常州樓盤加入降價行列 杭州多樓盤跟進

　　樓市開啟階段性降價空間

　　專家認為，庫存高、消化周期長城市可能率先調整

　　繼浙江杭州(樓盤)北海公園項目樓盤均價直降2000元，給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”后，江蘇常州(樓盤)“雅居樂星河灣”樓盤也加入降價行列，單價直降5000元。與此同時，杭州方面，距離德信北海(樓盤)公園宣布降價不到24個小時，其不遠處的天鴻香榭里也率先跟進，并打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　專家表示，此次降價城市特征明顯，其待售庫存較大，新增需求卻難以跟進，因此，持續一年多的暴漲后，在資金流動性偏緊的背景下，庫存高，人口新增放緩，消化周期較長的城市都有可能在最近再次出現降價，樓市開啟階段性降價區間。但值得注意的是，2014年全年房地產市場趨勢仍難以判斷，其是否會延續現在的走勢，仍需看兩會后市進行定奪。

　　23日，江蘇常州被曝出“雅居樂星河灣”樓盤推出大幅降價特惠活動。該樓盤由品牌開發商雅居樂和星河灣共同打造，主要由雅居樂操盤，于2月21日正式開盤，推出5、6、8、10四棟樓，最低價5380元/平方米。在這部分房源中，精裝均價12500元/平方米，毛坯均價降至約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米。

　　而此前，該樓盤去年12月14日首次開盤時，預售均價13000元/平方米，若加上精裝5000元/平方米，則價格高達18000元/平方米，目前的價格相當于打了近六折。

　　該樓盤的一名銷售人員告訴《經濟參考報》記者，此次降價目的是吸引人氣促銷，推出的低價房源十分有限且搶手。然而事實上，該樓盤的銷售一直不理想，據常州房產信息網備案信息顯示，該樓盤開盤至今，銷售備案房屋僅10套，累計面積2505.84平方米，均價為12095.8元/平方米。因此，開發商表示，對于前期高價購買該樓盤的老業主，開發商將如數退還差價，給予了一次性補貼。

　　與此同時，杭州方面，在德信北海公園降價后，同一區域的樓盤天鴻香榭里在不到24小時就率先“應戰”。該樓盤將銷售均價從此前的近17000元/平方米調整為13800元/平方米，起價為11800元/平方米。其更是打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　隨后，杭州地產界人士稱，在德信北海公園、天鴻香榭里放出降價消息之后，杭州已有不少開發商已經開會商討應對事宜。其中，協安紫郡和藍郡兩項目雙雙推出“限量特惠一口價”優惠措施。

　　對此，住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，此次降價城市特征明顯，其待售庫存較大，新增需求卻難以跟進。

　　事實上，2013年，杭州盡管創造了僅次于2009年的歷史次高成交記錄，但杭州樓市同時成為了全國重點城市樓市庫存最高的城市。統計數據顯示，截至2013年底，杭州市區商品房存庫達到11.3萬套，其中住宅達7.7萬套，遠高于北上廣深四個一線城市。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬套，杭州樓市目前在售房源已達到了22萬套。

　　與此同時，2013年杭州市區土地出讓金收入為1326.9億元，緊隨北京、上海之后位列全國第三。據估算，自2009年以來5年，杭州土地供應量“變現”為商品房再減去已銷售的量，杭州樓市目前的潛在供應量約為50萬套商品房，如果以過去三年的平均去化速度計算，消化這些潛在供應需4年至5年。

　　而常州方面，僅計算現有存量，其去化周期就已高達近20個月。

　　高庫存成為懸在開發商頭上的一把“利劍”，而要想提高成交量，降價無疑是最好的選擇。雖然有業內人士表示，與2011年那輪降價不同的是，此次多個樓盤選擇降價，并非由于資金鏈斷裂迫不得已。可以看成是開發商對市場壓力預估的一種主動性和預防性降價，也是優化結構的降價。

　　但是，金融機構已然看到樓市風險，從個人按揭貸款非正常未放開，到有銀行暫停開發貸和夾層融資，悄然透露出樓市風險之意。

　　對此，中原地產市場總監張大偉認為，房地產業持續一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸。因此，市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落，房地產逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調控政策將以房產稅等市場調節手段代替行政干預手段。

　　張大偉認為，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大。特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。

　　但趙路興認為，年初個人按揭貸款沒有像往年一樣放松，而是延續2013年底持續收緊狀態，抑制了部分購房者購房積極性，此外，幾個城市樓盤的跟風降價，也說明在暴漲過后，樓市開啟階段性降價區間。但僅憑杭州與常州的個案，仍難以判斷2014年全國房地產市場的趨勢。可以確定的是，庫存高，人口新增緩慢，消化周期長的城市或將率先進行調整。“而對于2014年房地產市場是否會延續現在的走勢，需看兩會后市場情形來判斷。”

　　傳多家銀行停止房地產貸款 眾券商急議后市演變

　　21世紀網　馬年房地產市場寒潮來襲。

　　2月22日深夜，網傳興業銀行停止房地產貸款，接著陸續傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農業銀行等有類似規定和通知。之后，21世紀網從相關渠道確認了興業銀行和交通銀行確實下發房地產貸款停貸方面的通知，只是具體內容與網傳稍有不同。

　　2月23日，國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發證券和招商證券分別舉行了“銀行停止房貸”事件的電話會議，討論了事件影響和未來宏觀和房地產基本面可能的演進走勢。

　　非全面停止房貸僅為暫停

　　國泰君安銀行分析師邱冠華稱，傳聞中提及的某銀行全面停止一切房地產相關業務，消息屬實，但部分細節不準確。“這個規定是該行在春節前兩周的‘全行資產負債管理例會和風險管理例會’上做出的決定：要求業務一線在暫停期間重新梳理和審視房地產相關業務，之后再出臺新政策并執行。”

　　邱冠華表示，“暫停期限截至2014年3月底，屆時會出臺區別對待政策，新政策出臺之后一些業務會恢復正常;暫停業務主要包括狹義口徑的房地產供應鏈金融業務(如鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業務(主要是股權融資擦邊球業務)以及房地產開發貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款;傳言的其他銀行情況不屬實，其他銀行開展房地產相關業務的態度相比2013年下半年暫時沒有變化;預計其他銀行‘一窩蜂跟進、一刀切暫停’的可能性較小，總體將會執行‘總量控制、結構調整和區別對待政策’。”

　　邱冠華不認為新一輪房地產相關政策即將出臺，同時認為“上海某大行周五暫停了所有房地產項目貸款”傳聞不屬實;但他表示，“深圳某家中型銀行總行大Boss在視頻會議上提示房地產風險，對房地產業務態度發生了大轉變”傳聞屬實，但該行也只是中途調整房產業務策略，僅此而已。

　　邱冠華認為，根據當前形勢，相對而言，商業銀行開展房地產相關業務的大致策略如是：總量控制、結構調整、區別對待。通俗來說，房地產貸款“該放的還會放，該停的還會停”。對一二線城市和大型開發商的業務還是會繼續進行，對三四線城市和中小型開發商的業務將會趨向謹慎甚至暫停。

　　申銀萬國研究所銀行組稱，交行和招行并未接到全面暫停地產業務的通知，相對而言，這兩家銀行開發貸比重不高，近期政策未變。“今年以來，民生和幾家大行內部對房地產融資和按揭貸款無大變化。民生銀行的房地產企業融資綜合成本超10%，大行開發貸偏謹慎，額度與去年下半年無變化，僅中行存貸比壓力大，按揭放款周期拉長到2-3個月。”

　　廣發證券地產小組稱，銀行并沒有停止開發貸款，多數銀行今年目標是開發貸款與按揭貸款保持存量不增。目前除了龍頭房企，其余開發貸款利率上浮30%，按揭貸款目前基本沒有折扣且回款速度較慢。

　　大風起于青萍之末

　　與國泰君安不同的是，招商證券固定收益研究部(以下簡稱招商證券)對此次傳聞的解讀相對更為宏觀。

　　招商證券稱，目前股份制銀行中，只有少數銀行還在擴張地產融資，大多已經開始控制。需要指出的是，地產融資控制的主要是夾層融資和地產產業鏈，并非是直接地產貸款，但影響類似。

　　邱冠華解釋稱，房地產夾層融資業務是與監管層打擦邊球的業務，帶有股權融資性質(理財資金在中間環節成立有限合伙公司，再給開發商提供資金)。這類業務在銀行的業務占比很小，暫停影響不大。

　　房地產供應鏈金融業務主要是房地產上游業務(包括鋼鐵、水泥、建筑)，并不包括下游業務。“下游是商品房銷售，對應按揭貸款業務。按揭貸款不在本次暫停和調整范圍內。”

　　招商證券警告，所謂大風起于青萍之末。從股份制銀行行為觀察，不排除地產融資控制作為市場化行為而進一步擴散的可能。同時，目前銀行面臨利率市場化背景下的非傳統競爭疊加以去產能的弱周期，資產負債結構面臨劇烈調整，后續影響尚難評估，但信用風險的擔憂有階段性上升的可能。

　　此外，目前資金面改善原因的持續性決定了利率的未來走勢。從利率市場化和銀行資產結構調整的角度評估，似難以支持短期資金利率持續下行。有一種可能的變化，即在信用風險上升之前，資金面可能會從階段性寬松走向緊張，之后進一步引發信用問題。

　　招商證券認為，從利率市場化的國際經驗和目前銀行的行為觀察，非標資產或廣義影子銀行資產業務應該是持續加速擴張而非收縮，且將更合乎監管要求。

　　招商證券預計，銀行高收益資產利率(非標利率)還在高位，而債券收益率已經大幅下行，在這樣的背景下，今年管理層可能會像去年一樣，再次尋找新平衡。

　　同時招商證券提醒，2014年是監管年，宏觀政策主基調在于調結構，重點在于進一步試探經濟社會容忍度和系統性風險底線。

　　貨幣政策則落腳于金融風險監測、排查和監管協調，監管的關鍵在于監管層須對影子銀行、地方政府債務、房地產金融和民間融資擔保等重點領域明確底線標準和制定事后防控預案。

　　杭州樓盤降價或只是開始

　　對于網傳杭州樓盤降價傳聞，海通證券研究地產組表示，根據調研情況看，杭州確有兩個郊區項目尾盤降價(即德信·北海公園和天鴻·香榭里)，降幅約20%，暫時尚未出現各大開發商大幅降價現象。

　　海通證券地產研究組稱，2013年杭州市場總貨量3000億元，銷售1599億元，真實去化率一般。此外，2013年土地出讓1300億元，將在未來形成大約3000億元新增庫存貨值，市場將面臨價格和庫存壓力。

　　雖然杭州降價樓盤僅兩個，海通證券地產研究組稱，“歷史經驗表明，降價預期對地產殺傷力很大，真實降價對A股殺傷力更大。去年3月屬銷售高點，基數較高，這將帶來后期增速壓力，市場短期會承受悲觀情緒沖擊。

　　盡管如此，海通證券地產研究組仍堅持認為，房地產行業直接進入斷崖式下跌概率小，2014年市場風險來自局部爆破。上半年個別城市會因為庫存而擠出泡沫，下半年主要看銀行流動性釋放程度。

　　海通證券地產組補充稱，去年四季度和今年一季度，香港開發商宣布新盤降價，比如新鴻基打了八五折，導致出現剛需入市搶購，說明一線城市房價可控。預計今年北上廣三地房價仍有5%漲幅，這對于大型開發商不會有很大影響。

　　“今年房地產整體風險需引起足夠警惕，但不宜過度解讀風險，一線地產商風險不大，這些企業在今年1月份已有大量融資，且部分企業擁有海外融資渠道。”海通證券地產組認為，“中小型房地產企業將迎來并購潮，但這屬于正常調整。目前，北上廣庫存消化量集中在郊區，上海和北京郊區新盤和二手房價格比較合理，價格水平約為2萬/平米，這個價位的樓盤有剛需支撐，無需過分擔心，也不太可能出現較大幅度價格波動。”

　　廣發證券地產小組認為，杭州降價從小開發商開始，主要不是基于資金問題，而是基于對于未來市場相對悲觀，這與其上周在珠三角調研的結論一致。據其了解的情況，目前包括主流開發商對市場的判斷也偏悲觀。

　　“杭州市場去年成交增長6% ，房價整體基本保持，而去庫存周期則持續增長，去庫存周期由年初的不到10個月增長至17個月。”廣發證券地產小組認為，“杭州降價不會是個例，未來會有更多樓盤出現打折促銷，這符合我們前期對部分地區有價格壓力的判斷(包括青島、寧波、南昌、溫州、無錫等)。短期內，主流地產股仍然會有估值壓力，兩會臨近，需要提防房地產政策風險。”

　　(全文完)

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