社會危機倒逼政府調控房價
搜狐經濟學人月度論壇——“拐點2011？加息周期與房價走勢”23日在北京召開。圍繞該主題，專家、學者和業界人士展開了激烈的討論。以下是嘉賓曹建海教授的精彩觀點：
曹建海：昨天在《對手》節目，在座很多人也在場，一個評論員說的，說房價沒有什么合理性，雙方交易的數字就是最合理的。只要有人愿意買，有人愿意賣就是合理的。這個好像把住房當作藝術品拍賣，拍賣到什么價格都是合理的，因為有人買。我想這都不是正?，F象，畢竟住房是正常消費品，如果拍得太高有人住不起房，不能為了你的獲利而影響其他人住房。通過對住房投資供應淡化，壓制，恢復住宅的基本居住功能，這是非常重要的。
昨天我看了有些媒體記者從切身角度去說，現在就說租房，房租在漲，但是北京限購讓我買不起房了，他對此感到非常失落。就說明了租了房好像吃虧了，買了房才可以獲利。說明現在房價上漲買了房可以獲取未來收益，即使租房租金比買房利息還要低，恰恰說明我們房價出了問題。租和買感覺完全不一樣的，租就好象吃虧了，雖然如果房價不變的話，實際上是房租在貼補你，你還是意猶未盡，還是覺得應該獲得預期的收益，說明房價不正常了。很多人說在北京解決安居問題，只有買到房才能安居。租不能解決安居問題，這就說明投機的預期主導了市場，這個投機的市場就是套利，就最主要的推動因素。套利起碼房價會繼續上漲，即使買了房用來住的，還是為了買了之后可以獲取利益。這樣一個市場確實需要進行調控。
2010年房價上漲不只是7.2%
按照銷售額除以銷售面積，2010年比2009年大概漲了7.2%，這個上漲數字是否是真實的上漲呢？國家統計引用這樣一個數字，但這并不是真實的上漲。因為2010年房地產開發很明顯是在三四線城市，三四線向外普及的。即使一二線開發都是離城區很遠的地區開發的，反過來09年那一年房地產銷售，開發商銷售主要是消化庫存，它消化是08年和07年開發的庫存，這個位置應該更加靠市中心。就是說2010年銷售的、09年銷售的是完全不同的區域，2010年銷售的是更偏遠的地方，甚至更多的是在三四線城市，而09年銷售更多是在一二線城市，而且更靠近核心的地方。這樣2010年偏遠的地方房價超過了09年核心地區的新房，所以這就說明了房價的上漲絕對不是7.2%，我們根據北京前三十家銷售開發商，銷售的房價的變化，他們平均是上漲了24%。再根據一線城市的上漲情況，像北京去年上漲42%。如果把全國一手房、二手房全部考慮在內的話，是一個巨幅的上漲，實際上漲是25%。房屋向外擴散，如果把外圍周邊的郊區偏遠地方算上，平均上漲幅度并不高，因為很多是不可居住的。北京周邊，河北這些房屋購買之后，實際上只具有投資投機價值，不具備居住價值。
從這個角度來看，為了預防通脹，現在通脹趨勢很難避免，我一直覺得我們政府某種程度上在救房地產市場無比賣力的，無比勤勉，但是房價調控方面很難說有動力，是沒有動力的。因為不管是中央政府，還是地方政府，還是銀行，還是開發商，都是高房價的受益群體，有人講了地方政府是高房價受益核心，中央政府是間接受益者，地方政府能自籌資金中央政府何樂而不為？高房價受益者，沒有動力調控房價。
面臨三大壓力，政府調控房價信心堅定
什么時候調控房價，只能是是迫不得已的時候。除非出現了惡性通脹，除非出現了激烈的社會沖突，除非出現了國際壓力。現在我看這些因素全出現了，通脹幾乎是不可控制的，如果我們繼續執行每年20%貨幣增長，我想在糧食價格上漲，工資價格上漲的局面下，中國的通貨膨脹恐怕是不可控。像過去國民黨印鈔物價漲了一萬倍，中國如此下去可能也會漲一百倍，也不是沒有可能的。這種惡性通脹趨勢不加以治理的話，很可能會破壞社會穩定。
再者，房地產過程中大量拆遷活動，嚴重激化政府和公民矛盾。這種拆遷看來不僅僅激化社會矛盾，也引起新問題，東部民工荒，和拆遷都是有關系的。原來民工商品房住不起可以住在城中村，現在城中村改造了，居住不了，再加上工資偏低，在東部不可能有尊嚴去生活去工作。說明政府只顧著高房價，只顧著搞開發，東部地區必須要治理高房價。
第三個方面看國際壓力，一個國家過分兩級分化必然會引起社會沖突，這種社會沖突是會危及政權的。
所以說這種三大壓力，一定會逼迫中國的政府這回必須實心實意調控房價，甚至讓既得利益集團把嘴中利益吐出一部分，以保證社會穩定。這次調控有可能對政府而言，是一次巨大壓力下做出來的，一次調控不成，會有二次調控，二次不成會有三次調控，每次調控過程都會與升值預期進行博弈。升值的預期實際上是一種套利的預期，所謂消費者就是投資者，他是看走勢，如果成交量明顯回落，銷售交易額明顯減少的話，對過去大量囤積住房的人是一個震懾。
如果把出口堵住對存有大量住房的投資者是巨大的打擊，如果挺不住去大量拋售，這樣房價有可能回落?，F在看看到處開工量多么巨大，到處是工地，工地占城市接近20%面積，這么大一個存量，可能比建設部統計的多得多。怎么把這些房屋最后賣掉，特別是消費者資格受到限制的時候，這些都會形成一個龐大的心理壓力。
你預期還是一個心理因素，心里想的難道就是真的嗎？也許過去想的很多實踐成真了，但是現在我剛才講的三大壓力下，通貨膨脹，社會矛盾，還有國際壓力下，我想繼續使用過去那種預期，很可能就不能完全符合實際。所以我覺得現在包括從預期上，從緊縮的貨幣政策（名義上還叫穩健的貨幣政策），我們后面強調隨時機動靈活，有針對性，隨時可能出現調整。社會矛盾如此激化，國際壓力是非常巨大的，我想政府肯定要抓房價了，一定要勤勉了，也要適度的勤勉。如果沒有勤勉，對危機，對政權的安危，完全是得不償失的。
每一個政策都在抑制房屋投機，在抑制當中逐漸占據優勢，所以每一個重量最后都可能壓下來。尤其是房屋投機這個領域，本身是見風使舵的，如果房價確實有回落趨勢，我想會有更多的拋盤蜂擁而出，開發商也會降價。反過來如果政策不堅決執行，認為政策會再次放松，不管是誰說了什么，只要不是決策者，他的說法也只是跟一些人一個心理上的安慰而已。實際上堅決的壓下去的態度，會引起房屋購買陣營和囤積陣營分化，一旦囤積陣營倒戈到拋售陣營，房價走勢就會下來。我覺得基于政府受到了威脅，所以它會調控房價，我相信這次調控會有成效。謝謝！
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