獨(dú)立學(xué)者趙海均撰文認(rèn)為，中國樓市隨著“鬼城”、“鬼屋”的大面積出現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的局部塌陷已足以讓人毛骨悚然，中國或?qū)⒆兂?quot;鬼國"!

　　對于當(dāng)今中國人來說，“鬼城”一詞已經(jīng)變得并不陌生。

　　這些年，在近乎瘋狂的投資推動下，中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模急速膨脹，不少地區(qū)爭相高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新區(qū)，而這些新城新區(qū)由于缺乏前期的調(diào)研，后期配套的缺失等多種原因，空置率畸高，鮮有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地稱為“鬼城”。

　　僅2013年，中國就誕生了12座新鬼城，內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彥淖爾、二連浩特、河南鄭州鄭東新區(qū)、鶴壁、信陽、遼寧營口、江蘇常州、鎮(zhèn)江丹徒、湖北十堰、云南昆明呈貢等榜上有名，而60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城這些都是迄今為止國內(nèi)知名的鬼城。

　　鬼城發(fā)展迅猛，有蔓延內(nèi)地的趨勢。從南到北，從沿海到內(nèi)地，從一線城市到小縣城，許多新區(qū)新城或多或少贏得了空城鬼城的名頭。有報(bào)道說，中國這種鬼城已有五十多個(gè)。

　　今年上半年，西南財(cái)大中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布報(bào)告稱，2013年，中國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)到22. 4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。

　　有一些城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率達(dá)40%-60%，中西部有些城市的項(xiàng)目空置率更高達(dá)70%-80%，超發(fā)達(dá)國家水平。

　　2006年美國房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的時(shí)候，其自有住房空置率也僅為3%。

　　既有“鬼城”已經(jīng)夠令人苦惱了，然而更令人憂慮的是，在城鎮(zhèn)化的旗幟下，一些三、四線城市還在繼續(xù)奔往“鬼城”的道路之上。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組對12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，12個(gè)省會城市，平均一個(gè)城市要建4.6個(gè)新城新區(qū);144個(gè)地級城市，平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城新區(qū)，而鬼城背后隱藏著的房地產(chǎn)泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)支撐等諸多風(fēng)險(xiǎn)將會越聚越嚴(yán)重。

　　盡管中國樓市的大面積衰退尚未發(fā)生，但隨著“鬼城”、“鬼屋”的大面積出現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的局部塌陷已足以讓人毛骨悚然，房地產(chǎn)市場變臉后最殘酷的一面已顯露無遺。

　　房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展關(guān)乎整個(gè)社會的穩(wěn)定，面對這樣的房地產(chǎn)畸形現(xiàn)象，中國真的不能繼續(xù)等閑視之。從國家的頂層設(shè)計(jì)到各地政府的決策，都應(yīng)當(dāng)當(dāng)機(jī)立斷地對地產(chǎn)業(yè)開展全面進(jìn)行治理整頓，不能任由房地產(chǎn)成為未來中國經(jīng)濟(jì)的泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　房地產(chǎn)業(yè)與城市化密切相關(guān)，而我國目前正處于城市化快速發(fā)展的階段，盡管城市化率已經(jīng)超過了50%，但距發(fā)達(dá)國家78%左右的理想城市化率還有相當(dāng)大的距離，增長空間依然巨大，未來會有更多的人口進(jìn)入城市，按說不可能出現(xiàn) “鬼城”，那么“鬼城”的大規(guī)模出現(xiàn)又是什么原因呢?

　　毋庸置疑，“鬼城”的出現(xiàn)乃是多種原因綜合作用的產(chǎn)物，但追根溯源，是無序城市化、運(yùn)動式造城在作祟。運(yùn)動式造城的出現(xiàn)有著深刻的背景。

　　地方城市經(jīng)濟(jì)和社會的飛速發(fā)展致使原有城市的承載能力達(dá)到了極限，這在客觀上要求拓展城市發(fā)展空間并尋求新的城市生長點(diǎn)，而解決這一問題最為直接的手段就是靠雄厚的財(cái)力來鋪展城市面積;中央政府的政績考核機(jī)制使得地方政府更加依靠土地財(cái)政;部分投資者懷著投機(jī)心理將資本涌入房地產(chǎn)行業(yè);不健全的金融系統(tǒng)以及部分掌握審批財(cái)權(quán)的官員為了個(gè)人利益在缺乏監(jiān)督的權(quán)利真空進(jìn)行暗箱操作，等等，致使“鬼城”接二連三地出現(xiàn)。

　　總之，從本質(zhì)上看“人造鬼城”是一種嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和效率損失，當(dāng)在普遍對城市“拔苗助長”時(shí)，或許需要體驗(yàn)一下慢節(jié)奏，遠(yuǎn)離沒有生命力和人氣的“新城”政績。

　　從規(guī)律上講，城市化是一個(gè)漸進(jìn)的過程，不可能一蹴而就。城市化進(jìn)程與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是密切相關(guān)的，只有產(chǎn)業(yè)化先行，解決了人們就業(yè)的問題，基礎(chǔ)設(shè)施配套跟上，解決了人們的生活問題，人們才愿意選擇就地城市化，才會在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高的過程中進(jìn)一步促進(jìn)城市化的加速。

　　城市發(fā)展不僅僅是一個(gè)“造城運(yùn)動”，沒有產(chǎn)業(yè)，沒有人口就成了“空城”、“鬼城”。

　　城鎮(zhèn)化要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，在布局上要有一個(gè)長遠(yuǎn)眼光，要為子孫萬代考慮。城鎮(zhèn)化的精髓，并不在于建起多少房子，而在于生活于其間的人，脫離了舊的生產(chǎn)方式和生活方式，以全新的形式實(shí)現(xiàn)了就業(yè)，并且當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)的自我造血功能，這才叫真正的城鎮(zhèn)化。

　　城市化不應(yīng)是“單兵作戰(zhàn)”，應(yīng)是同步實(shí)現(xiàn)“新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”。其關(guān)鍵之處，在于必須實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城結(jié)合”，以就業(yè)吸引人群，以服務(wù)業(yè)來創(chuàng)造城市生活等，這樣才能使得城市具有生命力，否則只能是“有城無業(yè)”，最終淪為“鬼城”。

　　城市化首先是人的城市化，而非人造的城市化，但人的城市化源于人性，人造的城市化源于權(quán)力。

　　所以，要避免新的災(zāi)難不斷產(chǎn)生，就必須有新的機(jī)制強(qiáng)迫政府走出“土地經(jīng)濟(jì)”，真正將廣泛的公眾意見吸納到理性決策系統(tǒng)之中，返利于民，回歸“城市讓生活更美好”的初衷。否則，“鬼城”終不可避免。

　　城鎮(zhèn)化的正確順序是先有“市”再有“城”，但是很多地方卻本末倒置，做著先造“城”后引“市”的美夢。

　　政府一心想爭業(yè)績，便先制作出一張產(chǎn)城規(guī)劃藍(lán)圖，再蓋上一批住宅。然而此后的工作做得卻著實(shí)不到位，比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資等方面。

　　這樣的下場就是新城地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展后續(xù)動力不足，最終衰落也是在所難免的。

　　新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)實(shí)質(zhì)上是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一次重大調(diào)整，是制度層面的一次大改革。

　　這種改革將牽涉到方方面面的利益調(diào)整，面臨極大的挑戰(zhàn)，要做好較長陣痛期的準(zhǔn)備。

　　一是要加大房價(jià)的調(diào)控力度，讓房價(jià)從投資屬性回歸消費(fèi)、人居屬性;

　　二是加大戶籍改革、就業(yè)、醫(yī)療、教育等公共產(chǎn)品的供給， 解決人的城市化問題;

　　三是以交通為核心，連接形成真正的城市圈，方便產(chǎn)業(yè)和人口的遷徙與聚集。

　　如鄂爾多斯，在本身人口規(guī)模有限的情況下，不通過城際快速鐵路形成真正的 “呼包鄂銀榆”城市群，沒有高質(zhì)量的公共服務(wù)，就難以讓移民定居下來，就不可能提高聚集度，不僅解決不了“鬼城”現(xiàn)狀，反而可能加劇。

　　城市化讓全社會都成“城市人”是一種幸事;高樓大廈讓許多城市成“鬼城”是一件“憾事”。

　　接下來，需要政府也像中紀(jì)委反腐一樣治“鬼”，不再使“鬼城”現(xiàn)人間。不然，局部的鬼城蔓延到不可收拾時(shí)，就不僅僅是“鬼城”，而是堵城、淹城、“鬼城”遍地都是，國家要變成“鬼國”!

　　本文作者趙海均是獨(dú)立學(xué)者，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，管理專家;西安交通大學(xué)MBA，美國沃頓商學(xué)院EMBA;北大、清華等大學(xué)客座教授，美國哈佛大學(xué)訪問學(xué)者.

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