抄底的人一多了，房價(jià)就會(huì)再次大漲，實(shí)際這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，原因如下：

　　1、一旦房價(jià)下跌幅度過大，銀行就會(huì)出現(xiàn)虧損，銀行必定會(huì)收緊貸款。而貸款的收緊會(huì)導(dǎo)致購房能力的下降，進(jìn)而導(dǎo)致需求下降;

　　2、房價(jià)一旦下跌幅度過大，就會(huì)有部分房屋成為負(fù)資產(chǎn)，出現(xiàn)部分人主動(dòng)斷供，最后銀行不得不把這些房屋進(jìn)行拍賣。而大量的拍賣會(huì)增加房屋市場的供應(yīng)加劇供過于求，進(jìn)而加速房價(jià)下跌。而房價(jià)下跌又會(huì)導(dǎo)致更多的房屋成為負(fù)資產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致更多的斷供。并形成惡性循環(huán);

　　3、房價(jià)大幅下跌，會(huì)導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)大幅下滑，進(jìn)而引發(fā)大量的企業(yè)倒閉和工人失業(yè)。整個(gè)社會(huì)收入會(huì)大幅下降。這時(shí)候很多人買房已經(jīng)不是最重要的事情了，最重要的事情是怎么養(yǎng)家糊口。

　　古人說得好：衣食住行，住房需求是排在衣服和吃的后面，在人們收入大幅減少以后，房屋購買的需求就會(huì)下降。

　　4、房價(jià)下跌預(yù)期強(qiáng)化以后，大量的投機(jī)和投資者會(huì)爭先恐后的拋售手中天量的房源，這個(gè)量是非常巨大的。天量的房源會(huì)導(dǎo)致房價(jià)跌跌不休，根本找不到那么多接盤的力量。中國投機(jī)者和投資者手中的房源加上開發(fā)商未售、在建、擬建的總房屋，幾乎夠所有的城市人家家都擁有一套住房了。

　　5、一旦房地產(chǎn)萎縮導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大幅下滑，失業(yè)率增加，在城市打工的部分人就不得不回到農(nóng)村。這樣也會(huì)導(dǎo)致城市房屋需求的下降。

　　如果說房價(jià)一旦下跌，大量的人肯定會(huì)抄底，那么現(xiàn)在的鄂爾多斯和溫州怎么沒有見大量的人去抄底呢?

　　所以，一旦房屋下降，即使有部分人抄底，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法化解房屋過剩的局面，最初抄底的人，也許會(huì)重復(fù)當(dāng)初高位抄底股市被套一樣的悲劇。

　　那些說房價(jià)下跌只會(huì)在三四線城市蔓延，是絕對錯(cuò)誤的，因?yàn)橐欢€城市的房屋空置率也是很高的，一旦房價(jià)下跌蔓延。銀行就會(huì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)就會(huì)加強(qiáng)，而大量的炒房者虧損和房價(jià)下跌預(yù)期，會(huì)讓所有的炒房者心驚膽戰(zhàn)，炒房者都會(huì)恐慌性的拋售房屋。一二線的炒房者和三四線的炒房者很多甚至是同一批人。他們怎么可能在看見三四線炒房者傾家蕩產(chǎn)的情況下，死守一二線的空房子呢?更可能出現(xiàn)三四線城市大跌，一二線城市上漲的情況呢?中國的房地產(chǎn)投機(jī)充滿所有的城市，每個(gè)城市都有大量的空置房。說一二線城市需求剛性都是騙人的。美國房價(jià)大跌的時(shí)候，也沒有出現(xiàn)中心城市房價(jià)上漲的情況。

　　在溫州取消限購，溫州房價(jià)也沒有任何好轉(zhuǎn)的跡象下。現(xiàn)在杭州房價(jià)又開始大幅下跌了。隨著一個(gè)個(gè)泡沫的破滅，危機(jī)將很快蔓延。溫州出現(xiàn)的問題將在全國上演。房地產(chǎn)下跌的結(jié)果將是災(zāi)難性的。這是我們瘋狂和無知的結(jié)果。我們必須為自己的瘋狂承受一切后果。希望人們在經(jīng)歷過金融海嘯后能汲取教訓(xùn)，這樣我們的民族在海嘯后還能看見希望!

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