拿地-融資-拿地，眾房企近兩個(gè)月的動(dòng)作頻頻，讓監(jiān)管層不得不再次強(qiáng)調(diào)“明年調(diào)控不放松”。“我們將申請(qǐng)后續(xù)貸款與銷售速度結(jié)合審批。”某國(guó)有商業(yè)銀行廣東分行信貸部負(fù)責(zé)人表示，明年將加強(qiáng)對(duì)開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

　　開發(fā)貸收緊帶來(lái)骨牌效應(yīng)，近年來(lái)成為開發(fā)商資金第一大來(lái)源的“自籌資金”也受到影響。“明年我們的貸款審批標(biāo)準(zhǔn)要提高，利率相信也會(huì)提高。”一位國(guó)企背景“影子銀行”的負(fù)責(zé)人表示，這導(dǎo)致年底搶末班車的開發(fā)商增多，近期該“影子銀行”為華南某大型房企提供了18億元的貸款。

　　明年銀行收緊貸款

　　“從三季度末開始，銀監(jiān)會(huì)就三番五次下發(fā)文件。”深圳一股份銀行的負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客，微博)》記者，其中一個(gè)重要的原因是，本輪刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃中，在信貸沒(méi)有放松的情況下，銀行向特定領(lǐng)域“定向?qū)捤?rdquo;。這些向重點(diǎn)鐵路、公路項(xiàng)目以及環(huán)境保護(hù)、自主創(chuàng)新領(lǐng)域“寬松”的資金，會(huì)否繞道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為銀監(jiān)會(huì)監(jiān)控的重點(diǎn)，要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，防止其違規(guī)套取銀行資金，繼而在房企開發(fā)貸方面，銀行也開始重點(diǎn)“關(guān)注”。在出席公開活動(dòng)時(shí)，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林再次強(qiáng)調(diào)規(guī)范信貸準(zhǔn)入，其實(shí)從2010年開始銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸就采取了名單制管理的方式。從銀監(jiān)會(huì)到商業(yè)銀行都擬定了相應(yīng)的名單，名單外的房企獲取開發(fā)貸的可能性微乎其微。“今年的信貸準(zhǔn)入加強(qiáng)了審批。”某國(guó)有商業(yè)銀行廣東分行的信貸部負(fù)責(zé)人表示，如果開發(fā)商今年推出的項(xiàng)目銷售緩慢，將影響其明年的授信以及后續(xù)貸款申請(qǐng)。

　　在銀行開始收緊標(biāo)準(zhǔn)后，開發(fā)商其他融資渠道產(chǎn)生連帶效應(yīng)。“我們一個(gè)重要的指標(biāo)是銀行的動(dòng)作。”上述“影子銀行”的負(fù)責(zé)人說(shuō)，除了源于對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)的參考外，更重要的是銀行信貸的松緊直接影響到客戶資金的需求，“現(xiàn)在判斷，明年中小房企從銀行融資的可能性更小了。”他因此預(yù)計(jì)，開發(fā)商明年從“影子銀行”中貸款的難度也相應(yīng)增加。他得出此結(jié)論的依據(jù)，除了從銀行獲得的消息外，也源于近期市場(chǎng)對(duì)資金成本的接受程度。“近兩個(gè)月，開發(fā)商向我們的貸款量也開始增加。”他透露，開發(fā)商對(duì)利率的接受程度也在提升，上個(gè)月該“影子銀行”貸了18個(gè)億給某房企，“年利率高達(dá)18%”。

　　“自籌資金”多來(lái)自“影子銀行”

　　事實(shí)上，經(jīng)過(guò)兩年的高強(qiáng)度調(diào)控，“影子銀行”在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用已經(jīng)毋庸置疑。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)已經(jīng)接近7.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了11.6%。而源自銀行貸款的資金只有1萬(wàn)億元，還不到總資金的1/7，與三年前銀行貸款占總體開發(fā)資金1/3相比，已經(jīng)相去甚遠(yuǎn)。即使加上0.8萬(wàn)億元的個(gè)人按揭貸款，開發(fā)商從銀行系統(tǒng)中直接取得的資金只占總量的23.5%。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前10月房地產(chǎn)開發(fā)最重要的來(lái)源是開發(fā)商的自籌資金，為3.15萬(wàn)億元，占比高達(dá)40%。所謂自籌資金其中很大一部分就源于各種類型的“影子銀行”，這些“影子銀行”補(bǔ)充了銀行離開留下的空白。

　　何為“影子銀行”，銀監(jiān)會(huì)在其2011年年報(bào)中曾給出兩種定義，廣義的“影子銀行”是指，在傳統(tǒng)銀行體系之外，涉及信用中介的活動(dòng)和機(jī)構(gòu);而狹義的“影子銀行”則指可能引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管套利的非銀行信用中介機(jī)構(gòu)。

　　中國(guó)的“影子銀行”構(gòu)成非常復(fù)雜，中銀國(guó)際發(fā)布的一份研究報(bào)告就表示，國(guó)內(nèi)的“影子銀行”參與者眾多，包括信托、擔(dān)保、小貸公司、典當(dāng)行、地下錢莊，甚至銀行本身。主要形式則包括：銀信合作理財(cái)、委托貸款、銀行承兌匯票和民間借貸。

　　“所謂"影子銀行"并非都是不正規(guī)的民間借貸。”上述“影子銀行”的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的資金來(lái)源于正規(guī)渠道，所有交易都可以獲得法律保障。記者了解到，該公司本身就屬于小貸公司，雖然本身規(guī)模不大，但其大股東卻是大型資產(chǎn)管理公司，放貸能力一點(diǎn)都不小。這些小貸公司成立名義上是輔助中小企業(yè)的發(fā)展，但對(duì)中小企貸款的比例有多高，規(guī)模有多大“沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定限制”，上述人士告訴記者，從市場(chǎng)的角度選擇，他們把地產(chǎn)商作為其最重要客戶，“算是打了擦邊球吧”其自語(yǔ)，如果資金過(guò)大，則可以通過(guò)“委托貸款”等方式處理。

　　委托貸款

　　實(shí)際上各種類型的委托貸款，已經(jīng)成為中小開發(fā)商重要的資金來(lái)源。10月31日，信達(dá)地產(chǎn)公告稱，擬從其實(shí)際控制人中國(guó)信貸資產(chǎn)管理股份有限公司獲得20億元委托貸款。公告稱，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份公司及其關(guān)聯(lián)人將通過(guò)收購(gòu)金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司的債權(quán)后，與信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)重組，通過(guò)其資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)向信達(dá)地產(chǎn)提供委托貸款等事項(xiàng)，預(yù)計(jì)交易金額不超過(guò)20億元，成本不高于信達(dá)地產(chǎn)向其他非銀行金融機(jī)構(gòu)同期主要借款的融資成本。

　　除了大股東向房企輸出資金外，各類型的上市公司也成了資金輸出的主角。10月上旬，輝隆股份發(fā)布公告稱，擬為蕪湖一家房地產(chǎn)公司提供一筆2億元的委托貸款，貸款年利率為15%。這絕非個(gè)案。9月底手中有閑錢的上市公司舜天船舶公告稱，向三家地產(chǎn)公司提供了委托貸款，金額合計(jì)達(dá)到2.03億元，貸款年利率高達(dá)18%。

　　在絕大部分制造業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率不到5%的背景中，舜天船舶高達(dá)18%的委托貸款可謂回報(bào)驚人。一直將委托貸款作為主要業(yè)務(wù)的上市公司香溢融通就更為惹人注目，數(shù)據(jù)顯示，該公司2010年和2011年兩年間，凈利潤(rùn)增幅分別達(dá)到52.04%和99.25%。

　　除了上市公司的委托貸款外，房地產(chǎn)企業(yè)的委托貸款還包括地方各種類型的企業(yè)，其中不乏實(shí)力雄厚的國(guó)有企業(yè)。“我們的資金當(dāng)中，有部分就是從一些國(guó)有龍頭企業(yè)中獲得。”珠海一家房企負(fù)責(zé)人坦承，這些資金本身就是源于銀行系統(tǒng)。“地方國(guó)企有深厚的地方關(guān)系，他們從銀行獲取貸款比較簡(jiǎn)單。”該人士告訴記者，地方國(guó)企以發(fā)展新項(xiàng)目的名義，從銀行中以基準(zhǔn)利率獲得貸款，再轉(zhuǎn)而注入房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利息回報(bào)。

　　這種騰挪并不罕見，甚至一些公眾公司也在明修棧道，暗度陳倉(cāng)。11月14日，文峰股份(601010,股吧)接到江蘇證監(jiān)局的警示函。資料顯示，文峰股份是一家日用百貨零售企業(yè)，但該公司卻在上市1個(gè)月后就宣布，用IPO超募的資金永久性補(bǔ)充流動(dòng)資金13.69億元。而這筆資金主要流向旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　除此之外，補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)資金還包括各種理財(cái)產(chǎn)品以及民間借貸。中金公司去年發(fā)布的研報(bào)顯示，截至2011年中，中國(guó)民間借貸余額達(dá)3.8萬(wàn)億元;據(jù)惠譽(yù)發(fā)布的報(bào)告稱，截至2012年年中，包括信托在內(nèi)的理財(cái)產(chǎn)品余額約為10.4萬(wàn)億元。這些資金究竟有多少流入房地產(chǎn)，暫無(wú)權(quán)威統(tǒng)計(jì)。

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